השאלה היא כזו: נניח חברה חדשה הונפקה בבורסה. (כשרה למהדרין) אני לומדת כל מה שאפשר על החברה ומחליטה להשקיע בה. ובהחלטה כזו: עד 100 שח בחודש למנייה הספציפית הזו.
הסיכון הוא גם להתמכרות לזה.
אז איפה הולכים לגור לפחות 200 אלף חרדים ב15 שנים הקרובות, כשכבר יש עכשיו עשרות אלפי זוגות חרדים שגרים בדירות שלא ניתן להישאר בהם לאורך זמן?
ההמלצה הרווחת של מתכננים פיננסים שונים ויועצי השקעות בד"כ תהיה לשים את כספכם ב- S&P 500, ההמלצה הזו היא המלצה טובה מכמה סיבות:
חדשנות- למעשה מדד זה מייצג את 500 החברות הגדלות במשק האמריקאי אשר רובן נמצאות בחזית הטכנולוגיה.
יציבות- מכיוון שהמדד מורכב מ- 500 החברות המובילות בשוק האמריקאי, החברות במדד זה יכולות לצאת/להיכנס ממנו בהתאם לשווין, אך לעולם המדד יכיל את 500 החברות החזקות.
המדד להדיוטות- לא באמת צריך להבין בשוק ההון כדי להשקיע במדד זה, אתה לא חייב לדעת מי החברות בו, מה המחזורים שלהן, מי המתחרות שלהן, פשוט שימו את הכסף ושכחו ממנו.
מגן סיכון- מכיוון שמדובר במדד מגוון המורכב מכ- 500 חברות שונות, אין כאן סיכון ואינו דורש ניהול וניצולח סיכונים מצד המשקיע.
תשואות- תשואות מדד זה נחשבות כתשואות 'גבוהות' אשר בהמשך לשאר הגורמים לעיל, נותנים למשקיע הלא מיומן סוג של רשת בטחון מצד אחד לקבל תשואה יחסית גבוהה ומצד שני עם סיכון נמוך.
הטענה העקרית של אנשי שוק ההון אומרת:
האמנם השקעה בנדל"ן היא בזבוז זמן?
אז טענה שכזו תמיד מאתגרת אותי ואני מקבל את ההזמנה.
לכן החלטתי לבחון את הביצועים של משקיע פרטי כלשהו למול ביצועי אותו משקיע פרטי שהחליט לשים את אותו סכום הכסף בסנופי בשני מודלים 200,000 ש"ח ו- 500,000 ש"ח [מי שמעונין לחשב סכומים אחרים מוזמן].
הקווים המנחים שלי היו-
את הבדיקה עשיתי על טווחי הזמן של 2008-2021, ולפני שאקבל ביקורת על כך אני אסביר בדיוק מה ההיגיון.
- השוואה של אותם טווחי זמן
- ביצוע השקעת הון זהה
- בחינה של תשואות אמיתיות ולא מומצאות
- השקעה סולידית ולא מסוכנת
- השקעה ראשונה של משקיע מתחיל
- בלי פולישטיקים
נכן שהביקורת העקרית על חלון זמן זה, יכולה להיות בסגנון:
אז זהו שלא, הסיבה שבחרתי את נקודת הזמן הזו היא הרבה יותר פשוטה, לקחתי את עצמי כמשקיע, אי שם ב- 2008 עת נכנסתי להשקיע בנדל"ן, יכולתי להיכנס או לסנופי או לנדל"ן, רצה הגורל ונכנסתי לנדל"ן.
באותה נקודת הזמן T=0 (נקודת ההתחלה TIME=0), כמות ההבנה שלי בנדל"ן ושוק ההון שאפה ל-0 בשני האפיקים, לא היה לי מושג אם יהיו עליות או ירידות, ההיגיון שהנחה אותי היה בעיקר ביצוע של עסקאות טובות, לא חיפשתי מציאות אלא התמקדתי בעסקאות טובות לפי הקריטריונים שלי.
