התייעצות קיבלנו רעיון מהפכני לקניית דירה ללא ריביות למשכנתא-יש היתכנות לכזה רעיון?

[מוניטין]

אנחנו כרגע בשלב חיפוש דירה לקניה.
המספרים לא נכונים בכלל זה רק לשם הבנת הרעיון-
מוכרים דירה בפריפריה ונשארים אחרי סילוק יתרת משכנתא עם סכום של מיליון ש"ח נזיל.
בתנאים שלנו אנחנו יכולים לקנות דירה במרכז 3 חדרים ולשלם משכנתא של 6000 בחודש ל-30 שנה.

פנה אלינו חבר שיש לו דירת 5 חדרים ענקית, משודרגת, מחסן ובקיצור דירת החלומות שלנו
הוא תקוע בכסף ולכן הציע לנו הצעה כזאת-
שווי הדירה הוא 2,800,000.
ניתן לו את המיליון שקל במזומן(מה שאפשרי מבחינתינו כמובן) ואת כל שאר הסכום- 1,800,000 נשלם כל חודש למשך 25 שנה 6000 ש"ח.
מה שיוצא שבעצם אנחנו משלמים פחות שנים ומקבלים דירה ששוה בלי השוואה וענקית וחלומית.
כמובן חוזה מסודר ע"י עו"ד ומשפטי כחוק. הדירה נהיית שלנו בטאבו! (סוג של חוזה מכר תמורת מיליון ש"ח..)

יש לנו כמה שאלות-
יש תקדים לדבר כזה? זה ייתכן משפטית?
עם המיליון שקל הוא בעצם פורע את רוב המשכנתא שלו ומקטין החזר חודשי ושנים בפער-אבל המשכנתא שנשארת לו היא על שמו. אנחנו לא לוקחים בכלל משכנתא מהבנק. זה אפשרי? ברגע שהוא מוכר את הדירה הוא חייב לפרוע את כל המשכנתא או שיכול להמשיך לשלם אותה בלי קשר?
והמוכר כרגע גר בשכירות ומחפש דירה לקנייה יותר קטנה ויותר זולה(לכן הוא מוכר). יש דרך לגרור את המשכנתא הנוכחית שלו שתקטן כמובן לדירה חדשה או להוסיף?


שורה תחתונה-
אנחנו צריכים להגיע למצב שבו התשלום החודשי שלנו נותן לו לקנות דירה יותר קטנה ונשאר לו קצת עודף..
אם יש למישהו הברקה ופיתרון נשמח לשמוע!
ואשמח לחוו"ד מהמומחים בתחום

תודה רבה!!

(מי שיכול לתייג מומחים לעניין אשמח)

בלת"ק
מה האינטרס שלו.
שווה לו למכור את זה ב500K שקל פחות ולא לעשות את העסקה הנ"ל

 

[נר לאחד]

לשאלת האשכול:
במידה ואכן הדירה רשומה על שמכם 100% אז לא רואה מבחינתכם בעיה
אבל חשוב לבדוק מורה הוראה אם אין כאן חשש ריבית

ריבית?
אם כבר להיפך.

 

[נר לאחד]

אם בעתיד, נניח, תמכרו את הדירה ב3 מיליון, ורשום ברשות המיסים שקניתם אותה במיליון - זה ייחשב כאילו יש לכם שני מיליון רווח מהמכירה, ועלולים לחייב בכחצי מיליון מס שבח. (במקרה שאין פטור).



לא ברור בכלל, למה הכסף הזה מוצמד? למדד? לכלום?
ללא הצמדה, ערך הכסף יילך ויישחק. 6000 ש"ח בעוד 25 שנה לא יהיו שווים כמו 6000 ש"ח היום.
כלומר הוא מפסיד הרבה מאוד כסף.
שלא לדבר על זה שאין לו שום בטוחה וערבות.
אם חלילה קורה משהו ואתם מפסיקים לשלם, הוא נשאר בלי כלום.
*
במקביל, אם ימכור את הדירה לקונה רגיל בתנאים 'רגילים', אפילו ב2.5 מיליון, הוא יוכל להשתמש במיליון למה שרצה, לשים את ה1.5 מיליון העודפים בהשקעה, אפילו בתוכנית סולידית של 4%, ולהרוויח 60,000 לשנה - 5000 לחודש, כשהקרן הענקית נשארת שלו.

בקיצור זה הפסד רציני עבורו. אלא אם הוא אבא/סבא/דוד אוהב, שרוצה לעזור לכם, ולא אכפת לו להפסיד בשביל זה.

רשות המיסים תחשוד מיד בעיסקה כזו והיא יכולה "לעדכן" את סכום הרכישה לפי מה שנראה לה לנכון
מה עוד - שייתכן (אינני עו"ד) שבתנאי התשלום אפשר לדווח על מיליון עכשיו והשאר בתשלומים

 

[שלום וישראל]

כמה כבר תעלה פגישה אצל עו"ד מומחה למקרקעין? [מתחילת האשכול אני מחכה לאיזו תגובה של עו"ד או מתלמד לכה"פ...]
גם אם 2000 ש"ח זה שווה לכם.
פעם אחת יושבים, בודקים, ורואים מה עושים.

 

[שמח-לעזור]

כמדומני שאפשר להפסיק את הדיון על מס רכישה / מס שבח ורשות המיסים
אין סיבה בעולם שחוזה על 2.8 מ׳
עם תנאי תשלום שמוסכמים על 2 הצדדים
לא יעבוד
זכותם של הקונה והמוכר לבחור בכל פריסת תשלום שבא להם
ואם לא יאמינו, שיוכיחו להם את זה (סו״ס זה האמת לא?)

