מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[פרישמן]

להשקעה עד כמה המקומות האלה שווים?

גם אתה מקבל 40K מענק ובקצב הנוכחי לא תהיה ברירה ואנשים יעברו לגור בפריפריה. אלא אם כן תהיה בנייה מסיבית במרכז שתענה על הביקוש

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

@בית שמשניק @עוד עו"ד
לא יודע מדוע שניכם טעיתם בטעות הזו...
את המחיר של מחיר למשתכן חישבם לפי טל זכריה וזה לפחות 108 מ"ר כי זה כולל מרפסת 12 מחסן 6 וחניה
לעומת זאת במחיר שוק חישבתם רק 100 מטר.
וזה יוצא פער מטורף
כך שיש הרבה יותר רווח בכל ההגרלות
בירושלים למשל במקום רווח של 340K יש רווח של 540K וכן הלאה...

מקווה שאני צודק, אחרת הרווחים באמת לא משהו...

 

[הטעם המושלם]

הגרלה 2315 מקום 137 כרגע.
לבטל? לחכות עד לפני סוף הרישום? מה לעשות?
עד היום התקדם בקצב מסחרר. עכשיו די נעצר

מקפיצה

 

[ילדי הנחת]

מקפיצה

זה הגרלה ל50,000 יד שניה ,
אתם בכלל בטוחים שאתם רוצים לקנות דירה בפריפריה במחיר זול ?
כי אם כן, אז תשאירו, לכאורה לא תזכו לפני שההגרלה הנוכחית תסתיים , ואם תגרילו בנוכחית תצאו משם אוטומטית,

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

הרווח המעודכן בצורת טבלה

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק @עוד עו"ד
לא יודע מדוע שניכם טעיתם בטעות הזו...
את המחיר של מחיר למשתכן חישבם לפי טל זכריה וזה לפחות 108 מ"ר כי זה כולל מרפסת 12 מחסן 6 וחניה
לעומת זאת במחיר שוק חישבתם רק 100 מטר.
וזה יוצא פער מטורף
כך שיש הרבה יותר רווח בכל ההגרלות
בירושלים למשל במקום רווח של 340K יש רווח של 540K וכן הלאה...

מקווה שאני צודק, אחרת הרווחים באמת לא משהו...

אישית לא טעיתי בזה, כי מקובל שבשוק החופשי לא מחשבים את המרפסת, המחסן והחניה בנפרד, אלא דירת 100 מ"ר כוללת גם את הפרמטרים הנ"ל.

 

[זה מה שאני]

רצ"ב טבלה מעודכנת עם חישוב גם לפי מדל"ן וגם לפי שמאות רמ"י:

הגרלת דצמבר 2024 – חנוכה תשפ"ה

​

שם היישוב	יח"ד	בני מקום	מחיר סופי דירת 4 ח'	תחשיב מדלן למ"ר	שמאות רמ"י למ"ר	רווח ב% לפי מדל"ן	רווח ב% לפי שמאי רמ"י	סך הרווח לפי מדל"ן	סך הרווח לפי שמאי רמ"י
אשקלון	719	252	1,150,000	17,000	16,137	1.47	1.40	550,000	463,700
אום פאחם	682	341	796,400	--------	11,005	1.38	--------	---------	304,098
נוף הגליל	444	222	1,078,142	13,400	15,186	1.25	1.41	271,000	440,458
אופקים	417	209	714,500	13,600	12,177	1.93	1.70	655,400	503,200
חיפה	269	94	1,610,000	22,000 לפי שכונה	21,133	1.37	1.34	600,000	503,300
בית שמש	237	83	1,595,000	22,600	21,605	1.41	1.35	660,000	565,500
ירושלים	232	81	2,095,878	27,300 לפי שכונה	24,375	1.31	1.16	651,883	341,622
באר שבע	205	82	979,000	13,400	14,064	1.41	1.43	370,000	427,400
מגדל העמק	182	91	895,000	10,900	13,839	1.23	1.55	208,000	488,900
יהוד	166	58	2,494,511	25,800	29,281	1.04	1.17	106,629	433,586
נצרת	148	74	781,000	12,300	11,440	1.58	1.46	455,500	363,000
דימונה	123	62	625,189	9,700	10,701	1.56	1.71	350,000	444,911
צפת	48	14	808,862	15,800	--------	2.1	------	830,000	----------
רחובות	34	12	1,887,641	25,400	22,338	1.36	1.18	668,000	346,159
שדרות	19	5	757,748	13,200	12,571	1.79	1.66	583,000	499,352

