מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[זכויותינו]

מנסיונך באלונים, האם לזוג לא נשוי אכן צריך את המסמך של הצהרה על דירות לרשות המסים וכן בעלויות של ילדים ?

צריך מניסיון

 

[בית שמשניק]

@עוד עו"ד, כמדומני שעליתי עכשיו על איזו שהיא נקודה (יתכן שדנו עליה בהגרלה הקודמת, אבל לא בטוח מה היו המסקנות).
כידוע, טל זכריה מחשב את הדירות בתוספת מחסן, מרפסת וחניה, מה שמוסיף לדירות של ה100 מ"ר עוד כ8 מ"ר.
עכשיו, במחירי מדלן (שבעקבות רשות המיסים) מסתמן שלא מחשבים את התוספות הנ"ל ומודדים את הדירה נטו, אבל לכאורה בהערכת השמאי כן צריך למדוד את התוספות, כי הרי השמאי מעריך בהתאם לכללי דירה בהנחה ששם התוספות כן נמדדות (ולפי זה יובן יותר מדוע השמאי מוריד בדרך כלל קצת משווי השוק הריאלי הידוע לנו.)
אם אני צודק בהנחתי, אזי צריך לתקן בטבלאות את כל שורת הרווח בש"ח ובאחוזים של השמאי, ולהוסיף עוד 8 מ"ר בדירות הממוצעות. ולפי זה הרווח יגדל בצורה ממש משמעותית בכל ההגרלות (ככל שהעיר יקרה יותר למ"ר - כך יגדל הרווח המספרי בהתאם).
למשל:
באר יעקב - 602K במקום 415K
בית שמש - 641K במקום 475K
ירושלים הר הצופים - 1.03M במקום 810K
ירושלים קטמון - 739K במקום 476K
מצפה רמון - 477K במקום 366K
נוף הגליל - 516K במקום 398K
עפולה - 607K במקום 505K
קרית עקרון - 501K במקום 336K
קרית גת - 600K במקום 453K (זה בדיוק החישוב של השמאי של הנחת 600K...)
רעננה - 861K במקום 616K

 

[זכויותינו]

האם יש כאן מישהו שהצליח
להנפיק זכאות בחברת אלונים באופן מקוון
בשבוע הזה
כי פשוט אני לא מצליח והוא למתקדם לשלב הבא
וכמובן ניסיתי עם חלון אנונימי
וגם דיברתי איתם והם טוענים שאני הראשון שמתלונן על זה

למי שיש לו פרטים יעזור לי מאוד

עובד
תעשה ריקון מטמון יכול להיות שהמערכת קולטת אותך יותר מידי על האתר

 

[יואל זוהר]

עובד
תעשה ריקון מטמון יכול להיות שהמערכת קולטת אותך יותר מידי על האתר

איך עושים ריקון מטמון
ואגב יש לי 2 משרדים ובשניהם לא הלך לי

 

[יואל זוהר]

נוף הגליל - 516K במקום 398K

א"כ נוף הגליל ממש הגרלה שווה ביחס להשקעה
נכון ???

 

[בית שמשניק]

א"כ נוף הגליל ממש הגרלה שווה ביחס להשקעה
נכון ???

לפי הערכת השמאי - כנראה שכן.
(לפי מדלן - הרווח קטן יותר)

 

[אשג]

בגלל שיש הרבה מאד ביטולים בהגרלה הזו (למעלה מ150%) התקנון הוא שעושים רישום מחדש לכולם (לא הגרלה חדשה), ואז מי שרוצה נרשם, ו82 הדירות שנותרו הולכים לבחירה לנרשמים החדשים לפי סדר רישומם - 82 הראשונים שבהם (לדוגמא, אם כל ה500 הראשונים לא נרשמו מחדש - אז מקום 501 הוא הראשון בתור לבחור, אם עוד 98 אחריו לא נרשמו - אז מקום 600 הוא השני בתור וכו').

לא הבנתי, מי שנרשם יותר מהר יהיה קודם בתור? או שהתור ממשיך לפי ההגרלה שכבר היתה?
בנוסף לזה, למה זה שונה משאר ההגרלות שעם כל ביטול התור מתקדם וכך יש זוכים חדשים, למה צריך רישום מחדש?

