התייעצות להמשיך להחזיק בדירה?

[דניאל נבון]

1. האם חישבנת את הריביות של המשכנתא?
2. האם 2% שנתי זה לא יותר מידי יומרני?
3. הרי לא חסרות עיסקאות בשוק הנדל"ן שהשכירות משלמת את רוב המשכנתא, האם לא שווה למכור את הדירה ולקנות עיסקא דומה בפחות גירעון?

1. כן, הן התקזזו עם השכירות שהוא מקבל.
מהשיח בתגובות עלה שהוא משלם משכנתא 8,000 ש"ח בחודש (96,000 ש"ח בשנה) ושכירות של 4,000 בחודש (48,000 ש"ח בשנה),
באחת התגובות האחרות הוא הסכים עם זה שהמשכנתא מתקזזת ב 50,000 ש"ח בשנה.
כך שה 48,000 ש"ח של השכירות התקזזו עם ה 46,000 ש"ח עלות ריביות של המשכנתא (ונשאר לו אפילו קצת עודף).

2. עליית ערך של 2% לשנה זה יומרני לדעתך? האמת שלדעתי זה ממש סולידי.
אתה מעריך שהדירות יעלו פחות מהאינפלציה?
בכל אופן כל אחד והדעה שלו וכמו שיש כאלה שיציבו כאן 3% יש כאלה שיציבו כאן 1% אז הלכתי על מה שנראה עבורי הגיוני ומאוד סולידי, 2% עליית ערך לשנה.

3. לא התחשבתי בהשוואה מול עסקאות אחרות אלא סיפרתי את הסיפור של העסקה הנוכחית.
אבל בכל אופן אם הוא ימכור את הדירה כעת הוא ישלם עליה מס שבח,
בנוסף אם הוא ירכוש דירה אחרת במקומה הוא ישלם מס רכישה 8% והסיפור הזה ככל הנראה יפחית לו מהותית את ההון העצמי ככה שלא באמת תהיה לו אפשרות כזאת (לפחות לא בנתונים שהצלחתי לדוג מהפוסט כאן).

לגבי זה שהתזרים שלילי ואולי עדיף עסקה ללא תזרים שלילי - יש דווקא כאלה שיראו בתזרים שלילי יתרון, הרי זה "מכריח" אותו לחסוך יותר כסף.
כמובן שאם בעקבות כך הוא לוקח הלוואות אז זה סיפור אחר, אבל יש אנשים שיצליחו לחיות עם תזרים שלילי כזה בעקבות עסקת נדל"ן.

 

[הפולניה]

אולי יש אפשרות למחזר את המשכנתא ולפרוס אותה לתשלומים קטנים יותר,
או למכור ולקנות דירה זולה יותר בצורה כזו שהשכירות תכסה את המשכנתא,
זה מה שאני הייתי עושה, כי במצבי כעת ממש לא מתאים לי להוציא 4 א' בחודש לחיסכון.

 

[מקצועי בנדל"ן]

המשכנתא נשחקת בערך בסכום הנ"ל.
אז נשארנו שהריוח יהיה רק בעליית מחיר הדירה ו/או עליית מחיר השכירות.

אם אתם בונים רק על עליית מחירים,
אז לכאורה שווה לכם למכור.

לטובת השקעה אחרת -
שתשולב בה גם פוטנציאל עתידי,
וכמובן ביקוש גובר על היצע. ועוד..

אפשר למצוא כאלו עסקאות טובות מאוד,
ובמחיר נמוך מ 1.6

 

[עפולה]

לטובת השקעה אחרת -
שתשולב בה גם פוטנציאל עתידי,
וכמובן ביקוש גובר על היצע. ועוד.

את מתכוונת להשקעת נדל"ן אחרת?!

 

[עפולה]

הקפצה:
אנחנו עדין בהתלבטות. בעזרת @דניאל נבון העמקתי בנתונים. אציג כעת מספרים יותר מדויקים [נא לא להתייחס למספרים שהצגתי בעבר].
למעשה, ההתלבטות היא אם למכור את הדירה השניה היום, או למכור אותה רק בעוד 5- 6 שנים.

אם נמכור אותה היום, ונפרע חלק מהמשכנתא [לפחות כנגד הסכום אותו כיסינו מדמי השכירות], ובניכוי מיסים וכו' נשאר "ביד" עם סכום של 1.1 מל"ש. אותו נוכל להשקיע.

אם נחכה 5-6 שנים עם הדירה:
נשלם בשנים האלו ריביות [וביטוחים] ע"ס 350K [בהנחה שגובה הריבית לא ישתנה]
נקבל שכירות ע"ס כ- 300K [בשקלול צפי לעליה במחירי השכירות. צפי לעליה סולידית].
לכאורה הפסד של 50K

אלא שאם בנתיים מחיר הדירה יעלה ב- 3% לשנה, הדירה תוסיף לערכה כ- 350K
בנוסף, קרן המשכנתא תצטמצם בסכום של כ- 280K

וכשנמכור את הדירה ונפרע חלק מהמשכנתא [כנ"ל] ובניכוי מיסים וכו' נישאר "ביד" עם סכום של 1.6 מל"ש

מה נכון לעשות? אשמח לתובנות המומחים [כמובן, אף אחד לא נביא וכו'].

 

[יוסיK]

הקפצה:
אנחנו עדין בהתלבטות. בעזרת @דניאל נבון העמקתי בנתונים. אציג כעת מספרים יותר מדויקים [נא לא להתייחס למספרים שהצגתי בעבר].
למעשה, ההתלבטות היא אם למכור את הדירה השניה היום, או למכור אותה רק בעוד 5- 6 שנים.

אם נמכור אותה היום, ונפרע חלק מהמשכנתא [לפחות כנגד הסכום אותו כיסינו מדמי השכירות], ובניכוי מיסים וכו' נשאר "ביד" עם סכום של 1.1 מל"ש. אותו נוכל להשקיע.

למה לא המשכת את החישוב, אם תשקיע כמה תשואה תוכל להשיג ובאיזה סיכון.
בהנחה שתשקיע באפיק בעל סיכון גבוה והוא אכן ייתן כ 10 % תשואה אחרי 5 שנים תישאר עם קצת יותר מ 1.6 מיליון אחרי הפחתה של 25% מס [לא חישבתי אינפלציה שאמורה להפחית את שיעור המס הריאלי]
עריכה: אם מוסיפים לתחשיב הנ"ל אינפלציה של 2.5 אחוז שנתי תישאר בסוף התקופה עם כ 1.64 מיליון ש"ח.

אם נחכה 5-6 שנים עם הדירה:
נשלם בשנים האלו ריביות [וביטוחים] ע"ס 350K [בהנחה שגובה הריבית לא ישתנה]
נקבל שכירות ע"ס כ- 300K [בשקלול צפי לעליה במחירי השכירות. צפי לעליה סולידית].
לכאורה הפסד של 50K

אלא שאם בנתיים מחיר הדירה יעלה ב- 3% לשנה, הדירה תוסיף לערכה כ- 350K
בנוסף, קרן המשכנתא תצטמצם בסכום של כ- 280K

וכשנמכור את הדירה ונפרע חלק מהמשכנתא [כנ"ל] ובניכוי מיסים וכו' נישאר "ביד" עם סכום של 1.6 מל"ש

מה נכון לעשות? אשמח לתובנות המומחים [כמובן, אף אחד לא נביא וכו'].

מה ההבדל בסיכוי בין 2 המסלולים?
מה ההבדל בסיכון?
כל זה בהנחה שהנחות היסוד עליהם בוססו התחשיבים ראליות ואכן יתגשמו.