גובה הרווח – לפי מדל"ן: צפת (830K רווח) רחובות (668K) בית שמש (660K) אופקים (655K) ירושלים (652K) חיפה (600K) שדרות (583K) אשקלון (550K) נצרת (455K) באר שבע (370K) דימונה (350K) נוף הגליל (271K) מגדל העמק (208K) יהוד (107K) אום פאחם --------

גובה הרווח – לפי שמאות רמ"י: צפת - אין נתונים בית שמש (565K) חיפה (503.3K) אופקים (503.2K) שדרות (499K) מגדל העמק (489K) אשקלון (464K) דימונה (445K) נוף הגליל (440K) יהוד (434K) באר שבע (427K) רחובות (346K) נצרת (363K) ירושלים (342K) אום פאחם (304K)

רווח ב% לפי מדל"ן: צפת (פי 2.1) אופקים (פי 1.93) שדרות (פי 1.79) נצרת (פי 1.58) דימונה (פי 1.56) בית שמש (פי 1.51) אשקלון (פי 1.47) באר שבע (פי 1.41) חיפה (פי 1.37) רחובות (פי 1.36) ירושלים (פי 1.31) נוף הגליל (פי 1.25) מגדל העמק (פי 1.23) יהוד (פי 1.04) אום פאחם ---------

רווח ב% לפי שמאות רמ"י צפת – אין נתונים דימונה (פי 1.71) אופקים (פי 1.70) שדרות (פי 1.66) מגדל העמק (פי 1.55) נצרת (פי 1.46) באר שבע (פי 1.43) נוף הגליל (פי 1.41) אשקלון (פי 1.40) אום פאחם (פי 1.38) בית שמש (פי 1.35) חיפה (פי 1.34) רחובות (פי 1.18) יהוד (פי 1.17) ירושלים (פי 1.16)

מחיר דירה 4 ח' מהזול ליקר: דימונה (625K) אופקים (714K) שדרות (758K) צפת (809K) נצרת (781K) אום פאחם (796K) מגדל העמק (895K) באר שבע (979K) נוף הגליל (1.08M) אשקלון (1.15M) בית שמש (1.59M) חיפה (1.61M) רחובות (1.89M) ירושלים (2.10M) יהוד (2.49M)

החישובים שלך לא נכונים לקחתי לדוג' בית שמש מחיר למ"ר ע"פ מדלן 22600 שזה אומר דירת 100 מ"ר 2260000
תוריד 1,595,000 מחיר הדירה נשאר רווח של 665000ואתה כתבת שהרווח הוא 660,000 כאן זה פער של 5K אבל ראיתי מקומות שזה יותר

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

אישית לא טעיתי בזה, כי מקובל שבשוק החופשי לא מחשבים את המרפסת, המחסן והחניה בנפרד, אלא דירת 100 מ"ר כוללת גם את הפרמטרים הנ"ל.

בטוח??
נשמע קצת מוזר..
זה יכול להגיע בקלות ל200,000 ש"ח
למה שיוותרו על זה?

וגם אם אכן כך מי אמר שהשמאי של משרד השיכון חישב את זה ככה?
לדוגמא לפי דבריך: השמאי ראה דירה של 100 מר + מחסן נכבד +חניה +מרפסת גדולה
שנמכרת ב 2M וחישב למטר רק 20K
לא מסובך לבדוק את זה
נשמע לי מאוד מוזר

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

כ"כ הרבה נרשמים על ההתחלה...
וזה עוד לפני ההמלצות של @בית שמשניק שאחריהם האתר יקרוס...

 

[בית שמשניק]

בטוח??
נשמע קצת מוזר..
זה יכול להגיע בקלות ל200,000 ש"ח
למה שיוותרו על זה?

וגם אם אכן כך מי אמר שהשמאי של משרד השיכון חישב את זה ככה?
לדוגמא לפי דבריך: השמאי ראה דירה של 100 מר + מחסן נכבד +חניה +מרפסת גדולה
שנמכרת ב 2M וחישב למטר רק 20K
לא מסובך לבדוק את זה
נשמע לי מאוד מוזר

ברשות המיסים זה כך. החישוב של המחיר למ"ר הוא רק על שטח הדירה נטו, ולא על המרפסת המחסן והחניה.

