טור דעה האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

[שתים]

אני רואה כמו בפרויקט של שמגר הורידו את המחיר

??
איזה?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני אתייחס לעניין של עודד שריקי בנתיבות.

קודם כל, מה שהתכוונתי "מי שמכיר מבין" הכוונה לאישיות של הבנאדם המרתק הזה.

מדובר בקבלן ענק עם רקורד של עשרות שנים, שאין מישהו שהיה בנתיבות ולא הבחין בטירה שלו, שנבנתה בדיוק כמו הבית הלבן, עם צי רכבי ענתיקה ויוקרה שאין כדוגמתם בחזית. הבנאדם גם מוקיר ורחים רבנן (אצל אחינו אתה לא צריך להיות ממש דתי בשביל להקפיד על מצוות ולפזר צדקות) ויש לו אפילו בית כנסת פרטי גדול ומפואר צמוד ל"ביתו". (למי שמקנא רק נאמר כי הוא מסובך עכשיו בחקירות על ענייני מס ואף ישב במעצר לא מזמן בעניין - בקיצור, "לא תחמוד.. וכל אשר לרעך").

עד כאן הפיקנטריה, למה כל זה מעניין אותנו? בשביל שנבין שמדובר בקבלן וותיק, ואולי החזק והטוב ביותר בדרום (מלבד פרץ בוני הנגב כמובן) ולא רק בדרום, הוא למשל הבעלבט של מתחם הסופרים בבני ברק הענק (שם הוכיח יכולת ראייה למרחוק אבל בצד ההפוך - הוא הציע מחיר מטורף כי הוא צפה את העלייה - וצדק), לא איזה ילד שעושה מבצע סוף עונה דקה לפני קריסה.

וכשהוא קם ומכריז שהוא מוכר במחירים כאלו, יש לזה רק פירוש אחד לדעתי: הוא הראשון שזיהה, הראשון שמריח את הסוף של החגיגות עם המחירים בשמיים, והוא רוצה להקדים את כולם. כאשר כל הקבלנים יירדו בכמה מאות אלפי שקלים, הוא ירד "רק במאה וחמישים".

ישנם עוד הסברים אפשריים למחירים הללו, כגון ההסתבכות שלו, והעובדה שמדובר בפריסייל של פריסייל (עוד לפני שיש בכלל היתר בנייה) ועוד הסברים כאלו, אבל בתכל'ס כשהפיל הענק הזה עושה פרסה כל הג'ונגל מבין שקרה משהו.

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

איזה?

איפה שיש גם המחיר למשתכן

 

[שתים]

איפה שיש גם המחיר למשתכן

יש לך מידע יותר מדוייק?
מאיזה מחיר הם ירדו ולאיזה?
אני הבנתי שמכרו את רוב הדירות.

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

יש לך מידע יותר מדוייק?

יש דר נכסים מבית אקה נדל"ן

 

[אור אורות]

יש מדינות גדולות כמו אוקראינה לדוגמא (אפשר להביא עוד הרבה מאד דוגמאות, ואני לא יודע מה מצב הדיור שם, הבאתי רק כדוגמא בעלמא) שגם בהם המגורים במרכז מאד יקרים, אבל רב תושבי המדינה גרים לא במרכז, כי בכל מחוז באוקראינה יש עיר מחוז גדולה שהיא כמו מרכז איזורי, וחוץ מזה יש עוד ערים גדולות רבות, ערים קטנות יותר, ומושבים שמונים כ8 דירות...
במצב כזה, מי שבחר לקנות דירה דווקא בקייב הבירה (ויש לא מעטים כאלה) מבין שהוא צריך לשלם על זה יקר מאד, ואם הוא רוצה "מרכז" מספיק לו לקנות דירה בעיר מחוז כמו "לבוב" או "חרקוב" ויניצה, דנייפרו, זיטומיר, צ'רנוביץ, צ'רקאסי, טרנופול, או כל עיר מחוז אחרת..., המקומות שהם לא מרכז הם רבים וגדולים.

