רווחים מדירת נופש בטבריה

[משתדל1]

הכי פשוט-
לבקש מחברת הניהול שמות של בעלי דירות שהם מנהלים ולשאול אותם.

שמעתי בעצתך ומשם המקורות דלעיל.

 

[ה. שלמה]

דיברתי הערב עם אברך חבר מהילדות שקנה דירה מושקעת עם נוף קו ראשון לכנרת הפך אותה לדירת נופש מושקעת משכיר רק למשפחות בלי מזרונים וכו' בלי בחורי ישיבות וכאלו שפחות שומרים (כולם פחות שומרים בנופש כמובן כמו שכתבת אבל יש ויש).
הראה לי נתונים שהוא מכניס לשנה מהדירה ברוטו 250,000 ש"ח, אחרי כל ההוצאות (ארנונה, חשמל, מים, וועד בית, ניקיון בין כל נופש, כביסה של סדינים, בלאי של סדינים, תחזוקה של תיקונים כמו שאתה אומר בסוף יש הרבה יחסית, מזגן מטפטף פה מוחלף שם, ברז נשבר כסא הולך וכו', וחברת תחזוקה שלוקחת 10 אחוז) נשאר לו בנטו בערך חצי תלוי בשנה, פעם נשאר לו 55 אחוז פעם 45 אחוז.
אני לא כל כך ממהר לשלול, ממשיך לברר, נשמע שווה בדיקה, זה כמובן תלוי באופי המשקיע מיש שחושב לחסוך בפירסום או בריהוט או בשיווק או בשיפוץ כשצריך לא יודע לעבוד ואכן יפסיד מי שמוכן נפשית להשקיע הרבה כדי להרוויח הרבה יכול לכאורה לפי הנתונים שאספתי מעוד בעלי דירות להרוויח יפה מאד מאד.
התאוריה לגבי התחרדות טבריה מעניינת, לא שולל, אבל זו תאוריה, מצד שני הציבור החרדי גדל ב"ה ומחפש נופש באיזורים כאלו (אני מדבר ספציפית על שכונה חרדית בתוך טבריה למטה, לא למעלה, מרחק הליכה מהכנרת, כל נתון יכול לשנות את הערך והכדאיות).

קרית שמואל היא לא קו ראשון לכנרת, ואני מאחל לך בהצלחה בכל אופן.

 

[משתדל1]

קרית שמואל היא לא קו ראשון לכנרת, ואני מאחל לך בהצלחה בכל אופן.

זה מהמרפסת ומרוב החלונות בדירה ברחוב נחמני בקרית שמואל
מושכרת סופשבוע בבין הזמנים (אב בלבד) מעל 6000 וסוף שבוע בחורף מעל 3000

 

[ה. שלמה]

מושכרת סופשבוע בבין הזמנים (אב בלבד) מעל 6000

כמה מיטות?

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

כמה מיטות?

יש כאן כמה שאלות
א. כמה סופי שבוע כאלו יש שאכן מושכרים בפועל (אני מתכוון בעיקר לחורף) אף אחד הרי לא יתקע לידך שכל סוף שבוע זה יהיה מושכר
ב. מזה סוף שבוע חמשו"ש?! כלומר 1500 שח לילה כלומר מעל 100 שקל למיטה ?.?? בחורף???קצת נשמע מנופח כדאי לבדוק ת'נתונים
ג. בא נניח ונהיה הכי אופטימיים שתשכיר בחורף פעמיים בחודש ב3000 חמשו"ש כלומר סה"כ 11 כפול 6000 ש"ח =66000 + 18000 מביה"ז =84000 ש"ח בא נוסיף עוד 10,000 ש"ח מהשכירות של ימי חול בביה"ז הגענו ל-94000 ת'יודע מה אני אפרגן לך ואתן לך 100000 ש"ח בשנה קיבלת, זה ממש לא ה-250,000 "שמכר" לך ההוא, תוריד מזה 50% כמו שבעצמך כתבת נשארנו עם 4166ש"ח לחודש לדירה שכנראה תעלה לך מעל 2,000,000 ש"ח לא נשמע לי מצדיק את המחיר, ברמת ביש שמש ד שכירות על דירת 2 מליון היא מעל 4500 לחודש וזה עוד לדעתי כשהייתי לארג' אתך

 

[לארג']

ביקשת חוו"ד מבעלי ניסיון,אין לי נסיון בתחום
רק לא נשמע לי טוב התעסקות עם שוכרים פוטנציאלים בדירת נופש בטבריה
אם אפשר להציע לך על כיוון של צימר ברמה גבוהה עם בריכה,זה כמעט כל השנה מלא
וההתעסקות היא עם זוג בד"כ,בלי נזקים ועם סכומים גבוהים באמת?

