המשכנתא נשחקת בערך בסכום הנ"ל.
אז נשארנו שהריוח יהיה רק בעליית מחיר הדירה ו/או עליית מחיר השכירות.
[ובויכוח הלא נגמר בין השקעה בשוק ההון להשקעה בנדל"ן. כשבעת הזו ידם של תומכי שוק ההון על העליונה]
בגדול אם אני מנסה לדוג מהנתונים שנתת כל פעם בתגובה נפרדת לשאלה שונה אז ככה:
1. יש לך דירה שההון העצמי המושקע שלך בה הוא 400,000 ש"ח, שווי הדירה 1.6 מיליון, משכנתא 1.2 מיליון.
2. התזרים שלך הוא שלילי בסך 50,000 שקל בשנה.
3. המשכנתא שלך מתקזזת כיום ב 50,000 שקל בשנה.
אם אני מניח:
1. השכירות שאתה מקבל פטורה ממס לחלוטין.
2. שווי הדירה עולה מדי שנה 2% בממוצע.
3. האינפלציה מדי שנה בגובה 2% בממוצע ככה שאין מס על ה2% שעולים מדי שנה בשווי הדירה.
4. יש שם שוכרים טובים והם ממשיכים להיות בדירה בלי הוצאות מיוחדות מצידך.
5. אם יהיו הוצאות מיוחדות אז הן מתקזזות עם השכירות שצפויה לעלות עם השנים.
יוצא שההשקעה שלך
כיום היא 400,000 ש"ח,
ההון העצמי שלך גדל ב 32,000 ש"ח בכל שנה.
נשמע שכיום יש לך תשואה של 8% שנתית לאחר מס בהנחה הסולידית שלי של 2% עליית ערך בשנה, לא רע.
הבעיה היא שבעוד 10 שנים המצב יהיה כזה:
1. שווי הדירה - 1.95 מיליון ש"ח, משכנתא 700 אלף ש"ח,
הון שלך (הון עצמי + משכנתא שהתקזזה + עליית ערך) שנמצא בדירה 1.25 מיליון ש"ח.
2. הדירה תמשיך לעלות כל שנה ב2% שיהיו 39 אלף ש"ח בנקודה הזאת,
המשכנתא תמשיך להתקזז ב50 אלף ש"ח בשנה (אני לא יודע איזה משכנתא לקחת, אבל מאוד הגיוני שאפילו בצורה מהותית יותר כתלות במסלול),
התזרים יהיה שלילי בסך 50 אלף ש"ח (כי גילמנו כאן את השכירות שעלתה ואת ההוצאות שהיו בדירה מדי פעם שמתקזזים ראש בראש).
במצב כזה יצא שההשקעה שלך
תהיה בעוד 10 שנים 1,250,000 ש"ח.
ההון העצמי שלך יגדל ב 39,000 ש"ח מדי שנה.
ואז התשואה השנתית שלך תהיה 3.12% בלבד (לאחר מס).
לסיכום:
1. זאת סתם דוגמה לחישוב, כל אחד כמובן יכול לנקוט את המספרים שהוא רואה לנכון.
אם תיקח עליית ערך של 3% בשנה לדירה אז תגיע למספרים הרבה יותר טובים,
גם אם תבדוק את המשכנתא יותר לעומק אז כנראה הקיזוז שם יותר גבוה מהקיזוז שציינתי.
2. מעבר לכך ראוי לציין
שעצם זה שכבר שילמת מס רכישה של 8% עבור דירה שניה הופך את העסקה בנקודה הזאת ליותר כדאית עבורך לעומת האדם הפשוט שיצטרך לקחת גם את המס הזה בחשבון.
אם לכתחילה היה לך הון עצמי של 520 אלף ש"ח (כאשר 120 אלף מתוכו הולכים למס) אז כבר מההתחלה התשואה שלך בחישוב שלי היתה יורדת ל
6.15% בלבד (לעומת 8% כיום).
* זה אכן כנראה מה שקרה לך בפועל, אבל השאלה שלך היא על
הנקודה הנוכחית כאשר כבר שילמת את אותו מס.
3. בנוסף העניין של קבלת דמי
שכירות בפטור ממס עבור הסכום שאתה מקבל גם נוטה לטובתך במקרה הזה (מה שלא היה נכון עבור אדם שהיה חוצה את רף הפטור).
* כמובן שאני לא יועץ ולא מייעץ, סתם אתגרתי את עצמי לענות לשאלתך,
אני לא מתיימר להיות מומחה נדל"ן (:
הנושאים החמים