פה במדינה רב הבניה, (ולא רק לחרדים), החנויות, המפעלים, וכו', מתרכזים במרכז, והפריפריה שוממת (לפחות מחיפה וצפונה).
יש כאלה שטוענים שאין מספיק מקום במרכז לכולם... בינתיים, התכנונים במרכז (שעדיין לא מכסים את כל שטח המרכז) מכסים הרבה יותר מהצורך, מאשר התכנונים, המועטים בהרבה, בפריפריה.

וכשנתמקד במצוקה החרדית, והצורך החרדי בדירות קרובות לקהילה, נראה שאין מקום בפריפריה שנבנים בו מספיק דירות לחרדים בשביל להקים בו מרכז חרדי.
ובמרכז, יש עדיין די והותר איפה לבנות לחרדים, כמובן, לא בגוש דן, אלא במחוז י-ם, וקצת דרומה יותר.
(חוץ ממתחם הסופרים לדוג', תוכניות באלעד, וכו').
רק כמות הדירות שנבנות היום בבית שמש (רמה ג', ד', ה', רמת אברהם, רמתיים, תוכנית הבניה ברמה ב', ועוד תוכניות עתידיות כן, אני יודע שמאיכלוס ג' כבר עבר כמעט 9 שנים).
נוסיף לזה את קריית גת מערב.
כבר עקפנו את כל הבניה לחרדים בפריפריה כמעט פעמיים... (או שיותר מפעמיים, ואפי' 3).

ואם יפתחו את הכביש מקרית גת לביתר (375), הדרך תתקצר בהרבה, ותקרב את קרית גת לי-ם, בית שמש, ביתר, ולמרכז.
אם תכנון עוד תוכניות לחרדים על תוואי כביש 375 (בביתר, בית שמש, קרית גת, או עיר חדשה באמצע), אפשר כנראה לפתור את כל מצוקת הדיור לחרדים.
אאל"ט, 2 צידי כביש זה אינם מקומות המיושבים בצפיפות...
וגם לא 3 הערים שהזכרתי.

 

[אור אורות]

האם המחירים בפריפריה לא עולים?
הם כן עולים!
ובאחוזים ניכרים!!!
כמה ההבדל בין דירה היום בהר יונה / חריש.
לבין דירה לפני 3 שנים בבית שמש?

וככל שהמחירים במרכז יעלו, כך גם, יותר באיטיות, המחירים בפריפריה יעלו.
ובכל נהירה לפריפריה, המחירים שם יזנקו ו"יצמצמו פערים" עם המחירים במרכז.

 

[shimשימי]

וככל שהמחירים במרכז יעלו, כך גם, יותר באיטיות, המחירים בפריפריה יעלו.
ובכל נהירה לפריפריה, המחירים שם יזנקו ו"יצמצמו פערים" עם המחירים במרכז.

בדיוק!!
זה בדיוק מה שאני טוען לאורך כל הדרך
שהמרכז יגיע לשיא מסויים ומשם יצמח יחסית באיטיות
והפרייפריה תתחיל לפרוח

אבל כמובן שהשאלת מיליון הדולר היא איזה פרייפריה
כי ברור שרוב הפריפיריות יקח להם זמן לצמוח
ותמיד תקום איזה פרייפריה ששם זה יהיה "הלהיט"

 

[אור אורות]

ואם הממשלה תמכור קרקעות במרכז באותו מחיר שהיא מוכרת בפריפריה, ותגביל את רווח הקבלנים (או תגדיל את המיסים לקבלן שמוכר עם מעל סכום מסויים של רווח), ותגרום בדרכים שלה להעדפה לקניית דירה ראשונה (או לקבלן למכירת דירה למחוסרי דיור).
יוכלו לשמור, לפחות בשביל דירה ראשונה לכל אחד, על מחירים (לא שפויים, אבל) כמו בפריפריה.