 

[משתדל1]

יש כאן כמה שאלות
א. כמה סופי שבוע כאלו יש שאכן מושכרים בפועל (אני מתכוון בעיקר לחורף) אף אחד הרי לא יתקע לידך שכל סוף שבוע זה יהיה מושכר
ב. מזה סוף שבוע חמשו"ש?! כלומר 1500 שח לילה כלומר מעל 100 שקל למיטה ?.?? בחורף???קצת נשמע מנופח כדאי לבדוק ת'נתונים
ג. בא נניח ונהיה הכי אופטימיים שתשכיר בחורף פעמיים בחודש ב3000 חמשו"ש כלומר סה"כ 11 כפול 6000 ש"ח =66000 + 18000 מביה"ז =84000 ש"ח בא נוסיף עוד 10,000 ש"ח מהשכירות של ימי חול בביה"ז הגענו ל-94000 ת'יודע מה אני אפרגן לך ואתן לך 100000 ש"ח בשנה קיבלת, זה ממש לא ה-250,000 "שמכר" לך ההוא, תוריד מזה 50% כמו שבעצמך כתבת נשארנו עם 4166ש"ח לחודש לדירה שכנראה תעלה לך מעל 2,000,000 ש"ח לא נשמע לי מצדיק את המחיר, ברמת ביש שמש ד שכירות על דירת 2 מליון היא מעל 4500 לחודש וזה עוד לדעתי כשהייתי לארג' אתך

ההוא ש"מכר" לי חבר אישי טוב מאד שלי, אין לו שום אינטרס אם כבר הפוך כמה שפחות דירות בטבריה יהיו לנופש טוב לו והוא בתור חבר משכנע אותי לקנות (לא ממנו, לא קשור אליו, והוא אפילו לא נחשף למה שהציעו לי בכלל, במקרה נפלתי עליו אבל אין מקרה בעולם).
הראה לי נתונים במסמכים מסודרים, אממה יש לו דירה מושקעת מאד כמו שהראתי בתמונות שרומזות, וכתבתי, הרוויח יותר מ250,000, הנתונים שהבאת מהשערות לא מדוייקים בכלל (רק דוגמא קטנה ומהותית כתבת 2 מתוך 4 בחורף אז הוא הראה לי רשימת השוכרים בחורף שעבר פ"ג והיה לו כל החורף 4 שבתות ריקות בלבד [פ"ד שנה מורכבת מצד אחד חוששים מהצפון מצד שני יש מפונים ששלמו הרבה מאד כסף]) . כמו שכתבתי הכל תלוי בנכונות להשקיע בפירסום מיתוג ושיווק, במיקום הדירה במספר המיטות בגודל בנוף בניהול נכון בנכונות לשלם למתווכים יותר כסף כדי שידאגו לאינטרס שלך וכו' וכו' ובהרבה פרמטרים שאין זה המקום לפרט את כולם.
במחילה כבר כתבתי שאני 15 שנה בתחום הנדלן ומכיר את כל השטיקים לטובה ולרעה, רק התחום הזה זר לי ולאט לאט אני לומד גם בזכות אנשים כמוך שמציבים לי איפכא מסתברא, האמת אתה הכי טוב לי כי אני בודק את הנתונים הפסימים שאתה נותן מול בעלי דירות. ובאמת אני מודה לך מאד על כך בלי אף טיפת ציניות חלילה, אשמח שתמשיך לאתגר אותי ולנסות לשכנע אותי נגד כדי לבדוק את הסברות שלך.
אתמול לקחתי יתד נאמן התקשרתי אחד אחד לבעלי דירות נופש בטבריה ויצאו לי נתונים ברורים רק אי אפשר להביא כאן את כל השיקלולים.

 

[חיים הקוסם]

ההוא ש"מכר" לי חבר אישי טוב מאד שלי, אין לו שום אינטרס אם כבר הפוך כמה שפחות דירות בטבריה יהיו לנופש טוב לו והוא בתור חבר משכנע אותי לקנות (לא ממנו, לא קשור אליו, והוא אפילו לא נחשף למה שהציעו לי בכלל, במקרה נפלתי עליו אבל אין מקרה בעולם).
הראה לי נתונים במסמכים מסודרים, אממה יש לו דירה מושקעת מאד כמו שהראתי בתמונות שרומזות, וכתבתי, הרוויח יותר מ250,000, הנתונים שהבאת מהשערות לא מדוייקים בכלל. כמו שכתבתי הכל תלוי בנכונות להשקיע בפירסום מיתוג ושיווק, במיקום הדירה במספר המיטות בגודל בנוף בניהול נכון בנכונות לשלם למתווכים יותר כסף כדי שידאגו לאינטרס שלך וכו' וכו' ובהרבה פרמטרים שאין זה המקום לפרט את כולם.