 

[זה מה שאני]

בדרך אגב שאלתי בעבר את אדני ארץ מכמה ישווקו מ"ר בדימונה והם אמרו שכ15k למ"ר

 

[זה מה שאני]

ברשות המיסים זה כך. החישוב של המחיר למ"ר הוא רק על שטח הדירה נטו, ולא על המרפסת המחסן והחניה.

זה עונה על חלק הראשון אבל מה עם חלק השני שהוא שאל

וגם אם אכן כך מי אמר שהשמאי של משרד השיכון חישב את זה ככה?
לדוגמא לפי דבריך: השמאי ראה דירה של 100 מר + מחסן נכבד +חניה +מרפסת גדולה
שנמכרת ב 2M וחישב למטר רק 20K
לא מסובך לבדוק את זה
נשמע לי מאוד מוזר

 

[עוד עו"ד]

החישובים שלך לא נכונים לקחתי לדוג' בית שמש מחיר למ"ר ע"פ מדלן 22600 שזה אומר דירת 100 מ"ר 2260000
תוריד 1,595,000 מחיר הדירה נשאר רווח של 665000ואתה כתבת שהרווח הוא 660,000 כאן זה פער של 5K אבל ראיתי מקומות שזה יותר

זה נשאר מהגרסה הקודמת של טל זכריה לפיה ממוצע דירת 4 ח' בבית שמש יצא לי 1,600,000.
ולפני העדכון שלו מאתמול להגרלות הנוכחיות בלבד, שהממוצע המדויק יותר יצא לי 1,595,000 ש"ח.

אגב, מצאתי דרך לחשב במדל"ן לפי שכונות בעוד כמה ערים נוספות ולא רק בגדולות (ירושלים וחיפה).
למשל בבית שמש לפי שכונת נווה שמיר המחיר במדל"ן הוא 23,400 שזה באמת יותר קרוב למחיר השוק.

(רק לדוגמה, מחיר השמאי בבית שמש הוא 21,650 למ"ר שודאי לא משקף את המצב בשטח.
גם באופקים למשל, שמאות רמ"י מדברת על 12,177 למ"ר, בעוד לפי מדל"ן מדובר על 13,600 למ"ר שזה הרבה יותר קרוב למחיר השוק ועוד ועוד. ככה שהשמאות של רמ"י לא אומר שהיא עדיפה על מדל"ן ! ויש פנים לכאן ולכאן בהתאם לכל עיר לגופה).

אעלה יותר מאוחר גרסה מתוקנת עם החישוב לפי שכונות באשקלון (17,600 למ"ר), בית שמש כאמור (23,400 למ"ר), נצרת (12,900 למ"ר), וגם לגבי נוף הגליל שהולכת להיות שאלה לא פשוטה (סיכוי זכייה גבוה ושולי רווח נמוכים יחסית), יש במדל"ן תחשיב מדויק יותר של השכונה הצפונית ב14,400 למ"ר.
בנוסף, אסמן גם את המענקים של 40K בערים אופקים, נצרת, דימונה ושדרות.

לפני שמעדכן את החישובים, מישהו יודע אם השכונה "הצפונית" בנוף הגליל זהה לשכונת "המורדות הצפוניים" שבהגרלה?

 

[עוד עו"ד]

כמשתמש חדש אני מוגבל במספר ההודעות, אז התנצלותי מראש על תגובות מאוחרות וכדו'

 

[בית שמשניק]

סתם מעלה השערה. יתכן שהשמאי נתן בבית שמש מחיר נמוך יותר מנווה שמיר בגלל צפיפות התב"ע - 6-8 דיירים בקומה.

 

[ירמי וולדמן]

ההמלצה שלי כרגע
זה בית שמש אופקים ואשקלון

 

[מכלולאי]

ההמלצה שלי כרגע
זה בית שמש אופקים ואשקלון

מציע לחכות עם ההמלצות האלה. אין בהם הרבה טעם כשהנתונים כ"כ חלקיים. נחכה עוד שבוע-שבועיים ונהיה חכמים יותר.

 

[בית שמשניק]

ההמלצה שלי כרגע
זה בית שמש אופקים ואשקלון

נוטה להסכים כאן עם ירמי. בעיקר לגבי מי שרוצה בבית שמש למגורים (וכמובן לבני מקום).

