דיון מחירי הדירות לאן?

[בניאל]

בשנים האחרונות חברות חוץ בנקאיות נהיות יותר ויותר דומיננטיות בתחום

בן אדם אחראי לא קונה בפרויקט שאין לו ליווי של אחד הבנקים או חברת ביטוח מוכרת

 

[אמת מארץ תצמח]

בן אדם אחראי לא קונה בפרויקט שאין לו ליווי של אחד הבנקים או חברת ביטוח מוכרת

חברת ביטוח זה חוץ-בנקאי.

 

[אמת מארץ תצמח]

לגבי 15% רווח, זה לא סכום בסיס שמצופה והגיוני שהקבלנים ירוויחו על הבנייה? ומרחב ביטחון לירידה ברווח ללא הגעה לפשיטת רגל?

נשמע כמו מרווח ביטחון סביר דיו, לשמירה על השוק ומבחינת הבנקים לשמירה על הערבויות שניתנו להם בשעבוד הנכס.

לגיטמי שהבנק לא ילווה מראש את הכסף - אם הוא לא צופה שיהיה כזה רווח.
לא לגיטימי שהוא מנסה להגביל את היזם איך להתנהל בפועל אח"כ בהתאם לשוק.

 

[S10]

בן אדם אחראי לא קונה בפרויקט שאין לו ליווי של אחד הבנקים או חברת ביטוח מוכרת

זה ממש לא נכון שמעת על מושג קבוצות רכישה בהתחלה אין אחד שיש לו ליווי בנקאי

 

[דוד לידר]

לגיטמי שהבנק לא ילווה מראש את הכסף - אם הוא לא צופה שיהיה כזה רווח.
לא לגיטימי שהוא מנסה להגביל את היזם איך להתנהל בפועל אח"כ בהתאם לשוק.

אבל הוא שותף משמעותי בנכס והנכס משועבד לו, אז הגיוני שתהיה לו אמירה, לא?

 

[עוד עו"ד]

ועדת שמחון: הבנקים לא יוכלו להגביל יזמי נדל"ן בהורדת מחירי דירות

מחירי הדירות בישראל כמעט שלא יורדים, על אף שבשוק קיים היצע גדול של דירות חדשות לא מכורות • עפ"י ההמלצה המרכזית של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, גורמי מימון לא יוכלו להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחירי דירות, ואסור יהיה להם להתנות את הליווי בשינויים עתידיים במחירי הדירות

ספוילר: הכתבה המלאה

אריק מירובסקי - גלובס

גורמי מימון לא יוכלו להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחירי דירות, ואסור יהיה להם להתנות את הליווי בשינויים עתידיים במחירי הדירות. זו ההמלצה המרכזית של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון.

זאת, לנוכח סעיפים שנמצאו בהסכמי ליווי לפרויקטים למגורים, לפיהם יזמי נדל"ן לא יוכלו למכור דירות תוך ירידת מחירים, ללא הסכמת הבנק. עם זאת, לא נמצאו ראיות לכך שהסעיפים הללו הם הסיבה לכך שמחירי הדירות בישראל כמעט שלא יורדים, וזאת על אף שבשוק קיים היצע גדול של דירות חדשות לא מכורות. בבנק ישראל הגיבו לגלובס באומרם, כי מדובר בהנחיה קוסמטית, שכן בנקים יוכלו להתנות ליווי בנקאי ברווחיות של היזמים, שהיא ממילא מותנית במחירי הדירות.

האם יש למערכת הבנקאית מעורבות בקביעת מחירי הדיור?

הוועדה הוקמה בעקבות החלטת ועדת השרים לענייני דיור בחודש מאי להקים צוות ממשלתי משותף עם בנק ישראל, שיבדוק את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור. על הצוות הוטל לבחון מעורבות כזו, ככל שקיימת, באמצעות תנאים שהבנקים נוהגים להכניס להסכמי ליווי לפרויקטים בתחום הנדל"ן. מלבד שמחון, שעמד בראשה, השתתפו בה גם מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי באוצר ד"ר שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, הממונה על תחרות מיכל כהן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה לענייני משפט אזרחי, כרמית יוליס.

הצוות קיים ארבעה דיונים, אליהם הוזמנו מומחים, רגולטורים ונציגים של המערכת הבנקאית והקבלנית. בין היתר הופיעו בפני הוועדה שני הממונים לשעבר על הגבלים עסקיים -פרופ' דיוויד גילה ודרור שטרום.

