יש סיכוי שהיועץ משכנתאות לא רק בצד שלך???

[אופקים 1]

נדמה לי שעדיין שלא ענית מדוע לאדם שמרויח 200000000 לחודש קיימת הגבלה כזו?


הטענה שלי היא כזו אם מאשרים לאדם לדוגמא הלוואה בהחזר של 30000 לחודש שמתוכם נניח שליש בפריים וזה בסדר גמור מבחינת בנק ישראל מדוע שלא יאפשרו לו לקחת רק את החלק של הפריים עם החזר של 10000 שח, וכי זה יותר בסיכון מאשר שיקח את כל ה30000 שליש בפריים ושתי שליש בקבוע?

אין מגבלה על הלוואות לאדם כזה.
הוא אפילו יכול ליטול הלוואה 100% צמודת פריים

יש מגבלה אם הוא מעוניין למשכן את הדירה שלו כבטוחה להלוואה.

 

[מיכי82]

אין מגבלה על הלוואות לאדם כזה.
הוא אפילו יכול ליטול הלוואה 100% צמודת פריים

יש מגבלה אם הוא מעוניין למשכן את הדירה שלו כבטוחה להלוואה.

אבל למה????? סתם עריצות שלטונית.

 

[אופקים 1]

אבל למה????? סתם עריצות שלטונית.

לא כל דבר שאתה לא מבין הוא עריצות שלטונית...
במיוחד שיש היגיון לתת הלוואה, אבל לא לקחת את הדירה כבטוחה

 

[ספרא רבא]

נדמה לי שעדיין שלא ענית מדוע לאדם שמרויח 200000000 לחודש קיימת הגבלה כזו?


הטענה שלי היא כזו אם מאשרים לאדם לדוגמא הלוואה בהחזר של 30000 לחודש שמתוכם נניח שליש בפריים וזה בסדר גמור מבחינת בנק ישראל מדוע שלא יאפשרו לו לקחת רק את החלק של הפריים עם החזר של 10000 שח, וכי זה יותר בסיכון מאשר שיקח את כל ה30000 שליש בפריים ושתי שליש בקבוע?

כן, קיים סיכון מסוים יותר במקרה האחרון!, בגלל שיתר ההלוואות הבנקאיות המסחריות שנותרו לרשותו הם צמודות פריים, ואם הוא ימצה עד הקצה את כושר ההחזר שלו אז כשהם יעלו, העליה בכלל התשלומים מסכנת את יכולת החזר המשכנתא. אז לכן בנק ישראל בהחלטתו דואג לשריין את יכולת ההחזר למשכנתא.

 

[shs]

אסור לבנק לתת כסף ליועץ גם אם הוא מאוד רוצה.
ברמה הפרקטית זה לא כל כך תופס אם כי יש כזה מוצר בשוק.
במרבית המקרים פיתוי לא עוזר וכשזה עוזר היועצים שאני מכיר עושים.
כמובן שצריך לעשות את זה בחכמה.

בתקופה שהוצאתי משכנתא, לפני כ-5 שנים, ראיתי את הפקיד מוסר מתנת חג (עיצוב של פירות או משהו כזה) ליועץ שבא איתי.
יש לבנקים אינטרס מובהק במוסד שנקרא יעוץ משכנתאות
לדעתי כל התחום נגוע בניגוד עניינים, שלא היה עובר בשום סקטור אחר.

 

[מיכי82]

לא כל דבר שאתה לא מבין הוא עריצות שלטונית...
במיוחד שיש היגיון לתת הלוואה, אבל לא לקחת את הדירה כבטוחה

לבנתיים לא הסברת את ההגיון , והציבור שילם בעשרות מיליארדים על ההחלטה הרעה הזו במשך כל אותם שנים שהפריים היה ברצפה.
אני לא מבין למה אתה כל כך מנסה להגן על ההחלטה המרושעת הזו , אתה קרוב משפחה של הנגיד?

 

[מיכי82]

כן, קיים סיכון מסוים יותר במקרה האחרון!, בגלל שיתר ההלוואות הבנקאיות המסחריות שנותרו לרשותו הם צמודות פריים, ואם הוא ימצה עד הקצה את כושר ההחזר שלו אז כשהם יעלו, העליה בכלל התשלומים מסכנת את יכולת החזר המשכנתא. אז לכן בנק ישראל בהחלטתו דואג לשריין את יכולת ההחזר למשכנתא.

