הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #13,941
גם אתה מקבל 40K מענק ובקצב הנוכחי לא תהיה ברירה ואנשים יעברו לגור בפריפריה. אלא אם כן תהיה בנייה מסיבית במרכז שתענה על הביקוש
- פותח הנושא (:chavi:)
- פורסם בתאריך
- הוסף לסימניות
- #13,942
@בית שמשניק @עוד עו"ד
לא יודע מדוע שניכם טעיתם בטעות הזו...
את המחיר של מחיר למשתכן חישבם לפי טל זכריה וזה לפחות 108 מ"ר כי זה כולל מרפסת 12 מחסן 6 וחניה
לעומת זאת במחיר שוק חישבתם רק 100 מטר.
וזה יוצא פער מטורף
כך שיש הרבה יותר רווח בכל ההגרלות
בירושלים למשל במקום רווח של 340K יש רווח של 540K וכן הלאה...
מקווה שאני צודק, אחרת הרווחים באמת לא משהו...
לא יודע מדוע שניכם טעיתם בטעות הזו...
את המחיר של מחיר למשתכן חישבם לפי טל זכריה וזה לפחות 108 מ"ר כי זה כולל מרפסת 12 מחסן 6 וחניה
לעומת זאת במחיר שוק חישבתם רק 100 מטר.
וזה יוצא פער מטורף
כך שיש הרבה יותר רווח בכל ההגרלות
בירושלים למשל במקום רווח של 340K יש רווח של 540K וכן הלאה...
מקווה שאני צודק, אחרת הרווחים באמת לא משהו...
- הוסף לסימניות
- #13,943
מקפיצה
- הוסף לסימניות
- #13,944
זה הגרלה ל50,000 יד שניה ,
אתם בכלל בטוחים שאתם רוצים לקנות דירה בפריפריה במחיר זול ?
כי אם כן, אז תשאירו, לכאורה לא תזכו לפני שההגרלה הנוכחית תסתיים , ואם תגרילו בנוכחית תצאו משם אוטומטית,
- הוסף לסימניות
- #13,945
הרווח המעודכן בצורת טבלה
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #13,946
אישית לא טעיתי בזה, כי מקובל שבשוק החופשי לא מחשבים את המרפסת, המחסן והחניה בנפרד, אלא דירת 100 מ"ר כוללת גם את הפרמטרים הנ"ל.
זה מה שאני
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #13,947
החישובים שלך לא נכונים לקחתי לדוג' בית שמש מחיר למ"ר ע"פ מדלן 22600 שזה אומר דירת 100 מ"ר 2260000
תוריד 1,595,000 מחיר הדירה נשאר רווח של 665000ואתה כתבת שהרווח הוא 660,000 כאן זה פער של 5K אבל ראיתי מקומות שזה יותר
- הוסף לסימניות
- #13,948
בטוח??
נשמע קצת מוזר..
זה יכול להגיע בקלות ל200,000 ש"ח
למה שיוותרו על זה?
וגם אם אכן כך מי אמר שהשמאי של משרד השיכון חישב את זה ככה?
לדוגמא לפי דבריך: השמאי ראה דירה של 100 מר + מחסן נכבד +חניה +מרפסת גדולה
שנמכרת ב 2M וחישב למטר רק 20K
לא מסובך לבדוק את זה
נשמע לי מאוד מוזר
- הוסף לסימניות
- #13,949
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #13,950
ברשות המיסים זה כך. החישוב של המחיר למ"ר הוא רק על שטח הדירה נטו, ולא על המרפסת המחסן והחניה.
זה מה שאני
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #13,951
בדרך אגב שאלתי בעבר את אדני ארץ מכמה ישווקו מ"ר בדימונה והם אמרו שכ15k למ"ר
זה מה שאני
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #13,952
- הוסף לסימניות
- #13,953
זה נשאר מהגרסה הקודמת של טל זכריה לפיה ממוצע דירת 4 ח' בבית שמש יצא לי 1,600,000.
ולפני העדכון שלו מאתמול להגרלות הנוכחיות בלבד, שהממוצע המדויק יותר יצא לי 1,595,000 ש"ח.
אגב, מצאתי דרך לחשב במדל"ן לפי שכונות בעוד כמה ערים נוספות ולא רק בגדולות (ירושלים וחיפה).
למשל בבית שמש לפי שכונת נווה שמיר המחיר במדל"ן הוא 23,400 שזה באמת יותר קרוב למחיר השוק.
(רק לדוגמה, מחיר השמאי בבית שמש הוא 21,650 למ"ר שודאי לא משקף את המצב בשטח.
גם באופקים למשל, שמאות רמ"י מדברת על 12,177 למ"ר, בעוד לפי מדל"ן מדובר על 13,600 למ"ר שזה הרבה יותר קרוב למחיר השוק ועוד ועוד. ככה שהשמאות של רמ"י לא אומר שהיא עדיפה על מדל"ן ! ויש פנים לכאן ולכאן בהתאם לכל עיר לגופה).
