השקעות מכירת דירה לצורך השקעה בשוק ההון, מה דעתכם?

[י. גולד]

ממש ממש ממש לא,
מדובר בסכנה חמורה מאוד,
שבסופו של דבר אחרי שישכחו סערות הפנטזיות [ולדידם ההשקעות הנבונות],
מדובר בדמעות, צער, עגמת נפש, ולא אחת בחורבן בתים בישראל ח"ו,

לעולם, אבל לעולם, לא משחקים בדירת המגורים הראשונה
זאת טעות קריטית מדרגה ראשונה, ששרפה בתים בישראל רח"ל

הבית זה המשענת של הילדים הצעירים, כן של הצפעונים שלא טעמו טעם חטא,
אותם לא מעניין הזיות שווא ובדיות ורודים על השקעות מניבי זהב,
הם רוצים דבר אחד; בית!
וזה המשענת שלהם לכל החיים

אחרי שכבר יש את הבית, תוכלו לחשוב על כל שאר הדברים,

צאו וראו מה קרה לחכמולוגים רבים שהיו בטוחים שהעשירות מחכה להם מעבר לפינה,
כיום הם נמצאים בלי בית, חנוקים במכתבי הוצל"פ, ונשענים בתחינה על דלתות הקופות של צדקה
אולי יחוס, אולי ירחם, רחמנות על הילדים. עליהם? קצת פחות, הם גרמו זאת בידיים,
דווקא עם דמיונות צודקים ומחושבים מאוד, מה לעשות, זה לא הלך בדיוק לפי התכנית.

תוכלו לשחק ולהשתעשע, לא על חשבון הבית שלכם, סכנה - כאן בונים! בית יהודי בישראל

 

[הון ובית]

איפה הפנסיה שלך מושקעת, בדירה?!)

אגב, הלוואי ועל הפנסיה הייתי מקבל 7%.. כשאת מדברת על 7% - זה הרבה יותר סיכון ממה שיש על כספי הפנסיה, ולכן הפנסיה יכולה להיות מושקעת בשוק ההון, כי הסיכון-סיכוי שלה נמוך, ובנוסף, היא בסה''כ פנסיה.. לא הבית!

כל תקופה צץ ניק עלום אחר שמדבר בתוקף ובגנות השקעה בשוק ההון

לגבי הניק העלום שצץ - עזבי אותי שאני יועץ משכנתאות מוסמך, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ומלווה משפחות לכלכלה נבונה מטעם ארגון מסילה.. יש לי אבא בוגר תואר שני לכלכלה וניהול עסקים של אונ' ת''א, ויועץ ושותף בכמה חברות של הון-סיכון (כבר 20 שנה).
אני זוכר היטב מקרה לפני איזה 10-15 שנה, של חברת סטארט-אפ שאבי היה שותף בה והיה קשה לה בהקמה, ואבי סיפר לי אז שלא צריך הרבה כסף להשלים את תקופת ההקמה, אולי כמה מיליונים בודדים, והיא תהפוך לסיפור הצלחה גדול ובטוח (בסוף קנתה אותה חברת ענק). שאלתי אותו בתום (אז.. לפני שנים): 'למה אתם לא לוקחים משכנתאות/הלוואות על הבתים שלכם, ומרימים את הפרוייקט'? הוא ענה לי אז במילים אלה: 'אתה מכיר מישהו שמוכן להמר על הבית שלו..?!', וזה היה מקרה של חברה שהוא ועוד מספר אנשי עסקים ויזמים הקימו אותה בידיים, ונאלצו להיפרד ממנה. כי מכסף אפשר להיפרד - לא מהבית..

