התייעצות קניית דירה לזו"צ

[איציק קשביץ]

לכל המבינים בנדלן מישהו הציע לי על השקעה כמו של פריסייל 90 10 זה חברה של השקעות
שמגדילה את ההון העצמי ומשלמים 10 אחוז בהתחלה ושמקבלים את הדירה צריך לשלם רק עוד 15 אחוז
ורק אחרי שנה וחצי משלמים את שאר הכסףףףף
זה חברה של השקעות שפנו אליי ויש להם פרוייקטים בחולון ובירושליםם
והרווח שאפשר למכור או להשכיר בשנה וחצי עד שמשלמים הכל וזה עם ליווי בנקאי

רציתי לשאול כמה זה אמין ומה הקטע פה אשמח לשמוע את דעת המומחים בעניןן
תודה מראש

 

[עוילם הישיבעס]

לכל המבינים בנדלן מישהו הציע לי על השקעה כמו של פריסייל 90 10 זה חברה של השקעות
שמגדילה את ההון העצמי ומשלמים 10 אחוז בהתחלה ושמקבלים את הדירה צריך לשלם רק עוד 15 אחוז
ורק אחרי שנה וחצי משלמים את שאר הכסףףףף
זה חברה של השקעות שפנו אליי ויש להם פרוייקטים בחולון ובירושליםם
והרווח שאפשר למכור או להשכיר בשנה וחצי עד שמשלמים הכל וזה עם ליווי בנקאי

רציתי לשאול כמה זה אמין ומה הקטע פה אשמח לשמוע את דעת המומחים בעניןן
תודה מראש

כאן לא המקום לשאול
לך תשלם כסף לאיש מקצוע שייתן לך רקע אם כדאי או לא

ספוילר: למה צריך לשים לב

דבר ראשון כדי לשאול אם חברה אמינה צריך לכתוב איך קוראים לה
בנוסף תבדוק אם יש לך איך לענות על השאלות להלן
1. יש לך איך לשלם 10% בלי לקחת הלוואות נושאות ריבית? כי אם לא יכול להיות שהריבית על ההלוואה לבד יאכל לך את כל הרוווח.
2. את ה-15% יש לך כן איך לשלם בלי המשכנתא? (משכנתא אפשר לקחת רק עד 75% מהדירה), אם לא לא כדאי, זה ריביות גבוהות וכנ"ל.
3. המחיר של הדירה אחרי 10/90 יותר זול ממחיר הדירות בשוק? אם יותר יקר שזה בדרך כלל לא כדאי.
4. מישהו מבטיח לך שמחירי הדיור יעלו? מה קורה אם המחירים יורדים, תצטרך למכור את המכנסיים שלך, אם זה המצב לא כדאי.
5. יש לך איך להוציא משכנתא בכלל? הסכום שצריך לשלם על משכנתא ל-30 שנה זה 530 ש"ח לכל 100,000. ההכנסות שלך צריכים להיות פי 3 מסכום ההחזר החודשי (כלומר אם לוקחים משכנתא של מיליון וחצי צריך לשלם כל חודש בסביבות 8,000 ש"ח שזה אומר שבשביל להוציא משכנתא כזאת צריך הכנסות מוצהרות של 24,000 ש"ח). אם לא יהיה לך איך להוציא משכנתא לא יהיה לך איך להשלים את העסקה, לא כדאי. (הסבת ערבות מורכב מאוד ולא תמיד אפשרי, וגם פוגע מאוד במחיר הדירה).
6. בדרך כלל קשה יותר למכור ולהשכיר בתחילת האכלוס בגלל שיש הרבה הצע (הרבה משקיעים שרוצים למכור או להשכיר את הדירה שהשקיעו בה להשקעה) מה קורה אם אתה לא מצליח למכור, תוכל להחזיק בדירה עוד שנתיים שלוש עד שיעלו המחירים? אם לא לא כדאי.
7. אם לא יהיה לך שוכר, יהיה לך איך לשלם את המשכנתא? או שתצטרך למכור את המכנסיים שלך בשביל זה? אם זה המצב לא כדאי.
8. לחילופין זה מקום שבדיעבד תהיה יכול לגור בו בשנתיים האלו עד המכירה ותחסוך לפחות את השכירות, אם לא לא מתאים.
אם ענית על כל השאלות הנ"ל ועדיין אתה חושב שאתה יכול לעמוד במבצע כזה, עכשיו הזמן לפנות לאיש מקצוע שאתה תשלם לו כסף ותבדוק אם הפרוייקט הספציפי הזה באמת משתלם ומתאים לך.
בנוסף מומלץ מאוד לשאול גם את ההורים משני הצדדים שהם אלו שבמקרים רבים נותנים את ההון הראשוני, במקרים רבים הם לא יתנו על עסקאות פורחות באוויר לדעתם ואז תהיו תקועים.