אז שיתנו הנחיה שמי שהחזר שלו בפריים למשל 10000 שח יראו אותו כאילו ההחזר הוא 15000 מבחינת מיצוי יכולת ההחזר, או כל דבר דומה. ההחלטה האומללה הזו העשירה את קופות הבנקים בעשרת מיליארדים. וכן את יועצי המשכנתאות למינהם.

 

[#ג'וקר]

קשה לקבל מה שכתוב כאן
כאחד שלמד יעוץ משכנתאות המורים אמרו לנו מפורש שהם מחויבים לבנק והם לא יוכלים לעשות מה שהם רוצים ויש מגוון דוגמאות למשל לנהל משא ומתן על ריביות על ידי שמביאים אישור עקרוני מבנק אחר פעם אחר פעם זה דבר שהבנק לא אוהב היועצים לא יעשו באופן קבוע אם בכלל
וגם יועץ ששולח כמה הצעות לבנק הוא יודע שהוא חייב לסגור עם הבנק על הצעה אחת גם אם זה יותר שווה לסגור בבנק אחר כי אם הוא יפנה לבנק אחד כמה פעמים ולא יסגור כלום הם לא יעבדו איתו יותר
ועל הדוגמה שדיברו פה אני לא יודע אבל אני מאמין שגם יועץ לא יוכל לעשות את זה באופן קבוע אם בכלל
כל אחד מבין שהלקוח לא מבין ולכן הוא לוקח יועץ והיועץ רוצה לשמור על היחסים מהבנק שזה הכי חשוב לו בלי זה אין לו פרנסה וזה שאמרו שהבנקאים מתחלפים זה לא נשמע טענה נכונה כי יש הנהלה שלא מתחלפת כל יומיים
בקיצור הכי חכם פשוט ללמוד את המקצוע ולנהל את זה לבד בלי כסף לאורך טווח ובתוצאה מירבית וזה לא הרבה לימוד משהו כמו 10 שעות או קצת יותר זה הגודל של הקורסים בערך
כמובן כמובן אני לא בא להכליל את כל היועצים ואני מדבר באופן כללי איך שאני מכיר את כללי השוק
ובודאי זה דבר שצריך לחשוש ממנו
חשוב לציין שהיועץ כנראה לא יביא ללקוח הצעה גרועה ויתכן ובדרך כלל מביא אפילו הצעה טובה אבל אם הלקוח היה עושה לבד היה מקבל עוד יותר טוב גם אם לפעמים זה רק בכמה אלפי שקלים

תודה על התגובה מחכים מאד!
יש לך המלצה על קורס למתחילים [עדיף משהו חינמי באינטרנט]?

 

[#ג'וקר]

אסור לבנק לתת כסף ליועץ גם אם הוא מאוד רוצה.
ברמה הפרקטית זה לא כל כך תופס אם כי יש כזה מוצר בשוק.
במרבית המקרים פיתוי לא עוזר וכשזה עוזר היועצים שאני מכיר עושים.
כמובן שצריך לעשות את זה בחכמה.

תכלעס' מה אתה מגיב לטענות 1. שלכאורה היועץ לא רק בצד שלי ולו רק היה הייתי חוסך עוד המון המון כסף???
2. למה שלא תעבדו רק מול הלקוח [אמנם יש מעלה שככה הדברים מתקדמים יותר מהר, אבל למעשה הפסדנו יותר כי יש כאן ניגוד ענינים]???

אישית מעונין לקחת יועץ אבל רוצה לדעת שאני רק מרוויח...

 

[אופקים 1]

לבנתיים לא הסברת את ההגיון , והציבור שילם בעשרות מיליארדים על ההחלטה הרעה הזו במשך כל אותם שנים שהפריים היה ברצפה.
אני לא מבין למה אתה כל כך מנסה להגן על ההחלטה המרושעת הזו , אתה קרוב משפחה של הנגיד?

ליתר דיוק, הסברתי אבל אתה לא הבנת, לחילופין הבנת לא נכון
ניסיון אחרון...

עד למשבר הדיור בארה"ב הלוואות צמודות פריים לא היו זולות (ולעיתים אף ניתנו כפריים מינוס), היתרון העיקרי שלהם היה היכולת לפרוע את ההלוואות ללא עמלת פרעון - יתרון משמעותי כאשר נוטלים הלוואה לזמן לא ידוע.