כמה עלה לו הדירה ?
תוך כמה שנים הוא כיסה / יכסה אותה??

 

[משתדל1]

ברמת ביש שמש ד שכירות על דירת 2 מליון היא מעל 4500 לחודש וזה עוד לדעתי כשהייתי לארג' אתך

כתודה אהיה לארג' גם איתך, אני מחזיק דירה בקרית ים שמחירה סביב ה900,000 ומושכרת ב2900 ש"ח בלי פיצולים ובלי שוכרים של מפוצלות בקרית אתא (שזה עולם שוכרים הרבה פחות מומלץ מדירה רגילה).
נקנתה לפני 13 שנה ב280,000 ש"ח

 

[משתדל1]

כמה עלה לו הדירה ?
תוך כמה שנים הוא כיסה / יכסה אותה??

קנה במחירים שאין היום, לא רלוונטי מה שקנה, השקיע בשיפוץ 450,000 ש"ח

 

[Shainec]

יש לי הרבה מידע על דירות נופש אנשים לא מבינים כמה כסף יש בזה ספציפית עבדתי באזור המרכז
בניגוד לדעה הרווחת כמעט ואין נזקים במיוחד אם בשיפוץ משקיעים מחשבה על דברים לא שבירים
פעמיים בשנה סיוד זה המקסימום הוצאה שיש
הדירות הללו עקב המצב מושכרות היום לדיירים רגילים והתחלופה יש הרבה יותר נזקים מאשר שזה שימש לנופש

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

כתודה אהיה לארג' גם איתך, אני מחזיק דירה בקרית ים שמחירה סביב ה900,000 ומושכרת ב2900 ש"ח בלי פיצולים ובלי שוכרים של מפוצלות בקרית אתא (שזה עולם שוכרים הרבה פחות מומלץ מדירה רגילה).
נקנתה לפני 13 שנה ב280,000 ש"ח

סליחה שלא הסברתי את עצמי מספיק ברור לא התכוונתי שתשקיע בבית שמש הרי אני זה שכתבתי לך (למרות שכנראה אינך צריך לדידי ודכוותי) לקנות בקרית אתא וכדומה ולפצל, התכוונתי רק בשלוף קח דירה באיזור חרדי הכי קלאסי שיכול להיות ובלי שום סיכונים ובהליכה אתה כבר עושה את הסכום הזה בטח ובטח עם תקנה דירה גדולה באיזור חילוני ותפצל, זו הייתה הכונה
אגב
אהבתי את הסגנון שלך ואת הראש שלך איך שהוא עובד, מתאים לי ...
למרות שלא מבטיח...
באהבה ובשמחה

 

[משתדל1]

יש לי הרבה מידע על דירות נופש אנשים לא מבינים כמה כסף יש בזה ספציפית עבדתי באזור המרכז
בניגוד לדעה הרווחת כמעט ואין נזקים במיוחד אם בשיפוץ משקיעים מחשבה על דברים לא שבירים
פעמיים בשנה סיוד זה המקסימום הוצאה שיש
הדירות הללו עקב המצב מושכרות היום לדיירים רגילים והתחלופה יש הרבה יותר נזקים מאשר שזה שימש לנופש

אשמח אם תשתף במידע ככל שזמנך ירשה לך בבקשה.
למרות שאין ללמוד ממקום ואוכלוסיה על מקום ואוכלוסיה, יש לא מעט דברים מקבילים שאפשר ללמוד.
תודה מראש

 

[משתדל1]