הוברר, כי בענף הבנייה למגורים פועלים יזמים רבים. בבחינה של יזמים שבונים 300 דירות ומעלה, עלה כי היזם הגדול ביותר בונה 2.7% מהדירות ועשרת היזמים הגדולים בונים פחות מחמישית מהדירות הנבנות. לאור זאת, לא נמצאה במגזר יזמות הבנייה בישראל תופעה של אוֹלִיגוֹפּוֹל, כלומר של שוק שנשלט על-ידי קבוצה קטנה של יצרנים.

הפועלים ולאומי מספקים 57% מכלל המימון לבנייה

ואולם שונה המצב, כשמדובר בגופים המלווים פיננסית את הפרויקטים. נמצא, כי 2 הבנקים הגדולים - הפועלים ולאומי - מספקים 57% מכלל המימון לבנייה, וכי 5 הקבוצות הבנקאיות (לאומי, הפועלים, מזרחי טפחות דיסקונט והבינלאומי) מספקות 91% מהמימון לענף. "המסקנה העולה מהניתוח הינה, כי ענף האשראי לנדל"ן למגורים הוא ענף ריכוזי במיוחד ולכן קיים חשש מוגבר מפני התאמה אולגופוליסטית של הבנקים בתחום. השאלה העולה היא האם ריכוזיות זו של הבנקים... עשויה לאפשר לבנקים למנוע ירידת מחירים בשוק הדיור", נכתב בדוח.

תיאורטית נראה שאכן קיימת אפשרות כזו, והנה מספר דוגמאות לסעיפים כאלה בחוזים, שהדליקו את הנורה האדומה במועצה הלאומית לכלכלה: "מוסכם כי הלווה אינה רשאית לבצע אילו מהפעולות להלן אלא בכפוף לקבל הסכמת הבנק לכך בכתב ומראש..: למכור דירה בפרויקט במחיר הנמוך משווי הדירה על-פי דוח אפס, הנקוב בנספח..."; "תעמדו בלוחות הזמנים הנדרשים לביצוע מכירות בפרויקט ובמחירי המכירה בהתאם לתחזית מכירות ותקבולים של יחידות בפרוייקט, כפי שנקבעה בדוח האפס..."; "מוסכם כי הלווה אינה רשאית לבצע אילו מהפעולות שלהלן אלא בכפוף לקבלת הסכמת הבנק לכך בכתב ומראש: .... למכור דירה בפרויקט במחיר הנמוך משווי הדירה על-פי דוח אפס, הנקוב בנספח. אם תהיה בפועל סטייה, לפי קביעת הבנק בעניין זה, לעומת נתוני דוח האפס (לרבות, אך לא רק, בקשר עם נתוני הרווחיות, לוחות הזמנים, הכנסות ועלויות הפרויקט)" - במקרה כזה תהיה לבנק עילה לנקוט בסנקציות לרבות העלאת ריבית, העמדת האשראי לפירעון מיידי, מימוש ביטחונות".

התזה שלבנקים יש קשר למניעת ירידת המחירים - לא הוכחה

ואולם ממצאי בנק ישראל בנושא הראו, כי במציאות הקיימת, התנאים הללו אינם רלוונטיים, שכן מחירי המכירה בפועל של 54% מהדירות עולה על מחירן בדוח האפס, כך שבחלק גדול מאוד של המקרים, היזמים לא חייבים לפנות אל הבנקים בדרך להורדת מחירים. עוד נמצא, כי כמעט חמישית מהדירות שנמכרו היו במחירים נמוכים מאלה שננקבו בדוח האפס של הפרויקטים, כך שהתזה שלבנקים יש קשר למניעת ירידת המחירים - לא הוכחה, ואולי אף להיפך.

מצד שני המומחים הסכימו, כי סעיפי ההתנייה הבנקאיים שלא מאפשרים ליזמים להוריד מחירי דירות, ללא אישור בנקים, הם בעייתיים מאוד. פרופ' גילה אמר, כי מדובר במצב שבו בנק יכול למנוע תחרות ולחסום את האפשרות של הקבלנים להוריד מחירים שדורש התייחסות מיידית כדי לשמור על התחרות; הכלכלן פרופ' אלון אייזנברג אמר, כי הליווי הבנקאי חשוב מאוד, אך קיים חשש שהוא מביא להגבלה של התחרות, גם אם לא הייתה כוונה כזו. ד"ר אורן רגבי, ששימש בערו ככלכלן הראשי של רשות התחרות אמר, כי המצב הוא כזה, שהבנק שולט למעשה ברמת המחירים בשוק, מה שעלול להוביל למחירים גבוהים יותר מאלה שהיו מתקיימים בשוק תחרותי.

