דיון מחירי הדירות לאן?

[בעצם...]

ת"א אין סיכוי שהמחירים ירדו
זו העיר בירה

רק חסר לך שטראמפ ונתניהו יקראו את ההודעה שלך...

 

[yudit10]

ההבדל הוא בתשואה שההון שלי עושה.

אני באמת שואלת בשביל להבין
ממש מתחשק לי להשקיע במניות / בקופות גמל / בבית השקעות
זה הרבה יותר קל מהתעסקות בנדל"I
אבל כשאני מסתכלת על ההיסטוריה זה נראה פחות משתלם, כלכלית.

בוא ניקח שני אנשים עם 200 אלף ש"ח לפני עשור.

אחד קנה דירה בבית שמש בשווי 500 אלף ש"ח (אז)
נשאר עם משכנתא של 300 אלף ש"ח, מה שאומר 1500 ש"ח בחודש.

השני השקיע במדד ת"א S&P500 שעשה כ10% תשואה בשנה,
ושכר דירה ב1500 ש"ח.

היום עשור אחרי.
זה שקנה את הדירה, ממשיך עדיין לשלם רק 1500 ש"ח בחודש.

זה שהשקיע במניות, יש לו היום ביד מקסימום 600 אלף ש"ח.
(ואם נחשב גם מיסים, הוא נשאר עם פחות)
והוא משלם שכירות 3500 ש"ח!

 

[מקצועי בלבד]

בלת"ק
אבל כל הזמן כשאני קוראת על תל אביב שיורדים בה המחירים וכו'

אני צוחקת כל הזמן
כי בת"א אין סיכוי שהמחירים ירדו
זו העיר בירה, עיני הרבה מאוד אנשים נשואות למגורים בעיר הזו
והם משלמים הון על חתיכת דירונת עלובה
כי זה המרכז, תרצו לא תרצו
אין בכלל מה להשוות לב"ב
ואין סיכוי לירידת מחירים בת"א
אולי בפרפריה, במרכז? לא
והיא מבוקשת קצת יותר (אין לי אימוג'י לעשות

זה בדיוק היצע וביקוש
למה שימכרו בפחות?
הם קנו את המגרש/ המבנה בסכום גבוה ורוצים להרוויח
ואפילו אם קיבלו בירושה את המגרש, למה שימכרו ב 1,000,000 אם אפשר ב 2,000,000
גם אם לך היה דירה, שברצונך למכור
ו 10 אנשים כבר אמרו לך שהם ממש חולמים לקנות אותה
וודאי שהיית מרימה את האף ודורשת מחיר גבוה
ואם 200 אנשים היו רוצים, הייית דורשת גם יותר
למה לא?
למה נסיעות לאומן בר"ה עולות 1000$, ובימות החורף 200$
מה מחירי הדלק עלו?

קראתם את הכתבות שהבאתי בעמוד 1 ובעמוד 3 פה באשכול??

 

[מקצועי בלבד]

אבל כשאני מסתכלת על ההיסטוריה זה נראה פחות משתלם, כלכלית.

בוא ניקח שני אנשים עם 200 אלף ש"ח לפני עשור.

אחד קנה דירה בבית שמש בשווי 500 אלף ש"ח (אז)
נשאר עם משכנתא של 300 אלף ש"ח, מה שאומר 1500 ש"ח בחודש.

השני השקיע במדד ת"א S&P500 שעשה כ10% תשואה בשנה,
ושכר דירה ב1500 ש"ח.

היום עשור אחרי.
זה שקנה את הדירה, ממשיך עדיין לשלם רק 1500 ש"ח בחודש.

זה שהשקיע במניות, יש לו היום ביד מקסימום 600 אלף ש"ח.
(ואם נחשב גם מיסים, הוא נשאר עם פחות)
והוא משלם שכירות 3500 ש"ח!

את מניחה שמה שיהיה ב10 שנים הקרובות בשוק הנדל"ן,
יהיה דומה למה שהיה ב10 שנים האחרונות?
א"כ בבקשה.

