השקעות התייעצות בענין השקעה בשוק ההון משולבת נדל"ן

[יהודית וו]

יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים


@מקצועי בלבד @השקעות R הון @ה. שלמה @דניאל נבון @חיסכון והשקעות

 

[דניאל נבון]

יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים


@מקצועי בלבד @השקעות R הון @ה. שלמה @דניאל נבון @חיסכון והשקעות

בכללי פירטת בצורה יפה לדעתי.

אבל הבעיה שאני רואה היא בכלל אחרת לגמרי.
הרי אם ההלוואה היא בריבית פריים מינוס 0.5% אז כיום מדובר על ריבית של 5.50%.
להרוויח תשואה של יותר מ 5.50% בנדל"ן (לאחר מס) זה לא פשוט ולא בהכרח שווה את הסיכון,
בעיקר אם במקרה מדובר כבר על דירה שניה נניח ולא דירה יחידה ששם יש יותר גמישות ומקום לעסקאות "פליפ" שיותר רווחיות לרוב (אך דורשות גם "עבודה" באיתור הדירה המתאימה, אולי גם שיפוץ וכדומה).

מה התכנון הספציפי לגבי הנדל"ן?
יש לך תרחיש ריאלי שבו מרוויחים "בלי בעיה" תשואה של יותר מ 5.50% נטו לאחר מס לשנה? (לאחר הוצאות נלוות וכדומה כמובן).
במידה וכן, האם התוספת הקטנה הזאת של התשואה שווה את הסיכון ואת הזמן שידרש להתעסק בכך?

 

[מוז]

ואם מדובר בדירה ראשונה?
זה רעיון במקום להשקיע את כל הכסף בדירה לגור
להשקיע בשוק ההון שברגיל יש יותר תשואה
ולהוציא הלוואה ולקנות דירה
מה רע?

 

[יהודית וו]

ראשית כל תודה רבה על המענה,
עסקת הנדל"ן המדוברת היא קניית נכס בחו"ל ככה שאין לי תשלומי מיסים בכלל, רווח של יותר מעשר אחוז לאחר ניכוי כל ההוצאות (השקעה בדיור ציבורי בלונדון)
אמנם לא לקחתי בחשבון שבאפשרות א' אני חוסך את תשלום הריבית כנגד ההלואה (פריים מינוס חצי על 400 אלף זה סביבות 2000 ש"ח חודשי, עכ"פ בהנחה שהריבית לא תרד) שאותם אני יכול לחזור ולהשקיע בשוק ההון.

 

[דניאל נבון]

ואם מדובר בדירה ראשונה?
זה רעיון במקום להשקיע את כל הכסף בדירה לגור
להשקיע בשוק ההון שברגיל יש יותר תשואה
ולהוציא הלוואה ולקנות דירה
מה רע?

ההבדל בין דירה ראשונה/יחידה לבין דירה שניה הוא סופר קריטי בפן הכלכלי.
דירה שניה כוללת מס רכישה של 8% מערך הנכס + בעת המכירה יש לשלם 25% מס שבח.
מעבר לכך המינוף המקסימלי מבחינת משכנתא עומד על 50%.

לעומת זאת דירה יחידה שמחזיקים למשך יותר מ18 חודשים פטורה ממס שבח וממס רכישה (תלוי במחיר שלה, אבל יש פטור עד לסכום של 1.98 מיליון ש"ח בערך).

 

[ה. שלמה]

יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים


@מקצועי בלבד @השקעות R הון @ה. שלמה @דניאל נבון @חיסכון והשקעות

שאלה טובה.
לגבי החלק הנדל"ני אני פחות יכול לענות, מכיון שאינני מבין בזה.
לגבי ההלוואה המוזלת, יש כאן הנחה של כ1-2 אחוזים בריבית לעומת הלוואה בנקאית אחרת, ובתמורה הבדל של דמי ניהול + השקעה פחות יעילה שאמורים לפגוע בכל הסכום, ולא רק בחצי של ההלוואה לפני שהיא נפרעת.

