מידע שימושי רמת בית שמש ה-2

[העשיל פרידמאן]

איך פותחים כזה דבר?

https://docs.google.com/forms/d/1evJHq6NYpxqTs8oR4gvLeZ4VuFL_Gl06S8f6eKdLYKA/edit

כמו פה

 

[12HAVA]

https://docs.google.com/forms/d/1evJHq6NYpxqTs8oR4gvLeZ4VuFL_Gl06S8f6eKdLYKA/edit

כמו פה

מי שמעוניין להצטרף שימלא את הטופס הבא

הגרלה בית שמש ה2 מרחב משותף בצ'אט

מי שמעונין להתחבר לקבוצה בצ'אט של הזוכים של ההגרלה האחרונה בבית שמש יש להוסיף מייל זה <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי> לרשימת אנשי הקשר, (אחרת ההזמנה נשלחת לספאם), ורק לאחר מכן לכתוב את המייל שברצונכם לצרף, ולשלוח את הטופס. את ההזמנה יהיה ניתן למצא בחיפוש מרחבים, (אם נתקלתם בבעיה שלחו הודעה למייל המצורף לעיל).

docs.google.com

 

[ט.כהן]

להערכתכם , בפרויקט 2446 , כמה דירות אמורים להיות בגודל 4 או 5 חדרים?

 

[דינה פי]

אשמח לדעת פרטים על הגרלה מספר 2453 פרויקט 200, 201
כמה זה קרוב לרמה א?
וכן עוד פרטים,
תודה רבה!

 

[די]

כמה זה קרוב לרמה א?

בערך 1.7 ק"מ עד קצה רמה א' (קניון השדרה)
הליכה מהירה יוצא בערך 17 דקות.

 

[תצחק]

זכיתי בהגרלה 2446 מתחם 300 ו229
מה המידע שיש כבר על הפרויקט?

 

[יעקב הרמתי]

זכיתי בהגרלה 2446 מתחם 300 ו229
מה המידע שיש כבר על הפרויקט?

מחולק ל2 קבצים
מגרש 229-300- M-01 הגרלה מספר 2446

 

[העשיל פרידמאן]

מי שמעוניין להצטרף שימלא את הטופס הבא

הגרלה בית שמש ה2 מרחב משותף בצ'אט

מי שמעונין להתחבר לקבוצה בצ'אט של הזוכים של ההגרלה האחרונה בבית שמש יש להוסיף מייל זה <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי> לרשימת אנשי הקשר, (אחרת ההזמנה נשלחת לספאם), ורק לאחר מכן לכתוב את המייל שברצונכם לצרף, ולשלוח את הטופס. את ההזמנה יהיה ניתן למצא בחיפוש מרחבים, (אם נתקלתם בבעיה שלחו הודעה למייל המצורף לעיל).

docs.google.com

אם אתה מחבר משתמש נטפרי לצ'אט - ואותו משתמש לא הכניס את כתובת המייל שחיברה אותו לאנשי הקשר שלו, הקבוצה עוברת אוטומטית לספאם, ואין אפשרות להתחבר אליה.

אתה צריך לפתוח קבוצה חדשה (או לרוקן את הישנה) ולפני שאתה מחבר את כל המבקשים - לשלוח להם מהמייל ממנו אתה רוצה לחבר אותם - הודעת מייל רגילה (לא צ'אט) בו נכתב;
ע"מ להירשם לקבוצת בית שמש וכו' יש להכניס כתובת זו לרשימת אנשי הקשר שלכם, לאחר מכן נא לשלוח מייל חוזר בו ייכתב 'הוספתי'.
אחר כך תוכל לחבר לצ'אט.

 

[פרישמן]

נתון מעניין לגבי 8 דירות בקומה (בהגרלה 2446) ואיך זה יכול להיות. ( @בית שמשניק בשרשור של מחיר למשתכן העלה השערה שזה מוזיל את המחיר למ"ר).