כנראה אינך צריך לדידי ודכוותי

צריך ומאד
תשמע איך אני קונה דירה.
כל הצעה שיש לי לקניית דירה, אני מתקשר לכמה מתווכים באותו אזור ושואל מה יש להם להציע דירה בסדר גודל דומה, ואומר להם שהציעו לי את הדירה שבאמת מעניינת אותי, ככה אני יקבל את המידע הכי טוב על הדירה השכנים האזור וכו', אם המתווך יקלל (תמיד יקלל) עם סיבה אמתית כמו שקרה לי לפחות פעם אחת שבדרך זו נודע לי על דירה שמאד התקדמתי ורציתי, שהשכן מתחת לדירה יהפוך את העולם שהדירה המפוצלת שמעליו שבה התעניינתי תחזור לדירה אחת, וזה נודע לי ממתווך, ניגשתי לשכן דיברתי איתו וראיתי שאכן הוא ילשין ויעשה הכל שהפיצול יפורק, (וכך גם קרה בסוף), אבל אם המתווכים מקללים (תמיד מקללים כבר אמרנו) משטויות, (כמו לא כדאי חכה עוד שבוע נכנס לי יותר טוב מזה, המוכר לא נורמלי, ועוד ועוד שלל גיבובים), אתה מבין שעלית על עיסקה טובה כי אם היה משהו רע באמת הם היו אומרים לך כמובן. אגב לפעמים גם בטלפונים האלו מתברר עיסקה יותר טובה ממתווך ככה שזה לגיטמי לעשות את זה.
אני לא אומר חלילה שדבריך אינם נכונים, ואתה בהחלט מעלה נקודות חשובות, אבל בסוף כשאני מצליב מידע והסתובבתי בשכונה יומיים שלמים וחפרתי, והתקשרתי לבעלי דירות שפרסמו ביתד, קיבלתי תמונה שעונה לי גם על הבעיות שאתה מעלה.
בהצלחה רבה

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

ההוא ש"מכר" לי חבר אישי טוב מאד שלי, אין לו שום אינטרס אם כבר הפוך כמה שפחות דירות בטבריה יהיו לנופש טוב לו והוא בתור חבר משכנע אותי לקנות (לא ממנו, לא קשור אליו, והוא אפילו לא נחשף למה שהציעו לי בכלל, במקרה נפלתי עליו אבל אין מקרה בעולם).
הראה לי נתונים במסמכים מסודרים, אממה יש לו דירה מושקעת מאד כמו שהראתי בתמונות שרומזות, וכתבתי, הרוויח יותר מ250,000, הנתונים שהבאת מהשערות לא מדוייקים בכלל (רק דוגמא קטנה ומהותית כתבת 2 מתוך 4 בחורף אז הוא הראה לי רשימת השוכרים בחורף שעבר פ"ג והיה לו כל החורף 4 שבתות ריקות בלבד [פ"ד שנה מורכבת מצד אחד חוששים מהצפון מצד שני יש מפונים ששלמו הרבה מאד כסף]) . כמו שכתבתי הכל תלוי בנכונות להשקיע בפירסום מיתוג ושיווק, במיקום הדירה במספר המיטות בגודל בנוף בניהול נכון בנכונות לשלם למתווכים יותר כסף כדי שידאגו לאינטרס שלך וכו' וכו' ובהרבה פרמטרים שאין זה המקום לפרט את כולם.
במחילה כבר כתבתי שאני 15 שנה בתחום הנדלן ומכיר את כל השטיקים לטובה ולרעה, רק התחום הזה זר לי ולאט לאט אני לומד גם בזכות אנשים כמוך שמציבים לי איפכא מסתברא, האמת אתה הכי טוב לי כי אני בודק את הנתונים הפסימים שאתה נותן מול בעלי דירות. ובאמת אני מודה לך מאד על כך בלי אף טיפת ציניות חלילה, אשמח שתמשיך לאתגר אותי ולנסות לשכנע אותי נגד כדי לבדוק את הסברות שלך.
אתמול לקחתי יתד נאמן התקשרתי אחד אחד לבעלי דירות נופש בטבריה ויצאו לי נתונים ברורים רק אי אפשר להביא כאן את כל השיקלולים.

אז מה היה לנו...
דירה שגם לפי שיטתך (אתה מוזמן לעשות את החישוב לבד) ובתחזית הכי אבל באמת הכי אופטימית תניב 5200ש"ח לחודש באמת, אתה רציני??? (וכנראה אם לא תקנת אותי באמת מדובר בדירה בסביבות ה2 מליון) וזה שוב בהנחה שאתה לגמרי צודק, ובא, תרשה לפקפק קצת באמיתותה
נו באמת! עם ראש כמו שלך יש רעיונות יותר מוצלחים
אגב
מהתמונות שפרסמת סתם עושה חשק לצאת מהעיר צפופת האוכלוסין שאני גר בה ולגור בדירה מסוג זה עזוב עכשיו ביזנס

 

[יהלומים]

יש לקחת גם בחשבון את זמן העבודה וניהול העסק - גם אחרי מסירה לחברת ניהול
זה לא דירה שמושכרת שנתי
זה עבודה וניהול עסק לכל דבר ועניין

