דיון מחירי הדירות לאן?

[אמת מארץ תצמח]

אני שואל שאלה פשוטה:

איפה המקום הכי בטוח ליהודים היום לחיות בו?
לענ"ד מדינת ישראל
לא רק בפן הרוחני
של "ארץ אשר עיני ה' אלקיך בה"
אלא גם במובן הגשמי
האנטישמיות בחול היא פשוט חסרת תקדים.


אנחנו לא יכולים לדעת
אבל בא נניח שנסאראללה יפוצץ פה חצי מהדירות
האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?
לדעתי מחירי הדיור ירקיעו שחקים
כי בעצם המחסור עוד יותר יגדל

זה הבעי'.
נסראלה לא ינסה לפוצץ חצי מהדירות, אלא חצי מהתשתיות.
מי מחו"ל יבוא לגור במקום שאין חשמל ומים?
איזה חברת היטק תפתח סניף שהעובדים חצי שנה מילואים?
איך יהי' כסף לאנשים לקנות דירות?

בכל אופן אלו תרחישים רחוקים (אני מקווה)
ויותר סביר להניח שהמלחמה תמשיך בקצב הזה

סביר - כי?

 

[קצרה]

נו תספר לנו מה האינטרס שלך....

האינטרס של רוב אזרחי ישראל והמדינה גם אינו סמוי
עליית מחירי הדיור גוררת אינפלציה קשה ובעיות כלכליות
ואנשים בכלל מעונינים שדירה תעלה מחיר סביר...

בעלי האינטרס ההופכי הם אנשים שהשקיעו בנדל"ן בלבד
ומבחינתם מצב של ריבית גבוהה או ירידה הוא הפסד של ההשקעה.
לכל אלו נוח להתפס בכל בדל של רעיון איך המחירים ימשיכו לטפס. וליצור סחף פסיכולוגי שיגרום לאנשים להלחץ שאולי יתייקר יותר --- ולתרום לעלית המחירים...

בגדול אני חושבת שכבר לפני כמה שנה/שנתיים ניהלתי פה ויכוח עירני עם כמה מושקעים בנדל"ן
להבהיר להם שבניגוד למה שהם חושבים חייבת להיות עצירה למצב הזה
והוא יקרה ביום שהפער יהפוך לבלתי אפשרי להשגה.
כי מצב של אי אפשר יקפיא את השוק בעל כורחו למרות הרצון העז לרכוש דירה. מי שלא יכול לשלם 12 אלף שקל משכנתא אפילו אם הוא חייב קורת גג- פשוט לא יכול לעשות את זה.
והנה אכן הגיע הרגע הזה.

אמנם עליית הריבית קירבה הרבה יותר את היום הזה - ובנק ישראל יצר אותה בכוונה לפני שנגיע לבועה מסוכנת. לעצור את נוטלי ההלוואות לקחת הלוואה גבוהה על סף מקסימום היכולת שלהם או טיפה מעליו -
כי אז ברגע שיעצרו המחירים תתרחש פיצוץ בועה.

אם בנק ישראל יראה שירידת הריבית תעלה את מחירי הדיור בחזרה (ואת המדד--) - הוא יחזיר מיד את הריבית הגבוהה. כי בין המטרות שלה היא לצנן את השוק טרום הגעה טבעית למצב של פיצוץ בועת נדל"ן.

 

[ירחמיאל שני]

האינטרס של רוב אזרחי ישראל והמדינה גם אינו סמוי
עליית מחירי הדיור גוררת אינפלציה קשה ובעיות כלכליות
ואנשים בכלל מעונינים שדירה תעלה מחיר סביר...

בעלי האינטרס ההופכי הם אנשים שהשקיעו בנדל"ן בלבד
ומבחינתם מצב של ריבית גבוהה או ירידה הוא הפסד של ההשקעה.
לכל אלו נוח להתפס בכל בדל של רעיון איך המחירים ימשיכו לטפס. וליצור סחף פסיכולוגי שיגרום לאנשים להלחץ שאולי יתייקר יותר --- ולתרום לעלית המחירים...

בגדול אני חושבת שכבר לפני כמה שנה/שנתיים ניהלתי פה ויכוח עירני עם כמה מושקעים בנדל"ן
להבהיר להם שבניגוד למה שהם חושבים חייבת להיות עצירה למצב הזה
והוא יקרה ביום שהפער יהפוך לבלתי אפשרי להשגה.
כי מצב של אי אפשר יקפיא את השוק בעל כורחו למרות הרצון העז לרכוש דירה. מי שלא יכול לשלם 12 אלף שקל משכנתא אפילו אם הוא חייב קורת גג- פשוט לא יכול לעשות את זה.
והנה אכן הגיע הרגע הזה.

אמנם עליית הריבית קירבה הרבה יותר את היום הזה - ובנק ישראל יצר אותה בכוונה לפני שנגיע לבועה מסוכנת. לעצור את נוטלי ההלוואות לקחת הלוואה גבוהה על סף מקסימום היכולת שלהם או טיפה מעליו -
כי אז ברגע שיעצרו המחירים תתרחש פיצוץ בועה.

אם בנק ישראל יראה שירידת הריבית תעלה את מחירי הדיור בחזרה (ואת המדד--) - הוא יחזיר מיד את הריבית הגבוהה. כי בין המטרות שלה היא לצנן את השוק טרום הגעה טבעית למצב של פיצוץ בועת נדל"ן.