לאחר המשבר בארה"ב הופחתה הריבית במשק בכל רחבי העולם וגם בישראל, והלוואות צמודות פריים הפכו לאטרקטיביות במיוחד.
דא עקא, שבבנק ישראל הבינו שסביר שיהיה צורך להעלות את הריבית במשק (ולא כהחלטה מרושעת) וזאת בשביל להכניס את האינפלציה ליעד המבוקש.
בנוסף, הריבית האטרקטיבית גורמת לכך שיכולת ההחזר של כלל הקונים עלתה, דבר שגרם להם להסכים ולשלם יותר על הדירות, וכאשר המחירי של הדיור מזנק, הדבר מביא לאינפלציה.

בנוסף עם כל עם ישראל יטלו הלוואות צמודות פריים, הרי שמהר מאוד רבים מהם לא יוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואות והבנקים יאלצו לממש את הבטוחות שבידם, קרי, למכור את הדירות באמצעות כונס נכסים, (או בתרחיש יותר אופטימי, הרוכשים ימכרו את הדירות במחיר מוזל), אלא ש... אם ההלוואות הופכות ליקרות אזי גם אנשים יכולים ליטול סכומים יותר נמוכים מהבנקים, ויתכן שהם יחששו ליטול הלוואות גדולות כי הם רואים מה קרה לקודמיהם, וממילא מחיר הדירות ירד וזה מתכון למשבר.

ולכן, הפתרון להגביל את היכולת לקחת משכנתאות צמודות פריים, היה כלי להילחם באינפלציה וגם להבטיח שהמשכנתאות לא יזנקו יותר מידי כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית במשק.

נ.ב. כיום ברמות הריבית הקיימות לא מדובר בהלוואה אטרקטיבית כפי שהיה בעבר.

 

[למה זה תשאל לשמי]

ככה מורים אמרו לנו בקורס שככה הם עובדים וגם באו להגיד לנו בעדינות שגם אנחנו נעבוד ככה אחרת לא יעבדו איתנו וכל מי שמכיר את התחום יודע שזה ככה

במחילה אבל בבקשה אל תכתוב את שם הקורס כי זה לה"ר... (גם כמות השעות...)
אותי לא לימדו כך ואני ומי שאני מתייעץ איתם כולל כמה שכאן בפורום לא עובדים כך, אני מאמין בדרך שהיא ארוכה של בניית יחסים טובים עם הבנקאי בצורה שהיא אסרטיבית וברורה אצל מי אני עובד, הוא בהחלט מרוויח ממני תיקים ולקוחות אך לא במרווחים שהוא היה רוצה... ב"ה זה מצליח בצורה טובה כה יוסיף... ומי שלא מוכן לקבל את זה, יש מספיק בנקים ובכל בנק יש מספיק סניפים...
אורן שלו בכל הרצאותיו מדבר ומטיף לזה בצורה ברורה (למשל דורש שבכל מיחזור פנימי נביא הצעה מתחרה וכו')
זה הנקודה היחיד שכתבת כעובדה ולא כהשערה או אמונה אז הגבתי לזה
מסכים לחלוטין שצריך אימון ביועץ לכן כדאי לקחת רק מהיכרות והמלצות עדיף מאנשים שמכירים את התחום.

 

[#ג'וקר]

במחילה אבל בבקשה אל תכתוב את שם הקורס כי זה לה"ר... (גם כמות השעות...)
אותי לא לימדו כך ואני ומי שאני מתייעץ איתם כולל כמה שכאן בפורום לא עובדים כך, אני מאמין בדרך שהיא ארוכה של בניית יחסים טובים עם הבנקאי בצורה שהיא אסרטיבית וברורה אצל מי אני עובד, הוא בהחלט מרוויח ממני תיקים ולקוחות אך לא במרווחים שהוא היה רוצה... ב"ה זה מצליח בצורה טובה כה יוסיף... ומי שלא מוכן לקבל את זה, יש מספיק בנקים ובכל בנק יש מספיק סניפים...
אורן שלו בכל הרצאותיו מדבר ומטיף לזה בצורה ברורה (למשל דורש שבכל מיחזור פנימי נביא הצעה מתחרה וכו')
זה הנקודה היחיד שכתבת כעובדה ולא כהשערה או אמונה אז הגבתי לזה
מסכים לחלוטין שצריך אימון ביועץ לכן כדאי לקחת רק מהיכרות והמלצות עדיף מאנשים שמכירים את התחום.