 

[Deleted member 64624]

ממש ממש ממש לא,
מדובר בסכנה חמורה מאוד,
שבסופו של דבר אחרי שישכחו סערות הפנטזיות [ולדידם ההשקעות הנבונות],
מדובר בדמעות, צער, עגמת נפש, ולא אחת בחורבן בתים בישראל ח"ו,

לעולם, אבל לעולם, לא משחקים בדירת המגורים הראשונה
זאת טעות קריטית מדרגה ראשונה, ששרפה בתים בישראל רח"ל

הבית זה המשענת של הילדים הצעירים, כן של הצפעונים שלא טעמו טעם חטא,
אותם לא מעניין הזיות שווא ובדיות ורודים על השקעות מניבי זהב,
הם רוצים דבר אחד; בית!
וזה המשענת שלהם לכל החיים

אחרי שכבר יש את הבית, תוכלו לחשוב על כל שאר הדברים,

צאו וראו מה קרה לחכמולוגים רבים שהיו בטוחים שהעשירות מחכה להם מעבר לפינה,
כיום הם נמצאים בלי בית, חנוקים במכתבי הוצל"פ, ונשענים בתחינה על דלתות הקופות של צדקה
אולי יחוס, אולי ירחם, רחמנות על הילדים. עליהם? קצת פחות, הם גרמו זאת בידיים,
דווקא עם דמיונות צודקים ומחושבים מאוד, מה לעשות, זה לא הלך בדיוק לפי התכנית.

תוכלו לשחק ולהשתעשע, לא על חשבון הבית שלכם, סכנה - כאן בונים! בית יהודי בישראל

בארץ יש סגידה עיוורת ומטופשת לנדל"ן [במקרה הזה הרי לא מדובר בבית שהם גרים בו אלא מיועד להשקעה בלבד]
בארצות הברית אין את השטות הזאת, וגם ה"עמך" משקיע בשוק ההון,
ורובם שמשקיעים בצורה נבונה עושים מזה המון כסף,
כן, יותר ממה שעשה הציבור שהשקיע בחמש השנים האחרונות בנדל"ן בארץ,
וכל מי שטוען בלהט שהוא מכיר כאלה שהפסידו בשוק ההון,
אני גם מכיר כאלה שהפסידו בנדל"ן [פיצולים שפורקו, שוכרים שלא שילמו, דירות דפוקות באזורי פשע וכו'],
המסקנה היא שבכל השקעה שבעולם יש להתייעץ עם בעלי הניסיון..................

 

[הון ובית]

בארץ יש סגידה עיוורת ומטופשת לנדל"ן [במקרה הזה הרי לא מדובר בבית שהם גרים בו אלא מיועד להשקעה בלבד]
בארצות הברית אין את השטות הזאת, וגם ה"עמך" משקיע בשוק ההון,
ורובם שמשקיעים בצורה נבונה עושים מזה המון כסף,
כן, יותר ממה שעשה הציבור שהשקיע בחמש השנים האחרונות בנדל"ן בארץ,
וכל מי שטוען בלהט שהוא מכיר כאלה שהפסידו בשוק ההון,
אני גם מכיר כאלה שהפסידו בנדל"ן [פיצולים שפורקו, שוכרים שלא שילמו, דירות דפוקות באזורי פשע וכו'],
המסקנה היא שבכל השקעה שבעולם יש להתייעץ עם בעלי הניסיון..................

1. הנידון לא היה על רכישת דירה להשקעה באזור בעייתי, אלא למגורים שלהם עצמם ביישוב שהם מכירים, והוא איכותי וכו'.
2. הסגידה בארץ לא לנדל''ן - אלא למה שנכון, בטוח, שווה ורווחי. בחו''ל, שוק השכירויות הרבה יותר יציב, קבוע ושווה כלכלית. ניתן לשכור דירות גם ל20 שנה ויותר, זה לא כמו בארץ שיש מצב שתוך כמה שנים מוכרים לך, ואתה עובר דירה, או שהשוכר מזלזל בשוכרים/הם בו, וככה נראה אצלנו השוק הזה. כל אלה שהפסידו בשוק הנדל''ן - כמו שכתבת, שמו כספם על קרן הצבי עם עסקאות מפוקפקות.. וגם כשהיו מקרים ששוכרים לא שילמו, זהממש לא נפילות / הפסדים בשוק ההון. עם כל הכבוד..
3. מעבר לזה שבשוק ההון יש את מה שנקרא 'טיים טו רקאברי' - אתה צריך הרבה מאד זמן לתת לכסף לשכב, לא כמו אצלנו שתוך 10 שנים רוצים אקזיט.