 

[מקצועי בנדל"ן]

לכל המבינים בנדלן מישהו הציע לי על השקעה כמו של פריסייל 90 10 זה חברה של השקעות
שמגדילה את ההון העצמי ומשלמים 10 אחוז בהתחלה ושמקבלים את הדירה צריך לשלם רק עוד 15 אחוז
ורק אחרי שנה וחצי משלמים את שאר הכסףףףף
זה חברה של השקעות שפנו אליי ויש להם פרוייקטים בחולון ובירושליםם
והרווח שאפשר למכור או להשכיר בשנה וחצי עד שמשלמים הכל וזה עם ליווי בנקאי

רציתי לשאול כמה זה אמין ומה הקטע פה אשמח לשמוע את דעת המומחים בעניןן
תודה מראש

השאלה שלך מאוד כללית.
צריך לבדוק היטב, את החברה, את העסקה, ולחפש האם ואיפה יש קאצ'.
לא כל עסקה שבתנאים טובים, זה אכן עסקה רווחית.

אם אתה לא יודע לבדוק לבד,
תבדוק עם אנשי מקצוע.

עדיף להוציא כמה שקלים מראש,
מאשר להפסיד אלפי שקלים בסוף.

----

 

[איציק קשביץ]

מישהו שמע על פרוייקט המשקפיים בבית שמש ..
דירה במיליון 300.000

 

[עוילם הישיבעס]

מישהו שמע על פרוייקט המשקפיים בבית שמש ..
דירה במיליון 300.000

המשקפיים זה שכונה בבית שמש, לא פרוייקט.
מיליון שלוש מאות זה זול מאוד בשביל 3 חדרים (70 מ"ר). מעניין למה זה כזה זול.
איזה פרוייקט זה? מי הקבלן? איפה הוא כבר בנה? הוא עמד שם בלו"ז? איזה פיצויים הוא נותן על איחור? מתי תאריך אכלוס? מה זה כולל? יש להם כבר אישורים? ליווי בנקאי? הצמדה למדד? הלוואת קבלן? הסבת ערבויות? כמה מ"ר זה? קומה? מרפסת? אתה רוצה לגור או להשכיר?
אל תענה לי, זה לא מעניין אותי. רק תבדוק שאתה מבין את כל המונחים.
אח"כ תבדוק אם הכל באמת תואם למה שאתה צריך, ואז תתייעץ עם מישהו שמבין בזה שאין לו אינטרס בעסקה.

 

[דג תמנון]

מישהו שמע על פרוייקט המשקפיים בבית שמש ..
דירה במיליון 300.000

הפרוייקט הזה נטחן כאן עד דק באשכולות על 'ד.ש מגורי ישראל'.

 

[איציק קשביץ]

זה קבוצת רכישה ...

 

[עוילם הישיבעס]

זה קבוצת רכישה ...

