מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[מבריק!!!]

עדיין קובץ ריק

 

[משה מר]

אולי הגיע הזמן לצנן קצת את ההתלהבות מנוף הגליל.
לא מדובר בפרויקט חרדי או משהו. יש בעיר קהילה שאולי לוחצת לקבל עוד תושבים חרדיים, אבל כל אחד צריך לעשות את השיקולים הכלכליים שלו.

עדיין בני מקום בכל עיר, חוץ מרחובות, בעדיפות הראשונה.
אופקים בעדיפות השנייה.
אשקלון בעדיפות השלישית.

לעניין העיר השלישית לחיצוניים, עלו כמה אפשרויות, מתוכם נוף הגליל (סיכוי גבוה, רווח בינוני ולא לגמרי ידוע), דימונה (סיכוי בינוני, מחיר זול במיוחד ורווח יפה + חשש מהצפת בנייה), ובית שמש (סיכוי נמוך מאד ורווח גדול).
למי שמעוניינים לגור בנוף הגליל, אין ספק שהיא המומלצת.
מי שמתכוון להשקעה, לדעתי לפחות יש לה עדיפות קלה מבחינת "תוחלת זכייה" (סיכוי כפול רווח צפוי), אבל דימונה ובית שמש הן גם אפשרויות סבירות, כמה שאפשר לקרוא להגרלה הלא מוצלחת הזו

אולי הגיע הזמן לצנן קצת את ההתלהבות מנוף הגליל.
לא מדובר בפרויקט חרדי או משהו. יש בעיר קהילה שאולי לוחצת לקבל עוד תושבים חרדיים, אבל כל אחד צריך לעשות את השיקולים הכלכליים שלו.

עדיין בני מקום בכל עיר, חוץ מרחובות, בעדיפות הראשונה.
אופקים בעדיפות השנייה.
אשקלון בעדיפות השלישית.

לעניין העיר השלישית לחיצוניים, עלו כמה אפשרויות, מתוכם נוף הגליל (סיכוי גבוה, רווח בינוני ולא לגמרי ידוע), דימונה (סיכוי בינוני, מחיר זול במיוחד ורווח יפה + חשש מהצפת בנייה), ובית שמש (סיכוי נמוך מאד ורווח גדול).
למי שמעוניינים לגור בנוף הגליל, אין ספק שהיא המומלצת.
מי שמתכוון להשקעה, לדעתי לפחות יש לה עדיפות קלה מבחינת "תוחלת זכייה" (סיכוי כפול רווח צפוי), אבל דימונה ובית שמש הן גם אפשרויות סבירות, כמה שאפשר לקרוא להגרלה הלא מוצלחת הזו "סבירות".

אם אני בן מקום ברחובות שווה לי להירשם לשם או שלא ? לא הבנתי?

 

[אני בעצמי אני]

@בית שמשניק ומומחים נוספים חנוכה שמח!
אשמח לעזרה, האם יש הבדלים במצב התכנוני בין ההגרלות השונות?

או שכל ההגרלות החדשות באותו מצב תכונני שזה אומר לפני היתרים ולפי הכל
כי לכאורה אם יש מקומות שבהם התכנון יותר מתקדם זה שיקול גדול להירשם שם

ואולי יש מקומות שבהם התכנון או היזם הוכיח שהוא מוציא היתרים יותר מהר

אשמח לעזרת המומחים

 

[פרישמן]

@בית שמשניק ומומחים נוספים חנוכה שמח!
אשמח לעזרה, האם יש הבדלים במצב התכנוני בין ההגרלות השונות?

או שכל ההגרלות החדשות באותו מצב תכונני שזה אומר לפני היתרים ולפי הכל
כי לכאורה אם יש מקומות שבהם התכנון יותר מתקדם זה שיקול גדול להירשם שם

ואולי יש מקומות שבהם התכנון או היזם הוכיח שהוא מוציא היתרים יותר מהר

אשמח לעזרת המומחים

יש כמה שלבים עד הדירה, התכנון, האישור תבע, הפיתוח, מסירת המגרש לקבלן, והבנייה. כל הפרויקטים לפי מה שידוע בשלב שאחרי אישור התבע. חלקם התחילו את הפיתוח, אז זו השאלה שצריכה להישאל, איזה פרויקט כבר בשלב הפיתוח.
בגלל שהמכרזים טריים והקבלנים זכו בשנה האחרונה, יקח איזה שנה ההיתרים ואז זה תלוי אם הסתיים הפיתוח אפשר להתחיל לבנות