הסבר:
6 הערים היהודיות עם הסיכויים הגבוהים ביותר הן (לפי הסדר):

נוף הגליל - 28.89%
דימונה - 7.57%
אופקים - 7.51%
אשקלון - 5.68%
מגדל העמק - 5.18%
בית שמש - 3.78%

מבין כל הנ"ל, העיר היחידה שתסיים עם סיכויים סבירים היא נוף הגליל. כל השאר יסיימו בסיכויים נמוכים להחריד (כנראה שאפילו מתחת ל1%, רק שהסיכויים בערים הללו יהיו עדיין מעט גבוהים יותר מהערים האחרות...)
הבעיה בנוף הגליל שהיא נראית לא ריווחית מספיק להשקעה, כי כנראה שהפער בין מחירי ההגרלה הצפויים לבין מחירי השוק החופשי לא גבוה מספיק (מי שמעוניין בה למגורים - זה משהו אחר).
דימונה ומגדל העמק אמנם עם סיכויי זכיה טובים יותר מבית שמש, אבל גם שם כאמור הסיכויים יהיו נמוכים מאד, כך שלדעתי במצב כזה הן לא מצדיקות את הבחירה בהן על פני בית שמש המרכזית והאטרקטיבית פי כמה וכמה.
כתבתי לעיל שקשה להמליץ על עיר שתסיים (להערכתי) עם סיכוי של 1 מתוך 200, וזה לגמרי נכון, ולכן הבחירה בבית שמש נעשית בלב כבד.
אבל ככה זה בחיים, כשהאופציות החלופיות לא מספיק טובות, צריך לפעמים לדעת לבחור באופציה שהיא לא משהו...

 

[מה שהיה הוא שיהיה]

נוטה להסכים כאן עם ירמי. בעיקר לגבי מי שרוצה בבית שמש למגורים (וכמובן לבני מקום).

הסבר:
6 הערים היהודיות עם הסיכויים הגבוהים ביותר הן (לפי הסדר):

נוף הגליל - 28.89%
דימונה - 7.57%
אופקים - 7.51%
אשקלון - 5.68%
מגדל העמק - 5.18%
בית שמש - 3.78%

מבין כל הנ"ל, העיר היחידה שתסיים עם סיכויים סבירים היא נוף הגליל. כל השאר יסיימו בסיכויים נמוכים להחריד (כנראה שאפילו מתחת ל1%, רק שהסיכויים בערים הללו יהיו עדיין מעט גבוהים יותר מהערים האחרות...)
הבעיה בנוף הגליל שהיא נראית לא ריווחית מספיק להשקעה, כי כנראה שהפער בין מחירי ההגרלה הצפויים לבין מחירי השוק החופשי לא גבוה מספיק (מי שמעוניין בה למגורים - זה משהו אחר).
דימונה ומגדל העמק אמנם עם סיכויי זכיה טובים יותר מבית שמש, אבל גם שם כאמור הסיכויים יהיו נמוכים מאד, כך שלדעתי במצב כזה הן לא מצדיקות את הבחירה בהן על פני בית שמש המרכזית והאטרקטיבית פי כמה וכמה.
כתבתי לעיל שקשה להמליץ על עיר שתסיים (להערכתי) עם סיכוי של 1 מתוך 200, וזה לגמרי נכון, ולכן הבחירה בבית שמש נעשית בלב כבד.
אבל ככה זה בחיים, כשהאופציות החלופיות לא מספיק טובות, צריך לפעמים לדעת לבחור באופציה שהיא לא משהו...

לכאו' לבן מקום ירושלים עדיף לו לבחור בירושלים במקום בית שמש, לא?

 

[עוד עו"ד]

רצ"ב טבלה מעודכנת, עם עדכון התחשיב באשקלון, נוף הגליל, בית שמש ונצרת (חישוב מדל"ן לפי שכונה),
וכן עם חישוב המענק של 40K בערים אופקים, נצרת, דימונה צפת ושדרות, שנכללו כעת בתוך הסכומים הסופיים.
וכן נוספו מס' תיקונים קטנים (תוקנו ממוצעים בהתאם לעדכון טבלאות טל זכריה מאתמול למס' דירות נמוך יותר שנותרו בהגרלה הנוכחית).