ברחוב גבעת שאול 27 בירושלים, יש בניין בדיוק כזה. 12 קומות, 89 דירות, 8 דירות בקומה.

הלכתי לראות וזה ממש מעניין, יש מסדרון ארוך עם 2 מעליות בכל צד ו-4 דירות בכל צד, כשרק הפינתיים (כלומר 4 דירות בקומה) יש להם 2 כיווני אויר. והאמצעיים הפנימיים (2 דירות בכל צד) עם כיוון אוויר אחד.

נתוני מגרשים:
פחות או יותר אותו שטח מ"ר של מגרש (42/42 1,750 מ"ר) אבל לא אותו תב"ע מאושרת של שטחי בנייה (16,700 מ"ר)

כשבהגרלת 2446 יש 98,000 מ"ר שטחי בנייה לחלק ל-8 בניינים = כ-12,500 מ"ר לבניין (פחות קומות), והשטח של מגרש לבנייה לכל בניין הוא כ-40/40 = 1,600 מ"ר.

שטח הדירות הפינתיים כמאה מטר והפנימיים כ-70.

למרות כל הנ"ל, מחירי הדירות במתחם לא היו זולים יותר ולפי בירור שעשיתי, הדירות נמכרו כבר 'על הנייר'.

מי שרוצה לברר עוד פרטים, אפשר להכנס ולהוריד קבצי תוכניות באתר עיריית ירושלים, גוש 30259 חלקה 114

 

[פרישמן]

רחוב גבעת שאול 27 בירושלים, יש בניין בדיוק כזה. 12 קומות, 89 דירות, 8 דירות בקומה.

תוספת קטנה, דמי ועד-בית שם 400 ש''ח בחודש.
זה יקר או זול?
לא יודע כמה משלמים בבית שמש...

מגדלים ובניינים בירושלים משלמים בממוצע 700 ש''ח בחודש.
יש מקומות שראיתי שמשלמים 1,200 ואפילו בניין רגיל בבית וגן ראיתי שמשלמים 800 לחברת ניהול, אבל אין בזה כללים למשל מגדלי אלעד בבית וגן משלמים 630 לדייר

 

[פרישמן]

להערכתכם , בפרויקט 2446 , כמה דירות אמורים להיות בגודל 4 או 5 חדרים?

קצת היה מסובך לחשב, וגם זה תלוי עד כמה הקבלן ייצמד לתוכנית המקורית בתב"ע. בעיקרון הוא חייב מינימום (לא מקסימום) לבנות 20% דירות קטנות - 106 דירות, אז נשאר לו 421 דירות גדולות. אבל על פי התוכנית, עדיף לו להגדיל דירות על חשבון אחרות ויהיה לו יותר פשוט וזול יותר לבנות ככה, מה שמכפיל כמעט את כמות הדירות הקטנות, ואני מקווה שככה יהיה.

בקצרה: 307 דירות גדולות ו-220 דירות קטנות.

בארוכה:
לפי התוכנית אז יש 4 דירות בקומה שהם פינתיים ו-4 פנימיים. בקומות המינוס יש רק צד אחד לבנייה (4 דירות בקומה) ובקומות הפלוס שני הצדדים (8 דירות בקומה, חוץ מקומת הפנטהאוס). בגלל שחייב חלון בכל חדר ובמטבח, אז הפנימיים יהיו דירות קטנות והפינתיים יהיו דירות גדולות, גם כי הם יכולים להמכר יותר בקלות וגם כי עוד כיוון אוויר נותן יותר מרחב בנייה. בסך הכל יוצא שיש 307 פינות בתוכנית, הקבלן יכול 'לשחק' בשטח ולהגדיל או להקטין על חשבון הדירות ליד, אבל בגדול זה האופצייה הפשוטה.