 

[הברכה והשלו]

לא קראתי את כל ההערות אבל-
לא מוכרים את קורת הגג היחידה בשום אופן! (מנסיון של כמה חוכמולוגים בסביבתי)
גם אם יקנו לעצמם מה שהם צריכים ולא השקעה בנדלן- עליית ערך הנכס שלהם בתוספת הירידה בחוב של המשכנתא תשאיר להם נטו יותר גדול בעז"ה בעוד 20 שנה , יותר מכל השקעה בשוק ההון. ובלי סכונים מיותרים.
(לקנות נכס אחר להשקעה במקום שצפויה עלית ערך ולשכור ולהשכיר - זה כבר צריך יותר שיקול דעת-לפעמים יש מקום לזה)
בהצלחה בכל והרבה סיעתא דשמיא

 

[שתים]

@Y996 -
החישוב שלך בעקרון נכון אך המשוואה שהצבת לא נכונה.
כדי להציב את תרחיש 1 מול תרחיש 2 ולהשוות ביניהם אתה צריך להחליט האם אתה מחשב את סעיף הדיור החודשי (משכנתא/שכירות) במשוואה - או לא. כי הוצאות דיור יהיו ב2 המקרים בכל מקרה.
אם לא -
אז תחשב את ההון העצמי ההתחלתי לדירה ושווי הדירה לאחר 30 שנה - למול הון עצמי התחלתי בהשקעה בשוק ההון למול הרווח הצפוי - וזהו. ללא עלות המשכנתא/השכירות.
(כלומר בתרחיש 1 הם השקיעו 400K ואחרי 30 שנה יצאו עם דירה ששווה X, לעומת תרחיש 2...)

אם כן -
אזי גם מהתרחיש הראשון אתה צריך להחסיר את המחיר ששילמו על הדירה במשכנתא החודשית - כמו שעשית בשכירות.

 

[הון ובית]

אם כן -
אזי גם מהתרחיש הראשון אתה צריך להחסיר את המחיר ששילמו על הדירה במשכנתא החודשית - כמו שעשית בשכירות.

אם היית בודק ומחשב מספרית, היית מגלה שכבר חשבתי ע''ז אתמול בלילה, וחישבתי את עלות המשכנתא סביבות 800,000 ש''ח, והורדתי את זה מההון העצמי של תרחיש 1, קניית דירה למגורים.
אבל גם הזכרתי את זה מפורש:

4. המשכנתא בתרחיש 1, היא ברמה הכי בסיסית, וניתן כנראה לשפר, למחזר במהלך השנים, ולהגדיל את ההון העצמי של המשפחה בתרחיש זה.

בהצלחה!

 

[גלינג]

--

 

[Tweenset]

דווקא לא! חישבתי 30 שנה!! וכן, אני יודע לחשב פנטזיות מתגשמות של 7% שנתי קבוע למשך 30%, מה שאין לו שום בטיחות ושום וודאות.
מה שאת לא חישבת זה את השכירות דירה במקביל של 30 שנה - אז אעשה פה את החשבון:
4,000 ש''ח (בתקווה שיישאר קבוע - לא הגיוני בעליל) * 360 חודש = 1,440,000!!! תורידי את זה מהתשואה של ה-3,044,900 = 1,604,900..
כשמחשבים רווחים - חשוב לחשב גם הוצאות נלוות, זה חלק מהביזנע'ס, לא?!..
אני פשוט מלווה משפחות לכלכלה נבונה מטעם ארגון מסילה - וראיתי יותר מידי אנשים שבטעויות כאלה ואחרות של ראייה רק של הכנסות, הגיעו למכור את ביתם, ולהישאר מרוששים..
אכן, חשוב ללמוד!

זה רשום בצורה מאד עקומה אם ככה.