שורה תחתונה אתה לא מסכים שיש דברים שזה טובת הלקוח אבל אתה מנוע מלעשות את זה כי נוח לך גם להסתדר עם הבנק...?
תספר לי כמה פעמים הוצאת משכנתא גדולה יותר בשביל שהלקוח שלך יחזיר את החלק היקר יותר?

 

[למה זה תשאל לשמי]

בתקופה שהוצאתי משכנתא, לפני כ-5 שנים, ראיתי את הפקיד מוסר מתנת חג (עיצוב של פירות או משהו כזה) ליועץ שבא איתי.

הבנק לא נותן/משלם שום דבר ליועץ ! ! !
מאמין למקרה שאתה מספר למרות שלא מכיר אישית, אך מי שישמע.... חשיפה: בנקאי נתן משלוח מנות ליועץ שעבד מולו על 50 תיקים בשנה האחרונה, מקווה שלא חייך אליו גם...
ברצינות נראה לך היועץ יעבוד אתו לעקוץ ביחד לקוחות שמשלמים לו טבין ותקילין בגלל עיצוב חד שנתי של פירות ?

יש לבנקים אינטרס מובהק במוסד שנקרא יעוץ משכנתאות

לעובדות:
הבנקים נאבקו במוסד הזה, פשוט כי זה נגס ברווחים שלהם, היה גם תקופה שחסמו אותנו לחלוטין עד שבנק ישראל התערב והסדיר את זה בנוהל
הבנקאים אוהבים את זה, כי קשה להם להסביר וללמד כל לקוח את כל ההבדלים בין המסלולים וכו', וגם כל תיק נסחב הרבה יותר זמן מבחינה טכנית לולי היועץ, והאינטרס שלהם זה בין היתר מקסימום תיקים במינימום זמן.

לדעתי כל התחום נגוע בניגוד עניינים, שלא היה עובר בשום סקטור אחר.

סליחה על ההיתממות... תזכיר לי שוב באיזה ניגוד עניינים בדיוק יועץ נמצא כשעובד על תיק ?

 

[#ג'וקר]

סליחה על ההיתממות... תזכיר לי שוב באיזה ניגוד עניינים בדיוק יועץ נמצא כשעובד על תיק ?

זה מאוד נכון מה שאתה אומר.
ואל תאמין לאף יועץ שאומר לך אחרת
מניסיון ,אני אישית הכרתי את הטריק הזה והיועץ שהלכתי אלי
ניסה להתחמק

לאחר שיכונעים והפצרות הוא הסכים.

תבין ייעוץ משכנתא זה סה"כ כל כל נותני השירותים ,ככל שאתה מבין יותר
יעקצו אותך פחות
(כמובן שיש אנשים ישרים רבים)
אבל גם הם ,אם אתה בא אליהם שאתה יודע בדיוק מה אתה רוצה אתה נחוש
ומבין ,מסתבר שתקבל הצעות יותר טובות מסתם לקוח(ובמשל ברור שאם נניח הוא היה עושה משכנתא
לאבא שלו הוא היה מוציא משכנתא יותר טובה מסתם לקוח....)

 

[למה זה תשאל לשמי]

שורה תחתונה אתה לא מסכים שיש דברים שזה טובת הלקוח אבל אתה מנוע מלעשות את זה כי נוח לך גם להסתדר עם הבנק...?

ברוך ה' - לא !
[אפרט שוב, האם אין מתח מסוים ? יש. האם אין מתח יותר חזק לכיוון הלקוחות ? ודאי שיש.
אם רוצים לקצר הליכים ולהתחנף לבנקאים על חשבון הלקוח, זה יכול אולי לעזור אך לטווח קצר מאוד חוץ מחוסר היושר המוחלט בזה. הדרך היותר נכונה גם מבחינה עסקית! זה ליצור מערכת יחסים בריאה עם תיאום ציפיות ברור וחד ולא חנפנית...]

מניסיון ,אני אישית הכרתי את הטריק הזה והיועץ שהלכתי אלי
ניסה להתחמק

הוא טיפש, וחבל שהלכת אליו, ואל תמליץ עליו בחיים יותר לא"א (זה למה הוא טיפש...)

יאללה מיציתי...

 

[shimשימי]

הוא טיפש, וחבל שהלכת אליו, ואל תמליץ עליו בחיים יותר לא"א (זה למה הוא טיפש...)

אתה בכלל יודע במי מדובר?

והוא ממש לא טיפש.
דיברתי עם מספר יועצים ואמרו לי שהוא הביא לי תוצאה פצצה..