ומה עם פינוי בינוי?

 

[shimשימי]

האינטרס של רוב אזרחי ישראל והמדינה גם אינו סמוי
עליית מחירי הדיור גוררת אינפלציה קשה ובעיות כלכליות
ואנשים בכלל מעונינים שדירה תעלה מחיר סביר...

אמת.

בעלי האינטרס ההופכי הם אנשים שהשקיעו בנדל"ן בלבד
ומבחינתם מצב של ריבית גבוהה או ירידה הוא הפסד של ההשקעה.
לכל אלו נוח להתפס בכל בדל של רעיון איך המחירים ימשיכו לטפס. וליצור סחף פסיכולוגי שיגרום לאנשים להלחץ שאולי יתייקר יותר --- ולתרום לעלית המחירים...

אמת.

וכמובן שגם הפוך.
שבעלי האינטרס ההופכי הם אנשים שאין להם דירה
הם אנשים שכבר שנים מסבירים למה אוטוטו תהיה קריסה שאין כדוגמתה
ולמה עוד מעט אנשים ירעבו ללחם
והמשכנתאות יקרות
והמחיה יקרה
והכל יקר
וכולם פשוט לא חיים וכו'

ובינתיים מחירי הדיור עשו למעלה ממאה אחוז בעשור האחרון.....

בגדול אני חושבת שכבר לפני כמה שנה/שנתיים ניהלתי פה ויכוח עירני עם כמה מושקעים בנדל"ן
להבהיר להם שבניגוד למה שהם חושבים חייבת להיות עצירה למצב הזה
והוא יקרה ביום שהפער יהפוך לבלתי אפשרי להשגה.

האם את מה שאמרת לפני שנה /שנתיים אמרת גם לפני 3-4 שנים?

כי מצב של אי אפשר יקפיא את השוק בעל כורחו למרות הרצון העז לרכוש דירה. מי שלא יכול לשלם 12 אלף שקל משכנתא אפילו אם הוא חייב קורת גג- פשוט לא יכול לעשות את זה.
והנה אכן הגיע הרגע הזה.

הטיעונים האלה ישנים ,וחסר משמעות לדון עליהם שוב ושוב.

אמנם עליית הריבית קירבה הרבה יותר את היום הזה - ובנק ישראל יצר אותה בכוונה לפני שנגיע לבועה מסוכנת. לעצור את נוטלי ההלוואות לקחת הלוואה גבוהה על סף מקסימום היכולת שלהם או טיפה מעליו -
כי אז ברגע שיעצרו המחירים תתרחש פיצוץ בועה.

נו נו באמת?
הבנק יתן לפיצוץ בועה?
הבנק הוא מעלה הראשונים שיש לו אינטרס שמחירי הדיור יעלו ....

אם בנק ישראל יראה שירידת הריבית תעלה את מחירי הדיור בחזרה (ואת המדד--) - הוא יחזיר מיד את הריבית הגבוהה. כי בין המטרות שלה היא לצנן את השוק טרום הגעה טבעית למצב של פיצוץ בועת נדל"ן.

טעות.
בנק ישראל לא מסתכל על מחירי הדיור
הוא מסתכל על מחירי הדיור כחלק ממכלול שלם של עוד הרבה דברים(ויותר מדויק מחירי השכירות)
שגוררים אינפלצייה

בכל אופן יש דעות לפה ולפה
נחכה לעתיד

ובכל אופן פשוט לי שרוב רובם של האנשים יסכימו שדירה למגורים
כדאית בכל תקופה
ולגרור רגליים בקניית דירה זה ברוב המוחלט של המקרים שגיאה(כמובן בשום שכל ותיכנון מחושב)

 

[shimשימי]

זה הבעי'.
נסראלה לא ינסה לפוצץ חצי מהדירות, אלא חצי מהתשתיות.
מי מחו"ל יבוא לגור במקום שאין חשמל ומים?
איזה חברת היטק תפתח סניף שהעובדים חצי שנה מילואים?
איך יהי' כסף לאנשים לקנות דירות?

בינתיים השוק(שוק ההון)
לא מגיב לתרחישים שאתה מעלה פה)

ולכן הגם שיש אפשרות כזאת
זה תרחיש תיאורטי שהשוק לא מתמחר אותו

סביר - כי?

כי יש מאזני כוחות בעולם ואינטרסים רבים
שלא כדאי שהמלחמה תתפשט ותתלקח
ולכן המלחמה היא כאלה בצורה מבוקרת מגודרת ומרוסנת

 

[אמת מארץ תצמח]

בינתיים השוק(שוק ההון)
לא מגיב לתרחישים שאתה מעלה פה)

לשוק אין מידע יותר ממני וממך, לו היינו יודעים היכן מושקעות המניות של חברי המטכ"ל, אולי זה הי' מדד יותר נכון...

ולכן הגם שיש אפשרות כזאת
זה תרחיש תיאורטי שהשוק לא מתמחר אותו

זה שהוא לא מתמחר לא אומר דבר.
ולפי צורת הניתוח שלך, זה שהשוק עכשיו מתמחר את המצב, זה אומר שהירידה תמשיך.
רק מה?
אי אפשר להוכיח מכזה דבר.

כי יש מאזני כוחות בעולם ואינטרסים רבים
שלא כדאי שהמלחמה תתפשט ותתלקח
ולכן המלחמה היא כאלה בצורה מבוקרת מגודרת ומרוסנת

נו נו.

