דירה להשקעה

[יצחק!]

ד: לחפש דירה שיש אפשרות להרחבה משמעותיות
ניתן לבדוק לפי כתובת הנכס בעירייה אגף הנדסה מה האופציות עתידיות להרחבה
ולבדוק עד כמה שניתן שלא יתנגדו השכנים לחתום על התרים

 

[רק שמחות]

מחיר למשתכן לחטוף לפני שנגמר
גם במקומות חילוניים

אם קונים דירה גדולה, מפוצלת ל2, היא אמורה להכניס בסביבות ה-7000.
מחשבת לפי 10 מתוך 12 חודשים, שהדירה מושכרת, נניח. סה"כ: 70,000.
והחזרים חודשיים של 6,000 *12 = 72,000.
ככה שהשכירות מכסה....

החזר של 1,800,000 לחובות אינו יוצא 6,000 אלא 10,000

 

[בונה אתרים]

לא שווה להוסיף כל חודש סכום נוסף על דמי השכירות שמקבלים

לא שווה
יוצא שאת מקבלת אחרי גמר המשכנתא את ההון עצמי והכסף שהוספת כל חודש
את יוכלה באותו המידה לעשות לעצמך תוכנית חיסכון ....

 

[גיטרה אקוסטית]

לא שווה
יוצא שאת מקבלת אחרי גמר המשכנתא את ההון עצמי והכסף שהוספת כל חודש
את יוכלה באותו המידה לעשות לעצמך תוכנית חיסכון ....

חבל לזרוק נתונים לא מקצועיים

 

[יצחק!]

לא שווה
יוצא שאת מקבלת אחרי גמר המשכנתא את ההון עצמי והכסף שהוספת כל חודש
את יוכלה באותו המידה לעשות לעצמך תוכנית חיסכון ....

ממש לא את השכירות זה רווח חודשי ולא מקבלים בשום תכנית חסכון חוץ מכמה פרוטות

חבל לזרוק נתונים לא מקצועיים

בהחלט ממש לא נכון הנתונים

 

[בונה אתרים]

השכירות זה רווח חודשי

הריבית על המשכנתא היא בערך כשיעור הרווח על השכירות
ככה שאין כאן כל רווח

אלא אם כן מדובר בדירה מחולקת
שיש בה סיכון
חלוקת דירה היא מעשה לא חוקי

 

[אלבומים גיגיטליים]

לקנות נכס נדלני צריך לחשוב על הכל

במקרה שמדובר כאן זה נקרא השקעה לפנסיה שלא מחכים לרווח החודשי אלא רק לזה שבסוף יהיה דירה.
ואין מניעה לעשות זאת רק יש דברים שצריך לדעת
1) ש 20 שנה זה פרק זמן ארוך ובוודאי יהיו שינוים, משפחתיים וסביבתיים
2) בעז"ה שלא יקרה, אבל זה לא סוד, שלפעמים נתקעים אם דירה לא מושכרת חצי שנה ויותר. ובמקרה שלכם בגלל כמות ההלוואות שזה בהחלט יכול להיות החזרים של 10,000 בחודש. גם חודש אחד שיישאר ריק שזה נורמלי לחלוטין זה אסון לבית ולעו"ש וזה עלול להיות כדור מתגלגל עד לחדלות פירעון ל"ע (נאמר זה בדיוק קרה בחודש ניסן כבר הבנק במינוס עקב הוצאות החג וביהז"מ ומה תגידו לא חשבנו שזה יקרה???)
3) ויש עוד סיבות כבר הנושא טחון באשכולות אחרים

א"כ מה כן כדאי לעשות?

לקנות נכס אם תשואה גבוהה (לפחות 5%) שזה אומר מחיר קניה נמוך ולכן ההחזרים נמוכים אבל השכירות גבוהה יחסית, וזה קורה בעיקר במקומות חלשים לאנשים אין כסף לקנות דירה בכלל אבל הם עובדים ולשלם שכירות הם יכולים ולכן יש שם ביקוש לשכירות. אבל מצד שני זה מצריך הרבה אנרגיות לעבוד אתם והסיכון גובר.
איך?
למשל בשכונה הוותיקה באשקלון יש דירות מפוצלות במחיר של 750,000 ש"ח וההכנסה משכירות שם 6,000 על שניהם ובמקרה זה המשכנתה שלכם תהיה באזור 4,000 לעשרים שנה
ובינתיים תוכלו לשכור את דירת החלומות ב"ב שהשכירות שמה זולה יותר מהמשכנתה אם הייתם קונים אותה.

בהצלחה

 

[אבא עשיר]

הכלל הראשון שאסור לסור ממנו הוא: "בנדל"ן - את הרווח עושים בקנייה, לא במכירה".
ואידך פירושא זיל גמור.

 

[אלבומים גיגיטליים]

הכלל הראשון שאסור לסור ממנו הוא: "בנדל"ן - את הרווח עושים בקנייה, לא במכירה".
ואידך פירושא זיל גמור.

נכון מאוד!!!