יאללה מיציתי...

גם אני.

באופן כללי -יש נטייה לבעלי מקצוע לחשוב על עצמם שהם ישרים
והם מתנהגים עם כל הלקוחות במידה שווה .
מניסיון זה לא ככה
וזה לא משנה מה התחום ,החל ממוסכים של רכבים ,ועד שיפוצניקים וממשיך ביועצי משכנתאות
מתווכים עורכי דין וכו'....

ככל שהלקוח מבין יותר הוא יקבל תוצאות טובות יותר

בהצלחה.

 

[#ג'וקר]

הדרך היותר נכונה גם מבחינה עסקית! זה ליצור מערכת יחסים בריאה עם תיאום ציפיות ברור וחד ולא חנפנית...]

מילים יפות....
יש רק מילה אחת נכונה "אינטרס" ואין שום אינטרס שיועץ יעשה משהו שישרוף אותו עם הבנק [ולעבוד כל יום עם בנק אחר זה לא פתרון...]
ואגב אני בכלל לא רואה בזה חוסר ישרות כי אין לו ברירה אחרת, ובסוף הוא נותן שרות משתלם

אבל לא הגבת לזה...

תספר לי כמה פעמים הוצאת משכנתא גדולה יותר בשביל שהלקוח שלך יחזיר את החלק היקר יותר?

 

[למה זה תשאל לשמי]

מילים יפות....
יש רק מילה אחת נכונה "אינטרס" ואין שום אינטרס שיועץ יעשה משהו שישרוף אותו עם הבנק [ולעבוד כל יום עם בנק אחר זה לא פתרון...]
ואגב אני בכלל לא רואה בזה חוסר ישרות כי אין לו ברירה אחרת, ובסוף הוא נותן שרות משתלם

אני כן רואה בזה חוסר ישרות ורואה ב"ה בחוש שיש ברירה אחרת.

אבל לא הגבת לזה...

לא הוגן להוסיף משפט להודעה לאחר שעניתי (המשפט לא היה בהודעה שציטטתי בשעת התשובה) ואח"כ לכתוב שלא הגבתי
זה מציג אותי באור שקרי וזה הסיבה שאני מגיב גם לאחר שמיציתי...

תספר לי כמה פעמים הוצאת משכנתא גדולה יותר בשביל שהלקוח שלך יחזיר את החלק היקר יותר?

מתי שזה היה אפשרי ושווה ללקוח.

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

תכלעס' מה אתה מגיב לטענות 1. שלכאורה היועץ לא רק בצד שלי ולו רק היה הייתי חוסך עוד המון המון כסף???
2. למה שלא תעבדו רק מול הלקוח [אמנם יש מעלה שככה הדברים מתקדמים יותר מהר, אבל למעשה הפסדנו יותר כי יש כאן ניגוד ענינים]???

אישית מעונין לקחת יועץ אבל רוצה לדעת שאני רק מרוויח...

1.היועץ רק בצד שלך ואם הייתי יודע כמה הגוף שנקרא התאחדות יועצי המשכנתאות דואג ונלחם מול הרגולטור שנשאר אוביקטיבים (מבחינת המדינה אין לה בעיה שיועצים יקבלו כסף מהבנקים כמו שסוכני ביטוח מקבלים מחברות הביטוח ואנחנו כיועצים נלחמים בזה).
2. פיתוי לא תמיד מועיל בריביות לעיתים הוא אפילו מזיק (נתקלתי במישהו שלקחה פיתוי בריבית 6.7 צמוד למדד בשביל פיתוי ובסוף לא סגרה את זה במקרה היא פנתה אלי אחרי שנתיים למחזור ואז גיליתי את עומק השבר.
וכשסוגרים פיתוי מיד זה לא מזיק רק ליועץ (יש בנקים שזה מעניין אותם ויש בנקים שלא) זה נרשם גם על הלקוח ובהמשך הבנק יעשה עליו סיבוב בחזרה.
כשאני לא עושה קומבינה מסוימת לפעמים לא הופך אותי למישהו שפועל נגד הלקוח וגם אני מגיע לריבית מעולות בלי זה.

 

[r120]

תודה על התגובה מחכים מאד!
יש לך המלצה על קורס למתחילים [עדיף משהו חינמי באינטרנט]?

לא יודע מה יש היום צריך לקבל המלצות מבוגרים בפוקוס שמעתי שיש קורס טוב כדאי לבדוק