 

[shimשימי]

לשוק אין מידע יותר ממני וממך, לו היינו יודעים היכן מושקעות המניות של חברי המטכ"ל, אולי זה הי' מדד יותר נכון...

נכון.

זה שהוא לא מתמחר לא אומר דבר.
ולפי צורת הניתוח שלך, זה שהשוק עכשיו מתמחר את המצב, זה אומר שהירידה תמשיך.
רק מה?
אי אפשר להוכיח מכזה דבר.

זה שהוא לא מתמחר דבר
זה אומר שתאכלס הכל השערות וספקולציות.
בפועל השקל ירד באופן דרמטי
והכלכלה בישראל עדיין חזקה

בסוף כולם מסכימים ש.
א.כלכלה חזקה זה בסיס ראשוני ליציבות מחירים
ב.מסכימים שפחות דירות שנבנות כיום ישפיעו על הממשך
ג.מסכימים שעלייה מחול תשפיע על ההמשך וכן הלאה.....

אלא שבעוד שהנתונים של פחות דירות שנבנות הם נתונים יציבים שלא ניתנים לדיון

הנתונים שהכלכלה הולכת פה לקרוס
הם השערה בלבד

ולכן הבאתי את שוק ההון שמצדד בעניין הזה כמוני

ושוב כמובן שאף אחד לא יודע מה יהיה ויתכן בהחלט שמחירי הדיור ירדו
רק שלדעתי בדירה ראשונה לא כדאי להמר

 

[אמת מארץ תצמח]

נכון.

אז בקיצור: לא רלוונטי.

זה שהוא לא מתמחר דבר
זה אומר שתאכלס הכל השערות וספקולציות.

ברור שהכל השערות.
וכל עוד וללציבור אין המידע שיכול ללתת בסיס להשערות שלהם - זה הימור לכל דבר.

בפועל השקל ירד באופן דרמטי

עלה.

והכלכלה בישראל עדיין חזקה

את החשבונית של המלחמה הנוכחית נקבל אח"כ... עוד לפני התרחבות זירות.

בסוף כולם מסכימים ש.
א. כלכלה חזקה זה בסיס ראשוני ליציבות מחירים
ב. מסכימים שפחות דירות שנבנות כיום ישפיעו על הממשך
ג. מסכימים שעלייה מחול תשפיע על ההמשך וכן הלאה.....
אלא שבעוד שהנתונים של פחות דירות שנבנות הם נתונים יציבים שלא ניתנים לדיון
הנתונים שהכלכלה הולכת פה לקרוס
הם השערה בלבד

יש לי שאלה כזאת:
אם יהי' מלחמה בצפון, אתה מסכים שאין שום יכולת לדעת את ההשפעה שלה על שוק הדיור, לטוב ולמוטב?
אם לא יהי' מלחמה בצפון, אתה מסכים שההשלכות של המצב הנוכחי (איום החיזבאלה מצפון, אחרי שראינו מה החמאס מסוגל) טורף את הקלפים? (איש לא יודע האם אנשים יסכימו לבוא לגור, איש לא יודע האם המדינה תצטרך להשאיר מאה אלף חיילי מילואים בכוננות צמודה, איש לא יודע מה יהיו ההוצאות הבטחוניות מכאן ולהבא.)

ולכן הבאתי את שוק ההון שמצדד בעניין הזה כמוני

למה אתה נסמך על שוק ההון בהקשר לחוסן הכלכלה הישראלית, ואתה לא נצמד אליו בהקשר למחירי הדיור?
זה לקחת רק את מה שמתאים לך.

 

[shimשימי]

אז בקיצור: לא רלוונטי.

ברור שהכל השערות.

אם הכל השערות ,אז מדוע לדבר בביטחון כה רב שיתכן שמישהו ישלם מאות אלפים יותר בסוף?

וכל עוד וללציבור אין המידע שיכול ללתת בסיס להשערות שלהם - זה הימור לכל דבר.

נכון לכאורה.
ולכן במקום לקחת סיכון מיותר
עדיף לקנות דירה ראשונה
אבל שים לב שדירות בישראל לאורך זמן רק עלו ועלו
ונכון שהיו תיקונים
אבל אני חושב שגם אתה תסכים שעוד 20 שנה מחירי הדיור לא יהיו פחות מהיום(ושמא אף הרבה יותר)
ולכן מי שלא קונה היום הוא בעצם לוקח סיכון מיותר

עלה.

צודק.
התכוונתי הדולר ביחס לשקל.

את החשבונית של המלחמה הנוכחית נקבל אח"כ... עוד לפני התרחבות זירות.

במידה ויהיו...
וגם החשבונית של המלחמה בניגוד למה שחושבים שזה משהו שישראל תקרוס ממנו
זה רחוק מאוד
כי קודם כל יש 14 מילאיירד דולר שארצות הברית
ויש עוד המון תרומות
וגם יחס החוב בישראל הוא מאוד נמוך.

יש לי שאלה כזאת:
אם יהי' מלחמה בצפון, אתה מסכים שאין שום יכולת לדעת את ההשפעה שלה על שוק הדיור, לטוב ולמוטב?

נכון.