 

[חיים הקוסם]

בדקתי עכשיו בגוגל מפות
רחוב נחמני הוא ממש צמוד למלון כינורות ויש שם משהו מיוחד בגובה שלו ובמיקום
שזה ממש נראה כקו נגיעה לכינרת למרות שיש מרחק אוירי גדול (450 מ') עד לכינרת בעצמה
גם במלון כינורות מהחלון יש את המראה המטורף הזה

 

[Shainec]

אשמח אם תשתף במידע ככל שזמנך ירשה לך בבקשה.
למרות שאין ללמוד ממקום ואוכלוסיה על מקום ואוכלוסיה, יש לא מעט דברים מקבילים שאפשר ללמוד.
תודה מראש

לצערי אין לי זמן
אבל התעניינתי הרבה על אזור הצפון
ונכון ללפני שנתיים יוצא התעניינתי על מגדל ליד טבריה ששם אפשר למצוא וילות ישנות על שטח אדמה יחסית גדול שבשיפוץ לא יקר יכולות להכניס הרבה יותר כסף מתיירות מאשר דירה בטבריה יש קרבה לכינרת ויש נוף ווילה (בית קטן) אני מאמין שאנשים ישלמו יותר ויש גם אפשרות לעשות לדוגמא בבית של 100 מטר 3 סוויטות שמתאים גם לזוגות וגם למשפחות יותר קל להשכיר בתקופות ריקות
ובנוסף יש זכויות בנייה רבות במגדל אז אפשר להכניס כסף מתיירות ובד בבד לקדם יזמות
אני תמיד מחפש חוץ מתשואה שוטפת את האופציה היזמית שזה הכסף היותר גדול
אני ירדתי מהעניין בגלל שיקולי מרחק
ואני לא יודע את המחירים היום נכון ללפני שנתיים
היה לי הצעה של בית 120 בנוי שטח אדמה של400 מטר ב1.7 יכול להיות שפספסתי את עסקת חיי מיודע
לפי החשבון שלי בית כזה אמור להכניס ברוטו 400 בשנה
יש לי חבר אם וילת אירוח בטבריה שנקנתה ב5 מ שמכניסה רק על שבתות חורף 40 לא כולל ימי חול לפי הבנתי תשקול בתים פרטיים צפת טבריה מגדל זו השקעה יותר גדולה אבל האחוזי רווח גבוהים בדירה פשוטה לא בטוח שהעוד 10 15 בחודש שווה את ההעסקות
ולא לסמוך על חברת ניהול אתה צריך לפרסם ולשלוח תמונות במייל לאנשים או בוקינג וכול
כמו שכתבו לפני זו לא השקעת נדלן זה עסק לכל דבר
מקווה שעזרתי
נ.ב לא יכולתי לספר על הניסיון הפרטי שלי משלל סיבות אבל זה משהו שממש הקפיץ אותי קדימה עד כדי שכבר יכולתי לסגור כי הרווח הזה כבר לא מעניין אותי

 

[Shainec]

תסתכל על זה לדוגמא
מצאתי מודעה ביד2 שחשבתי שתעניין אותך:
בית פרטי/ קוטג' במגדל

בית פרטי/ קוטג', השיזף 1, מגדל, מגדל | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

מציאה וילה 4.5 חדרים + תוספת בניה של 2 צימרים עם נוף משגע לכנרת יחידת דיור מתחת לוילה 39 מ"ר וגינה פרטיך ליחידה כניסה פרטית מלא תוספות מערכת גז מצלמות אבטחה

www.yad2.co.il

 

[דוד המלך!]

אשמח לדעת מבעלי ניסיון לגבי הוצאות והכנסות מדירת נופש בטבריה
אני יודע שיש המון המון הוצאות בדירת נופש, השאלות על הפרק הם כמה נשאר מהברוטו אחרי ההוצאות, וכמה לחשב את הברוטו היינו כמה ימים בערך מושכר דירות נופש בקרית שמאול בטבריה, וכמה התשלום בתקופות מתות ובתקופות של אב וכו' כל מידע בתחום יכול לעזור לי
אני מודע לזה שזה המון כאב ראש אבל מנסה להעיזר בחכמת המנוסים לחשב רווח מול הפסד והשקעת זמן וכח
תודה רבה

לא יודע לומר לך דברים מדוייקים
יש לי קרוב משפחה שיש לו 2 דירות כאלו בטבריה (באיזור החרדי)
והוא לא מצליח להחזיר את ההשקעה לטענתו
בהצלחה!