צריך להכניס הכנסות גולמיות פה ופה, להוריד הוצאות ואז להשאר עם רווח נקי.
אגב אף אחד לא אמר שזה וודאי 7 אחוז שנתי, ומי ששם את כספו או חלק ממנו מודע לזה היטב.
למשל ב3 השנים האחרונות הלמן עשו כ9.5 אחוז שנתי.. וזה נורמלי. את ה7 אחוז לוקחים בגלל אינפלציה.
באופן אישי אני לא חושבת שנכון למכור דירה כדי להשקיע את הכסף בשוק ההון, כשהכסף שישאר כדי לשים בשוק ההון הוא רק שליש מעלות הדירה, ועוד נכנסים למיסים מלאים מה שאין בדירה ראשונה.

 

[Tweenset]

אין חיה כזו: לא מסוכנת!

7% שנתי זה סיכון גבוה!!!! (יעזור עוד סימן קריאה?)

אני מכיר מישהו שהפסיד חצי מליון דולר בשוק ההון, בהשקעה סולידית וכביכול לא מסוכנת...
בדיוק על זה נאמר עדיף ציפור אחת ביד, דירה שלך בשקט והרחבה, במקום שתי ציפורים מתות מרוחות על מסך הברוקר...

זה לא סיכון גבוה כשמדובר לטווח ארוך.
גם אני מכירה כאלה שהפסידו כסף, המשותף לכולם שהם השקיעו במניה ספציפית כדי לעשות מכה ולא פיזרו בקרנות מחקות מדד.
אפילו במשבר 2008 הקרנות מחקות מדד הפסידו בין 30 ל40 אחוז, מה שאומר שאם הם היו שמים שם את הכסף עדיין לא היה נמחק להם אלא לכאורה היו בהפסד של 30-40 אחוז. מי שנשאר ולא הוציא את הכסף הרויח, כי אחרי שנה היו עליות מטורפות.
כל דרדק יודע שהפסד נקבע רק כשמוציאים את הכסף.
אם נניח 100,000 ש''ח שווים 1,000 מניות, והיתה ירידה של 10 אחוז, עדיין יש ביד 1,000 מניות ששוות 90,000 ש''ח. כל עוד לא נמכרו המניות אין פה הפסד. כי הן יכולות לעלות מחר חזרה למחיר שבו ניקנו ואפילו מעבר.
ברגע שהמשקיע 'מוכר' את המניות הוא נועל את ההפסד ואז הוא באמת מפסיד.

בקרנות מחקות מדד לטווח ארוך השוק תמיד בעליה. מדד s&p500 לדוגמא, הוא מדד שקיים כבר מאה שנה והממוצע השנתי שלו הוא 7% תשואה שנתית. כולל ירידות שהיו באמצע.

אגב, הלוואי ועל הפנסיה הייתי מקבל 7%.. כשאת מדברת על 7% - זה הרבה יותר סיכון ממה שיש על כספי הפנסיה, ולכן הפנסיה יכולה להיות מושקעת בשוק ההון, כי הסיכון-סיכוי שלה נמוך, ובנוסף, היא בסה''כ פנסיה.. לא הבית!

אז הפנסיה שלכם מושקעת באפיקים פחות רווחיים. כדאי ומומלץ לבדוק מה מסלול ההשקעה בתיק.

 

[הון ובית]

צריך להכניס הכנסות גולמיות פה ופה, להוריד הוצאות ואז להשאר עם רווח נקי.

הכנסתי הכל - הכנסות והוצאות. דיברתי בצורה מאד מקוצרת, קיויתי שיהיה מובן, פעם הבאה אשתדל להסביר.

 

[Tweenset]

הכנסתי הכל - הכנסות והוצאות. דיברתי בצורה מאד מקוצרת, קיויתי שיהיה מובן, פעם הבאה אשתדל להסביר.

את ההכנסות של הדירה הכנסתם הכל, ואת ההכנסות משוק ההון הכנסתם אחרי ניכוי.
זה נותן תחושה של הטית הכותב לדירה דווקא.
ואני מסכימה שדירה ראשונה ויחידה לא כדאי למכור, בטח לא כאשר הנתונים הם שאחרי מכירת הדירה ישאר להם ביד רק 400.