אם לא יהי' מלחמה בצפון, אתה מסכים שההשלכות של המצב הנוכחי (איום החיזבאלה מצפון, אחרי שראינו מה החמאס מסוגל) טורף את הקלפים? (איש לא יודע האם אנשים יסכימו לבוא לגור, איש לא יודע האם המדינה תצטרך להשאיר מאה אלף חיילי מילואים בכוננות צמודה, איש לא יודע מה יהיו ההוצאות הבטחוניות מכאן ולהבא.)

אז זה ישליך על תקציב ביטחון גדול
אבל זה גם ישליך על המון אנשים שיצטרכו דירות.
ושוב זה סיבה לעליית מחירים לכאורה.

*מאידך אולי דווקא הדרום יפרח ואז דווקא סיבה לאיזון כלשהו.

למה אתה נסמך על שוק ההון בהקשר לחוסן הכלכלה הישראלית, ואתה לא נצמד אליו בהקשר למחירי הדיור?
זה לקחת רק את מה שמתאים לך.

כי זה שני דברים.
חוסן הכלכלה הישראלית הוא תנאי כללי
לכך שלא אמור להיות שינויים דרמטיים לרעה.
אבל לגבי הצפי העתידי הוא לא משקף את זה במיידי
כי זה שוק שמגיב בצורה יותר איטית מאשר שוק ההון

 

[אמת מארץ תצמח]

אם הכל השערות ,אז מדוע לדבר בביטחון כה רב שיתכן שמישהו ישלם מאות אלפים יותר בסוף?

זה שאלה עליך, לא עלי.
אתה מדבר בביטחון רב, בזמן שאני חוזר שוב ושוב על אי הוודאות, הן לכיוון עלי' (אפי' מטורפת) או ירידה (כנ"ל).

נכון לכאורה.
ולכן במקום לקחת סיכון מיותר
עדיף לקנות דירה ראשונה

יש כיון כזה.
ומצד שני לקחת בחשבון שיש אי וודאות בהקשר להכנסות וההוצאות.
[הכנסות: ענפים שייפגעו, מילגות שיימחקו. הוצאות: רמת הריבית (בטווח הקצר כנראה תרד, מעבר לכך קשה להעריך) הוצאות המחיה וכד']

אבל שים לב שדירות בישראל לאורך זמן רק עלו ועלו

אנחנו לא נמצאים בעוד יום.
המלחמה עכשיו תשאיר השפעה כמעט בכל תחום, קשה מאוד להצמיד את זה לברומטר כזה.

התכוונתי הדולר ביחס לשקל.

שבדיוק כמו שהירידה שלו הפתיעה חלק גדול מהכלכלנים, סיכוי גדול שיפתיע שוב.
[חלק גדול מהירידה שלו שזה מחמת התערבות בנק ישראל, שמוגבל במספר הפעמים שיוכל להתערב]

במידה ויהיו...
וגם החשבונית של המלחמה בניגוד למה שחושבים שזה משהו שישראל תקרוס ממנו
זה רחוק מאוד
כי קודם כל יש 14 מילאיירד דולר שארצות הברית

שעוד לא אושרו.
לע"ע הכל הלוואה, והכל חימושים/ציוד שמגיעים מחו"ל.
הפיצויים למפונים, התשלום למילואים, כל הקצבאות לנפגעי איבה, וכו' וכו' - זה לא משהו שמגיע ברגל.

אז זה ישליך על תקציב ביטחון גדול
אבל זה גם ישליך על המון אנשים שיצטרכו דירות.

ישפיע על עד כמה אנשים מחו"ל ירצו פה דירות.
למשל:
דמיין לעצמך שמחר יהי' מיני שומר חומות בירושלים, השילוב שלו והמלחמה בעזה, יגרום לחוצניק ממוצע לומר 'מה לי ולצרה הזאת', אתה יודע איזה רעידת אדמה שה יכול לחולל בשוק הירושלמי?
אז נכון, כעת זה לא המצב.
אבל, אנחנו באמצע תהליך.

כי זה שני דברים.
חוסן הכלכלה הישראלית הוא תנאי כללי
לכך שלא אמור להיות שינויים דרמטיים לרעה.
אבל לגבי הצפי העתידי הוא לא משקף את זה במיידי
כי זה שוק שמגיב בצורה יותר איטית מאשר שוק ההון

שוק ההון מגיב מהר, ולכן הוא עלה וירד בקופצניות. ובדיוק לכן הוא פחות מדד על תהליכי עומק מה יקרה מחר.

ועוד משהו:
חפרנו, אני עצרתי פה.

 

[הירושלמי הנודד]

לא הבנתי למה אומרים כל הזמן שלא בונים דירות אנחנו כולה חודש וחצי במלחמה ואפילו אם נגיע ל3 חודשים שזה 25% משנה והבניה לא נעצרה לגמרי רק ירד בחצי אז אנחנו ב12.5% פחות בניה השנה לא נראה לי שזה אמור להשפיע על המחירים כששיש 60k דירות מוכנות ולא מכורות בשוק

 

[shimשימי]

זה שאלה עליך, לא עלי.
אתה מדבר בביטחון רב, בזמן שאני חוזר שוב ושוב על אי הוודאות, הן לכיוון עלי' (אפי' מטורפת) או ירידה (כנ"ל).