אעלה יותר מאוחר גרסה מתוקנת עם החישוב לפי שכונות באשקלון (17,600 למ"ר), בית שמש כאמור (23,400 למ"ר), נצרת (12,900 למ"ר), וגם לגבי נוף הגליל שהולכת להיות שאלה לא פשוטה (סיכוי זכייה גבוה ושולי רווח נמוכים יחסית), יש במדל"ן תחשיב מדויק יותר של השכונה הצפונית ב14,400 למ"ר.
בנוסף, אסמן גם את המענקים של 40K בערים אופקים, נצרת, דימונה ושדרות.
לפני שמעדכן את החישובים, מישהו יודע אם השכונה "הצפונית" בנוף הגליל זהה לשכונת "המורדות הצפוניים" שבהגרלה?
נערך לאחרונה ב:
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #13,955
סתם מעלה השערה. יתכן שהשמאי נתן בבית שמש מחיר נמוך יותר מנווה שמיר בגלל צפיפות התב"ע - 6-8 דיירים בקומה.
- הוסף לסימניות
- #13,956
ההמלצה שלי כרגע
זה בית שמש אופקים ואשקלון
זה בית שמש אופקים ואשקלון
- הוסף לסימניות
- #13,957
מציע לחכות עם ההמלצות האלה. אין בהם הרבה טעם כשהנתונים כ"כ חלקיים. נחכה עוד שבוע-שבועיים ונהיה חכמים יותר.
נערך לאחרונה ב:
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #13,958
נוטה להסכים כאן עם ירמי. בעיקר לגבי מי שרוצה בבית שמש למגורים (וכמובן לבני מקום).
הסבר:
6 הערים היהודיות עם הסיכויים הגבוהים ביותר הן (לפי הסדר):
נוף הגליל - 28.89%
דימונה - 7.57%
אופקים - 7.51%
אשקלון - 5.68%
מגדל העמק - 5.18%
בית שמש - 3.78%
מבין כל הנ"ל, העיר היחידה שתסיים עם סיכויים סבירים היא נוף הגליל. כל השאר יסיימו בסיכויים נמוכים להחריד (כנראה שאפילו מתחת ל1%, רק שהסיכויים בערים הללו יהיו עדיין מעט גבוהים יותר מהערים האחרות...)
הבעיה בנוף הגליל שהיא נראית לא ריווחית מספיק להשקעה, כי כנראה שהפער בין מחירי ההגרלה הצפויים לבין מחירי השוק החופשי לא גבוה מספיק (מי שמעוניין בה למגורים - זה משהו אחר).
דימונה ומגדל העמק אמנם עם סיכויי זכיה טובים יותר מבית שמש, אבל גם שם כאמור הסיכויים יהיו נמוכים מאד, כך שלדעתי במצב כזה הן לא מצדיקות את הבחירה בהן על פני בית שמש המרכזית והאטרקטיבית פי כמה וכמה.
כתבתי לעיל שקשה להמליץ על עיר שתסיים (להערכתי) עם סיכוי של 1 מתוך 200, וזה לגמרי נכון, ולכן הבחירה בבית שמש נעשית בלב כבד.
אבל ככה זה בחיים, כשהאופציות החלופיות לא מספיק טובות, צריך לפעמים לדעת לבחור באופציה שהיא לא משהו...
- הוסף לסימניות
- #13,959
לכאו' לבן מקום ירושלים עדיף לו לבחור בירושלים במקום בית שמש, לא?
- הוסף לסימניות
- #13,960
רצ"ב טבלה מעודכנת, עם עדכון התחשיב באשקלון, נוף הגליל, בית שמש ונצרת (חישוב מדל"ן לפי שכונה),
וכן עם חישוב המענק של 40K בערים אופקים, נצרת, דימונה צפת ושדרות, שנכללו כעת בתוך הסכומים הסופיים.
וכן נוספו מס' תיקונים קטנים (תוקנו ממוצעים בהתאם לעדכון טבלאות טל זכריה מאתמול למס' דירות נמוך יותר שנותרו בהגרלה הנוכחית).
בטבלאות למטה סיכמתי את חישובי הרווח (בסכומים ובאחוזים) לפי סדר הערים מהגבוה לנמוך, וכן את סיכויי הזכייה נכון להיום:
וכן עם חישוב המענק של 40K בערים אופקים, נצרת, דימונה צפת ושדרות, שנכללו כעת בתוך הסכומים הסופיים.
וכן נוספו מס' תיקונים קטנים (תוקנו ממוצעים בהתאם לעדכון טבלאות טל זכריה מאתמול למס' דירות נמוך יותר שנותרו בהגרלה הנוכחית).