7 אחוז שנתי אומר שכל 10 שנים המחיר מכפיל את עצמו
בחשבון פשוט אחרי 20 שנה 400 הופכים להיות כ 1,600,000.

עוד משהו, 4000 ש''ח שיעלה השכירות - ממילא משולמים כעת למשכנתא.
אז כך או כך - הם בכל מקרה יוציאו כל חודש 4000 ש''ח מכיסם.
ולכן להוריד את הסכום מההכנסות העתידיות של ההשקעה בשוק ההון היא לא נכונה ולא משקפת את המציאות!

זו לא פעם ראשונה שדיון בנושא הזה עולה, וזה מאד משתנה מה המטרה ומה הצרכים של המשפחה, ומה התנאים הספציפיים שלהם.
לא דומה דירה ראשונה לדירה שניה.

ולדירה יש מעלות משלה וחסרונות משלה, כנ''ל לשוק ההון.

היתרונות של שוק ההון שאין בדירה-
ברגע שתהיה להם קרן שיש בה כ3 מליון ש''ח, הם יוכלו להוציא ממנה כמה אלפי ש''ח בחודש בלי שהקרן תפגע. (לפי חוק ה300 או ה400) מה שאומר שתיאורטית בזמן שהם היו מסיימים לשלם משכנתא הם גם לא צריכים להמשיך לשלם שכירות מכספם כי הקרן משלמת להם זאת.
נקודה נוספת זה הנזילות. אם רוצים למכור דירה צריך פרוצדורה ארוכה ומציאת קונה במחיר הרצוי, טיפול עו''ד ואם יש מתווך ועוד.
לעומת זאת שחרור כספי הקרן זה בקלי קלות. ואפשר לשחרר רק חלק מהכסף וחלק להשאיר בתיק.
עוד דבר, על דירה אפשר לקחת משכנתא. גם על הקרן אפשר לקחת הלוואה ובתנאים הרבה יותר טובים ממשכנתא (רק לא לטווח ארוך) בריבית של בין פריים לפריים מינוס חצי.


בקיצור, יש מעלות כאן וכאן, הכי טוב זה להשקיע בשוק ההון בנוסף לדירה.

 

[ידיד]

תודה לכל אלו שענו בענייניות לגופו של עניין @מקצועי בלבד @Tweenset
ולכל אלו שהציעו להתייעץ עם ההורים, תודה רבה על החינוך, זה לא היתה מטרת השאלה!! ורק כדי "להרגיע" אתכם, אף אחג לא מתכוון לבצע פעולות על סמך תשובות בפרוג, המטרה של השאלה היתה כדי לקבל כיוונים ראשונים לגבי הכדאיות של המהלך.

@Y996 כמה הערות:
1. אחוז תשואה של 7 אחוז בהשקעה של 20-30 בשוק ההון הוא בהחלט הגיוני, @מקצועי בלבד העלתה כאן בעבר את המקור לזה.

2. אתה משום מה מחשב על עלות השכירות רק בתרחיש של השקעה ולא בתרחיש של משכנתא שגם שם עלות קבועה חודשית.

3. עליית מחירי הדירות גם היא נעצרת באיזשהו שלב, אין אף פעם עליה אין סופית בנדל"ן, בפרט כשלא מדובר בנכס באזור ביקוש, שלא לדבר על חוקים/פרויקטים חדשים וכדו' שיכולים גם להפיל את המחירים.

4. ההנחה שלך שאי אפשר להפסיד בנכס היא שגויה לחלוטין, סיפור ששמעתי רק בשבוע האחרון, זוג שרכש דירה בחיפה ב650,000, השקיע עוד 30,000 בשיפוץ, הם רוצים כעת למכור והמקסימום שהם יכולים לקבל זה 550,000 כי יש שם עזיבה של קהילה מסוימת והרבה דירות למכירה.