 

[די]

לפי התוכנית אז יש 4 דירות בקומה שהם פינתיים ו-4 פנימיים. בקומות המינוס יש רק צד אחד לבנייה (4 דירות בקומה) ובקומות הפלוס שני הצדדים (8 דירות בקומה, חוץ מקומת הפנטהאוס). בגלל שחייב חלון בכל חדר ובמטבח, אז הפנימיים יהיו דירות קטנות והפינתיים יהיו דירות גדולות, גם כי הם יכולים להמכר יותר בקלות וגם כי עוד כיוון אוויר נותן יותר מרחב בנייה. בסך הכל יוצא שיש 307 פינות בתוכנית, הקבלן יכול 'לשחק' בשטח ולהגדיל או להקטין על חשבון הדירות ליד, אבל בגדול זה האופצייה הפשוטה.

יש אפשרות לבנות בניין בצורת H (כל זרוע מחולקת ל2 לאורך), ואז יש 8 דירות בקומה עם 2 כיווני אוויר לכל דירה.

 

[דג תמנון]

כפי שכבר הזכירו, כל הדיון פה תיאורטי, מכיוון שהתכנית של רמ''י במכרז לא מחייבת את הקבלן בכלום מלבד במספר היח''ד וגם זה גמיש....

 

[פרישמן]

שניכם צודקים גם שאפשר ככה לבנות וגם ששום דבר לא סגור ולא התכוונתי לעורר דיון. היה פה מישהו ששאל איך אפשר 8 דירות בקומה ו @די העלה כבר בעבר את אופציית ה-H בתאורייה.

מה שכן העליתי שזה קיים, שיש בניין כזה של 8 דירות בקומה וזה לא מוריד במחיר וגם שלא דומה שמיעה לראייה. ומה שכותב כאן @דג תמנון , אני רק אציין שבסופו של דבר על השטח הזה במגרש (390 מטר אורך על 40 מטר רוחב) במגבלת הקומות בבית שמש, הוא מוכרח לבנות 8 דירות בקומה בשביל להגיע למספר הדירות הנדרש (שהוכפל מהתב"ע הראשונית ב-2014). אז לא כל כך תיאורטי להעלות את זה כאן, זה ממש מעסיק אותי ואני בטוח שזה מעניין עוד רבים.

דרך אגב, השבוע הוארך תוקף הביטול של החוק שלא מאפשר הקלות בנייה, כך שהקבלן אכן יכול לשנות מהתב"ע המקורית. אבל כאן לעשות יותר דירות בטח שלא כל כך רלוונטי, לעשות פחות גם לא כדאי לו.. אז איזה הקלות? פיצול של בניינים? בגלל שזה במדרון תלול (22 מטר גובה, מהכביש למטה לכניסה המתוכננת מהכביש המתוכנן למעלה), פחות כדאי ומסובך עוד יותר.

מה שאולי הקבלן יכול, זה לבנות בניינים צרים אבל אז הוא מפסיד שטח. לא יודע אם זה אכן כלכלי לו, אבל בתיאורייה הוא יכול לבנות 16 בניינים (ברוחב 16 על 40) שביניהם 8 מטר, עם 4 דירות בקומה בעליונות ובתחתונות 2 וקומת הפנטהאוז 2 דירות, הוא יכול להגיע למספר 527 הדירות במתחם

 

[יעקב הרמתי]

לבנות בצורה H לא מאפשרת אופציות להרחבה, ומסתיר נוף

 

[העשיל פרידמאן]

אם אתה מחבר משתמש נטפרי לצ'אט - ואותו משתמש לא הכניס את כתובת המייל שחיברה אותו לאנשי הקשר שלו, הקבוצה עוברת אוטומטית לספאם, ואין אפשרות להתחבר אליה.

אתה צריך לפתוח קבוצה חדשה (או לרוקן את הישנה) ולפני שאתה מחבר את כל המבקשים - לשלוח להם מהמייל ממנו אתה רוצה לחבר אותם - הודעת מייל רגילה (לא צ'אט) בו נכתב;
ע"מ להירשם לקבוצת בית שמש וכו' יש להכניס כתובת זו לרשימת אנשי הקשר שלכם, לאחר מכן נא לשלוח מייל חוזר בו ייכתב 'הוספתי'.
אחר כך תוכל לחבר לצ'אט.