 

[yudit10]

את מניחה שמה שיהיה ב10 שנים הקרובות בשוק הנדל"ן,
יהיה דומה למה שהיה ב10 שנים האחרונות?
א"כ בבקשה.

ידעתי שזה מה שתעני.
ובכן,
קודם כל יש כבר מיתון (כלומר עליה איטית) עכשיו במשך 3 שנים. אני מניחה שהמיתון יכול להמשיך 5-7 שנים
אבל אחרי זה זה יעלה בחזרה, ויתכן שאף יקפוץ.

 

[בעצם...]

אני באמת שואלת בשביל להבין
ממש מתחשק לי להשקיע במניות / בקופות גמל / בבית השקעות
זה הרבה יותר קל מהתעסקות בנדל"I
אבל כשאני מסתכלת על ההיסטוריה זה נראה פחות משתלם, כלכלית.

בוא ניקח שני אנשים עם 200 אלף ש"ח לפני עשור.

אחד קנה דירה בבית שמש בשווי 500 אלף ש"ח (אז)
נשאר עם משכנתא של 300 אלף ש"ח, מה שאומר 1500 ש"ח בחודש.

השני השקיע במדד ת"א S&P500 שעשה כ10% תשואה בשנה,
ושכר דירה ב1500 ש"ח.

היום עשור אחרי.
זה שקנה את הדירה, ממשיך עדיין לשלם רק 1500 ש"ח בחודש.

זה שהשקיע במניות, יש לו היום ביד מקסימום 600 אלף ש"ח.
(ואם נחשב גם מיסים, הוא נשאר עם פחות)
והוא משלם שכירות 3500 ש"ח!

ראשית בנדל"ן אכן יש מינוף שלא קיים במניות (70% משכנתא לדירה ראשונה)
שנית בראיה היסטורית זה הכי קל להשקיע...
השאלה היא מה יהיה בעשור הבא ולא מה היה בעשור האחרון.
אז אם יש לך איזשהו מידע-פנים על ביצועי הנדל"ן ומדד הS&P הצדק איתך.
(רק תיזהרי, סחר במידע-פנים הוא לא חוקי)
כל עוד שאין לך מידע כזה, אז הצעד החכם ביותר זה להסתמך על בעלי מקצוע בתחום, שניתן לשער שטווח הסטייה הסטטיסטית שלהם, קטן יותר משלך.
זה כל הסיפור.

בראש ובראשונה, צריך לזכור ש'מזונותיו של אדם קצובין', ואין אדם נוגע במוכן לחברו, אז אני ממליץ בתור התחלה, להתייעץ עם רב.
ובתור המשך עם יועץ השקעות, עם תארים ורשיונות רלוונטיים.

ואחזור שוב, זה מהבחינה הכלכלית הטהורה נטו.
יש עוד המון שיקולים לכאן ולכאן, שרק מי שמכיר את הנתונים שלך (ולפעמים אפי' רק את) יידע לענות.

בהצלחה.

 

[מקצועי בלבד]

ידעתי שזה מה שתעני.

אז למה שאלת?

ובכן,
קודם כל יש כבר מיתון (כלומר עליה איטית) עכשיו במשך 3 שנים. אני מניחה שהמיתון יכול להמשיך 5-7 שנים
אבל אחרי זה זה יעלה בחזרה, ויתכן שאף יקפוץ.

מצוין, אז מה העניין להשקיע בנדל"ן כבר עכשיו?
תשקיעי בנדל"ן בעוד 5 -7 שנים, ולבינתיים תתני לכסף להזיע בשבילך, באפיקים אחרים.

 

[בעצם...]

מצוין, אז מה העניין להשקיע בנדל"ן כבר עכשיו?
תשקיעי בנדל"ן בעוד 5 -7 שנים, ולבינתיים תתני לכסף להזיע בשבילך, באפיקים אחרים.

באופן אישי אשמח לעדכון לפני שהוא 'קופץ'.
זה יכול לפתור לי בעיה או שתים...