הצוות סיכם את הדיון במסקנה, כי הפרקטיקה הנהוגה, של הכנסת תנאי מחיר לחוזים שבין היזמים לבנקים המלווים, עלולה למנוע, בנסיבות מסוימות ירידת מחירי דירות.

עוד קבעו חברי הוועדה, כי לאור סיכוני האשראי וכושר הספיגה של הבנקים בתחום ולאור רווחיותם, לא ייגרם נזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות לאחר החתימה על הסכמי המימון.

לאור זאת המליצו למפקח על הבנקים לקבוע הוראה או באמצעים אחרים, כי לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בנייה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם.

במידה ולא יתאפשר ליישם את הצעד הזה באמצעות המפקח על הבנקים, חברי הוועדה ממליצים ליישם את ההוראה באמצעות חקיקה. כמו כן הצוות ממליץ, על מנת להגיע לשוק תחרותי בטווח הבינוני-ארוך, לפעול להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ-בנקאיים.

עד כמה ההמלצות הללו, שלהן שותף גם המפקח על הבנקים, אכן יועילו? נראה כי יש להן קודם כל חשיבות עקרונית רבה, שכן הסעיפים המגבילים מאפשרים לבנקים לשלוט במקרים מסויימים במחירים, גם אם הם לא ממהרים ליישם אותם וגם אם כיום, באווירה של עליות מחירים שנמשכות למשך שנים רבות (למעט תקופות קצרות של ירידות מוגבלות), יזמים ממעטים להגיע למחירי דוח האפס שלהם גם אחרי מתן הנחות. השאלה מה יקרה, כשהמצב בשוק ישתנה. לפיכך, גם אם כיום הן לא נראות כנחוצות, בעתיד המצב עשוי להשתנות.

גורמים בבנק ישראל מסרו לגלובס כי "מדיוני הוועדה עלה כי לא נמצא אקדח מעשן לטענה שהסכמי המימון ליזמים הם התורם לעליית מחירי הדיור. למרות זאת ועל מנת לשמור על "הליווי הסגור" ולהמשיך ולהגן על כספי הרוכשים ולמנוע מקרי חפציבה, ייקור האשראי לבנייה ועליית מחירי הדיור הסכים הפיקוח על הבנקים על שינוי קוסמטי בלבד".

זאת, משום שלהערכתם הליווי הבנקאי עדיין יכלול התניות על רווחיות וכושר ספיגה שהן תלויות מחיר.

באיגוד הבנקים מבקרים

מאיגוד הבנקים נמסר בתגובה לדוח ועדת שמחון: "במקום לנסות להתמודד עם הבעיות האמיתיות בשוק הדיור, ועדת שמחון החליטה להתמקד בהסכמי המימון בתחום הליווי הפיננסי של פרויקטים לדיור. אותם הסכמים שגובשו כלקח מקריסת חפציבה, ובזכותם מאז, קרוב ל-20 שנה, נמנע משבר דומה בישראל.

"ה'תזה' הראשונית של הוועדה, לפיה הסכמי המימון מונעים ירידת מחירים, הופרכה על-ידי נתוני רשות התחרות, על-ידי נתוני הפיקוח על הבנקים ועל-ידי הקבלנים עצמם. לפיכך, ועדת שמחון נאלצה לחזור בה מהמסקנות המוטעות שהופיעו בנייר העמדה הראשוני, לפיהן קיים כשל תחרותי ויש להכריז על הבנקים כקבוצת ריכוז בתחום זה.

"איגוד הבנקים מקווה כי הטיפול בשוק הדיור ובבעיות העומק שלו ייעשה באמצעות בירור מקצועי ויסודי של נתונים ועובדות".

ברור שהכתבה מוטה לטובת הבנקים, עם כל הערות בנק ישראל שתפקידו כמובן לשמור על היציבות הבנקאית והמחקרים שלו לטובת הבנקים, סטייל הבנקים יעצרו ממילא את המימון אם אין רווח, שזו כמובן שטות מוחלטת כי ההלוואה כבר ניתנה בהתאם לדו"ח 0 הראשוני, ככה שלבנק אין מה לעשות אם היזם מחליט להוריד את המחיר.

בשורה התחתונה גם לא ברור אם זו הנחייה בקשר לחוזים העתידיים או שבנק ישראל (או בחקיקה) ימנע כבר עכשיו מהבנקים לממש את הסעיף הזה בחוזה, ויש אפשרות משפטית לכך, ודאי בחקיקה.

לפי הכתבה: "לאור זאת המליצו למפקח על הבנקים לקבוע הוראה או באמצעים אחרים, כי לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בנייה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם".