גם אני עצרתי.
אני רק נותן הבהרה

אני לכל מי ששואל אותי האם לקנות דירה להשקעה
אני ממש לא "מייעץ" לו לקנות עכשיו

אבל למגורים זה שונה

ולגבי התרחישים שאתה מתאר

האם היו נכונים בקורונה
היו נכונים גם בשומר חומות שהיו בערים מעורבות בארץ
ומאז מחירי הדיור שם עלו ועלו (בניגוד להיגיון באופן מוחלט לכאורה)

ועוד ועוד


בכל אופן מאחל לכל אחד לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורו
בהצלחה לך ולכולם

 

[ניק 109814]

מחירי הדירות: מחיר הדירה הזו, באזור המרכז, ירד ב 30%

מכירות דירות חדשות בספטמבר | שחרור מהסכמי תמא-38 | פטור מארנונה למפוני העוטף ועוד -מבזקי נדל"ן

www.funder.co.il

 

[קצרה]

האם את מה שאמרת לפני שנה /שנתיים אמרת גם

אני לא מתעסקת עם נדלן
את מחיר דירת המגורים היחידה שלי סיימתי לשלם מזמן..
ככה שאני בעלת אינטרס סביר כמו רוב אזרחי ישראל. בעד שהכלכלה לא תנזק מאינפלציות . בלי אינטרס ישיר כרגע או זיקה כלשהי לנדל"ן....
ככה שלא יודעת מתי בדיוק נדרשתי לענין ומתי בדיוק על התאריך אמרתי מה.
לא הבנתי גם למה זה משנה מתי ובאיזה תאריך אמרתי שמתי שהוא תהיה למגמה הזו סוף. מעולם לא תחמתי את זה בזמן - עכשיו קרוב , מחרתיים או בעוד 3 שנים עוד בעוד 7.
ציינתי שבסופו של דבר חייבת להיות נקודת עצירה שכזו
והמשחק רולטה הוא לדעת מתי היא תקרה.

הטיעונים האלה ישנים ,וחסר משמעות לדון עליהם שוב ושוב.

הם אולי ישנים.
אבל מה לעשות.
כל הטענות הקודמות וההסברות שיהיו חייבים לקנות קצת התנפצו להם בחצי שנה האחרונה .
כשפתאום "כן הגיע הרגע הזה"
ולמרות שאנשים רוצים לקנות ואין להם דירה אחרת- הם פשוט לא יכולים. מה שהשפיע דרסטית טרום המלחמה על מצב הנדל"ן ---
אז עכשיו נשמח לשמוע תשובות יותר עדכניות מכל ממליצי ומושעי הנדל"ן - לטיעונים ה"ישנים" הללו שנראה על פניו שהתבררו כצודקים...

נו נו באמת?
הבנק יתן לפיצוץ בועה?
הבנק הוא מעלה הראשונים שיש לו אינטרס שמחירי הדיור יעלו ....

נראה שלא קראת בכלל את דברי
טענתי בחיטים. ראית בנק ישראל ענית מהדף המוכן.
אני טענתי שהבנק לא יתן להווצרות בועה.
לבנק אין אינטרס שהמחירים יעלו למחירי בועה - הוכחה : הוא עובד לבלום אותם בכל הכלים שברשותו.
בועה היא דבר שמתפוצץ בין אם הבנק יתן לזה ובין אם לא.
ולכן האינטרס של בנק ישראל הוא לדאוג שלא תהיה בועה = שמחירי הדירות לא יעלו בלי פרופורציות + שאנשים לא יקחו משכנתאות מעבר ליכולתם הכלכלית או מדי בקצה אליה.

ובכל אופן פשוט לי שרוב רובם של האנשים יסכימו שדירה למגורים
כדאית בכל תקופה
ולגרור רגליים בקניית דירה זה ברוב המוחלט של המקרים שגיאה(כמובן בשום שכל ותיכנון מחושב)

קנית דירה למגורים אינה כדאית בכל תקופה.
יכול להיות טכנית שתפסיד כסף בקנית דירה למגורים.
הענין הוא שמי שכל מטרתו ברווחי הכסף שלו מיועד למטרת דירה ולא למטרות רווח - שווה לו לקנות אותה אם יש באפשרותו גם אם יפסיד כסף טכנית מהקניה - זה כמו עוד ריבית.
אתה מצמיד את כספך - לדבר שאותו אתה רוצה להשיג = דירה.
וככה אם הוא עולה - כספך לא נשחק. אמנם שילמת סכום "ריבית" גבוה יותר. אבל המוצר הרצוי בידיך.
אם הוא יורד - לא באמת "הפסדת" כי המטרה שלך נשארת שלך גם אם היא שווה כרגע פחות.

בכל מקרה - אסור בשום אופן לקנות דירה למגורים.
מעבר ליכולת הכספית או בהחזרים גבוהים מהממוצע תוך הסתמכות על רמיות הבנק הלוואות ממקורות עלומים או משכורת נוכחית גבוהה במיוחד - זה יוביל רק לשוק השחור ולעברי פי פחת.

 

[shimשימי]

לא הבנתי גם למה זה משנה מתי ובאיזה תאריך אמרתי שמתי שהוא תהיה למגמה הזו סוף. מעולם לא תחמתי את זה בזמן - עכשיו קרוב , מחרתיים או בעוד 3 שנים עוד בעוד 7.
ציינתי שבסופו של דבר חייבת להיות נקודת עצירה שכזו
והמשחק רולטה הוא לדעת מתי היא תקרה.