 

[למה זה תשאל לשמי]

@עוד עו"ד, כמדומני שעליתי עכשיו על איזו שהיא נקודה (יתכן שדנו עליה בהגרלה הקודמת, אבל לא בטוח מה היו המסקנות).
כידוע, טל זכריה מחשב את הדירות בתוספת מחסן, מרפסת וחניה, מה שמוסיף לדירות של ה100 מ"ר עוד כ8 מ"ר.
עכשיו, במחירי מדלן (שבעקבות רשות המיסים) מסתמן שלא מחשבים את התוספות הנ"ל ומודדים את הדירה נטו, אבל לכאורה בהערכת השמאי כן צריך למדוד את התוספות, כי הרי השמאי מעריך בהתאם לכללי דירה בהנחה ששם התוספות כן נמדדות (ולפי זה יובן יותר מדוע השמאי מוריד בדרך כלל קצת משווי השוק הריאלי הידוע לנו.)
אם אני צודק בהנחתי, אזי צריך לתקן בטבלאות את כל שורת הרווח בש"ח ובאחוזים של השמאי, ולהוסיף עוד 8 מ"ר בדירות הממוצעות. ולפי זה הרווח יגדל בצורה ממש משמעותית בכל ההגרלות (ככל שהעיר יקרה יותר למ"ר - כך יגדל הרווח המספרי בהתאם).
למשל:
באר יעקב - 602K במקום 415K
בית שמש - 641K במקום 475K
ירושלים הר הצופים - 1.03M במקום 810K
ירושלים קטמון - 739K במקום 476K
מצפה רמון - 477K במקום 366K
נוף הגליל - 516K במקום 398K
עפולה - 607K במקום 505K
קרית עקרון - 501K במקום 336K
קרית גת - 600K במקום 453K (זה בדיוק החישוב של השמאי של הנחת 600K...)
רעננה - 861K במקום 616K

הטבלה לאחר ההערה הנ"ל

 

[בית שמשניק]

לא הבנתי, מי שנרשם יותר מהר יהיה קודם בתור? או שהתור ממשיך לפי ההגרלה שכבר היתה?
בנוסף לזה, למה זה שונה משאר ההגרלות שעם כל ביטול התור מתקדם וכך יש זוכים חדשים, למה צריך רישום מחדש?

התור ממשיך לפי ההגרלה שהיתה.
יש היגיון שבהגרלות עם אחוז ביטולים גבוה מאד, לא יפנו לכל אחד ואחד ברשימת ההמתנה, כי מן הסתם יהיו עוד הרבה שיבטלו, אלא מודיעים על הנתונים לכל הנרשמים המקוריים להגרלה, ומי שמעוניין - נשאר בעסק, ומי שלא - לא.

 

[מחב]

להבנתי זה 20+7%, אבל אולי לא הבנתי נכון.

עד 7% בחוזה והשלמה (מ 13%) עד 45 יום לאחמ"כ

 

[למה זה תשאל לשמי]

@עוד עו"ד, כמדומני שעליתי עכשיו על איזו שהיא נקודה (יתכן שדנו עליה בהגרלה הקודמת, אבל לא בטוח מה היו המסקנות).
כידוע, טל זכריה מחשב את הדירות בתוספת מחסן, מרפסת וחניה, מה שמוסיף לדירות של ה100 מ"ר עוד כ8 מ"ר.
עכשיו, במחירי מדלן (שבעקבות רשות המיסים) מסתמן שלא מחשבים את התוספות הנ"ל ומודדים את הדירה נטו, אבל לכאורה בהערכת השמאי כן צריך למדוד את התוספות, כי הרי השמאי מעריך בהתאם לכללי דירה בהנחה ששם התוספות כן נמדדות (ולפי זה יובן יותר מדוע השמאי מוריד בדרך כלל קצת משווי השוק הריאלי הידוע לנו.)
אם אני צודק בהנחתי, אזי צריך לתקן בטבלאות את כל שורת הרווח בש"ח ובאחוזים של השמאי, ולהוסיף עוד 8 מ"ר בדירות הממוצעות. ולפי זה הרווח יגדל בצורה ממש משמעותית בכל ההגרלות (ככל שהעיר יקרה יותר למ"ר - כך יגדל הרווח המספרי בהתאם).
למשל:
באר יעקב - 602K במקום 415K
בית שמש - 641K במקום 475K
ירושלים הר הצופים - 1.03M במקום 810K
ירושלים קטמון - 739K במקום 476K
מצפה רמון - 477K במקום 366K
נוף הגליל - 516K במקום 398K
עפולה - 607K במקום 505K
קרית עקרון - 501K במקום 336K
קרית גת - 600K במקום 453K (זה בדיוק החישוב של השמאי של הנחת 600K...)
רעננה - 861K במקום 616K

האמת שלאחר ההערה המובאת כאן בציטוט הרהרתי בדבר אך נסחפתי לעיסוקיי...

מרפסת חניה ומחסן הינן נגזרות משני צדי המשוואה (רגיל ושמאי)

 

[בית שמשניק]

הטבלה לאחר ההערה הנ"ל

האם שינית רק את מחירי השמאי, או גם את מחירי מדלן? (כי במדלן כנראה לא צריך לשנות).

 

[למה זה תשאל לשמי]

האם שינית רק את מחירי השמאי, או גם את מחירי מדלן? (כי במדלן כנראה לא צריך לשנות).