רק שמשום מה לא טרחו להבהיר, האם מדובר בקביעת הוראה כללית / מינהלית שאסור להתערב במחירים כי פוגע בתחרות בלי קשר לתנאי החוזה, או כמו שנרמז בסיפא מדובר רק במניעה מלכלול את הסעיף בהסכמי מימון עתידיים.

 

[די]

לגבי 15% רווח, זה לא סכום בסיס שמצופה והגיוני שהקבלנים ירוויחו על הבנייה? ומרחב ביטחון לירידה ברווח ללא הגעה לפשיטת רגל?

בדיוק. הבעיה שהבנקים לא נותנים לקבלנים להשתמש במרחב הביטחון הזה ומחייבים אותם לא להוריד במחיר בכלל. מה שלטענת הוועדה נחשב אוליגופול (סוג של מונופול).

 

[בניאל]

לגיטמי שהבנק לא ילווה מראש את הכסף - אם הוא לא צופה שיהיה כזה רווח.
לא לגיטימי שהוא מנסה להגביל את היזם איך להתנהל בפועל אח"כ בהתאם לשוק.

אם זה הביטחון הכלכלי למה שלא יוכל להגביל מחר היזם ימכור מחירי הפסד הראשון שיפסיד זה הבנק שאין לו ממה לגבות

זה ממש לא נכון שמעת על מושג קבוצות רכישה בהתחלה אין אחד שיש לו ליווי בנקאי

תבדוק למה קבוצת רכישה מחיר נמוך באופן משמעותי בכל זאת קשה להשיג קונים תבדוק כמה בתי משפט ובתי דנים ועורכי דנים וטועני רבנים יתפרנסו מזה לעשות נדלן זה לא שטיבל
אי אפשר לקחת סיכונים על דירה ראשונה במיליון השני תיקח סיכונים אבל על דירה משלך כן או לא לא לוקחים שום סיכון
חברות ביטוח הם בדרך כלל הם שייכות כזאת או אחרת לבנקים זה בערך אותו גוף

 

[די]

אם זה הביטחון הכלכלי למה שלא יוכל להגביל מחר היזם ימכור מחירי הפסד הראשון שיפסיד זה הבנק שאין לו ממה לגבות

אל תדאג גם אם היזם יוריד מחירים הוא לא יפסיד.
במקום להרוויח מאות מיליונים הוא ירוויח עשרות מיליונים.
הבנק בכל מקרה לא יפסיד כי הוא משחרר כסף רק לפי התקדמות הבניה.
הקבלן בכל מקרה מרוויח פחות כי הוא עושה מבצעי מימון ונותן ללקוחות כל מיני מתנות שהם לא צריכים, במקום פשוט להוריד את המחיר.
גם יבואני רכב מורידים מחירים ולא קורה כלום.

 

[בניאל]

אל תדאג גם אם היזם יוריד מחירים הוא לא יפסיד.
במקום להרוויח מאות מיליונים הוא ירוויח עשרות מיליונים.
הבנק בכל מקרה לא יפסיד כי הוא משחרר כסף רק לפי התקדמות הבניה.
הקבלן בכל מקרה מרוויח פחות כי הוא עושה מבצעי מימון ונותן ללקוחות כל מיני מתנות שהם לא צריכים, במקום פשוט להוריד את המחיר.
גם יבואני רכב מורידים מחירים ולא קורה כלום.

תחזור אחורה בשרשור תראה מה המצב

 

[די]

כך מתפוצצת בועה: צניחה של 770,000 שקל לדירה ממוצעת בתל אביב - וואלה נדל״ן

המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בתל אביב ירד מ-4.13 מיליון שקל לשפל של 3.36 מיליון – ירידה של 18.6% בתוך שלוש שנים בלבד. כך עולה מנתוני אתר מדלן

nadlan.walla.co.il

 

[בית שמשניק]

כך מתפוצצת בועה: צניחה של 770,000 שקל לדירה ממוצעת בתל אביב - וואלה נדל״ן

המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בתל אביב ירד מ-4.13 מיליון שקל לשפל של 3.36 מיליון – ירידה של 18.6% בתוך שלוש שנים בלבד. כך עולה מנתוני אתר מדלן

nadlan.walla.co.il

מתוך הכתבה:
הנתונים מתבססים על עסקאות אמת שדווחו לרשות המסים, בניגוד לנתוני הלמ"ס אשר ממשיכים להציג ירידות מחירים מתונות בהרבה. הסיבה העיקרית לפער בין הנתונים נעוצה, ככל הנראה, בעסקאות הנעשות במסגרת מבצעי מכירה כמו מודל ה-90/10 של קבלנים, המושכים רוכשים בעלי הון עצמי נמוך במחירים הגבוהים משמעותית ממחירי השוק האמיתי.