(בשום שלב @אליינה גילברט לא אמרה שיש צורך בחוזה על סך מיליון בלבד)

 

[Ruti Kepler]

כמדומני שאפשר להפסיק את הדיון על מס רכישה / מס שבח ורשות המיסים
אין סיבה בעולם שחוזה על 2.8 מ׳
עם תנאי תשלום שמוסכמים על 2 הצדדים
לא יעבוד
זכותם של הקונה והמוכר לבחור בכל פריסת תשלום שבא להם
ואם לא יאמינו, שיוכיחו להם את זה (סו״ס זה האמת לא?)

במקרה שהעסקה תדווח במלואה, המוכר יקבל שומת מס שבח לפי מכירה של 2.8 מיליון, בזמן שקיבל לידיו בפועל רק מיליון והשאר יגיעו לידיו טיפין טיפין, אולי כן ואולי לא.
זה בוודאי נתון שהוא אמור לקחת בחשבון.

 

[משפחה מאושרת]

מחיר העסקה לשבח ומס רכישה בודאי כולל גם את הסכום שפרוס לתשלומים. לא בהכרח שזו לא יכולה להיות מציאה, כמו שיכול לקרות לפעמים כאשר המוכר לחוץ על כסף אבל זה מחייב בדיקות מקיפות. תכל'ס:
1. לבדוק היטב את טיב הדירה והמיקום. האם אין כאן אליה וקוץ בה שמסבירה את המחיר הנמוך (לדבריכם) ותנאי התשלום המופרכים.
2. ללכת לעו"ד מומחה (לא כל עו"ד שמתעסק בחוזים טוב לעניין) לבטח את הזכויות ולבדוק בטחונות, במיוחד אם הוא רוצה להשאיר משכנתא שלו על הנכס שלכם. זה בעייתי ודורש התארגנות מסודרת כדי שלא תמצאו את עצמכם יום אחד עם הלשון בחוץ. גם כשהמוכר תמים וזך עסקאות מעורבבות כאלו יכולות לייצר צרות שלא ברצונו ברבות השנים ודורשות הכנה מראש כדי שתשארו בטוחים בכל מצב.

 

[תן חיוך.]

תבדקו את העניין של המשכנתא. אם היא נשארת ע״ש הדירה שלכם. במידה והוא יחליט לקנות עם המיליון דירה אחרת ולהשאיר את המשכנתא על הדירה הנ״ל, במידה והוא לא יעמוד בתשלומים. יחלו הליכי הוצאה לפועל על הדירה ״שלכם״!!!!!

 

[תן חיוך.]

וגם אנשים טובים ותמימים למראית עין, אינם בהכרח כאלה. צריך להזהר טוב טוב ולצערנו לא לתת אמון באף אחד!!!!!!!!

 

[משפחה מאושרת]

מה שבטוח אם אתה לא רוצה להדפק ובמקביל לא לדפוק אותו שניכם צריכים עו"ד בצורה מסודרת.

 

[תמי פ]

במקרה שהעסקה תדווח במלואה, המוכר יקבל שומת מס שבח לפי מכירה של 2.8 מיליון, בזמן שקיבל לידיו בפועל רק מיליון והשאר יגיעו לידיו טיפין טיפין, אולי כן ואולי לא.
זה בוודאי נתון שהוא אמור לקחת בחשבון.

זה משמעותי רק במידה ויש לו בכלל מס שבח, לכאורה לפי הנתונים לא אמור להיות לו

 

[שמח-לעזור]

בהנחה והוא מוכר את הדירה ב2.1 מ׳ היום, הוא מגיע לאותו תוצאה בדיוק
בלי העסקה המורכבת הנוכחית

ואת זה אתם עצמכם יכולים לעשות!
תקנו ממנו במחיר הנ״ל וקחו משכנתא על 1.1 מ׳ בהחזר החודשי של כ6,000 ובא אל ציון גואל

@אליינה גילברט למה לא בעצם?

 

[מאופסת]

לא ראיתי שציינו פה
אם מדובר בבנאדם מבוגר שעבר את גילאי ה50 הסיפור נשמע יותר הגיוני
הרוב שעונים פה הם צעירים .
אגב,
מכירה אנשים שגרים בדירה בירושלים בלי משכנתא בצורה ניסית לחלוטין
(המוכר לא היה צריך הון עצמי ופרס להם לתשלומים)

 

[שמח-לעזור]

לא ראיתי שציינו פה
אם מדובר בבנאדם מבוגר שעבר את גילאי ה50 הסיפור נשמע יותר הגיוני
הרוב שעונים פה הם צעירים .
אגב,
מכירה אנשים שגרים בדירה בירושלים בלי משכנתא בצורה ניסית לחלוטין
(המוכר לא היה צריך הון עצמי ופרס להם לתשלומים)

זה נושא מרתק, שמשום מה לא עולה לדיון ציבורי

נכון שהמודעות להשקעות עולה פלאים בשנים האחרונות
ונכון שכולם רק רוצים שאנשים יותר ירוויחו ויבינו את המשמעות של הצעדים שלהם

אבל האם אנחנו כמגזר, נפסיד מזה?
האם שכל אברך ישקיע במקום להפקיד, בסוף הוא עצמו יצטרך הלוואה ולא יהיה לו?
האם שכל עסקה צריכה להיות הכי משתלמת לשני הצדדים,
זה לא אומר שבסוף כולם משלמים יקר?
(כמשל בלבד, הסיפור של הגמ״ח המרכזי…)

אין לי תשובה ברורה, וגם לא נראה לי שיש למישהו
בינתיים ב״ה יש הרבה שממשיכים להפקיד בגמ״חים במקום להשקיע
אז אפשר להינות מכל העולמות
(זה בצחוק, לא לכעוס)