דיון מחירי הדירות לאן?

[הפולניה]

זה גם לא כל כך עוזר.
משכנתא לחמישים שנה תוסיף בסך הכל אפשרות להוספה של 130 אלף שקל הלוואה.

בגלל הריביות הגבוהות?

 

[דג תמנון]

זה גם לא כל כך עוזר.
משכנתא לחמישים שנה תוסיף בסך הכל אפשרות להוספה של 130 אלף שקל הלוואה.

לא זה העניין. העניין הוא עשרות אלפים שפתאום ירגישו שאם ההחזר החודשי הוא 'רק' 5000 אולי כן אפשר לקנות דירת 3 חדרים ב2.2M.
משאיר לכם לחשוב לבד מה יקרה למחירים אם עשרות אלפי שוכרים יגלו שפתאום המשכנתא כן יותר זולה מהשכירות.

 

[ספרא רבא]

לא זה העניין. העניין הוא עשרות אלפים שפתאום ירגישו שאם ההחזר החודשי הוא 'רק' 5000 אולי כן אפשר לקנות דירת 3 חדרים ב2.2M.
משאיר לכם לחשוב לבד מה יקרה למחירים אם עשרות אלפי שוכרים יגלו שפתאום המשכנתא כן יותר זולה מהשכירות.

אכן. אם כיום על משכנתא של 1.5 מיליון שבתוספת הון עצמי מאפשרת רכישת דירה של 2 מיליון, משלמים בריבית של 4% 7160 ש"ח ל-30 שנה. באותו סכום אך בפריסה ל-50 שנה, יתאפשר לקונה משכנתא של 1.85 מיליון, שבתוספת הון עצמי יאפשר לשלם על הדירה 2.4 מיליון. התייקרות של 20%.
אמנם הקושי להשגת הון עצמי לא ישתנה.

 

[hishtadlut]

אם חלק מהמשכנתא צמודת מדד הרווח לרוכשים יהיה רק בשנים הראשונות עם החזר יותר נמוך

(לא בצורה משמעותית, הכפלה של משך המשכנתא מ25 ל50 שנה מורידה את ההחזר בפחות משליש)

עם עליית המדד (והוא עולה תמיד) ההחזר יעלה ויגיע עם הזמן להחזר יותר גבוה מההלוואה לתקופה יותר קצרה

ספוילר: מצורף החישוב באדיבות הצ'אט

להלן החישוב המלא והמדויק של משכנתא

1,000,000 ש"ח,

2/3 בריבית 4.5%, 1/3 בריבית 1.5% צמוד מדד,

ל־25 שנה ול־50 שנה,

בצמוד למדד 2% שנתי לפי שיטת ההצמדה המקובלת בישראל

(הקרן צמודה, וגם ההחזר החודשי עולה עם המדד).



הסימולציה בוצעה חודש־בחודשו עם הצמדה מלאה של הקרן ושל ההחזר.





---



תוצאות הסימולציה



משכנתא ל־25 שנה



תשלום חודשי בתחילת ההלוואה: ‎≈ 5,038 ₪



תשלום חודשי בסוף ההלוואה (אחרי 25 שנה): ‎≈ 8,253 ₪



סה"כ תשלום לאורך כל חיי ההלוואה: ‎≈ 1,954,369 ₪







---



משכנתא ל־50 שנה



תשלום חודשי בתחילת ההלוואה: ‎≈ 3,586 ₪



תשלום חודשי בסוף ההלוואה (אחרי 50 שנה): ‎≈ 9,636 ₪



סה"כ תשלום לאורך כל חיי ההלוואה: ‎≈ 3,672,813 ₪







---



המסקנה החדה



✔ כן — ל-50 שנה התשלום החודשי נמוך יותר בהתחלה.



אבל:



משלמים כמעט פי 2 יותר ריבית/הצמדה לאורך חיי ההלוואה.



הפערים מדהימים:



משכנתא ל-25 שנה:
• התשלום החודשי בתחילת ההלוואה הוא כ-5,038 ₪.
• התשלום החודשי בסוף התקופה מגיע לכ-8,253 ₪ (בגלל ההצמדה למדד).
• סך כל התשלומים לאורך 25 שנה הוא כ-1.95 מיליון ₪.