רק את השמאי ועשיתי את הממוצע בין שניהם
(אסביר יותר, עד עתה עשיתי ממוצע של מחיר למ"ר משני השיטות וממנה מחיר דירה בשוק חופשי (בהכפלה של 100 לדוג') וממנה גזרתי את ההנחה,
כעת עשיתי קודם שני חישובים 1. מחיר דירה לפי מדלן בהכפלה של 100 לדוג' 2. לפי שמאי בהכפלה של 108 ואח"כ ממוצע משני המחירים וממנה גזרתי את ההנחה, הכל נמצא בגליון השני באקסל)

 

[בית שמשניק]

רק את השמאי ועשיתי את הממוצע בין שניהם
(אסביר יותר, עד עתה עשיתי ממוצע של מחיר למ"ר משני השיטות וממנה מחיר דירה בשוק חופשי (בהכפלה של 100 לדוג') וממנה גזרתי את ההנחה,
כעת עשיתי קודם שני חישובים 1. מחיר דירה לפי מדלן בהכפלה של 100 לדוג' 2. לפי שמאי בהכפלה של 108 ואח"כ ממוצע משני המחירים וממנה גזרתי את ההנחה, הכל נמצא בגליון השני באקסל)

האם שינית גם את ה3 חד' וה5חד'? כי גם שם יש תוספות.

 

[למה זה תשאל לשמי]

האם שינית גם את ה3 חד' וה5חד'? כי גם שם יש תוספות.

הוספתי 8 מ"ר בהכל (הבאתי 100 כדוגמה)

 

[זכויותינו]

איך עושים ריקון מטמון
ואגב יש לי 2 משרדים ובשניהם לא הלך לי

תלחץ F12
ואז על הכפתור הזה מקש ימני

 

[בית שמשניק]

הוספתי 8 מ"ר בהכל (הבאתי 100 כדוגמה)

בדירות 5 חד' טל זכריה מוסיף 10 מ"ר (כי הוא מחשב 2 חניות)

 

[למה זה תשאל לשמי]

בדירות 5 חד' טל זכריה מוסיף 10 מ"ר (כי הוא מחשב 2 חניות)

קבל

 

[בית שמשניק]

קבל

מקנא בך שנהירין לך שבילי האקסל כשבילי הפריים והקל"צ...

 

[עוד עו"ד]

@עוד עו"ד, כמדומני שעליתי עכשיו על איזו שהיא נקודה (יתכן שדנו עליה בהגרלה הקודמת, אבל לא בטוח מה היו המסקנות).
כידוע, טל זכריה מחשב את הדירות בתוספת מחסן, מרפסת וחניה, מה שמוסיף לדירות של ה100 מ"ר עוד כ8 מ"ר.
עכשיו, במחירי מדלן (שבעקבות רשות המיסים) מסתמן שלא מחשבים את התוספות הנ"ל ומודדים את הדירה נטו, אבל לכאורה בהערכת השמאי כן צריך למדוד את התוספות, כי הרי השמאי מעריך בהתאם לכללי דירה בהנחה ששם התוספות כן נמדדות (ולפי זה יובן יותר מדוע השמאי מוריד בדרך כלל קצת משווי השוק הריאלי הידוע לנו.)
אם אני צודק בהנחתי, אזי צריך לתקן בטבלאות את כל שורת הרווח בש"ח ובאחוזים של השמאי, ולהוסיף עוד 8 מ"ר בדירות הממוצעות. ולפי זה הרווח יגדל בצורה ממש משמעותית בכל ההגרלות (ככל שהעיר יקרה יותר למ"ר - כך יגדל הרווח המספרי בהתאם).
למשל:
באר יעקב - 602K במקום 415K
בית שמש - 641K במקום 475K
ירושלים הר הצופים - 1.03M במקום 810K
ירושלים קטמון - 739K במקום 476K
מצפה רמון - 477K במקום 366K
נוף הגליל - 516K במקום 398K
עפולה - 607K במקום 505K
קרית עקרון - 501K במקום 336K
קרית גת - 600K במקום 453K (זה בדיוק החישוב של השמאי של הנחת 600K...)
רעננה - 861K במקום 616K

שאלה מעניינת, דובר על זה פה באמת בהגרלות הקודמות. נתוני רשות המיסים אכן לא מכילים תוספות והם כלולים במחיר למ"ר של הדירה עצמה, לגבי השמאי הממשלתי הכי טוב לבדוק בשמאויות עצמן איך חושב מחיר השוק של התוספות (או מראש לפי שווה ערך של 8 מ"ר כמו במחירי דירה בהנחה, או לפי חישובי שוק אחרים אפשריים, ואז חולק שרירותית ל108 מ"ר לצורכי חישוב ההנחה במ"ר ממחיר השמאות). בכל מקרה יש אכן הגיון בחישוב לפי 108 מ"ר