 

[s2061]

ברגע שתהיה להם קרן שיש בה כ3 מליון ש''ח, הם יוכלו להוציא ממנה כמה אלפי ש''ח בחודש בלי שהקרן תפגע.

גם ללא מס רווחי הון?
כי אם לא אז יש להם רווח קטן יותר,
כ2.6 מיליון-25%.

 

[y&m]

לטווח רחוק שוק ההון נחשב כבעל תשואה גבוהה יותר.

אך מכיוון והוא בעל סיכונים.
לא מפקידים בו כספי דירה או שאר כספים חיוניים.
אלא אך ורק כסף פנוי!

שלא תהיו מהבוכים לשעבר.
יש הרבה כאלו.

 

[Tweenset]

גם ללא מס רווחי הון?
כי אם לא אז יש להם רווח קטן יותר,
כ2.6 מיליון-25%.

כל עוד הכסף מושקע אין מס. רק כשמממשים.
לכן אם יש 3 מליון בקופה זה ישאר כך כל עוד לא מוציאים את הכסף.
אם מושכים 6000 ש''ח תיאורטית צריכים לשלם מס 25 אחוז מה6.
למה תיאורטית? כי לא בדקתי מסםיק לעומק את הנושא, ויש הגיון שבתחילה מושכים את כספי ההפקדה ולא כספי הרווחים, ואז אם משכתם את כספי ההפקדה המקורית לא משלמים עליהם מס .
ואם תמשכו את כספי הרווחים בצורה של קצבה חודשית (אם מדברים על קופת כגמל) אחרי גיל פנסיה יש שם הטבת מס נוספת.
אבל אם לא זה, אז כן. 25 אחוז מס לכל משיכה שמושכים.

 

[גלינג]

3. עליית מחירי הדירות גם היא נעצרת באיזשהו שלב, אין אף פעם עליה אין סופית בנדל"ן, בפרט כשלא מדובר בנכס באזור ביקוש, שלא לדבר על חוקים/פרויקטים חדשים וכדו' שיכולים גם להפיל את המחירים.

זו השערה שלא ניתן להוכיח אותה.
וב70 שנות מדינה עדיין לא הגיעו לכך.
זה לא אומר שזה לא יקרה אך זה לכה"פ מטיל ספק בהנחה.

4. ההנחה שלך שאי אפשר להפסיד בנכס היא שגויה לחלוטין, סיפור ששמעתי רק בשבוע האחרון, זוג שרכש דירה בחיפה

1. הכוונה שבהשקעות מסויימות אפשר למחוק את הקרן ובנדל"ן לעולם הרוב נותר.
2. זה לא שאין כאלו סיפורים, אך הנ"ל לא מספיק הוכחה מכיון שזו תופעה חולפת.

 

[אייקוד]

זה לא סיכון גבוה כשמדובר לטווח ארוך.

תגדירי גבוה..

 

[Tweenset]

תגדירי גבוה..

ככל שהטווח מתארך הסיכוי להצטרך את הכסף כשבדיוק תהיה ירידה ותאלצו לנעול הפסד - יורד בהתאמה.

 

[אייקוד]

ככל שהטווח מתארך הסיכוי להצטרך את הכסף כשבדיוק תהיה ירידה ותאלצו לנעול הפסד - יורד בהתאמה.

סליחה, אבל זה ממש לא קשור לרמת הסיכון בהשקעה.
זה יכול לקרות ביום האחרון אחרי 1000 שנות השקעה, כשבדיוק המשקיע צריך למשוך את הכסף...
כמו שלא יהיה נכון לקבוע רמת סיכון לפי כיס עמוק, כלומר, כשתראה שהשוק זז לכיוון ההפסד, תוסיף כסף ובטחונות לתיק כדי לתת לגל אפשרות לתקן בלי למחוק את התיק...
רמת הסיכון חייבת להיות קבועה לפי פרמטר קבוע ממוספר מראש של אחוז מסויים מתוך הקרן שאותו מסכנים.
לא קשור לזמן ההשקעה ולא לגודל הכיס.