 

[אני בעצמי אני]

יש כמה שלבים עד הדירה, התכנון, האישור תבע, הפיתוח, מסירת המגרש לקבלן, והבנייה. כל הפרויקטים לפי מה שידוע בשלב שאחרי אישור התבע. חלקם התחילו את הפיתוח, אז זו השאלה שצריכה להישאל, איזה פרויקט כבר בשלב הפיתוח.
בגלל שהמכרזים טריים והקבלנים זכו בשנה האחרונה, יקח איזה שנה ההיתרים ואז זה תלוי אם הסתיים הפיתוח אפשר להתחיל לבנות

איך אפשר לבדוק מה מצב הפיתוח בפרוייקטים השונים?

תודה

 

[פרישמן]

איך אפשר לבדוק מה מצב הפיתוח בפרוייקטים השונים?

תודה

שאלה טובה, אני גם חיפשתי בהגרלה הקודמת והתברר שאפשר רק דרך תושבים באזור או ללכת לראות את השטח. הפיתוח באחריות משרד השיכון ולפעמים אתה מוצא שהוא כבר נתן את התקציב למקום ההוא.
בכל אופן הרעיון הוא טוב וזה הבדל של שנה בין פרויקט שכבר התחיל את הפיתוח לזה שלא.
אבל גם יש עוד נקודה וזה שהכל תלוי בקבלן כשהוא מקבל את השטח, הוא יכול להריץ או למרוח..

דרך אגב, בחוזים של המכרזים בשנה האחרונה נוסף דד-ליין לקבלן לסיים את הבנייה תוך 3 שנים ממסירת המגרש.

לדעתי זה לא שיקול לבחירת אזור, כי העיקר זה לזכות בהגרלה (הבדל של שנה זה לא נורא) ואז להתפלל שהכל יהיה כשורה

 

[שולי איטח]

דרך אגב, בחוזים של המכרזים בשנה האחרונה נוסף דד-ליין לקבלן לסיים את הבנייה תוך 3 שנים ממסירת המגרש.

מה זה אומר למעשה?
יש איזה התחיבות מסוימת שלא יתקע לאורך שנים?

 

[פרישמן]

מה זה אומר למעשה?
יש איזה התחיבות מסוימת שלא יתקע לאורך שנים?

כן.
לאור מקרים של עיכובים של שנים בבנייה, ללא סיבה אמיתית, סתם מריחה ואפשר להביא הרבה דוגמאות כמו אלעד, חיפה ובית שמש, נוסף הסעיף הזה עם אפשרות להפקעה מהקבלן והחזרת השטח למשרד השיכון.

להלן הסעיף:

 

[תנו רבבן]

בעבר כשאחוזי הזכיה היו גבוהים יותר, היה היגיון להקצות כמות גדולה מהדירות לבני מקום, שרוצים להמשיך להתגורר בעירם. כלומר היה היגיון להתייחס להגרלה כאל פלטפורמה לקנית דירות.
היום כשאחוזי הזכיה נראים יותר כמו זכיה בלוטו, (כלומר הציבור מתייחס להגרלות כאל האפשרות היחידה לקנות דירות,) יש היגיון רב לבטל את ההקצאה לבני מקום. לכאו' בהחלטה של משרד השיכון, אבל אולי זה שייך גם לעתירה משפטית, בסוף אלו משאבים של המדינה.
אולי יש למישהו רעיון?

 

[מכלולאי]

בס"ד
שואל בשביל מכר
הוא ברשימת המתנה בהגרלה 2474 באילת מספר 4 מתוך 29, = 14% ביטולים כך שלכאורה יש סיכויים.
האם ההגרלה באילת הייתה שווה? מהו הרווח? והיכן כדאי לו להיכנס להגרלה הנוכחית במקומות יותר שווים מההגרלה באילת?
@בית שמשניק (בעבר שאלתי וקיבלתי תשובה שאין סיכוי כי הוא היה ברשימה מספר 6, כרגע הוא ירד למספר 4)

השקעה של 1.170 לדירת 4 חד', רווח של כ-520K. בהחלט משתלם.
מאידך, כדי שיהיו נכסיו לא רק מוצלחים אלא גם קרובים לעיר, כדאי להמשיך להרשם להגרלות, לפחות המשתלמות שבהן, בפרט שהזכיה עדיין לא ודאית.