אז זה לא מיליון 300 (יותר נכון, אז זה רק מתחיל ב-1,300,000)
כסף אני לא יודע אם תחסוך אבל אם בכ"ז אתה רוצה להיכנס להרפתקה תברר טוב טוב מי מנהל את הקבוצה, האם צפוי בכלל ליווי בנקאי/חוץ בנקאי, האם אפשר להוציא חברים בעייתיים מהקבוצה ואם כן מי, האם מנהלי הקבוצה מחזיקים בקבוצות נוספות או שהם ירוקים, אם כן האם מסרו בזמן, בכמה איחור, האם המחיר נשאר אותו דבר או שתפח, אם כן בכמה תפח, וכו' וכו'.
בקיצור תברר טוב טוב ותתייעץ עם איש מקצוע בלתי תלוי, חובה.
ולא לשכוח לשאול את ההורים.

 

[איציק קשביץ]

הפרוייקט הזה נטחן כאן עד דק באשכולות על 'ד.ש מגורי ישראל'.

מה אמרו שם...?

 

[עוילם הישיבעס]

מה אמרו שם...?

עכשיו קצת שיעורי בית, אם יש לך פרוג כנראה יש לך גם גוגל.
תעשה חיפוש ד ש מגורי ישראל
ואח"כ תעשה חיפוש דן שם טוב
יש בעד ויש נגד, תבדוק אם מתאים לך.
בכולופן בקבוצת רכישה יש רק מחיר מינימום, כמה זה יעלה בפועל אי אפשר לדעת, ובעיקר א"א לדעת כמה שנים זה יקח.

 

[דג תמנון]

עכשיו קצת שיעורי בית, אם יש לך פרוג כנראה יש לך גם גוגל.
תעשה חיפוש ד ש מגורי ישראל
ואח"כ תעשה חיפוש דן שם טוב
יש בעד ויש נגד, תבדוק אם מתאים לך.
בכולופן בקבוצת רכישה יש רק מחיר מינימום, כמה זה יעלה בפועל אי אפשר לדעת, ובעיקר א"א לדעת כמה שנים זה יקח.

וגם שהקרקע במשקפיים עדיין לא מיועדת לבנייה למגורים והם עושים שינוי תב''ע. הם לא מסתירים את זה - רק צריך לשים לב.

 

[שומע תמיד]

@בית לשמי יש לך את מספר הטלפון או מייל של אחד מהמייסדים של הקהילה האשכנזית בבית שאן?

0527660006
שמשון בייפוס, ראש ועדת הדיור במקום
(סליחה על האיחור).

 

[איציק קשביץ]

וגם שהקרקע במשקפיים עדיין לא מיועדת לבנייה למגורים והם עושים שינוי תב''ע. הם לא מסתירים את זה - רק צריך לשים לב.

יש לך עוד פרטים על הקבוצת רכישה שם....

 

[איציק קשביץ]

חבר אמר לי שאין יותר מחיר למשתכן זה נכון????????????

 

[בית שימשי]

חבר אמר לי שאין יותר מחיר למשתכן זה נכון????????????

'דירה בהנחה' ממשיכה – לפחות בינתיים​

למרות כל הדיבורים על ביטול, משרד הבינוי והשיכון הודיע שהתוכנית 'דירה בהנחה' ממשיכה. השנה צפויים לצאת לשיווק 20,000 דירות נוספות במסלול 'מחיר מטרה', שמספק קרקע מסובסדת ליזמים, כדי שיוכלו להציע דירות בהנחה. הגרלה חדשה תיפתח בין פסח ליום העצמאות, עם 5,000 דירות נוספות לזכאים. חיילי מילואים ימשיכו לקבל עדיפות מסוימת בתוכנית.

האוצר עדיין לא התחייב לממן את התוכנית בטווח הארוך, ולכן לא ברור אם זה יימשך גם בשנים הבאות. מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר לאחרונה שבכוונת המשרד לדחוף לשיווק נרחב של דירות בהנחה, למרות החששות שהאוצר עלול לקצץ את התקציבים. גם שר השיכון, יצחק גולדקנופף, הצהיר שהם יפעלו להאריך את התוכנית, וציין שחשוב להם להמשיך לספק פתרונות דיור לצעירים ולמשפחות מהמעמד הבינוני.
האם 'דירה בהנחה' באמת תימשך?