משכנתא ל-50 שנה:
• התשלום החודשי בתחילת ההלוואה הוא כ-3,586 ₪.
• התשלום החודשי בסוף התקופה מגיע לכ-9,636 ₪.
• סך כל התשלומים לאורך 50 שנה הוא כ-3.67 מיליון ₪.
המשמעות:

המשכנתא הארוכה יותר עולה בסך הכל בערך 1.72 מיליון ₪ יותר מההלוואה ל-25 שנה, למרות שהתשלום החודשי שלה נמוך יותר בתחילת הדרך.







---



למה זה קורה?



1. המדד מצמיד את הקרן מדי חודש — ולכן הקרן יורדת לאט מאוד.





2. התשלום החודשי עצמו עולה עם המדד, כך שב־50 שנה הוא מגיע לסוף לכמעט 10,000 ש"ח.





3. הריבית לאורך זמן מצטברת בצורה מטורפת כשיש הצמדה.

 

[וואי]

בגלל הריביות הגבוהות?

לא.
הריביות אם ירדו יוסיפו גם הם ליכולת לקחת משכנתא על סכום גבוה יותר, אבל ריביות זה דבר משתנה ובטח לטווח של חמישים שנה.
אני דיברתי ניטו במצב כיום בהנחה של 5 אחוז ריבית

 

[וואי]

לא זה העניין. העניין הוא עשרות אלפים שפתאום ירגישו שאם ההחזר החודשי הוא 'רק' 5000 אולי כן אפשר לקנות דירת 3 חדרים ב2.2M.
משאיר לכם לחשוב לבד מה יקרה למחירים אם עשרות אלפי שוכרים יגלו שפתאום המשכנתא כן יותר זולה מהשכירות.

זה מה שהסברתי, תוספת של עשרים שנה לא ממש מורידה את ההחזר.
מפתיע, אבל ככה זה שפיצר!

 

[דג תמנון]

זה מה שהסברתי, תוספת של עשרים שנה לא ממש מורידה את ההחזר.
מפתיע, אבל ככה זה שפיצר!

תוכל לפרט עם דוגמאות?
ההחזר על משכנתא של 1M ל30 שנה היום הוא כ5,300.
כמה יהיה ההחזר החודשי אם אותו סכום יפרס ל40 שנה?

 

[וואי]

תוכל לפרט עם דוגמאות?
ההחזר על משכנתא של 1M ל30 שנה היום הוא כ5,300.
כמה יהיה ההחזר החודשי אם אותו סכום יפרס ל40 שנה?

המשכנתא שתיארת היא של 5%
לארבעים שנה ירד ההחזר ל4820
לחמישים שנה ירד ל4550

 

[רוצה בחיים]

לא.
הריביות אם ירדו יוסיפו גם הם ליכולת לקחת משכנתא על סכום גבוה יותר, אבל ריביות זה דבר משתנה ובטח לטווח של חמישים שנה.
אני דיברתי ניטו במצב כיום בהנחה של 5 אחוז ריבית

סתם עידכון כיום היתן לקבל ריבית קבועה לא צמודה בין 4.2 אחוז ל 4.9 אחוז
ובמקרה של 3.5 אחוז [נתון שהיה בעבר במשך שנים] הפער הוא בין משנכתא של 1,410,000 ש"ח ל 25 שנה לבין משכנתא של 2,000,000 ש"ח ל 50 שנה.
מה גם שבהינתן נתוני אינפלציה עדיף לאדם לרכוש דירה במסלול ל 50 שנה בריבית לא צמודה מאשר לשכור בתכנית ממשלתית דיור להשכרה שצמודה למדד

 

[זיי גיזונט]

אולי החסימה של השנים היא מלאכותית ומתערבת בשוק? למה צריך להגביל את שנות ההלואה- מי שרוצה שיקח גם הלוואה ל200 שנה, שוק חופשי זה הכי אידיאלי, לא?