 

[מכלולאי]

אם אני בן מקום ברחובות שווה לי להירשם לשם או שלא ? לא הבנתי?

לא. גם לבן מקום הסיכויים אפסיים ממש.

 

[עוד עו"ד]

יהוד - כנראה אתם מפספסים משהו. קשה להאמין שעשרות אלפי אנשים נרשמים בשביך רווח של 30-80K...

נכון שבגדות יהוד (צומת סביון) נראה שהערכת השמאי של רמ"י יותר קרובה למציאות, והדירות בשכונה החדשה נמכרות לפחות כיום, לפי הפרסומים השונים בסביבות 30K למ"ר, אבל גם אז הרווח די בינוני.

הבעיה היא שזו שכונה חדשה ועדיין אין פילוח לפי השכונה הספציפית במדל"ן / מספיק עסקאות מדווחות לרשות המיסים.

במקומות שבוצע פילוח לפי שכונה, התחושה הכללית שלי שברוב המקרים מדל"ן היה יותר מדויק משמאי רמ"י, אבל מאד קשה לדעת מה נכון למי שלא מכיר בפועל את המקום, ולכן היתה פה בקשה מאנשים שמכירים את המחירים בפועל בערים ה"חמות" לתת אילו שהם אינדיקציות.
נניח מתווכים, יזמים או מחפשי דירות באזורים מסוימים, מכירים את המחיר בפועל ממש טוב והיו יכולים לפתור את הדילמה בערים המסופקות. למרבה הצער הכפפה לא הורמה.

מדל"ן טובה בעיקר כדי לתת ממוצע אמיתי של מחירי מינימום, שהעיר / השכונה שווה לפחות סכום מסוים שעל זה יש לרוב להוסיף עוד X לא ידוע, כי זו דירה חדשה או במקרים מסוימים עוד יותר משמעותיים, שכונה חדשה.

תכלס, חוץ ממס' ערים ספציפיות, הפערים בין מדלן לשמאי רמ"י לא כאלו גדולים. בטבלה שלי גם ציינתי את הערים שתחשיב מדל"ן בוצע לפי שכונה ספציפית שאז זה יותר מדויק, וגם הוספתי את תחשיב שמאות רמ"י והחישובים על פי השמאות, אבל יש להודות ששני התחשיבים הרבה פחות טובים ממתווך (לא בעל אינטרס!) שמכיר את האזור וחבל שהכפפה לא הורמה.

 

[מבין עניין]

השקעה של 1.170 לדירת 4 חד', רווח של כ-520K. בהחלט משתלם.
מאידך, כדי שיהיו נכסיו לא רק מוצלחים אלא גם קרובים לעיר, כדאי להמשיך להרשם להגרלות, לפחות המשתלמות שבהן, בפרט שהזכיה עדיין לא ודאית.

בס"ד
זכור לי שדיברו פה על רווח של כ700K, האם אני טועה?
תודה!!

 

[מכלולאי]

בס"ד
זכור לי שדיברו פה על רווח של כ700K, האם אני טועה?
תודה!!

אולי לדירות יותר גדולות. עכ"פ זה ל]י הנתונים ממדל"ן שהביאו פה בזמנו.

 

[kdsna]

נכון שבגדות יהוד (צומת סביון) נראה שהערכת השמאי של רמ"י יותר קרובה למציאות, והדירות בשכונה החדשה נמכרות לפחות כיום, לפי הפרסומים השונים בסביבות 30K למ"ר, אבל גם אז הרווח די בינוני.

הבעיה היא שזו שכונה חדשה ועדיין אין פילוח לפי השכונה הספציפית במדל"ן / מספיק עסקאות מדווחות לרשות המיסים.

במקומות שבוצע פילוח לפי שכונה, התחושה הכללית שלי שברוב המקרים מדל"ן היה יותר מדויק משמאי רמ"י, אבל מאד קשה לדעת מה נכון למי שלא מכיר בפועל את המקום, ולכן היתה פה בקשה מאנשים שמכירים את המחירים בפועל בערים ה"חמות" לתת אילו שהם אינדיקציות.
נניח מתווכים, יזמים או מחפשי דירות באזורים מסוימים, מכירים את המחיר בפועל ממש טוב והיו יכולים לפתור את הדילמה בערים המסופקות. למרבה הצער הכפפה לא הורמה.

מדל"ן טובה בעיקר כדי לתת ממוצע אמיתי של מחירי מינימום, שהעיר / השכונה שווה לפחות סכום מסוים שעל זה יש לרוב להוסיף עוד X לא ידוע, כי זו דירה חדשה או במקרים מסוימים עוד יותר משמעותיים, שכונה חדשה.