נכון לעכשיו, התוכנית נמשכת, אבל זה תלוי בתקציבים. אם האוצר יחליט לקצץ, ייתכן שהיא לא תשרוד אחרי 2025.

 

[דג תמנון]

יש לך עוד פרטים על הקבוצת רכישה שם....

לא.
תעשה חיפוש גוגל כמו שהנחה אותך מישהו כאן לעיל בין היתר יעלו לך האשכולות כאן בעניינם.
תברר טוב טוב גם מה המהות וההשלכות של לקנות בקבוצת רכישה - אי אפשר לשלול את זה באופן מוחלט אבל זו חתיכת פרשיה.

 

[די]

חבר אמר לי שאין יותר מחיר למשתכן זה נכון

נכון.
מחיר למשתכן של כחלון הסתיים בערך לפני 5 שנים.
אח"כ היה את מחיר מופחת של ליצמן.
אח"כ היה את מחיר מטרה של אלקין.
ועכשיו ממתינים לתכנית החדשה של גולדקנופף.

 

[ריבוע כחול]

נכון.
מחיר למשתכן של כחלון הסתיים בערך לפני 5 שנים.
אח"כ היה את מחיר מופחת של ליצמן.
אח"כ היה את מחיר מטרה של אלקין.
ועכשיו ממתינים לתכנית החדשה של גולדקנופף.

מכיר מישהו שזכה עכשיו ב ׳מחיר מופחת׳
מה ההבדל בין מחיר מופחת למה שקיים היום?

הבנתי שמחיר מופחת היה עם פחות הנחה
אשמח ממי שיודע להסביר איך זה עובד וכמה ההנחה בפועל

 

[די]

מכיר מישהו שזכה עכשיו ב ׳מחיר מופחת׳
מה ההבדל בין מחיר מופחת למה שקיים היום?

הבנתי שמחיר מופחת היה עם פחות הנחה
אשמח ממי שיודע להסביר איך זה עובד וכמה ההנחה בפועל

כמה שהתכנית יותר ישנה, ההנחה גדולה יותר ביחס למחיר היום.
מחיר מופחת לדוגמא רמב"ש ד'5. יש במכרז מחיר קבוע לשיווק לזכאים בהנחה.

 

[BIZZARC- עשירה]

להגיד שחריש זה פריפריה ובית שמש זה מרכז
זה במקרה הטוב קשקוש מוחלט
ובורות מזעזעת במקרה הפחות טוב...

כמובן שיש הבדל מטורף של 850,000 ש"ח במחיר!!!
דירת 4 חדרים חדשה בחריש עולה 1.450.000 ! בלבד
ובבית שמש 2.300.000!
תוסיפו את הריביות אנחנו כמעט מגיעים ל 2 מיליון שקל!!!

מעניין מאד שבית שמש נמצאת באזור עדיפות א',
דהיינו אזורי פריפריה שהממשלה מקדמת,
וחריש אפילו לא נמצאת באזור עדיפות ב'...

ספוילר

צפה בקובץ המצורף 1955934

תסתכלו באמצע המלבן הלבן,
חריש היא שם בדיוק באמצע
מזרחית 7 קילומטר בלבד מחדרה.

(כמובן שיש מעלות תקציביות בלהיות כלול באזורים האלו, אבלח לא זה הנידון כאן)

לא הכרתי את המושג הזה אבל בגיגול מהיר שעשליתי כדי להכיר קצת יותר את הנושא נראה שגם חריש וגם בית שמש נמצאות באזור עדיפות לאומית ב' (בית שמש אני לא בטוחה שנשארה בעדיפות לאומית כי ברשימות לא מצאתי אותה אבל בהודעות ממשלה כן)
ובחריש 100 אחוז מהאוכלוסיה נחשבת לפריפריה חברתית ובבית שמש 66 אחוז מהאוכלוסיה נחשבת לפריפריה חברתית.
מה שאומר שיש מרכז/פריפריה גיאוגרפיים ויש מרכז/פריפריה מנטליים