 

[וואלך משכנתאות]

הכלל הראשון שאסור לסור ממנו הוא: "בנדל"ן - את הרווח עושים בקנייה, לא במכירה".
ואידך פירושא זיל גמור.

אוהו אוהו כמה שזה נכון.

 

[להתעמק]

הכלל הראשון שאסור לסור ממנו הוא: "בנדל"ן - את הרווח עושים בקנייה, לא במכירה".
ואידך פירושא זיל גמור.

בבקשה הסבירו לבורים

 

[אבא עשיר]

בקצירת האומר:
כל אלו שרוכשים דירות ומקווים שיעלה הערך, מה קורה כשהערך לא עלה?
יותר מזה, גם אם ערך הנכס עלה אבל כשירצו לרכוש נכס חדש - להגדיל הכנסות ולממש את העלייה, העלייה בעצם רק דמיונית כי גם הנדל"ן המקביל עלה, אם כן היכן מתבטא הרווח בעליית הערך.
דבר נוסף; העלויות שנלוות לכל עסקה בלי קשר לשוויה בתוספת מיסים שנוגסים ברווח.
למרות שיש מעלה בנדל"ן של תזרים הקבוע שהשוכר משלם לך את המשכנתא, מסוכן ואסור להסתמך על זה. די בצנרת אחת שהולכת או שיפוץ שהחליט עליו וועד הבית של הבניין [-מה לעשות, אתה היחיד שמחזיק בדירה בנין זה ולא גר בה. תתנגד. הפניה ל'מפקח על הבתים המשותפים' כבר מוכנה].

על כן ועוד, חובה לוודא שכבר בשעת רכישת הנכס אתה מקבל אותו במחיר נמוך ממחיר השוק, כך שבכל מצב אתה תצא אם רווח, גם במקרה שהדירה תעמוד ריקה ותרצה להיפטר ממנה במהירות, או שהשוכר המסור טיפל בה כמו שרק אחד שלא משלם כמה חודשים יודע.
וגם במקרה ובדיוק לא עלה ערך הנכסים בתקופה או באזור הרלוונטי - כן גם זה קורה.

וזה ממש על קצה המזלג.

תחפש נכסים כאלה. תמצא.
ואם לא מצאת, לא נורא בסוף תמצא, עדיף לא למצוא בכלל מאשר למצוא משהו שאח"כ לא תמצא את עצמך.

[טיפ: מציע לקחת שמאות לפני רכישת הנכס, לטובתך, לא לצורך המשכנתא מהבנק (אולי כדאי לקחת משהו שהבנק שלך עובד איתו כך לא תשלם פעמיים. אולי!) ובדו"ח גם תראה כמה הערך במימוש מהיר. מציע לא לעבור את זה בהרבה]

סליחה על האריכות, מקווה שנתתי ערך לציבור.
מצפה לתגובות.

 

[אלבומים גיגיטליים]

בקצירת האומר:
כל אלו שרוכשים דירות ומקווים שיעלה הערך, מה קורה כשהערך לא עלה?
יותר מזה, גם אם ערך הנכס עלה אבל כשירצו לרכוש נכס חדש - להגדיל הכנסות ולממש את העלייה, העלייה בעצם רק דמיונית כי גם הנדל"ן המקביל עלה, אם כן היכן מתבטא הרווח בעליית הערך.
דבר נוסף; העלויות שנלוות לכל עסקה בלי קשר לשוויה בתוספת מיסים שנוגסים ברווח.
למרות שיש מעלה בנדל"ן של תזרים הקבוע שהשוכר משלם לך את המשכנתא, מסוכן ואסור להסתמך על זה. די בצנרת אחת שהולכת או שיפוץ שהחליט עליו וועד הבית של הבניין [-מה לעשות, אתה היחיד שמחזיק בדירה בנין זה ולא גר בה. תתנגד. הפניה ל'מפקח על הבתים המשותפים' כבר מוכנה].

על כן ועוד, חובה לוודא שכבר בשעת רכישת הנכס אתה מקבל אותו במחיר נמוך ממחיר השוק, כך שבכל מצב אתה תצא אם רווח, גם במקרה שהדירה תעמוד ריקה ותרצה להיפטר ממנה במהירות, או שהשוכר המסור טיפל בה כמו שרק אחד שלא משלם כמה חודשים יודע.
וגם במקרה ובדיוק לא עלה ערך הנכסים בתקופה או באזור הרלוונטי - כן גם זה קורה.

וזה ממש על קצה המזלג.

תחפש נכסים כאלה. תמצא.
ואם לא מצאת, לא נורא בסוף תמצא, עדיף לא למצוא בכלל מאשר למצוא משהו שאח"כ לא תמצא את עצמך.

[טיפ: מציע לקחת שמאות לפני רכישת הנכס, לטובתך, לא לצורך המשכנתא מהבנק (אולי כדאי לקחת משהו שהבנק שלך עובד איתו כך לא תשלם פעמיים. אולי!) ובדו"ח גם תראה כמה הערך במימוש מהיר. מציע לא לעבור את זה בהרבה]

סליחה על האריכות, מקווה שנתתי ערך לציבור.
מצפה לתגובות.