בנוסף, יש טענה האומרת שבמיקרי קיצון בשוק ההון בתי ההשקעות עלולים לדרוש בחזרה את ההלוואה.

ולכן, אם יש אפשרות למצוא הלוואה אחרת לחלק הנדל"ני הייתי יותר מתחבר לזה.

בנוסף, צריך להעריך את הסיכונים הנדלניים בשביל לדעת אם ניתן למנף את זה לגמרי.

 

[דניאל נבון]

ראשית כל תודה רבה על המענה,
עסקת הנדל"ן המדוברת היא קניית נכס בחו"ל ככה שאין לי תשלומי מיסים בכלל, רווח של יותר מעשר אחוז לאחר ניכוי כל ההוצאות (השקעה בדיור ציבורי בלונדון)

בשמחה (:

נשמע מרתיע מאוד.
אני לא בקיא בנושא של השקעה בדיור ציבורי בלונדון לעומק ומעולם לא עניין אותי לחקור לגבי הנושא,
אך אציין שאני ממש לא מתלהב מהשקעה כזאת ועוד מזה שבונים על יותר מ10% תשואה לאחר ניכוי כל ההוצאות.
נשמע כמו חלום שלא בהכרח יתגשם - יכול להיות שכאן טמון הסיכון המהותי שלך בכל הדילמה המדוברת.

 

[וואי]

ראשית כל תודה רבה על המענה,
עסקת הנדל"ן המדוברת היא קניית נכס בחו"ל ככה שאין לי תשלומי מיסים בכלל, רווח של יותר מעשר אחוז לאחר ניכוי כל ההוצאות (השקעה בדיור ציבורי בלונדון)

החלק הזה נשמע גרוע מאד
''הרוצה לשקר ירחיק עדות''
יש לכם מושג איך עובד המיסוי על זה?
יש לכם מושג כמה עולה נכס כזה בלי חברת התיווך שגוזרת עליכם קופון ( ורוב הסיכויים שהרבה יותר מקופון)?
יש לכם מושג מי השוכרים ואם באמת יש כזה שוק (גם אני יכול להקים חברה שיקראו לה דיור ממשלתי, ולשלם שכירות וכו' עד שהפירמידה מתפוצצת)?
יש לכם מושג למה אנשים משקיעים בלפרסם עסקה כל כך שווה שאמורים לחטוף בארבע ידיים?

 

[יהודית וו]

החלק הזה נשמע גרוע מאד
''הרוצה לשקר ירחיק עדות''
יש לכם מושג איך עובד המיסוי על זה?
יש לכם מושג כמה עולה נכס כזה בלי חברת התיווך שגוזרת עליכם קופון ( ורוב הסיכויים שהרבה יותר מקופון)?
יש לכם מושג מי השוכרים ואם באמת יש כזה שוק (גם אני יכול להקים חברה שיקראו לה דיור ממשלתי, ולשלם שכירות וכו' עד שהפירמידה מתפוצצת)?
יש לכם מושג למה אנשים משקיעים בלפרסם עסקה כל כך שווה שאמורים לחטוף בארבע ידיים?

קודם כל זו השקעה מוכרת שעובדת כבר שנים,
אני הגעתי אליה מחבר שבמקור הוא בלונדון, ככה שקשה להגדיר זאת כהרוצה לשקר ירחיק עדותו
דבר שני מה שכתבתי בענין המיסוי - כוונתי היתה שאני לא צריך לשלם מס רכישה על דירה שניה, בשונה מהשקעה בארץ. בקשר למס על השכירות, יש מדרג ברור כמה צריך לשלם, וגם את זה אפשר לפתור בקלות..
ברור שהחברה מרוויחה קופון ואפילו נכבד מאד, מאד קשה לעמוד בכל התקנות וההיתרים של ממשלת בריטניה, יש אגרות שצריך לשלם ותקנים מאד מחמירים בכדי לעמוד בקרטריונים של הממשלה. אם זה היה כ"כ פשוט כולם היו עושים את זה
דיור ממשלתי זה לא חברה, אלא תוכנית סיוע לזכאים, תברר קצת כמה ממשלת ברטניה משלמת על סיוע בשכר דירה, קצבאות לילדים וכו' (יש לי חבר ששוקל לחזור ללונדון וזה אחד השיקולים שלו, הוא אישית אמור לקבל 20 אלף ש"ח בחודש..)
מי אמר לך שמפרסמים? הם באמת לא מפרסמים על זה (אמנם ראיתי באיי בי איי שהם גם מתעסקים בזה, אבל אני לא חושב שמפרסמים על זה יותר מדי).