ברגע שיהיה כזה דבר המחיר של הדירה תעלה כי אתה הרי יכול לקחת משכנתא ל60 שנה אז תוכל לעמוד בתשלומים של 6000 ל60 שנה כמה תעלה כזאת דירה?
חוץ מזה שכדי לפתור את בעיית ההון העצמי יורידו את ההון העצמי ל5% ומטה כדי שתוכל לעמוד בזה

 

[די]

תוכל לפרט עם דוגמאות?
ההחזר על משכנתא של 1M ל30 שנה היום הוא כ5,300.
כמה יהיה ההחזר החודשי אם אותו סכום יפרס ל40 שנה?

אפשר לבדוק כאן.
לדוגמא החזר חודשי של הלוואה של 2 מיליון ש"ח ל30 שנה (ריבית 5%)
מקביל להחזר חודשי של הלוואה של 2.2 מיליון ש"ח ל40 שנה.
בקיצור הארכת השנים במשכנתא לא תעזור בצורה משמעותית כי יש תוספת של המון ריבית.

מחשבון הלוואות - Supermarker

מחשבון הלוואות של דהמרקר - מאפשר לחשב את ההחזר החודשי או סכום הלוואה לפי הריבית שקיבלתם בבנק ותקופת ההלוואה

www.supermarker.themarker.com

 

[משכנתא בקצב שלך]

אין סיבה שבנק ישראל יתיר לבנקים לפרוס ל-40 שנה
לאחר שהוא עצמו ב-2013 הגביל זאת
עד לפני 12 שנים היה ניתן להגיע בבנקים גם לפריסה של 40 שנה
ואגב, היום ניתן גם להגיע ל-40 שנה בחוצבנקאי [BTB]

 

[רוצה בחיים]

אין סיבה שבנק ישראל יתיר לבנקים לפרוס ל-40 שנה
לאחר שהוא עצמו ב-2013 הגביל זאת
עד לפני 12 שנים היה ניתן להגיע בבנקים גם לפריסה של 40 שנה
ואגב, היום ניתן גם להגיע ל-40 שנה בחוצבנקאי [BTB]

בחוץ בנקאי הריביות גבוהות יותרה וכמעט אין רווח ללווה לפרוס את ההלוואה ליותר שנים

 

[יוסף זרודינסקי]

מניסיון ארוך הטווח עם תופעת העדר בציבור החרדי ולאו דווקא אלא רוחבי יותר בקרב החתך הבינוני באוכלסיה
הנטיה של כולם להיכנס בשיא (עיין ערך SNP) ולצאת בשפל, מכאן כנראה המסקנה של הקבלנים שהדבר האחרון שיעשה טוב למכירות שלהם זה אור השמש על נתוני האמת של ירידת המחירים

כן, נעשו על על כך מחקרים - כהנמן-טברסקי, למשל. אנשים מחליטים על פי מה שכולם עושים. וה’כולם’ האלה מונ.עים מרגש (פחות, שכל). והרגש הדומננטי זהו פחד, פחד מלהפסיד, לפספס. כך בעצם יוצא שכולם קונים בעליות, בחלק העליון שלהן ומוכרים בירידות (וכמובן כמובן ניזונים מהחדשות אשר תמיד תמיד יודעות להפחיד).

 

[GPS]

גימיק חדש של חברת אאורה, שעתיד לצאת לפרסום ביום ראשון הקרוב:

אם מחיר הדירה יורד, אפשר לבטל את העסקה...

ציטוט ההודעה שקבלתי אתמול:

שלום רב,

התעניינת בעבר בפרויקט מקבוצת אאורה, ורצינו לעדכן אותך בהטבה שמשנה את כללי המשחק בעולם הנדל"ן, 4 ימים לפני כולם!

ביום ראשון ה-23.11 אאורה משיקה את אאורה דירה בביטחון

מסלול רכישה המאפשר לראשונה בישראל לקנות דירה
במידה ובעתיד המחיר ירד – אפשר לבטל את העסקה 6 חודשים לפני המסירה ולקבל את מלוא כספך בחזרה!

נוסף לכך, תוכלו להנות ממחירי סוף שנה בתנאים ייחודיים

האם ברצונך שיועץ מכירות יחזור אליך עם כל הפרטים?

* אפשרות לביטול ההסכם 6 חודשים לפני מועד המסירה החוזי, בכפוף לתקנון המבצע

(עד כאן הציטוט)

עדיין לא דברתי איתם להבין את האותיות הקטנות.