ידעתי שאני רוצה להשקיע לטווח רחוק, כך שההשקעה בין אם היתה בנדל"ן או ב- S&P 500 היתה מבחינתי לתקופה ארוכה. של לפחות 10-15 שנים, והנה היום כעבור תקופה זו החלטתי לבחון את האפשרויות.
מה עשה ה- S&P 500 בזמן מ- 2008 ועד לימינו 2021 בואכה 2022?
אחד היתרונות של שוק ההון הוא שכל המידע שם מתועד וניתן לחשב בדיוק רב מה היתה התשואה עד לימינו ברמה השנתית, אז הלכתי לחפש עבורכם את הנתונים:
חישוב תשואות מדד S&P 500 בין השנים 2008-2021
מדד ה- S&P 500 עשה תשואה מצטברת של 328%.
אך יש כאן הערה חשובה שאתייחס אליה בהמשך, והתשואה הזו מביאה בחשבון, שזו התשואה רק אם הדיוידנדים שהתקבלו הושקעו חזרה במדד.
התשואה השנתית בהתאם לתנאי זה הינה: 11.24% שזו תשואה מעולה לכל הדעות.
השקעה של 200,000 ש"ח ב- S&P 500:
בשנת 2008 שער הדולר היה 3.85 ש"ח לדולר, משמע שההשקעה בדולרים היתה: 51,948$
השקעה זו בהתאם לאותם הנתונים שהוצגו לעיל, הניבה:
שווי ההשקעה היום הינו 222,624$
העניין הוא שהיום שער הדולר עומד על 3.09 ש"ח לדולר, ז"א שווי ההשקעה בש"ח הינו: 687,908 ש"ח
כאמור ההון העצמי שהושקע היה- 200,000 ש"ח
והרווח הוא: 487,908 ש"ח
בתשואה מצטברת של שקלים אנו מקבלים: 243.9%
שימו לב להבדל בין התשואה של המשקיע בדולרים לתשואה שלו בשקלים על אותה ההשקעה, יש לנו הבדל של 34%, והנה לכם דוגמא על הסיכונים שבחשיפה למטבע זר שאף אחד לא טורח לספר לכם.
בואו נראה מה קרה להשקעה של 200,000 ש"ח בנדל"ן באותה התקופה?
אני מתנצל מראש אך כאן הנתונים קצת יוצר מורכבים, כי בנדל"ן כאמור הרכישה נעשית במשכנתא.
לכן אותו המשקיע הלך ולקח משכנתא, מכיוון שאז ניתן היה לקחת משכנתאות של 90% בריבית פריים, אזי לא היתה הצמדה למדד.
לצורך כך בצעתי חישוב של מהי הריבית הממוצעת החל מה- 1.1.2008 ועד לנובמבר 2021 (זמן כתיבת שורות אלו).
בינואר 2008 ריבית הפריים היתה באזור 5.6%, וההלוואות שנלקחו אז קיבלו פריים פחות 0.9 [P-0.9], לצורך העניין הורדתי את ריביות הפריים לכל אורך התקופה הזו מאתר בנק ישראל, ביצעתי ממוצע והורדתי את הפער של ההלוואה כאמור 0.9%.
הריבית הממוצעת היתה 2.51% ולאחר הורדת המרווח (0.9) מדובר על 1.61%.
יש שיגידו שהחישוב לא נכון, אך העובדות הן שהוא נכון, כי ריביות של מעל 5% היו נהוגות רק בשנה הראשונה/שניה, לאחר מכן הריבית בצלילה ורוב התקופה עומדת על ריבית בנק ישראל מאוד נמוכה וכאשר מדובר על תקופה כל כך הארוכה ואין שונות רבה בין הנתונים אז הממוצע די טוב לענייננו.
- מחיר הנכס (מרכז הארץ)- 1,000,000 ש"ח
- שכירות– 3000-3500 ש"ח בחישוב נלקח חישוב האמצע (התשואה אז במרכז היתה 3.6%-4.2%, בפריפריה עברה את ה- 10%), שכירות לחישוב 3250 ש"ח שמגלמים תשואה של 3.9% ריאלי לחלוטין ולא מיפה את המציאות של שנת 2008.