 

[yudit10]

אז למה שאלת?

מצוין, אז מה העניין להשקיע בנדל"ן כבר עכשיו?
תשקיעי בנדל"ן בעוד 5 -7 שנים, ולבינתיים תתני לכסף להזיע בשבילך, באפיקים אחרים.

את האמת-
לקנות דירה בשבילי- אני אקנה עכשיו
אפילו שיש חשש שהשוק ידשדש
בגלל החשש שאולי השוק לא ידשדש ואז אני אשאר בלי כלום

להשקעה- בין כה אין לי מספיק לקניית נדל"ן
ולכן אשקיע

 

[מקצועי בלבד]

את האמת-
לקנות דירה בשבילי- אני אקנה עכשיו
אפילו שיש חשש שהשוק ידשדש
בגלל החשש שאולי השוק לא ידשדש ואז אני אשאר בלי כלום

להשקעה- בין כה אין לי מספיק לקניית נדל"ן
ולכן אשקיע

מעולה!

 

[יודלה]

ראשית, דברי טעם, מעניין פעם לשמוע את הצד השני בכלכלה (ציבור הקונים), שלא מגלים לנו אף פעם, ואת המידע שהקבלנים ושאר הכוחות החזקים בשוק מסתירים.

שימו לב שבגילאי 15-19 יש כיום דווקא פחות אנשים מאשר בגיל 25-29.

נתון מעניין, מה ההסבר לזה?

 

[בעצם...]

ראשית, דברי טעם, מעניין פעם לשמוע את הצד השני בכלכלה (ציבור הקונים), שלא מגלים לנו אף פעם, ואת המידע שהקבלנים ושאר הכוחות החזקים בשוק מסתירים.

נתון מעניין, מה ההסבר לזה?

הסיבה היא פשוטה מאד, לכל בן אדם הרי יש זוג הורים, ולכל אחד מהם ג"כ זוג הורים, אז ככל שנלך אחורה האוכלוסיה מתרחבת, וככל שנלך קדימה מצטמצמת.

 

[מקצועי בלבד]

נתון מעניין, מה ההסבר לזה?

שבשנים האלו הייתה פחות יילודה,
גם בגלל שבציבור החרדי והערבי, הילודה הוקטנה.

 

[מקצועי בלבד]

נשמח אם תדגימי לנו כיצד פתאום בעיר חרדית סטנדרטית גדל פתאום הההיצע על הביקוש
ניקח את מודיעין עילית כדוגמא.
תסבירי איך בעיר שבה יש גידול טבעי של 5% לשנה יכול להיווצר פתאום היצע שגדול על הביקוש
בהתחשב בזה שאין לעיר עתודות קרקע כמעט

שמתם לב שבעיית הנדל"ן במגזר הכללי,
היא יותר קשה מבמגזר החרדי?
ולפני שאתם זורקים עליי עגבניות,
אז תנו לי להביא לכם נתונים,
כמה עולה דירת 3 חדרים במודיעין עילית? 1,300,000 ש"ח
וכמה עולה דירת 3 חדרים במודיעין הסמוכה? מתחיל מ 1,600,000 ש"ח!

עוד דוגמה:
כמה עולה דירת 3 חדרים בבני ברק? 1,500,000-1,800,000 ש"ח [תלוי באזורים]
וכמה עולה דירת 3 חדרים ברמת גן הסמוכה? 1,600,000-2,000,000 ש"ח!
וכמה עולה דירת 3 חדרים בגבעת שמואל הסמוכה? 1,600,000-2,000,000 ש"ח!

דוגמה אחרונה:
כמה עולה דירת 3 חדרים באלעד? 1,300,000 ש"ח
וכמה עולה דירת 3 חדרים בראש העין הסמוכה? 1,300,000-1,800,000 ש"ח!