בדיוק בגלל זה יש אנשים שכבר 15 שנה טוענים את הטיעון הזה
ולכן זה מאוד משנה מתי....
כלומר מי שקנה לפני שנתיים שלש דירה הרוויח בענק גם אחרי הירידה
גם בהיבט של הריבית
וגם בהיבט של עליית הערך

אבל למען האמת זה ממש לא משנה
כי בסוף השיקול כמו שכתבתי שמסתבר שכולם יסכימו שעוד 20 שנה
מחירי הדיור יהיו לפחות במחירם היום
וממילא זה ממש לא חכם לתזמן את מחיר הדירה

הם אולי ישנים.
אבל מה לעשות.
כל הטענות הקודמות וההסברות שיהיו חייבים לקנות קצת התנפצו להם בחצי שנה האחרונה .
כשפתאום "כן הגיע הרגע הזה"
ולמרות שאנשים רוצים לקנות ואין להם דירה אחרת- הם פשוט לא יכולים. מה שהשפיע דרסטית טרום המלחמה על מצב הנדל"ן ---
אז עכשיו נשמח לשמוע תשובות יותר עדכניות מכל ממליצי ומושעי הנדל"ן - לטיעונים ה"ישנים" הללו שנראה על פניו שהתבררו כצודקים...

הבעיה היא שכל מי שמצדד בעד קניית דירה
ישר נתפס כנגוע
וכל טיעון ישר נשלל
בלי קשר לעובדה שאני כבר למעלה משנה טוען שלא כדאי לקנות דירה להשקעה
אלא רק למגורים

נראה שלא קראת בכלל את דברי
טענתי בחיטים. ראית בנק ישראל ענית מהדף המוכן.
אני טענתי שהבנק לא יתן להווצרות בועה.
לבנק אין אינטרס שהמחירים יעלו למחירי בועה - הוכחה : הוא עובד לבלום אותם בכל הכלים שברשותו.
בועה היא דבר שמתפוצץ בין אם הבנק יתן לזה ובין אם לא.
ולכן האינטרס של בנק ישראל הוא לדאוג שלא תהיה בועה = שמחירי הדירות לא יעלו בלי פרופורציות + שאנשים לא יקחו משכנתאות מעבר ליכולתם הכלכלית או מדי בקצה אליה.

לא.
הבנק לא עובד לבלום את מחירי הדיור.
הוא עובד על לבלום את האינפלצייה.
ואלו שני דברים שונים.
כדי שאנשים לא יקחו משכנתאות מעבר ליכולתם וכו' יש רגולציות אחרות ודרכים אחרות.

הענין הוא שמי שכל מטרתו ברווחי הכסף שלו מיועד למטרת דירה ולא למטרות רווח - שווה לו לקנות אותה אם יש באפשרותו גם אם יפסיד כסף טכנית מהקניה - זה כמו עוד ריבית.
אתה מצמיד את כספך - לדבר שאותו אתה רוצה להשיג = דירה.
וככה אם הוא עולה - כספך לא נשחק. אמנם שילמת סכום "ריבית" גבוה יותר. אבל המוצר הרצוי בידיך.
אם הוא יורד - לא באמת "הפסדת" כי המטרה שלך נשארת שלך גם אם היא שווה כרגע פחות.

וזה המטרה של רוב האנשים

בכל מקרה - אסור בשום אופן לקנות דירה למגורים.
מעבר ליכולת הכספית או בהחזרים גבוהים מהממוצע תוך הסתמכות על רמיות הבנק הלוואות ממקורות עלומים או משכורת נוכחית גבוהה במיוחד - זה יוביל רק לשוק השחור ולעברי פי פחת.

אלו דברים פשוטים.

 

[בית שמשניק]

מחירי הדירות ימשיכו לרדת​

עפר קליין ראש אגף כלכלה ומחקר מקבוצת הראל ביטוח ופיננסים :"מחירי הדירות ירדו, עוד לפני המלחמה. להערכתנו, המלחמה תאיץ בחודשים הבאים את הירידה במחירים"
עפר קליין 21.11.2023

פרוייקט בנייה בכפר יונה בשרון | צילום אילוסטרציה (ארכיון): גילי יערי, פלאש 90
התוצר בישראל התרחב ברבעון השלישי בקצב מהיר של 2.8 אחוזים בשיעור שנתי. קצב הצמיחה דומה לרבעון הקודם (3.3%), אך הרכבו היה חיובי יותר בהשוואה לרבעון הקודם עם שיפור בצריכה הפרטית לצד זינוק ביצוא הסחורות והשירותים (בתמיכת השיפור בהיי-טק). גם ההוצאה הציבורית צמחה בקצב מהיר.
להערכתנו, ברבעון הנוכחי נראה את התוצר מתכווץ בחדות (להערכתנו כרגע כ-8 אחוזים – אבל הרבעון עוד לא הסתיים), כאשר לצד הפגיעה הברורה כתוצאה מהמלחמה, אנו רואים בשבועות האחרונים שיפור בסך הרכישות בכרטיסי אשראי לצד גידול בהוצאה הציבורית שיקזזו חלק מהירידה. להערכתנו כרגע, שנת 2023 תסתיים בצמיחה של כ-2.5 אחוזים.