בטבלאות למטה סיכמתי את חישובי הרווח (בסכומים ובאחוזים) לפי סדר הערים מהגבוה לנמוך, וכן את סיכויי הזכייה נכון להיום:
הגרלת דצמבר 2024 – חנוכה תשפ"ה
| שם היישוב | יח"ד | בני מקום | מחיר סופי דירת 4 ח' | תחשיב מדלן למ"ר | שמאות רמ"י למ"ר | רווח ב% לפי מדל"ן | רווח ב% לפי שמאי רמ"י | סך הרווח לפי מדל"ן | סך הרווח לפי שמאי רמ"י |
| אשקלון | 719 | 252 | 1,150,000 | 17,600 *לפי שכונה | 16,137 | 1.53 | 1.40 | 610,000 | 463,700 |
| אום פאחם | 682 | 341 | 796,400 | -------- | 11,005 | ------- | 1.38 | --------- | 304,098 |
| נוף הגליל | 444 | 222 | 1,078,142 | 14,400 | 15,186 | 1.34 | 1.41 | 362,000 | 440,458 |
| אופקים | 417 | 209 | 674,500 *מענק כלול | 13,600 | 12,177 | 2.02 | 1.70 | 685,500 *מענק כלול | 543,200 *מענק כלול |
| חיפה | 269 | 94 | 1,610,000 | 22,000 *לפי שכונה | 21,133 | 1.37 | 1.34 | 590,000 | 503,300 |
| בית שמש | 237 | 83 | 1,595,000 | 23,400 *לפי שכונה | 21,605 | 1.47 | 1.35 | 745,000 | 565,500 |
| ירושלים | 232 | 81 | 2,095,878 | 27,300 *לפי שכונה | 24,375 | 1.30 | 1.16 | 634,122 | 341,622 |
| באר שבע | 205 | 82 | 979,000 | 13,400 | 14,064 | 1.37 | 1.43 | 361,000 | 427,400 |
| מגדל העמק | 182 | 91 | 895,000 | 10,900 | 13,839 | 1.22 | 1.55 | 195,000 | 488,900 |
| יהוד | 166 | 58 | 2,494,511 | 25,800 | 29,281 | 1.03 | 1.17 | 85,489 | 433,586 |
| נצרת | 148 | 74 | 741,000 *מענק כלול | 12,900 *לפי שכונה | 11,440 | 1.74 | 1.54 | 549,000 *מענק כלול | 403,000 *מענק כלול |
| דימונה | 123 | 62 | 585,189 *מענק כלול | 9,700 | 10,701 | 1.66 | 1.83 | 384,811 *מענק כלול | 484,911 *מענק כלול |
| צפת | 48 | 14 | 768,862 *מענק כלול | 15,800 | -------- | 2.05 | ------ | 811,138 *מענק כלול | ---------- |
| רחובות | 34 | 12 | 1,887,641 | 25,400 | 22,338 | 1.35 | 1.18 | 652,359 | 346,159 |
| שדרות | 19 | 5 | 717,748 *מענק כלול | 13,200 | 12,571 | 1.84 | 1.75 | 602,252 *מענק כלול | 539,352 *מענק כלול |
גובה רווח לפי מדל"ן: צפת (811K רווח) בית שמש (745K) אופקים (685K) רחובות (652K) ירושלים (634K) אשקלון (610K) שדרות (602K) חיפה (590K) נצרת (549K) דימונה (385K) נוף הגליל (362K) באר שבע (361K) מגדל העמק (195K) יהוד (85.4K) אום פאחם -------- | גובה רווח לפי שמאות רמ"י: צפת - אין נתונים בית שמש (565K) אופקים (543K) שדרות (539K) חיפה (503K) מגדל העמק (489K) דימונה (485K) אשקלון (464K) נוף הגליל (440K) יהוד (434K) באר שבע (427K) נצרת (403K) רחובות (346K) ירושלים (342K) אום פאחם (304K) | גובה רווח ב-% לפי מדל"ן: צפת (פי 2.05) אופקים (פי 2.02) שדרות (פי 1.75) נצרת (פי 1.74) דימונה (פי 1.66) אשקלון (פי 1.53) בית שמש (פי 1.47) באר שבע (פי 1.37) חיפה (פי 1.37) רחובות (פי 1.35) נוף הגליל (פי 1.34) ירושלים (פי 1.30) מגדל העמק (פי 1.22) יהוד (פי 1.03) אום פאחם --------- | גובה רווח ב-% לפי שמאות רמ"י: צפת – אין נתונים דימונה (פי 1.83) שדרות (פי 1.75) אופקים (פי 1.70) מגדל העמק (פי 1.55) נצרת (פי 1.54) באר שבע (פי 1.43) נוף הגליל (פי 1.41) אשקלון (פי 1.40) אום פאחם (פי 1.38) בית שמש (פי 1.35) חיפה (פי 1.34) רחובות (פי 1.18) יהוד (פי 1.17) ירושלים (פי 1.16) | סיכויי זכייה חיצוניים ליום 25.12: אום פאחם נצרת נוף הגליל דימונה אופקים אשקלון מגדל העמק בית שמש חיפה באר שבע ירושלים צפת יהוד שדרות רחובות |
נערך לאחרונה ב:
