התייעצות להמשיך להחזיק בדירה?

[עפולה]

אשמח לסיעור מוחות:

יש לי דירה [שניה] ששווה 1.6 מל"ש.
יש עליה משכנתא גבוהה. השכירות מכסה רק חצי מהמשכנתא.
שווה לי להמשיך להחזיק בדירה או שכדאי למכור אותה?
אם למכור, מה לעשות עם הכסף? לפרוע את המשכנתא? חלק מהמשכנתא? להשקיע בשוק ההון?

אשמח לכל תובנה.

 

[השקעות R הון]

אשמח לסיעור מוחות:

יש לי דירה [שניה] ששווה 1.6 מל"ש.
יש עליה משכנתא גבוהה. השכירות מכסה רק חצי מהמשכנתא.
שווה לי להמשיך להחזיק בדירה או שכדאי למכור אותה?
אם למכור, מה לעשות עם הכסף? לפרוע את המשכנתא? חלק מהמשכנתא? להשקיע בשוק ההון?

אשמח לכל תובנה.

איפה הדירה?
אפשר להשביח אותה?
מה עלויות המכירה?
כמה מיסים תשלמו?

 

[גרעין]

יש לי דירה [שניה] ששווה 1.6 מל"ש.
יש עליה משכנתא גבוהה. השכירות מכסה רק חצי מהמשכנתא.
שווה לי להמשיך להחזיק בדירה או שכדאי למכור אותה?
אם למכור, מה לעשות עם הכסף? לפרוע את המשכנתא? חלק מהמשכנתא? להשקיע בשוק ההון?

תפרט עוד קצת, כמה משכנתא, לכמה שנים, כמה שכירות?

 

[עפולה]

איפה הדירה?
אפשר להשביח אותה?
מה עלויות המכירה?
כמה מיסים תשלמו?

הדירה באזור חרדי
מה זה להשביח? להרחיב/לפצל?! לא שייך/לא ממש מתאים לנו
עלויות המכירה? כרגיל. עו"ד וכו'
מיסים: להערכתי כ- 100 עד 150 אל"ש מס שבח

 

[עפולה]

תפרט עוד קצת, כמה משכנתא, לכמה שנים, כמה שכירות?

בגדול משכנתא של 1.2 מל"ש ל- 20/25 שנה. החזר כ- 8K בחודש.

 

[מקצועי בלבד]

אשמח לסיעור מוחות:

יש לי דירה [שניה] ששווה 1.6 מל"ש.
יש עליה משכנתא גבוהה. השכירות מכסה רק חצי מהמשכנתא.
שווה לי להמשיך להחזיק בדירה או שכדאי למכור אותה?
אם למכור, מה לעשות עם הכסף? לפרוע את המשכנתא? חלק מהמשכנתא? להשקיע בשוק ההון?

אשמח לכל תובנה.

תעשו חישוב כמה התשואה של ההשקעה הזאת, [בנטו] ומה החלופות שלכם.

 

[עפולה]

תעשו חישוב כמה התשואה של ההשקעה הזאת, [בנטו] ומה החלופות שלכם.

זה בדיוק הנידון.
כרגע זו 'השקעה' מפסידה. ההפרש בין השכירות למשכנתא הוא כחמישים אל"ש בשנה.
לחשב מה יהיה אחרי שתיגמר המשכנתא?
לבנות על עליית מחיר הדירה? על עלייה דרמטית במחירי השכירות?

 

[מקצועי בלבד]

כרגע זו 'השקעה' מפסידה. ההפרש בין השכירות למשכנתא הוא כחמישים אל"ש בשנה.

ככה לא עושים את חישוב התשואה.

 

[עפולה]

ככה לא עושים את חישוב התשואה.

איך כן?

 

[מקצועי בלבד]

איך כן?

זה לא ב2 מילים.
אבל תתחיל מחישוב של מחיר הדירה, גובה השכירות המתקבלת בשנה, תוריד מזה הוצאות שיש על הדירה, [כגון מנהל נכס, חודשים ריקים, שיפוצים וצבע מדי פעם וכדו', ריביות על משכנתא וכו'] ואז תחשב כמה ההכנסה נטו ביחס למחיר הדירה.

 

[ספרא רבא]

בגדול משכנתא של 1.2 מל"ש ל- 20/25 שנה. החזר כ- 8K בחודש.

ההחזר בסכום שנקבת תואם להלוואה ל-20 שנה בריבית של 5%.
לא בטוח שאפשר להוריד יותר את הריבית אבל שווה לבדוק. אפשר לפרוס ל-30 שנה. אם חלק מהמשכנתא צמודת פריים, קח בחשבון את הצפי להורדת הריבית במחצית אחוז שתוריד מעט את ההחזר.

 

[דניאל נבון]

כרגע זו 'השקעה' מפסידה. ההפרש בין השכירות למשכנתא הוא כחמישים אל"ש בשנה.

התזרים מההשקעה הוא שלילי בגובה של כ 50,000 ש"ח בשנה לפי מה שרשמת.

אבל אם באותה עת המשכנתא נשחקת ב 50,000 ש"ח נניח ומחיר הדירה עולה ב 32,000 ש"ח (עליה סולידית של 2% לשנה) אז ההשקעה רווחית ולא בהכרח הפסדית.

לגבי המיסים - כבר שילמת מס רכישה בגובה 8% על הדירה השניה או שהשאלה היא לגבי מכירה בכדי להימנע ממס הרכישה?

 

[ארכיצדק]

אם למכור, מה לעשות עם הכסף? לפרוע את המשכנתא? חלק מהמשכנתא? להשקיע בשוק ההון?

אשמח לכל תובנה.

למה שהבנק ישאיר לך את המשכנתא כשאתה מוכר את הדירה? (אא"כ מישכנתא למשכנתא דירה אחרת)

 

[bracha5]

יש לך אפשרות לעמוד בתשלומים, זה בעצם חיסכון שנכפה עליך ואין ספק שזה יעזור לך לחתן ילדים בעזרת השם. השקעה היא תמיד כואבת בזמן ההשקעה ותמיד משמחת מאוד בזמן התמורה

 

[עפולה]

אבל אם באותה עת המשכנתא נשחקת ב 50,000 ש"ח נניח ומחיר הדירה עולה ב 32,000 ש"ח (עליה סולידית של 2% לשנה) אז ההשקעה רווחית ולא בהכרח הפסדית.

המשכנתא נשחקת בערך בסכום הנ"ל.
אז נשארנו שהריוח יהיה רק בעליית מחיר הדירה ו/או עליית מחיר השכירות.
[ובויכוח הלא נגמר בין השקעה בשוק ההון להשקעה בנדל"ן. כשבעת הזו ידם של תומכי שוק ההון על העליונה]

 

[עפולה]

לגבי המיסים - כבר שילמת מס רכישה בגובה 8% על הדירה השניה או שהשאלה היא לגבי מכירה בכדי להימנע ממס הרכישה?

מס רכישה כבר שילמתי. הנידון הוא מס שבח.

 

[למד מכל אדם]

בשביל לבדוק אם ההשקעה מניבה או מפסידה אתה אמור לחשב הכנסות, בניכוי הוצאות ובכללם ריביות המשכנתא, כשהנתון הזה של ריבית המשכנתא משנתה לטובה מידי חודש ככל שהקרן יורדת.
גובה ההחזר החודשי לא נמדד ביחס ל'הוצאות', אבל הוא כן נתון שנכנס למשוואה בכדאיות ההשקעה, כלומר במידה וכמו שציינת במקרה זה גובה ההחזר גבוה מגובה השכירות, וזה אומר שזה מחייב אותך לחסוך כסף מידי חודש, שאם אתה עומד בזה זה מחייב מצוין לחסכון, אם לא זה בעיה.

 

[דניאל נבון]

המשכנתא נשחקת בערך בסכום הנ"ל.
אז נשארנו שהריוח יהיה רק בעליית מחיר הדירה ו/או עליית מחיר השכירות.
[ובויכוח הלא נגמר בין השקעה בשוק ההון להשקעה בנדל"ן. כשבעת הזו ידם של תומכי שוק ההון על העליונה]

בגדול אם אני מנסה לדוג מהנתונים שנתת כל פעם בתגובה נפרדת לשאלה שונה אז ככה:
1. יש לך דירה שההון העצמי המושקע שלך בה הוא 400,000 ש"ח, שווי הדירה 1.6 מיליון, משכנתא 1.2 מיליון.
2. התזרים שלך הוא שלילי בסך 50,000 שקל בשנה.
3. המשכנתא שלך מתקזזת כיום ב 50,000 שקל בשנה.

אם אני מניח:
1. השכירות שאתה מקבל פטורה ממס לחלוטין.
2. שווי הדירה עולה מדי שנה 2% בממוצע.
3. האינפלציה מדי שנה בגובה 2% בממוצע ככה שאין מס על ה2% שעולים מדי שנה בשווי הדירה.
4. יש שם שוכרים טובים והם ממשיכים להיות בדירה בלי הוצאות מיוחדות מצידך.
5. אם יהיו הוצאות מיוחדות אז הן מתקזזות עם השכירות שצפויה לעלות עם השנים.

יוצא שההשקעה שלך כיום היא 400,000 ש"ח,
ההון העצמי שלך גדל ב 32,000 ש"ח בכל שנה.
נשמע שכיום יש לך תשואה של 8% שנתית לאחר מס בהנחה הסולידית שלי של 2% עליית ערך בשנה, לא רע.


הבעיה היא שבעוד 10 שנים המצב יהיה כזה:
1. שווי הדירה - 1.95 מיליון ש"ח, משכנתא 700 אלף ש"ח, הון שלך (הון עצמי + משכנתא שהתקזזה + עליית ערך) שנמצא בדירה 1.25 מיליון ש"ח.
2. הדירה תמשיך לעלות כל שנה ב2% שיהיו 39 אלף ש"ח בנקודה הזאת,
המשכנתא תמשיך להתקזז ב50 אלף ש"ח בשנה (אני לא יודע איזה משכנתא לקחת, אבל מאוד הגיוני שאפילו בצורה מהותית יותר כתלות במסלול),
התזרים יהיה שלילי בסך 50 אלף ש"ח (כי גילמנו כאן את השכירות שעלתה ואת ההוצאות שהיו בדירה מדי פעם שמתקזזים ראש בראש).

במצב כזה יצא שההשקעה שלך תהיה בעוד 10 שנים 1,250,000 ש"ח.
ההון העצמי שלך יגדל ב 39,000 ש"ח מדי שנה.
ואז התשואה השנתית שלך תהיה 3.12% בלבד (לאחר מס).

לסיכום:
1. זאת סתם דוגמה לחישוב, כל אחד כמובן יכול לנקוט את המספרים שהוא רואה לנכון.
אם תיקח עליית ערך של 3% בשנה לדירה אז תגיע למספרים הרבה יותר טובים,
גם אם תבדוק את המשכנתא יותר לעומק אז כנראה הקיזוז שם יותר גבוה מהקיזוז שציינתי.

2. מעבר לכך ראוי לציין שעצם זה שכבר שילמת מס רכישה של 8% עבור דירה שניה הופך את העסקה בנקודה הזאת ליותר כדאית עבורך לעומת האדם הפשוט שיצטרך לקחת גם את המס הזה בחשבון.
אם לכתחילה היה לך הון עצמי של 520 אלף ש"ח (כאשר 120 אלף מתוכו הולכים למס) אז כבר מההתחלה התשואה שלך בחישוב שלי היתה יורדת ל 6.15% בלבד (לעומת 8% כיום).
* זה אכן כנראה מה שקרה לך בפועל, אבל השאלה שלך היא על הנקודה הנוכחית כאשר כבר שילמת את אותו מס.

3. בנוסף העניין של קבלת דמי שכירות בפטור ממס עבור הסכום שאתה מקבל גם נוטה לטובתך במקרה הזה (מה שלא היה נכון עבור אדם שהיה חוצה את רף הפטור).

* כמובן שאני לא יועץ ולא מייעץ, סתם אתגרתי את עצמי לענות לשאלתך,
אני לא מתיימר להיות מומחה נדל"ן (:

 

[עפולה]

בגדול אם אני מנסה לדוג מהנתונים שנתת כל פעם בתגובה נפרדת לשאלה שונה אז ככה:
1. יש לך דירה שההון העצמי המושקע שלך בה הוא 400,000 ש"ח, שווי הדירה 1.6 מיליון, משכנתא 1.2 מיליון.
2. התזרים שלך הוא שלילי בסך 50,000 שקל בשנה.
3. המשכנתא שלך מתקזזת כיום ב 50,000 שקל בשנה.