אשמח אם מישהו יסביר לי איך אפשר לבטל עסקה, אחרי שדווחה לרשות המיסים?
איך רשות המיסים תכיר בה כביטול ולא כמכירה מחודשת?
ועוד, אם המחיר ירד, איך אפשר להוכיח "חד משמעית" שהמחיר ירד כשהחברה יכולה לטעון כי בהשוואה לסטנדרט הפרויקט "הגבוה במיוחד..." המחיר עוד עלה... כל אחד יוכל להביא הערכת שמאי אינטרסנטית וכו'?

 

[ש.ז.י.]

זאת תהיה הבעיה הכי גדולה אם יעלו את השנים של המשכנתא ל40 ו50 ו60 שנה זה יגרום לעליית מחירים מטורפת

משכנתא ל40 שנה כמעט ולא תוריד את ההחזר החודשי

גימיק חדש של חברת אאורה, שעתיד לצאת לפרסום ביום ראשון הקרוב:

אם מחיר הדירה יורד, אפשר לבטל את העסקה...

צפה בקובץ המצורף 2110685
ציטוט ההודעה שקבלתי אתמול:

שלום רב,

התעניינת בעבר בפרויקט מקבוצת אאורה, ורצינו לעדכן אותך בהטבה שמשנה את כללי המשחק בעולם הנדל"ן, 4 ימים לפני כולם!

ביום ראשון ה-23.11 אאורה משיקה את אאורה דירה בביטחון

מסלול רכישה המאפשר לראשונה בישראל לקנות דירה
במידה ובעתיד המחיר ירד – אפשר לבטל את העסקה 6 חודשים לפני המסירה ולקבל את מלוא כספך בחזרה!

נוסף לכך, תוכלו להנות ממחירי סוף שנה בתנאים ייחודיים

האם ברצונך שיועץ מכירות יחזור אליך עם כל הפרטים?

* אפשרות לביטול ההסכם 6 חודשים לפני מועד המסירה החוזי, בכפוף לתקנון המבצע

(עד כאן הציטוט)

עדיין לא דברתי איתם להבין את האותיות הקטנות.

אשמח אם מישהו יסביר לי איך אפשר לבטל עסקה, אחרי שדווחה לרשות המיסים?
איך רשות המיסים תכיר בה כביטול ולא כמכירה מחודשת?
ועוד, אם המחיר ירד, איך אפשר להוכיח "חד משמעית" שהמחיר ירד כשהחברה יכולה לטעון כי בהשוואה לסטנדרט הפרויקט "הגבוה במיוחד..." המחיר עוד עלה... כל אחד יוכל להביא הערכת שמאי אינטרסנטית וכו'?

אין בזה כלום,
כוונתם היא למקרה שימכרו דירה זהה בפרויקט במחיר נמוך מהמחיר ששולם.

 

[מקצועיות]

איך אפשר לבטל עסקה, אחרי שדווחה לרשות המיסים?

קיים במקרים מסויימים

 

[Shainec]

קיים במקרים מסויימים

תנאי מתלה

 

[GPS]

קיים במקרים מסויימים

התנאי המרכזי לביטולי חוזה הוא שהביטול יהיה בתוך "פרק זמן סביר",
3/4 שנים למשל זה לא זמן סביר.

תנאי מתלה

זה לא תנאי מתלה, זה תנאי מפסיק,
הנחשב כרכישה חדשה ולא כהפקעת חוזה.

תנאי מתלה חייב להיות תנאי ברור ומדיד עם מנגנון בדיקה ברור
כדוגמת: הרכישה מותנת בקבלת היתר בניה/ליווי בנקאי עד זמן מסויים,
מחיר דירה ירד או לא ירד זה משהו לא מדיד באופן ברור,
בודאי כשמדובר על דירה מסויימת עם סטנדרט מסויים...

 

[די]

עדיין לא דברתי איתם להבין את האותיות הקטנות.

יכול להיות המון דברים, צריך לבקש מהם לראות את התקנון.
לגבי רשות המיסים לכאורה זה כמו כל אחד שקונה דירה ולא מצליח להשלים את העסקה שהמכירה מתבטלת (וכאן הקבלן מוותר על הקנס).