 

[אור אורות]

והפרייפריה תתחיל לפרוח

לא מבחינת התיישבות.
מבחינת עליית מחירי הדירות.
אם שליש מהרוכשים ברמה ד' היו מתעניינים על דירה בהר יונה, הדירות היו נגמרים מיד, והמחירים שם היו "יותר זולים מבית שמש" של היום......

 

[shimשימי]

לא מבחינת התיישבות.
מבחינת עליית מחירי הדירות.
אם שליש מהרוכשים ברמה ד' היו מתעניינים על דירה בהר יונה, הדירות היו נגמרים מיד, והמחירים שם היו "יותר זולים מבית שמש" של היום......

זה היה כוונתי
שהמחירים יעלו כי יהיה ביקוש
כדוגמת חריש ועפולה שנקראות פרייפריה
למרות שחיפה בקושי זזה

כי תמיד יהיה את המקום שלשם (מי שהחליט לעזוב את 4 "ערי הקודש" ירושלים בני ברק מודיעין עילית ובית שמש)
אז הוא ילך לאיזה מקום שהרבה יחליטו ללכת לשם
וממילא תמיד יהיה מקום אחד כל פעם שהוא יהיה "המקום הבא" (יכול להיות שיהיה גם יותר ממקום אחד)
למרות שהשאר ישארו די במקום

 

[אאאא....]

של רווחים? עצומים! אין שום סיבה שהמחירים כאן יהיו פחות מחדרה.
כלפי מטה? כן
רק יותר ויותר

בדקתי ממוצע עסקאות ברשות המיסים בחדרה וחריש מ1.11.22,
והממוצע בחדרה 18,765 ובחריש 16,841
נקח לדוגמה דירת 4 חדרים 100 מ"ר בחריש באזור ה 1,600,000
בשביל משקיע שרוצה לרכוש את הדירה הוא צריך להביא הון עצמי של 400K ומשכנתא של 1,200,000
הוצאות נלוות: מס רכישה של 8% 128K תיווך ועו"ד 3% 48K, סה"כ 176K.
ומשכנתא החזר חודשי של 520 לכל 100K יוצא 6240, ושכירות הכי יקר שמופיע עכשיו ביד 2 זה 4500 לחודש, עדיין צריך להוסיף כל חודש 1740 למשכנתא, בסה"כ כעבור 3 שנים נשארת עם 62,640 הוצאות.
חריש סה"כ הוצאות: 128K מס ו48K תיווך ועו"ד ו62,640 משכנתא סה"כ 238,640

אם תקח 576,000 ותסגור את זה בבנק יהב, תקבל כעבור 3 שנים 72,000 סה"כ 648,000.

לעומת זה בחריש רק אם המחיר יגיע ל1,910,640 אז זה יהיה יותר משתלם מהרווחים שתקבל בבנק יהב.

לא חישבתי את המיסים, כי רובם יכולים לקבל את זה בחזרה דרך סעיף 46.
ובנק יהב זה רק דוגמה יש דברים הרבה יותר טובים כמו אג"ח טריא, תשלום מיסים מראש.

אז מה אתה מציע הרב @עו"ד נתן רוזנבלט תוכנית חיסכון בבנק יהב או לספסר בחריש?

 

[אור אורות]

כוונתי אחת, שהמחשבה כאילו הפריפריה היא פיתרון, או הפיתרון, אם רק יסכימו להתפשר וללכת לשם, אינה נכונה.
לאדם פרטי זה פיתרון.
למצוקת הדיור (וגם למצוקת המחירים) זה לא פיתרון.
@עו"ד נתן רוזנבלט מעניין אותי מה אתה אומר על זה.