אם אני מניח:
1. השכירות שאתה מקבל פטורה ממס לחלוטין.
2. שווי הדירה עולה מדי שנה 2% בממוצע.
3. האינפלציה מדי שנה בגובה 2% בממוצע ככה שאין מס על ה2% שעולים מדי שנה בשווי הדירה.
4. יש שם שוכרים טובים והם ממשיכים להיות בדירה בלי הוצאות מיוחדות מצידך.
5. אם יהיו הוצאות מיוחדות אז הן מתקזזות עם השכירות שצפויה לעלות עם השנים.

יוצא שההשקעה שלך כיום היא 400,000 ש"ח,
ההון העצמי שלך גדל ב 32,000 ש"ח בכל שנה.
נשמע שכיום יש לך תשואה של 8% שנתית לאחר מס בהנחה הסולידית שלי של 2% עליית ערך בשנה, לא רע.


הבעיה היא שבעוד 10 שנים המצב יהיה כזה:
1. שווי הדירה - 1.95 מיליון ש"ח, משכנתא 700 אלף ש"ח, הון שלך (הון עצמי + משכנתא שהתקזזה + עליית ערך) שנמצא בדירה 1.25 מיליון ש"ח.
2. הדירה תמשיך לעלות כל שנה ב2% שיהיו 39 אלף ש"ח בנקודה הזאת,
המשכנתא תמשיך להתקזז ב50 אלף ש"ח בשנה (אני לא יודע איזה משכנתא לקחת, אבל מאוד הגיוני שאפילו בצורה מהותית יותר כתלות במסלול),
התזרים יהיה שלילי בסך 50 אלף ש"ח (כי גילמנו כאן את השכירות שעלתה ואת ההוצאות שהיו בדירה מדי פעם שמתקזזים ראש בראש).

במצב כזה יצא שההשקעה שלך תהיה בעוד 10 שנים 1,250,000 ש"ח.
ההון העצמי שלך יגדל ב 39,000 ש"ח מדי שנה.
ואז התשואה השנתית שלך תהיה 3.12% בלבד (לאחר מס).

לסיכום:
1. זאת סתם דוגמה לחישוב, כל אחד כמובן יכול לנקוט את המספרים שהוא רואה לנכון.
אם תיקח עליית ערך של 3% בשנה לדירה אז תגיע למספרים הרבה יותר טובים,
גם אם תבדוק את המשכנתא יותר לעומק אז כנראה הקיזוז שם יותר גבוה מהקיזוז שציינתי.

2. מעבר לכך ראוי לציין שעצם זה שכבר שילמת מס רכישה של 8% עבור דירה שניה הופך את העסקה בנקודה הזאת ליותר כדאית עבורך לעומת האדם הפשוט שיצטרך לקחת גם את המס הזה בחשבון.
אם לכתחילה היה לך הון עצמי של 520 אלף ש"ח (כאשר 120 אלף מתוכו הולכים למס) אז כבר מההתחלה התשואה שלך בחישוב שלי היתה יורדת ל 6.15% בלבד (לעומת 8% כיום).
* זה אכן כנראה מה שקרה לך בפועל, אבל השאלה שלך היא על הנקודה הנוכחית כאשר כבר שילמת את אותו מס.

3. בנוסף העניין של קבלת דמי שכירות בפטור ממס עבור הסכום שאתה מקבל גם נוטה לטובתך במקרה הזה (מה שלא היה נכון עבור אדם שהיה חוצה את רף הפטור).

* כמובן שאני לא יועץ ולא מייעץ, סתם אתגרתי את עצמי לענות לשאלתך,
אני לא מתיימר להיות מומחה נדל"ן (:

תודה. תשובה מדהימה ומפורטת.
אעמיק בה יותר.

 

[סימולציה]

יוצא שההשקעה שלך כיום היא 400,000 ש"ח,
ההון העצמי שלך גדל ב 32,000 ש"ח בכל שנה.
נשמע שכיום יש לך תשואה של 8% שנתית לאחר מס בהנחה הסולידית שלי של 2% עליית ערך בשנה, לא רע.

1. האם חישבנת את הריביות של המשכנתא?
2. האם 2% שנתי זה לא יותר מידי יומרני?
3. הרי לא חסרות עיסקאות בשוק הנדל"ן שהשכירות משלמת את רוב המשכנתא, האם לא שווה למכור את הדירה ולקנות עיסקא דומה בפחות גירעון?