כל מילה בסלע.
לגבי הטיפ כשקונים דרך מתווך חזק הוא יכול להשפיע על השמאות
ולפעמים כדאי לשלם פעמים בעיקר כשיש עבירות בניה כדי להשפיע על המחיר של החזרת נכס לקדמותו

 

[הר הבשן]

בקצירת האומר:
כל אלו שרוכשים דירות ומקווים שיעלה הערך, מה קורה כשהערך לא עלה?
יותר מזה, גם אם ערך הנכס עלה אבל כשירצו לרכוש נכס חדש - להגדיל הכנסות ולממש את העלייה, העלייה בעצם רק דמיונית כי גם הנדל"ן המקביל עלה, אם כן היכן מתבטא הרווח בעליית הערך.
דבר נוסף; העלויות שנלוות לכל עסקה בלי קשר לשוויה בתוספת מיסים שנוגסים ברווח.
למרות שיש מעלה בנדל"ן של תזרים הקבוע שהשוכר משלם לך את המשכנתא, מסוכן ואסור להסתמך על זה. די בצנרת אחת שהולכת או שיפוץ שהחליט עליו וועד הבית של הבניין [-מה לעשות, אתה היחיד שמחזיק בדירה בנין זה ולא גר בה. תתנגד. הפניה ל'מפקח על הבתים המשותפים' כבר מוכנה].

על כן ועוד, חובה לוודא שכבר בשעת רכישת הנכס אתה מקבל אותו במחיר נמוך ממחיר השוק, כך שבכל מצב אתה תצא אם רווח, גם במקרה שהדירה תעמוד ריקה ותרצה להיפטר ממנה במהירות, או שהשוכר המסור טיפל בה כמו שרק אחד שלא משלם כמה חודשים יודע.
וגם במקרה ובדיוק לא עלה ערך הנכסים בתקופה או באזור הרלוונטי - כן גם זה קורה.

וזה ממש על קצה המזלג.

תחפש נכסים כאלה. תמצא.
ואם לא מצאת, לא נורא בסוף תמצא, עדיף לא למצוא בכלל מאשר למצוא משהו שאח"כ לא תמצא את עצמך.

[טיפ: מציע לקחת שמאות לפני רכישת הנכס, לטובתך, לא לצורך המשכנתא מהבנק (אולי כדאי לקחת משהו שהבנק שלך עובד איתו כך לא תשלם פעמיים. אולי!) ובדו"ח גם תראה כמה הערך במימוש מהיר. מציע לא לעבור את זה בהרבה]

סליחה על האריכות, מקווה שנתתי ערך לציבור.
מצפה לתגובות.

אני כבר מבין למה אתה @אבא עשיר

 

[אבא עשיר]

לא להתלהב מהשמות.
יש כאן גם @טראמפ ו @ביבי טראמפ @ביבי!!.
ועוד כוכבים

 

[יואל גרוס]

ובדו"ח גם תראה כמה הערך במימוש מהיר. מציע לא לעבור את זה בהרבה]

מימוש מהיר זה עשרות אחוזים פחות ממחיר השמאות
באמת אפשר למצוא כאלה דירות ? שתקנה אותם בקרוב למחיר המימוש המהיר .?

 

[אבא עשיר]

בדירות מגורים הפער 10-20% וזה הרבה,
אכן רצוי לא להתרחק מזה הרבה.
באמת קשה עד לא מצוי פער של 20% נכון לגמרי.
אבל זה נותן לך אינדיקציה מסוימת למצב.
אם אתה רוכש בשווי של הערך מימוש, והמחיר שאתה משלם שווה לזה, מה יקרה אם משהו חורק בהשקעה??
מה שבטוח בדירה מפוצלת - לא חוקי, השווי בשמאות יורד פלאים, מעניין מדוע.

בכל השקעה שלא תהיה,
אתה חייב תשובות - לעצמך ולסביבתך הקרובה.

שאלה ללא תשובה, אין שאלה!

 

[טיפ טיפה]

בשווי של הערך מימוש

מה זה אומר "ערך מימוש"?

 

[אלבומים גיגיטליים]

מה זה אומר "ערך מימוש"?

השמאי כותב בהמלצה לבנק באיזה מחיר הוא בקלות מוכר את הנכס ללא עיכובים

 

[יוגורט]

נראה לי ללכת על דירה בבניברק, גם עם ההכנסות גבוהות מאד , זה סוג של קפיצה למים רצינית. כשאתם מתחייבים לגלגל כספים בכמויות עצומות ונכנסים לחובות גדולים.
ומצד שני ללכת לפריפריה כשיש הכנסות גדולות זה גם סוג של ביזבוז.
אפשר ללכת על משהו באמצע - דירה באשדוד, באזורים המתחרדים זהו עסק מצויין, אולי יעשו שם תמ"א, וגם אם לא אפשר להשכיר דירה בסדר גודל של מיליון 200 ב3500 אפילו יותר בהתאם למצבה
יש גם דירות ב100000(2.5) שניתן להשכיר ב3000
כמובן הכל בערך אבל זה נראה לי סיכון נורמאלי בהתאם למצבכם