בטבלאות למטה סיכמתי את חישובי הרווח (בסכומים ובאחוזים) לפי סדר הערים מהגבוה לנמוך, וכן את סיכויי הזכייה נכון להיום:

הגרלת דצמבר 2024 – חנוכה תשפ"ה

​

שם היישוב	יח"ד	בני מקום	מחיר סופי דירת 4 ח'	תחשיב מדלן למ"ר	שמאות רמ"י למ"ר	רווח ב% לפי מדל"ן	רווח ב% לפי שמאי רמ"י	סך הרווח לפי מדל"ן	סך הרווח לפי שמאי רמ"י
אשקלון	719	252	1,150,000	17,600 *לפי שכונה	16,137	1.53	1.40	610,000	463,700
אום פאחם	682	341	796,400	--------	11,005	-------	1.38	---------	304,098
נוף הגליל	444	222	1,078,142	14,400	15,186	1.34	1.41	362,000	440,458
אופקים	417	209	674,500 *מענק כלול	13,600	12,177	2.02	1.70	685,500 *מענק כלול	543,200 *מענק כלול
חיפה	269	94	1,610,000	22,000 *לפי שכונה	21,133	1.37	1.34	590,000	503,300
בית שמש	237	83	1,595,000	23,400 *לפי שכונה	21,605	1.47	1.35	745,000	565,500
ירושלים	232	81	2,095,878	27,300 *לפי שכונה	24,375	1.30	1.16	634,122	341,622
באר שבע	205	82	979,000	13,400	14,064	1.37	1.43	361,000	427,400
מגדל העמק	182	91	895,000	10,900	13,839	1.22	1.55	195,000	488,900
יהוד	166	58	2,494,511	25,800	29,281	1.03	1.17	85,489	433,586
נצרת	148	74	741,000 *מענק כלול	12,900 *לפי שכונה	11,440	1.74	1.54	549,000 *מענק כלול	403,000 *מענק כלול
דימונה	123	62	585,189 *מענק כלול	9,700	10,701	1.66	1.83	384,811 *מענק כלול	484,911 *מענק כלול
צפת	48	14	768,862 *מענק כלול	15,800	--------	2.05	------	811,138 *מענק כלול	----------
רחובות	34	12	1,887,641	25,400	22,338	1.35	1.18	652,359	346,159
שדרות	19	5	717,748 *מענק כלול	13,200	12,571	1.84	1.75	602,252 *מענק כלול	539,352 *מענק כלול

גובה רווח לפי מדל"ן: צפת (811K רווח) בית שמש (745K) אופקים (685K) רחובות (652K) ירושלים (634K) אשקלון (610K) שדרות (602K) חיפה (590K) נצרת (549K) דימונה (385K) נוף הגליל (362K) באר שבע (361K) מגדל העמק (195K) יהוד (85.4K) אום פאחם --------

גובה רווח לפי שמאות רמ"י: צפת - אין נתונים בית שמש (565K) אופקים (543K) שדרות (539K) חיפה (503K) מגדל העמק (489K) דימונה (485K) אשקלון (464K) נוף הגליל (440K) יהוד (434K) באר שבע (427K) נצרת (403K) רחובות (346K) ירושלים (342K) אום פאחם (304K)

גובה רווח ב-% לפי מדל"ן: צפת (פי 2.05) אופקים (פי 2.02) שדרות (פי 1.75) נצרת (פי 1.74) דימונה (פי 1.66) אשקלון (פי 1.53) בית שמש (פי 1.47) באר שבע (פי 1.37) חיפה (פי 1.37) רחובות (פי 1.35) נוף הגליל (פי 1.34) ירושלים (פי 1.30) מגדל העמק (פי 1.22) יהוד (פי 1.03) אום פאחם ---------

גובה רווח ב-% לפי שמאות רמ"י: צפת – אין נתונים דימונה (פי 1.83) שדרות (פי 1.75) אופקים (פי 1.70) מגדל העמק (פי 1.55) נצרת (פי 1.54) באר שבע (פי 1.43) נוף הגליל (פי 1.41) אשקלון (פי 1.40) אום פאחם (פי 1.38) בית שמש (פי 1.35) חיפה (פי 1.34) רחובות (פי 1.18) יהוד (פי 1.17) ירושלים (פי 1.16)

סיכויי זכייה חיצוניים ליום 25.12: אום פאחם נצרת נוף הגליל דימונה אופקים אשקלון מגדל העמק בית שמש חיפה באר שבע ירושלים צפת יהוד שדרות רחובות