 

[וואי]

קודם כל זו השקעה מוכרת שעובדת כבר שנים,
אני הגעתי אליה מחבר שבמקור הוא בלונדון, ככה שקשה להגדיר זאת כהרוצה לשקר ירחיק עדותו
דבר שני מה שכתבתי בענין המיסוי - כוונתי היתה שאני לא צריך לשלם מס רכישה על דירה שניה, בשונה מהשקעה בארץ. בקשר למס על השכירות, יש מדרג ברור כמה צריך לשלם, וגם את זה אפשר לפתור בקלות..
ברור שהחברה מרוויחה קופון ואפילו נכבד מאד, מאד קשה לעמוד בכל התקנות וההיתרים של ממשלת בריטניה, יש אגרות שצריך לשלם ותקנים מאד מחמירים בכדי לעמוד בקרטריונים של הממשלה. אם זה היה כ"כ פשוט כולם היו עושים את זה
דיור ממשלתי זה לא חברה, אלא תוכנית סיוע לזכאים, תברר קצת כמה ממשלת ברטניה משלמת על סיוע בשכר דירה, קצבאות לילדים וכו' (יש לי חבר ששוקל לחזור ללונדון וזה אחד השיקולים שלו, הוא אישית אמור לקבל 20 אלף ש"ח בחודש..)
מי אמר לך שמפרסמים? הם באמת לא מפרסמים על זה (אמנם ראיתי באיי בי איי שהם גם מתעסקים בזה, אבל אני לא חושב שמפרסמים על זה יותר מדי).

שיהיה בהצלחה, אני את שלי עשיתי.

 

[דף גמרא]

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

רק לציין שקרן השתלמות מוגבלת מאוד באפשרויות ההשקעה שלה (לעצמאים עד תקרה של כ20,000 ש"ח בשנה ולשכירים 10% מהמשכורת), גם בקופגל"ה יש הגבלה על הפקדה של יותר מכ-80,000 ש"ח לשנה, כך שבשביל להשקיע 800,000 תצטרך להמתין כמעט 10 שנים.

ולכן האופציה שנותרה היא פוליסת חסכון.

 

[וואי]

וסתם לידע, הרבה מהחברות של הדיור ציבורי םושטות רגל מהר
נקודה נוספת, המקום מושכר חאנשים שלא היית רוצה לפגו בסימטה חשוכה, ואפילו מוארת...
לא יודע מה ישאר מהבית בסוף התקופה

 

[ה. שלמה]

רק לציין שקרן השתלמות מוגבלת מאוד באפשרויות ההשקעה שלה (לעצמאים עד תקרה של כ20,000 ש"ח בשנה ולשכירים 10% מהמשכורת), גם בקופגל"ה יש הגבלה על הפקדה של יותר מכ-80,000 ש"ח לשנה, כך שבשביל להשקיע 800,000 תצטרך להמתין כמעט 10 שנים.

ולכן האופציה שנותרה היא פוליסת חסכון.

בקרן השתלמות לעצמאיים אפשר להפקיד סכומים בלתי מוגבלים.

 

[מקצועי בלבד]

שאלה טובה.
לגבי החלק הנדל"ני אני פחות יכול לענות, מכיון שאינני מבין בזה.
לגבי ההלוואה המוזלת, יש כאן הנחה של כ1-2 אחוזים בריבית לעומת הלוואה בנקאית אחרת, ובתמורה הבדל של דמי ניהול + השקעה פחות יעילה שאמורים לפגוע בכל הסכום, ולא רק בחצי של ההלוואה לפני שהיא נפרעת.