תכלס, חוץ ממס' ערים ספציפיות, הפערים בין מדלן לשמאי רמ"י לא כאלו גדולים. בטבלה שלי גם ציינתי את הערים שתחשיב מדל"ן בוצע לפי שכונה ספציפית שאז זה יותר מדויק, וגם הוספתי את תחשיב שמאות רמ"י והחישובים על פי השמאות, אבל יש להודות ששני התחשיבים הרבה פחות טובים ממתווך (לא בעל אינטרס!) שמכיר את האזור וחבל שהכפפה לא הורמה.

מצרף פה עסקאות שטל זכריה לקח מהאתר הממשלתי, להבנתי בשטח שבו תקום שכונת גדות. קשה לי כרגע לאמת ולהגיד האם אכן כך.

 

[בית שמשניק]

אם אני בן מקום ברחובות שווה לי להירשם לשם או שלא ? לא הבנתי?

לא. הסיכוי נמוך מדי גם לבני מקום.

 

[פרישמן]

בס"ד
זכור לי שדיברו פה על רווח של כ700K, האם אני טועה?
תודה!!

אפילו יותר.

זוהי טבלת המחירים שפורסמה אצל ט"ז בהגרלה ההיא

המחירים שציטטו פה הם לדירות רגילות וישנות באילת, זה מתחם חדש ויוקרתי.

הנה ציטוט מתוך כתבה על מתחם שכונת הגולף:
מי שיבקש לרכוש את הדירות הללו במחיר השוק של היום, יצטרך לפי בדיקת מדלן וידיעות, 2.55 מיליון שקל. מאחר והזוכים באילת צפויים לשלם רק 1,031,163 אלף שקל, הרי שמדובר בהנחת ענק של כמעט 60% במחיר הדירה, הנחה ששוויה 1.51 מיליון שקל

 

[פרישמן]

בעבר כשאחוזי הזכיה היו גבוהים יותר, היה היגיון להקצות כמות גדולה מהדירות לבני מקום, שרוצים להמשיך להתגורר בעירם. כלומר היה היגיון להתייחס להגרלה כאל פלטפורמה לקנית דירות.
היום כשאחוזי הזכיה נראים יותר כמו זכיה בלוטו, (כלומר הציבור מתייחס להגרלות כאל האפשרות היחידה לקנות דירות,) יש היגיון רב לבטל את ההקצאה לבני מקום. לכאו' בהחלטה של משרד השיכון, אבל אולי זה שייך גם לעתירה משפטית, בסוף אלו משאבים של המדינה.
אולי יש למישהו רעיון?

זה תלוי רק בהחלטה של שר השיכון, כמו שהוא החליט לתת למילואים ולנכים, אז גם לבני המקום, בהתחלה בהתחלה דיברו בכלל על 100% לבני המקום... תשלח לו מכתב או לבבצ'יק. עתירה עולה כסף, אפשר לפנות במקרה כזה רק לבג"צ, זה לוקח גם הרבה זמן וכנראה גם חסר תועלת כי לרוב העליון לא מתערב בהחלטות מקצועיות

 

[יוסי יצחקוב]

לצערי כמות ההיצע נמוכה מהביקוש, וגם אם יבנו בקצב של עכשיו בהמשך עוד, זה לא תואם לגידול הטבעי. אדרבה תראה מקום שהמחיר ירד בשנים האחרונות.
גם אני טענתי בהתחלה שהצפה של 6k דירות בבית שמש עלולה להוביל לירידת מחירים אבל המומחים פה הסבירו שאולי המחיר יישאר כמו שהוא עכשיו ובטח לא 'דרסטית'.

אני התכוונתי לזמן המיידי (וכן גם בבית שמש מיד כשיוצאים כמות גדולה של דירות יד עצירה בעליה ואפי' ירידה לזמן קצר)
אבל נכון שתוך כשנתיים זה מתאזן כולל ההעלאה

 

[יוסי יצחקוב]

הגזמה פרועה.
באופן כללי, זה תלוי באיזור ומשתנה. בדר"כ יש ירידה כלשהי ולפעמים גם קושי למכור, אבל זה עדיין רווח משמעותי.

נכון טעיתי זה בדירות של 10 80 אבל במחיר למשתכן יש עדיין רווח אבל בפער של אפי' כמה מאות אלפים