נתוני סקר כח האדם הראשוניים לחודש אוקטובר הראו על ירידה קלה בשיעור האבטלה הרשמי ל-3.1 אחוזים (3.2% בספטמבר, נתונים מנוכי עונתיות). כאשר קרוב ל-280 אלף עובדים מוגדרים נעדרים זמנית מהעבודה מסיבות כלכליות (כלומר בעיקר חל"ת) ואינם נכללים בחישוב (בדומה למה שראינו בסגר השני בקורונה).
אנו צופים ששיעור האבטלה יעלה ב-2024 כתוצאה מהתמשכות הלחימה וההתאוששות איטית של חלק מהענפים, במיוחד בצריכה מחזורית (קמעונאות, תיירות, תרבות הארחה וכדו'). לצד, האטה כלכלית מקומית ועולמית.

מדד המחירים לצרכן ​

מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.5 אחוז באוקטובר בהתאם לציפיות המוקדמות שלנו והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים נותרה גבוהה על 3.7 אחוזים. חלק מהעלייה החודשית היא כתוצאה מהמלחמה, במיוחד מחירי המזון (לצד סיום מבצעי החגים), הטיסות (גם בגלל הפיחות בשקל) והפירות-והירקות הטריים. בנוסף נרשמה עלייה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה לאור תחילת עונת החורף כאשר העליות קוזזו עם ירידה במחירי הנופש והדיור.
התחזית הראשונית שלנו למדדים הקרובים היא מינוס 0.1 אחוז בנובמבר, לאור החלטת האוצר להשאיר את מחיר הבנזין ללא שינוי, לצד צפי לירידה איטית במחירי הפירות והירקות הטריים וההנחה שהסעיפים מסיבות, טיסות וכו' לא ימדדו (לרוב המדדים יורדים בנובמבר). לדצמבר התחזית היא כרגע אפס ותלויה גם בהחלטת הממשלה לגבי מחיר הדלק ואילו סעיפים במדד ימדדו. ל-12 המדדים הבאים אנו צופים אינפלציה מתונה יותר של כ-2.4 אחוזים, גם לאור הירידה החדה בשבועות האחרונים במחירי הנפט והייסוף החד בשקל (כ-6% מול סל המטבעות מתחילת נובמבר) שחזר לרמה גבוהה יותר מאשר בערב המלחמה.

הורדת הריבית בישראל מתקרבת​

לאור המדד הגבוה ופרמיית הסיכון של ישראל הנגזרת גם מפער תשואות אג"ח הממשלתיות במט"ח, אנו צופים שרוב הסיכויים שהריבית תישאר ללא שינוי בשני הקרוב (27 בנובמבר). יחד עם זאת להערכתנו הריבית כן תתחיל לרדת במהלך הרבעון הראשון בשנה הבאה לאור התחזית שלנו שנראה במקביל את האינפלציה חוזרת לגבולות היעד, גם בהשפעת הייסוף המרשים בשקל. הקצב והעוצמה ייקבעו בהתאם להתפתחויות בשע"ח, לתגובה התקציבית של הממשלה (להתפתחות המלחמה כמובן) ולהתפתחויות הריבית בעולם, בדגש על אירופה וארה"ב (ראו בהמשך).

מחירי הדירות​

את השפעת המלחמה על מחירי הדירות נתחיל לראות באופן רשמי רק בחודש הבא, אך עוד לפני כן המגמה ברורה. בין אמצע אוגוסט לאמצע ספטמבר מדד מחירי הדירות בבעלות נותר ללא שינוי וב-12 החודשים האחרונים נרשמה ירידה של 0.2 במדד (מינוס 3.9% במדד דירות חדשות), ירידה שנתית ראשונה מאז 2018. להערכתנו, המלחמה תאיץ בחודשים הבאים את הירידה במחירים במיוחד לאור הירידה המשמעותית במספר העסקאות והמשך העלייה בהיצע הדירות החדשות הלא מכורות, שחצו בספטמבר את רף ה-60 אלף. נתונים ראשונים לאוקטובר של משרד האוצר מרמזים שרמת העסקאות הייתה אף נמוכה יותר מהסגר הראשון עם פרוץ הקורונה. מנגד, להערכתנו הורדת הריבית הצפויה בשנה הבאה תקל מעט את המצב אך לא מספיק כדי לשנות את המגמה בטווח הקצר.

ארה"ב​

האינפלציה והפעילות הכלכלית בארה"ב מתמתנת. הריבית סיימה לעלות.
הצפי שהבנק המרכזי הגדול בעולם סיים את תהליך הורדת הריבית יאפשר להערכתנו לבנק ישראל יותר חופש להוריד את הריבית כבר ברבעון הראשון של השנה.
קצב האינפלציה בארה"ב ממשיך וירד ל-3.2 אחוזים, לאור המשך ירידה מהירה במחירי הדלק שתרמו גם לירידה המהירה מהצפי במדד המחירים ליצרן ל-1.3 אחוזים.
במקביל גם אינפלציית הליבה המשיכה במגמת הירידה האיטית ל-4.0 אחוזים, בעיקר לאור עלייה מתונה במחירי השכירות. גם נתוני המכירות הקמעונאיות והייצור התעשייתי לאוקטובר היו נמוכים מהצפי עם ירידה של 0.1 ו-0.6 אחוז בהתאמה.
הנתונים מחזקים את הערכתנו (ואת הציפיות כיום גם בשווקים) שתהליך עליית הריבית בארה"ב הסתיים דבר שמשפיע בכיוון של התמתנות בתשואות האג"ח הממשלתיות בכל העולם והביא להיחלשות נוספת של הדולר בעולם (גם מול השקל). הצפי שהבנק המרכזי הגדול בעולם סיים את תהליך הורדת הריבית יאפשר להערכתנו לבנק ישראל יותר חופש להוריד את הריבית כבר ברבעון הראשון של השנה.
הכותב הינו ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים

 

[בית שמשניק]

ומנגד, באותו אתר כתבה הפוכה

כל פניה חמישית למשרדי מכירות נדל"ן בישראל מגיעה מתושב חוץ​

זינוק של 400% בביקושים לרכישת דירות בישראל על ידי תושבי חוץ | 34% מתושבי החוץ מתעניינים ברכישת דירה בגוש דן, 26% בירושלים, 25% באזור השרון, 9% בחיפה | ובכמה ירד הביקוש לדירות באזור הדרום? | 48% מהמתעניינים הם מארה"ב
חיים שיף 22.11.2023

דירות יוקרה בממילא | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90
מספר תושבי החוץ שהתעניינו ברכישת דירה בישראל זינק בכ- 400% מתחילת המלחמה. כך עולה מנתונים של חברת הטכנולוגיה הישראלית BMBY, ספקית של תוכנות CRM לחברות נדל"ן ומתווכים ישראלים. המערכת של החברה מותקנת באלפי נקודות מכירה בישראל, וזו אוספת ומנתחת את הפניות שמגיעות למשרדי המכירות בכל רחבי הארץ.
מניתוח סטטיסטי של הנתונים שנאספו מאז תחילת המלחמה עולה כי בשבוע החמישי ללחימה מספר הפניות שהגיע לחברות מתושבי חו"ל עמד על 8,653 פניות בשבוע לעומת 2,214 כניסות בשבוע הראשון למלחמה, ולעומת 2,636 פניות בשבוע לפני המלחמה.
שיעור הפניות של תושבי חוץ לחברות הנדל"ן הישראליות מתוך סך הפניות עמד לפני המלחמה על כ- 5% וצמח לכ- 21.5% בשבוע החמישי ללוחמה. כלומר, כיום כל פניה חמישית למשרדי המכירות בישראל מגיעה מתושב חוץ.
פילוח הפניות של תושבי חוץ על פי ארצות המוצא מגלה כי 48% מהמתעניינים מאז פרצה המלחמה הם מארה"ב, 21% מצרפת, 18% מבריטניה , 7% מרוסיה ו- 6% ממדינות אחרות
פילוח הביקושים לפי אזורים בארץ מעלה כי אחרי פרוץ המלחמה 34% מתושבי החוץ מתעניינים ברכישת דירה בגוש דן, 26% בירושלים, 25% באזור השרון, 9% בחיפה ו – 6% באשדוד ודרומה ( לעומת 18% לפני המלחמה )
עוד עולה מפילוח הנתונים, כי לפני המלחמה 37% מתושבי החוץ התעניינו בנכסי יוקרה שמחירים מעל 5 מיליון ₪, ואילו אחרי המלחמה, ככל הנראה מהרחבת מעגל המתעניינים רק 13% חיפשו דירות מעל 5 מיליון ₪ בעוד ש 23% חיפשו דירות במחיר עד 1.5 מיליון ₪, 28% חיפשו דירות בין 1.5 ל – 3 מיליון ₪ ו36% חיפשו דירות בין 3 ל – 5 מיליון ₪ .

מארק זאבי, מייסד חברת BMBY המקיימת בימים אלו יריד נדל"ן מיוחד, מציין, כי "הסיבות לגידול במספר תושבי החוץ המעוניינים לרכוש דירה בישראל הן בראש ובראשונה התגברות האנטישמיות בעולם והרצון לרכוש דירה בישראל לצורך עלייה או כדירת מפלט עתידית. אולם יש גם תושבי חוץ, יהודים, ישראלים ותומכי ישראל שרואים בקניית דירה בישראל בתקופת מלחמה אקט של תמיכה במדינה ישראל, בחברה ובכלכלה הישראלית.
"לצד השיקולים הפטריוטים יש גם שיקול כלכלי הנובע מהפיחות בשקל הישראלי ביחס לדולר וליורו שהופך את הקנייה לכדאית יותר לתושבי חוץ, וכן ההערכות שאחרי המלחמה, מחירי הדירות ישובו לעלות בשל הגדלת הפער בין הביקוש להיצע".

 

[בניאל]

אחד מהטענות המגוחכות שהקבלנים הכי אוהבים לחזור עליהם
והם נטענו ללא הרף על ידיהם גם בימי הקורונה

לא סתם תהיה ירידה
היא תירד בגלל שיש משבר כלכלי קשה
מעולם לא שמעתי שנדל"ן עולה בגלל מצב כלכלי קשה

באינתפאדה השנייה היה מחסור להרבה יותר זמן בפועלים
תגלול לכתבות של הימים האלה
ובכל זאת המחירים רק ירדו וירדו

בסופו של דבר
על על טענה אפשר להביא טענה הפוכה
מה שקובע הוא מה האינטרס שלך....

מקובלנו מרבתינו שלושה שאלות עונים תשובה אחת

 

[ניק 109814]

 

[ניק 109814]

לחטוף

למה?
גם לפני שנה אמרו לחטוף, ויש שם יותר ממודעה אחת.

לא חושב שאפשר למצוא מחירים כאלה בכל האיזור.