בנוסף, יש טענה האומרת שבמיקרי קיצון בשוק ההון בתי ההשקעות עלולים לדרוש בחזרה את ההלוואה.

ולכן, אם יש אפשרות למצוא הלוואה אחרת לחלק הנדל"ני הייתי יותר מתחבר לזה.

בנוסף, צריך להעריך את הסיכונים הנדלניים בשביל לדעת אם ניתן למנף את זה לגמרי.

אני חולקת על זה.
לקבל הלוואה בנקאית רגילה [לא משכנתא] בסכום של 400K ללא בטחונות זה דבר כלל לא פשוט, ובמיוחד לא בריבית שמתקרבת לזה.
וכן זה לא חייב להיות בדמי ניהול גבוהים במיוחד, או בצורה שלא מושקעת היטב.

 

[ה. שלמה]

לקבל הלוואה בנקאית רגילה [לא משכנתא] בסכום של 400K ללא בטחונות זה דבר כלל לא פשוט, ובמיוחד לא בריבית שמתקרבת לזה.

כתבתי: 'אם יש אפשרות' זה אכן לא קל, אך הרבה פעמים זה אפשרי.

וכן זה לא חייב להיות בדמי ניהול גבוהים במיוחד, או בצורה שלא מושקעת היטב.

אני נוטה להעריך את ההבדל בלפחות אחוז אחד שנתי. ואני מודע לכך שיש הסוברים אחרת ממני, לטוב ולמוטב.

 

[מקצועי בלבד]

אני נוטה להעריך את ההבדל בלפחות אחוז אחד שנתי. ואני מודע לכך שיש הסוברים אחרת ממני, לטוב ולמוטב.

כאמור אם עושים זאת נכון, אז ההבדל יהיה הכי הרבה 0.3% לשנה.
מי שלא עושה את זה נכון, או שמשלם דמי ניהול יקרים, זה אכן יכול להגיע לפער גם יותר גדול.

 

[ה. שלמה]

כאמור אם עושים זאת נכון, אז ההבדל יהיה הכי הרבה 0.3% לשנה.

ממה שאני מכיר -
באפשרות של קופת גמל \ קה"ש מסלולית [שאפשר לקחת הלוואה מול זה] יש אובדן תשואה של כאחוז עם ההתפלגות הבאה:

דמי ניהול - מינימום 0.32 במגדל.
מזומנים - משתנה כל הזמן, אך נע בין 1 ל6 אחוזים כלומר אובדן של כ0.1 עד 0.6.
הוצאות ניהול השקעות כ 0.2 ברוב החברות
אופטימיזצית מס דיבידנדים כ 0.3

לעומת 0.07 בקרן של איישרס + 0.07% עמלת קניה + 0.07% עמלת מכירה.

לגבי IRA לא נכנסתי, כי אי אפשר ללוות מול זה.

אם אתם מכירים משהו אחר, אשמח שתכתבו לתועלת הכלל.

 

[מקצועי בנדל"ן]

יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים

לדעתי אפשרות ב' עדיפה – זו אסטרטגית השקעה חכמה.
אתה ממנף ריבית שלילית כדי לרכוש נדל"ן,
ומשאיר את ההון שלך לעבוד באפיקים פטורים ממס (חלקי), עם אפקט ריבית דריבית.
שילוב של פיזור, תזרים ותשואה –
זו תכנית פיננסית מצוינת למי שמבין את המנגנון.
רק שימו לב: לא כל נדל"ן שווה השקעה – חובה לבדוק היטב קודם הרכישה.

 

[סלום]

בקרן השתלמות לעצמאיים אפשר להפקיד סכומים בלתי מוגבלים.

אתה מתכוון שרק הפטור ממס מוגבל?

 

[ה. שלמה]

אתה מתכוון שרק הפטור ממס מוגבל?

נכון.