 

[רק מילים טובות]

ואם הממשלה תמכור קרקעות במרכז באותו מחיר שהיא מוכרת בפריפריה

 

[shimשימי]

בדקתי ממוצע עסקאות ברשות המיסים בחדרה וחריש מ1.11.22,
והממוצע בחדרה 18,765 ובחריש 16,841
נקח לדוגמה דירת 4 חדרים 100 מ"ר בחריש באזור ה 1,600,000
בשביל משקיע שרוצה לרכוש את הדירה הוא צריך להביא הון עצמי של 400K ומשכנתא של 1,200,000
הוצאות נלוות: מס רכישה של 8% 128K תיווך ועו"ד 3% 48K, סה"כ 176K.
ומשכנתא החזר חודשי של 520 לכל 100K יוצא 6240, ושכירות הכי יקר שמופיע עכשיו ביד 2 זה 4500 לחודש, עדיין צריך להוסיף כל חודש 1740 למשכנתא, בסה"כ כעבור 3 שנים נשארת עם 62,640 הוצאות.
חריש סה"כ הוצאות: 128K מס ו48K תיווך ועו"ד ו62,640 משכנתא סה"כ 238,640

אם תקח 576,000 ותסגור את זה בבנק יהב, תקבל כעבור 3 שנים 72,000 סה"כ 648,000.

לעומת זה בחריש רק אם המחיר יגיע ל1,910,640 אז זה יהיה יותר משתלם מהרווחים שתקבל בבנק יהב.

לא חישבתי את המיסים, כי רובם יכולים לקבל את זה בחזרה דרך סעיף 46.
ובנק יהב זה רק דוגמה יש דברים הרבה יותר טובים כמו אג"ח טריא, תשלום מיסים מראש.

אז מה אתה מציע הרב @עו"ד נתן רוזנבלט תוכנית חיסכון בבנק יהב או לספסר בחריש?

100 אחוז(למרות שיש לי כמה הערות על מה שרשמת)

אבל שים לב שאתה פונה למשקיעים שיש דירה בבעלותם כבר
וממילא יש פה חישוב פשוט לשכנע את המשקיעים שהלשקיע בחריש זה כבר מאוחר
בהחלט!!
אני איתך

אבל אין פה אמירה כלל שהמחירים ירדו וכ"ש יקרסו
סך הכל חישוב פשוט למה להשקיע בחריש היום זה פחות אקרטקיטיבי

לגמרי איתך!!
להשקיע בחריש היום זה מאוחר כבר
וצריך לחפש את המקום הבא כרגע שלפי הנראה זה יהיה קרית מלאכי קרית גת ומקומות מהסוג הנ"ל
כמובן שצריך לבדוק טוב טוב

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

האם המחירים בפריפריה לא עולים?
הם כן עולים!
ובאחוזים ניכרים!!!
כמה ההבדל בין דירה היום בהר יונה / חריש.
לבין דירה לפני 3 שנים בבית שמש?

וככל שהמחירים במרכז יעלו, כך גם, יותר באיטיות, המחירים בפריפריה יעלו.
ובכל נהירה לפריפריה, המחירים שם יזנקו ו"יצמצמו פערים" עם המחירים במרכז.

מאוד מעניין אותי כבר מזמן, לערוך מחקר קצר, האם המחירים בפריפריה החרדית עלו באותו קצב כמו המרכז?

הדוגמא שנתת כאן היא מצויינת: דירה בהר יונה עלתה לפני חמש שנים נגיד 600,000 ש"ח , בבית שמש עלה אז נניח 1,100,000 ש"ח . כלומר ההבדל היה 400,000 שהם כ75% (מלגאוו כמובן)

היום הדירה בהר יונה עלתה ל1,100,000 וזאת מבית שמש עלתה ל1,800,000 כלומר ההפרש עלה אמנם נומינלית מ400 ל700 אשח, אבל באחוזים הוא דווקא ירד קצת.

