אין לי מידע על הקרקע הספציפית,
אבל כל מי שחושב לקנות קרקע חקלאית, צריך לקרוא את הכתבה הזאת קודם,
קרדיט ל
@חיה נדלן
רכישת קרקע חקלאית
היא לא הדרך להשגת דירה במחיר מוזל, אלא הימור ארוך טווח.
שיתכן שיתממש וייתכן שלא.
בדרך, יצטרכו הקונים להתמודד עם אינספור קשיים, סיכונים, תסבוכות משפטיות והוצאות
נוספות
שגם בתרחישים אופטימייים יימשכו לפחות שני עשורים.
בימים אלו משווקות קרקעות חקלאיות במיקום
אטרקטיבי
ובמחיר שנראה חלומי. פחות מ 200 אלף ליחידת קרקע.
אלא שבאזור, אין מן הסתם עדין כל תוכנית מאושרת,
כך שהאמירות בדבר הזכויות הצפויות בקרקע
אינן מתבססות על הרבה יותר ממשאלת לב של הרוכשים
בהסתמך על המצג שמציגים להם אנשי השיווק.
הנה, תשעה דברים שכדאי שתדעו לפני שאתם שוקלים לרכוש קרקע כזו.
- לא מתאים לזוגות צעירים
מודעות פרסומת בנוסח "199 אלף שקל עבור קרקע לדירה" עושות את זה בעיקר לזוגות צעירים.
מסיבות מובנות, המחירים שבהם מוצעות "זכויות לדירה" בקרקע חקלאית או אפילו "קרקע בתהליכי הפשרה", הרבה יותר אטרקטיביים מבחינתם מאשר מחיריהן של דירות, שרבים מהם כלל אינם יכולים להרשות לעצמם.
הבעיה היא שטווח הזמן המקובל בקידום הליכי הפשרת הקרקע הוא עשרות שנים.
כלומר, רכישה מסוג זה, גם בתסריטים האופטימיים, תניב לזוגות הצעירים דירה שתוכל לשמש את הילדים והנכדים שלהם.
לכן, מי שצריך דירה- שינסה לקנות דירה. למי שאין מספיק בשביל הדירה שהוא רוצה, כבר עדיפה השקעה בדירה פשוטה וזולה שלפחות תניב דמי שכירות.
- אל תסמכו על אנשי השיווק
נציגי המכירות אינם מקור מהימן למידע.
כדי להשקיע החלטה מושכלת על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית, יש צורך בהבנה מעמיקה של תוכניות המיתאר הארציות באזור.
תוכלו לעשות בדיקות ראשוניות לבד או לבקש מאיש מקצוע מטעמכם שיבדוק את השלב התכנוני של ההצעה.
- לא תקבלו פיצוי על הקרקע
הקרקע שרכשתם הוכרזה לסלילת כביש, או גן לאומי? הפיצוי שתקבלו יהיה לפי שוויה של קרקע חקלאית לגידול תפוחי אדמה, כלומר, כ- 20,000 ₪ לדונם. ללא קשר למחיר ששילמתם עבורה!
- 50% בכלל לא יהיו שלכם
יש להביא בחשבון שהשטח הנרכש הוא "ברוטו". כולל הפשרת שטחים לצרכי ציבור.
כלומר, מכל 1000 מ"ר שטח הבניה תעשה ככל הנראה על כ- 400 מ"ר בלבד, כך לדברי עו"ד שמואל שוב.
- המיסים עולים ביוקר
למרבית רוכשי ההשקעות יהיו הוצאות נוספות של מיסים, שיש נטיה להתעלם מהם.
ובראשם היטל השבחה- 50% מההשבחה, כלומר, מהפרש השווי בין קרקע חקלאית לקרקע לבניה.
לדוגמא- אם שווי הקרקע הוא 200,000 שקלים, ואחרי ההפשרה הוא שווה 500,000 ₪, יידרשו בעלי הקרקע לשלם 150,000 ₪ כהיטל השבחה!
- כל חלקה זה סיפור אחר
גם כשכבר חל שינוי ייעוד בקרקע, יש לבחון היטב את התוכניות הקודמות, שכן אלו עשויות לקבוע אחוזי בניה שונים מחלקה אחת לשניה. "לעיתים קרובות בעלים של חלקה א' יזכה למגרש השווה פי שלושה מבעלים של חלקה ב', רק בשל התוכניות השונות החלות במצב הקודם", כך לדברי עו"ד רז כהן.
- לא כדאי אדמת מינהל
אם יש סעיף בחוזה המכירה שלפיו כל שינו של ייעוד הקרקע יגרור אוטומטית השבה למדינה, יאלצו בעלי הקרקע לשלם למינהל היטל נוסף בגובה 31% מההשבחה. כך שבסה"כ יהיה עליו לשלם 81% מההשבחה- סכום שהופך את כל כאב הראש לממש לא משתלם.
- השקעה לטווח ארוך מאד
מי שלמרות כל האמור החליט לרכוש קרקע, צריך לדעת שמדבור בהשקעה לזמן ארוך מאד.
לדברי עו"ד שוב, "למרות הבטחות הממשלה להאיץ את תהליכי התכנון עדין מדובר בתהליך שנמשך שנים רבות. גם לאחר לקרקע עברה הליך של הפשרה לקרקע למגורים, יש עוד לבצע הליכי איחוד וחלוקה, הליך שנמשך שנים וכרוך בהתנגדויות ובמאבקים"
- אז אולי פשוט תגדלו משהו?
אם בעקבות כל האמור לעיל, הגעתם למסקנה שהשקעה בקרקע חלקאית למטרות נדלניו"ת היא סיפור מורכב, ממושך ומסוכן מידי, כדאי שתשקלו את האופציה שבה החרה קבוצת רוכשים תל אביבית, שרכשה יחד קרקע חקלאית כדי להשתמש בה למטרות... חקלאיות.
דירה אולי לא תצמח מזה, אבל אספקה שוטפת של עגביות, חצילים וקישואים בהחלט כן.
ועם הרבה פחות שערות לבנות תוך כדי תהליך.
הנושאים החמים