 

[קצרה]

אני חושבת שהנטיה להשקיע את הכסף בנדל"ן היא העובדה שבשורה תחתונה -
אנשים מעוניינים בכסף הזה על מנת לקנות דירה לילדיהם.
אז הצמדה לנדל"ן נראית להם נכונה - אם נפסיד כי המחיר ירד אז שילמנו יותר על הדירה לילד כשיכלנו לשלם פחות - אבל את הדירה יש לו.
"הצמדנו" את הכסף למדד המדויק של מטרתו - דירה.
בנוסף יש את הענין של המשכנתא - רק בנדל"ן אפשר להשיג הלוואה בנקאית בתנאים טובים יחסית לצורך השקעה.

 

[בעצם...]

שמתם לב שבעיית הנדל"ן במגזר הכללי,
היא יותר קשה מבמגזר החרדי?
ולפני שאתם זורקים עליי עגבניות,
אז תנו לי להביא לכם נתונים,
כמה עולה דירת 3 חדרים במודיעין עילית? 1,300,000 ש"ח
וכמה עולה דירת 3 חדרים במודיעין הסמוכה? מתחיל מ 1,600,000 ש"ח!

עוד דוגמה:
כמה עולה דירת 3 חדרים בבני ברק? 1,500,000-1,800,000 ש"ח [תלוי באזורים]
וכמה עולה דירת 3 חדרים ברמת גן הסמוכה? 1,600,000-2,000,000 ש"ח!
וכמה עולה דירת 3 חדרים בגבעת שמואל הסמוכה? 1,600,000-2,000,000 ש"ח!

דוגמה אחרונה:
כמה עולה דירת 3 חדרים באלעד? 1,300,000 ש"ח
וכמה עולה דירת 3 חדרים בראש העין הסמוכה? 1,300,000-1,800,000 ש"ח!

ובכן, יש להם הוצאות פיתוח הזויות שאנחנו מוותרים עליהם (פיתוח במודיעין הוא 250,000 ליח״ד במודיעין עילית בפרוייקט הכי מוגזם 100 והיו שגמרו ב40)
בנוסף אני מניח שהמפרטים שלהם גבוהים בהרבה וייתכן שגם המטראז׳
אז נכון שזה לא מסביר את כל ההפרש אבל זה מצמצם אותו משמעותית

והעיקר שהם יכולים בקלות לגור בבאר טוביה (אין לי מושג איפה זה) ואנחנו לא

וספציפית במודיעין עילית וכדו׳ אין היטל השבחה

 

[מקצועי בלבד]

ובכן, יש להם הוצאות פיתוח הזויות שאנחנו מוותרים עליהם (פיתוח במודיעין הוא 250,000 ליח״ד במודיעין עילית בפרוייקט הכי מוגזם 100 והיו שגמרו ב40

מאיפה הנתונים?
שים לב שיש להם בניינים יותר גבוהים, כך שלכאורה מקטין את הוצאות הפיתוח.

וייתכן שגם המטראז׳

אין הבדל.

 

[בעצם...]

לפני כמה שנים טובות חפרתי במכרזים של הקרקעות במודיעין זה היה המחיר שהעירייה דרשה בשעתו.
(מי שמכיר את העיר הזו מקרוב לא מתפלא, בחוברת המכרז היה פירוט עד לרמת הבורג! ללא הגזמה. באיזה בורג יחסרו את המעקות וספסלי הרחוב)
לגבי מודיעין עילית הייתה לי שם דירה בקבוצת רכישה אז אני יודע בדיוק כמה שילמו.

אין הבדל

בטוחה?
חברת קרית ספר מוכרת דירות 3 חד׳ 73 מ׳ זה גם מה שיש להם?

 

[בעצם...]

שים לב שיש להם בניינים יותר גבוהים

יש להם מספר מועט של בניינים גבוהים וסביבם צמודי קרקע וכדו׳ זו רק שאלה של איך לחלק את היח״ד ברמת התב״ע אני די משוכנע שהם לא מאשרים צפיפות גבוהה יותר

 

[מקצועי בלבד]

אני חושבת שהנטיה להשקיע את הכסף בנדל"ן היא העובדה שבשורה תחתונה -
אנשים מעוניינים בכסף הזה על מנת לקנות דירה לילדיהם.
אז הצמדה לנדל"ן נראית להם נכונה - אם נפסיד כי המחיר ירד אז שילמנו יותר על הדירה לילד כשיכלנו לשלם פחות - אבל את הדירה יש לו.