לקחתי סתם דוגמאות לא בדוקות, רק בשביל הרעיון. זה מאוד מעניין.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בדקתי ממוצע עסקאות ברשות המיסים בחדרה וחריש מ1.11.22,
והממוצע בחדרה 18,765 ובחריש 16,841
נקח לדוגמה דירת 4 חדרים 100 מ"ר בחריש באזור ה 1,600,000
בשביל משקיע שרוצה לרכוש את הדירה הוא צריך להביא הון עצמי של 400K ומשכנתא של 1,200,000
הוצאות נלוות: מס רכישה של 8% 128K תיווך ועו"ד 3% 48K, סה"כ 176K.
ומשכנתא החזר חודשי של 520 לכל 100K יוצא 6240, ושכירות הכי יקר שמופיע עכשיו ביד 2 זה 4500 לחודש, עדיין צריך להוסיף כל חודש 1740 למשכנתא, בסה"כ כעבור 3 שנים נשארת עם 62,640 הוצאות.
חריש סה"כ הוצאות: 128K מס ו48K תיווך ועו"ד ו62,640 משכנתא סה"כ 238,640

אם תקח 576,000 ותסגור את זה בבנק יהב, תקבל כעבור 3 שנים 72,000 סה"כ 648,000.

לעומת זה בחריש רק אם המחיר יגיע ל1,910,640 אז זה יהיה יותר משתלם מהרווחים שתקבל בבנק יהב.

לא חישבתי את המיסים, כי רובם יכולים לקבל את זה בחזרה דרך סעיף 46.
ובנק יהב זה רק דוגמה יש דברים הרבה יותר טובים כמו אג"ח טריא, תשלום מיסים מראש.

אז מה אתה מציע הרב @עו"ד נתן רוזנבלט תוכנית חיסכון בבנק יהב או לספסר בחריש?

המוח שלך מבריק אבל:

א. ההנחה היא שהמחירים יגיעו ליותר מכך.
ב. בנק יהב נותן הרבה בגלל הפריים הגבוה, מחר פריים יורד ויהב איתו.
ג. השכירות גם לא תישאר באותו מקום לפי הצפי.
ד. כמו שציינת לגבי סעיף 46 גם בנדל"ן חלק מהמשקיעים יודעים "להסתדר" עם המסים (על הדר מוכתר שמעת?)
ה. בשביל לקנות נדל"ן אתה יכול לשעבד נדל"ן (למרות האיסור) בשביל בנק יהב צריך להביא "צבעוני".
ו. שלוש שנים זה לא אינדיקציה נכונה. מי שמתכוין לקנות דירה מחויבת במס ולמכור אחרי 3 שנים, שלא יגע בזה.
ז. החכמים עוד יותר, קונים בפריסייל ומשלמים 20/80 וכדומה. בבנק יהב צבעוני וכו'.
ח. כן, צריך אביסאלע מזל, ואסאך סייעתא דשמיא, ראיתי אנשים שהתעשרו גם מזה וגם מזה, וכן להיפך.

 

[אור אורות]

הדוגמא שנתת כאן היא מצויינת: דירה בהר יונה עלתה לפני חמש שנים נגיד 600,000 ש"ח , בבית שמש עלה אז נניח 1,100,000 ש"ח . כלומר ההבדל היה 400,000 שהם כ75% (מלגאוו כמובן)

ועוד נושא:
כשבבית שמש עלתה דירה 1,200,000 (לפני פחות מ5 שנים...) היו כאלה שטענו שהמחירים מוגזמים...
(כמה אשכולות פה בפרוג מאז?)
והיום, אף אחד לא ישאל את זה על הר יונה, שהיא הרבה יותר זולה מבית שמש...

 

[רינת סלע]

נכתב פה בעבר שמלאכת סופרים שווק לחילונים,
זה קצת מוזר כי ראיתי פרסומות שבוע שעבר בעיתון המודיע

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

נכתב פה בעבר שמלאכת סופרים שווק לחילונים,
זה קצת מוזר כי ראיתי פרסומות שבוע שעבר בעיתון המודיע

בוועידת זום שהייתה לי עם מאות זוכים שם, נדהמתי לראות כי חלק גדול (אולי אפילו רוב) המשתתפים, אינם חרדים.

בעצם למה לא? דירת פרימיום על גדות הירקון ב990 אלף. מי לא ייקח?

בשוק החופשי אינני מאמין שיש חילונים שיקנו שם למגורים.