מודלים אלו מבוססים על ההנחה שרוכשי הדירות יצליחו למכור את הנכס בעת האכלוס במחיר גבוה מזה ששילמו, ובכך להחזיר את ההשקעה - תרחיש שנראה כיום פחות סביר לנוכח המשך מגמת הירידה.

 

[בית שמשניק]

אגב, בית שמש במגמה הפוכה לחלוטין
ב3/22 עלות ממוצעת של דירת יד שניה בעיר היתה 1.976M וב6/25 המחיר קפץ ל2.51M
זינוק של 27%!

 

[ר' יהונתן]

אגב, בית שמש במגמה הפוכה לחלוטין
ב3/22 עלות ממוצעת של דירת יד שניה בעיר היתה 1.976M וב6/25 המחיר קפץ ל2.51M
זינוק של 27%!
צפה בקובץ המצורף 2026395
צפה בקובץ המצורף 2026396

זה אומר שהבועה תתפוצץ בהמשך כמו שראינו בתל אביב

 

[227]

אגב, בית שמש במגמה הפוכה לחלוטין
ב3/22 עלות ממוצעת של דירת יד שניה בעיר היתה 1.976M וב6/25 המחיר קפץ ל2.51M
זינוק של 27%!
צפה בקובץ המצורף 2026395
צפה בקובץ המצורף 2026396

נכון, אבל בשונה מת"א שהירידה שם היא חדשות טריות, בב"ש היתה חצי שנה של עליות דרסטיות, ומזה שנה כמעט שהכל שם נעצר, כך שאי אפשר לקרוא לזה שהמגמה שם הפוכה, אלא היא צועדת באותו נתיב של ת"א.

 

[S10]

אני חושב שהירידה היא רק בדירות יוקרה שהיו 4.13 מליון והיא נעוצה בהייטק ובסטארטפ שב2022 כל אחד שפתח אפליקציה שמאגדת משלוחים לחנויות או שתעשה תזכורות לימי הולדת או לתורים לרופאים מכר את זה במליונים ואז גם הייתה הפריחה של בסדנו בקיצור כסף עף בקלות בתל אביב כמו מים אבל בשאר הארץ לא נראה לי שיהיו כאלה ירידות

 

[S10]

אם זה הביטחון הכלכלי למה שלא יוכל להגביל מחר היזם ימכור מחירי הפסד הראשון שיפסיד זה הבנק שאין לו ממה לגבות

תבדוק למה קבוצת רכישה מחיר נמוך באופן משמעותי בכל זאת קשה להשיג קונים תבדוק כמה בתי משפט ובתי דנים ועורכי דנים וטועני רבנים יתפרנסו מזה לעשות נדלן זה לא שטיבל
אי אפשר לקחת סיכונים על דירה ראשונה במיליון השני תיקח סיכונים אבל על דירה משלך כן או לא לא לוקחים שום סיכון
חברות ביטוח הם בדרך כלל הם שייכות כזאת או אחרת לבנקים זה בערך אותו גוף

זה מחיר נמוך כי אין מע"מ ואין כמעט יזמות.שיווק וכו חסר פרוייקטים בבית שמש אחיסמך רמת שלמה של קבוצות רכישה וגם היכן שהיה בעיות עיכובים כגון מורדות גילה בעלי הדירות קבלו לבסוף את הדירות ברווח ענק

 

[בית שימשי]

אגב, בית שמש במגמה הפוכה לחלוטין
ב3/22 עלות ממוצעת של דירת יד שניה בעיר היתה 1.976M וב6/25 המחיר קפץ ל2.51M
זינוק של

מוזר. כי בפועל לא רואים שינוי במחירים, אולי זה בעיקר ב-2022?

 

[בניאל]

עוד נקודה ת"א ברור שהיא תחווה ירידות יותר משמעותיות היא הפכה מעיר בלוי של העולם הגדול
לעיר של כאוס ומירמור כמה שהפנסיונרים נהנים מזה הצעירים יותר מחפשים את החיים החופשים

 

[בית שמשניק]

מוזר. כי בפועל לא רואים שינוי במחירים, אולי זה בעיקר ב-2022?

באמת כשבוחנים לפי כלל העסקאות - אין כל כך שינוי בשנתיים האחרונות (אפילו ירידה קלה מהשיא בסוף 23)
העלייה הגדולה היא בדירות היד השניה (והיא מתמשכת על פני כל התקופה)
שים לב להבדל בגרפים - הראשון של כל העסקאות, והשני של דירות היד שניה