כבר דובר באשכול אחר,
ואני מצטטת

אבל, כפי שכתבתי בעבר היות ובסופו של יום אנחנו מחפשים דירות לילדים ולא יאכטות אז יש מעלה נוספת בלהשאר צמודים למחירי הנדל״ן כי אולי בשנת 2008 מישהו השקיע בצורה שהניבה לו קרוב ל100% תשואה ב10 שנים אבל מחירי הדירות עלו ב130% אם לא יותר, אז בשנת 2019 כאשר הוא היה צריך דירה בשביל החתן המופלא שלו נותר לו לגייס את ה30%

יש צדק מסוים בדבריך, אבל אני ממש לא בטוחה, שאם יהיו עליות מחירים, אז דימונה [כדוגמה] [כי הרי אין לנו כסף להשקיע בדירה במרכז] תהיה שווה בעניין, לבני ברק.

בנוסף יש את הענין של המשכנתא - רק בנדל"ן אפשר להשיג הלוואה בנקאית בתנאים טובים יחסית לצורך השקעה.

גם על זה דובר שם,
ואני מצטטת

בדיוק באתי לשאול
ואני באמת תוהה
האם לא כדאי יותר להוציא הלוואה מהבנק על סך 200 אלף ש"ח בהחזר של 2000 ש"ח לחודש
ולקנות עם הסכום הזה דירה בשווי 400000 ש"ח (כולל מס רכישה)
השכירות על הדירה השניה תכסה את המשכנתא על הדירה
ואני מכיוון שיש לי את היכולת לשים 2000 ש"ח בצד, אוכל לכסות את ההלואה?

בצורה כזו אני גם מתחייבת לסכום
מה שאין כן במניות שלפעמים שוכחים לקנות אחת לחודש.

ואיפה תקני דירה במחיר הזה?
ואת גם משלמת ריביות על הלוואות, מה שמאד מקטין את התשואה,
בא נאמר ככה, בעוד 10 שנים כשתגמרי להחזיר את ההלוואה, ותישאר רק המשכנתא לעוד כ 10 שנים, אז כמה כסף הרווחת?
300,000 ש"ח [200,000 של ההלוואה שגמרת להחזיר, ועוד 100,000 מהמשכנתא]
ומהשכירות את לא מרוויחה, כי זה רק לכסות את המשכנתא,

ואם את משקיעה את ה2000 ש"ח בצורה אחרת שמניבה 7% בשנה יש לך אחרי 10 שנים
358,740.69 ש"ח.

וגם שבנדל"ן מהסוג הזה יש סיכונים, אין דיירים תקופה ממושכת, תיקונים, וכו' וכו'

אני לא אומרת שזה לא טוב, רק מראה לך עוד הסתכלות.

לא יועצת, ולא ממליצה, אין לי רישיון ייעוץ.

יש פרט נוסף, שאין לי מושג איך לא שמתי אליו לב אתמול, [אולי בגלל השעה]

אז ככה, אם עכשיו תיקחי את אותה הלוואה מהבנק, וכאמור תחזירי אותה בכל חודש עם ה 2000 ש"ח.
ובמקום לקנות עם זה דירה להשקעה, תשקיעי את זה בצורה שתניב לך 7% בשנה, אז כמה יהיה לך אחרי 10 שנים? [כאמור רק מה 200,000 ש"ח בלי להוסיף כלום]
והתשובה: 393,430 ש"ח, שזה כמובן יותר מאשר אם היית קונה דירה בכסף הזה, שאז אחרי 10 שנים היית מרוויחה כ 300,000 ש"ח.
ופה יש לך גם את היתרון של המחייב, כי יורד כל חודש לבנק 2000 ש"ח.


לא יועצת, ולא ממליצה, אין לי רישיון ייעוץ