- משכנתא– 800,000 ש"ח (מינוף של 80%)
- תקופת משכנתא– 25 שנים
- החזר משכנתא– 3241 ש"ל לחודש
- תזרים– 9 ש"ח לחודש
משכנתא של 800,000 ש"ח ל- 25 שנים בריבית של 1.61% לפי שפיצר
שווי הנכס היום: לצורך חישוב ערך הנכס היום, התבססתי על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בניכוי אינפלציה כפי שהם מסופקים לאתר הבינלאומי Trading Econimics פשוט כי מאוד נח להוציא משם נתונים לפי תאריכים. יש לשים לב כי המדד הזה פועל לרעת ההשקעה, מאחר ומדובר במדד ארצי וידוע לנו שבמרכז הנכסים עלו בהרבה יותר, ב- 2008 כאמור במיליון שח ניתן היה לרכוש גם נכסים בת"א למעוניינים.
הצגת הנתונים לעלייה בערך הנכס בין 2008-2021
מכאן ששווי הנכס נכון לכתיבת שורות אלו הינו 2,610,000 ש"ח
הרווח על שווי הנכס 1,610,000 ש"ח.
אך בנדל"ן יש לנו מוקדי רווח נוספים אחד מהם הוא תשלום קרן המשכנתא ע"י השכירות, לכן עלינו לבדוק בנקודה זו, מהי יתרת הקרן, התשלומים ששולמו עד כה, גם מצטרפים לרווח של המשקיע (מאחר ואם יממש את הנכס החוב שלו קטן יותר וההפרש ילך אליו).
כיום כ- 13 שנים ו- 11 חודשים, כמות החודשים שעברה מיום ההשקעה היא 167 חודשים, לכן נבדוק מהי יתרת הקרן הנוכחית.
ביצוע חישוב ליתרת הקרן, הפחתת הקרן המקורית משארית הקרן מייצגת את גובה הקרן ששולם כבר, או במילים אחרות רווח.
הרווח המתקבל מתשלומי הקרן עד כה הינו: 402,750 ש"ח
אבל רגע…. חכו יש לנו עוד מוקד רווח מההשקעה.
הרווח מתזרים המזומנים– טוב במקרה הזה אין, למרות שמי שמתעקש זה יוצא סה"כ 9 כפול 167 חודשים שעברו מתקבלים עוד: 1503 ש"ח.
סה"כ רווח מהשקעת נדל"ן לדירה שנרכשה ב- 2008 ב- 1,000,000 ש"ח למול שווי ההשקעה הנוכחי למשקיע הינו:
1,610,000+402,750=2,012,750 ש"ח, רגע צריך להוריד את ה- 200,000 ש"ח ההון העצמי הראשוני ששמנו ולכן הרווח האמיתי יהיה 1,812,750 ש"ח.
עזוב הכל…. סגור איתו חשבון- אז כמה יוצא לנו התשואה?
906.37%.
לסיכומם של דברים:
טבלה המרכזת את כלל נתוני ההשקעה של הון עצמי ע"ס של 200,000 ש"ח לאורך כמעט 15 שנים החל מינואר 2008 ועד לזמן כתיבת שורות אלו.
הבטחת לנו גם השוואה בהשקעות של הון עצמי של 500,000 ש"ח-
אתם צודקים, אך בכדי לא להלאות אתכם ריכזתי לטבלת אקסל. שיהיה נח.
טבלה מסכמת במינוף נמוך יותר רק של 50%
מה המבקרים יאמרו על ההשוואה?
אתה בחרת תקופה שנוחה לך- טוב זו ביקורת קטנונית, אני לא בחרתי את התקופה, היא בחרה אותי, המציאות הביאה אותי כמשקיע להשקיע ב- 2008, היום בדיעבד אני חושב שאני מטומטם, הייתי צריך להשקיע הרבה יותר מוקדם והרבה יותר אגרסיבית.