הצאט עדיין בספאם כי גוגל זוכרת אותו.
תנסה לפתוח קבוצה חדשה.

 

[פרישמן]

לבנות בצורה H לא מאפשרת אופציות להרחבה, ומסתיר נוף

נכון, אבל למה שלקבלן יהיה אינטרס להשקיע באדריכלות ויצירתיות ולהפתיע לטובה עם אופציות ונוף?

השאלה היא אם זה כלכלי לו, לדעתי צורת התכנון בתב"ע היא הזולה ביותר לבנייה, מבחינת ניצול חומרי בנייה לכמות הדירות (הרעיונות האחרים זה יותר חדרי מדרגות, מעליות, אזורי שירות ושטחי בנייה נוספים, כסף, כסף, כסף)

בכל מקרה את 20% (105) הדירות לשוק החופשי הוא יכול לדאוג בתכנון שהם יהיו אטרקטיביות (לדוגמה, כבר יש 16 פנטהאוזים [אם זה 8 בניינים ואם 16 אז 32], הקומה לפני האחרונה שהיא גם מאוד מבוקשת תהפוך לשתי דירות ענק - עוד 16 או 32.. והדירות גן למטה כנ"ל) ואילו את הדירות למשתכן, תכל'ס מה אכפת לו? הקונים בכיס.

אני סקרן להשיג איזה מידע על מה שהולך להיות שם

 

[יעקב הרמתי]

נכון, אבל למה שלקבלן יהיה אינטרס להשקיע באדריכלות ויצירתיות ולהפתיע לטובה עם אופציות ונוף?

נכון, אבל למה אתה חושב שאני משוחח עם קבלנים? הדרישות כאן זה מאיתנו מול העירייה שיכולה לשנות את זה!
אבל מה לעשות שאכן האינטרס של העירייה היא לצערנו האינטרס של הקבלן.

 

[פרישמן]

נכון, אבל למה אתה חושב שאני משוחח עם קבלנים? הדרישות כאן זה מאיתנו מול העירייה שיכולה לשנות את זה!
אבל מה לעשות שאכן האינטרס של העירייה היא לצערנו האינטרס של הקבלן.

למה שלא תשוחח עם קבלנים? מה הבעייה? לא חשבתי את זה אבל אולי דווקא מומלץ לך ותגלה כשרונות חדשים..

תכל'ס מי שעשה את התבע זה אדריכל של משרד השיכון, אין מה לשוחח עם הקבלן או העירייה, שניהם רוצים להגדיל את הדירות כמה שיותר.

מישהו בעירייה קורא את השרשור הזה? אם כן אז כולם פה מבקשים לעשות שינוי בתוכנית התב"עית ולבנות 16 בניינים

מה שאולי הקבלן יכול, זה לבנות בניינים צרים אבל אז הוא מפסיד שטח. לא יודע אם זה אכן כלכלי לו, אבל בתיאורייה הוא יכול לבנות 16 בניינים (ברוחב 16 על 40) שביניהם 8 מטר, עם 4 דירות בקומה בעליונות ובתחתונות 2 וקומת הפנטהאוז 2 דירות, הוא יכול להגיע למספר 527 הדירות במתחם

נראה לי שבכל אופן, הקבלן קודם מגיש תוכנית ואם היא עומדת בתנאי התב"ע, העירייה לא יכולה להגיד כלום.. רק אם הוא רוצה שינויים, פה מתחיל הבלגן והאינטרסים.

 

[יעקב הרמתי]

למה שלא תשוחח עם קבלנים? מה הבעייה? לא חשבתי את זה אבל אולי דווקא מומלץ לך ותגלה כשרונות חדשים..

אני משוחח איתם בפורומים אחרים

מישהו בעירייה קורא את השרשור הזה? אם כן אז כולם פה מבקשים לעשות שינוי בתוכנית התב"עית ולבנות 16 בניינים

לזה התכוונתי