הוצאות על הדירה- טוב תפסתם אותי, לא באמת החשבתי:
אתם צודקים, אבל…
- עו"ד שהיה עולה לי 5000 ש"ח+ מע"מ
- ולא הבאתי בחשבון שיפוץ כללי בהתחלה
- ותיקונים מדי פעם.
גם לא הבאתי בחשבון את:
מינוף- הם יאמרו שאני לוקח השקעת נדל"ן ממונפת לעומת השקעה לא ממונפת במדד, אין בעיה אני מסכים, אך זה אופי ההשקעות ומשקיעים לפי האפשרויות שיש למשקיע. בנדל"ן ממנפים, מה לעשות החיים לא הוגנים.
- העלאת שכירויות לאורך התקופה.
- לא הבאתי בחשבון חלוקה של דירה ל-"כלביות" כפי שנהוג במדינת ת"א.
- ולא הבאתי בחשבון גם הוצאה של כסף מהקירות והשקעה בנכס/נכסים נוספים.
- אבל נח לשכח שחישובי התשואה לפי S&P 500 הביאו בחשבון השקעה חוזרת של דיוידנדים- אזל למה לכם כן ולמשקיע הנדל"ן לא? אז הנה בלי זה השקעת הנדל"ן נתנה נוק-אאוט רציני.
חצוף אפשר למנף גם בשוק ההון- אני מסכים, אבל תעשו ניסוי, קחו 200,000 ש"ח כמו בדוגמא הראשונה ורוצו לפקידת ההלוואות בבנק ואימרו לה שאתם רוצים לקחת הלוואה של 800,000 ש"ח ולהשקיע את כל המיליון ב- S&P 500. אתם תגלו שאפילו הבנק לא יסכים לתת לכם למרות שמדובר במדד הכי חזק בעולם.
מה עם התעסקות עם שוכרים- בשוק ההון אין התעסקות עם שוכרים אתם צודקים, אבל בהשקעות יש סיכונים, ושוכרים הם מרכיב סיכון בהשקעה, ועל סיכון מקבלים תשואה- חשבתם שאולי זו הסיבה שהתשואה בנדל"ן אולי טובה יותר מול המדד האלוקי בשם S&P 500?!
לסיכום-
אי שם ב- 2014 כתבתי את הרשומה שמי שלא יקנה נדל"ן יהיה לו הרבה יותר קשה ככל שהזמן יעבור, המציאות הראתה לצערי שצדקתי דאז (למה לצערי? כי אני לא אוהב לראות מצב שאנשים, חברים וקרובי משפחה לא מסוגלים לרכוש דירות למגורים).
הנתונים היום מראים כי בשנים הקרובות שוק הנדל"ן לא הולך לעצור והמציאות תהיה מרה וקשה יותר לרוכשי הדיור, הפערים בין העשירים לעניים יעמיקו. אנו נראה למעשה העמקת פערים ונראה דור של מתעשרי נדל"ן שיהיו שווים הרבה מאוד כסף רק מעצם עליית שווי בנכסים שלהם.
אני לא מכירה אותו, ולא רוצה להכיר.
תנסי מינוף של 800000 ש"ח על 200000 ש"ח בשוק ההון,
ניסיתי, והצלחתי גם הרבה יותר.
אין לי שום בעיה עם ההשקעה הספציפית שלו.
אתה והוא זה אותו בן אדם??
כאן המקום להזכיר את האשכול הנשכח
www.prog.co.il
טוב זה כבר מרתק,
בעז"ה אכתוב אותו כשיהיה לי זמן.
כתבתי מאמר בנושא
איך אפשר לקבלו אותו?
aribakramimאין לכתוב כתובת מייל
תודה, מאמר מעולה!
בהחלט שיקול למי שזה רלוונטי בשבילו.
השאלה מי אומר? לגבי מה זה נאמר? באיזה הקשר? וכו'.
נשאל את אותה שאלה בלי שמישהו אמר
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
הנושאים החמים
Reactions: משתכנז1 //