השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

[yudit10]

דירה יש כמעט לכל אדם, או שמתכננים לקנות.
בשונה מקרן השתלמות, שלרובם אין, וגם אם יהיה בהמשך, זה לא מפריע כלל.

צודקת.

אני לא מתכננת כרגע להסביר, בחישוב שלי, משלמים מסים גם בדירה, וגם בשוק ההון.

הסברתי איך אפשר להתפטר בקלות ממסים בדירה

ואיך עושים זאת?
בצורה פשוטה ביותר, מוכרים מספר מניות בסכום שאותו רוצים לקבל.

נשמח אם תסבירי איך קונים מניות אמרקאיות דרך קרן השתלמות ואחרי זה איך מוכרים אותן.

 

[yudit10]

@מקצועי בלבד עדיין לא התייחסת לזה:

ג. כל זה בהנחה שיש עליה של 2.4%. אם בסוף מתברר שיש עליה של 4.9% במחירי הדירות (כפי שהיה ב30 השנים האחרונות)
https://www.hon.co.il/מחשבון-מחירי-הדירות/?sent=1&M1=01&Y1=1990&M2=01&Y2=2020&Sum2Calc=
הדירה הראשונה תהיה שווה: 2,520,089
אחרי 20 שנה הם היו יכולים לקנות דירה בשווי 800,000 ש"ח (בגלל השכירות שעלתה כמובן)
ואחרי 30 שנה הדירה תהיה שווה :1,290,758 ש"ח, כ250,000 ש"ח ממנה ממושכן לבנק, סה"כ רווח 1,000,000 ש"ח.
סה"כ יש להם רווח עם הקרן: 3,520,089 ש"ח, ובלי הקרן מעל 3 מליון

 

[מקצועי בלבד]

הסברתי איך אפשר להתפטר בקלות ממסים בדירה
נשמח אם תסבירי איך קונים מניות אמרקאיות דרך קרן השתלמות ואחרי זה איך מוכרים אותן.

תפתחי לזה נושא חדש.
זה לא הנושא פה, ואני רוצה לשמור על האשכול ממוקד.

@מקצועי בלבד עדיין לא התייחסת לזה:

א: במחשבון הזה לא נותן נתונים ברורים על העלייה שהייתה ב30 שנה האחרונות.
ב: גם אם את צודקת,
אני עשיתי חישוב של העלייה הממוצעת של עליית מחירי הדירות בישראל, ואת העלייה המינימלית בשוק ההון האמריקאי,
ואת רוצה לחשב את העלייה המינימלית בשוק ההון, אל מול העלייה המקסימלית שהייתה בתקופה מסוימת בדירות.
באותה מידה אני יכולה להניח, שתהיה תשואה בשוק ההון של 15% בשנה בממוצע.

 

[yudit10]

העלייה הממוצעת של עליית מחירי הדירות בישראל

אשמח לדעת מהיכן לקחת את אחוזי העליה הממוצעת.

אני עשיתי חישוב של העלייה הממוצעת של עליית מחירי הדירות בישראל, ואת העלייה המינימלית בשוק ההון האמריקאי,
ואת רוצה לחשב את העלייה המינימלית בשוק ההון, אל מול העלייה המקסימלית שהייתה בתקופה מסוימת.

מכיוון שהמטרה של רובינו כאן זה דירות לילדים
חשוב לשים אחד מול השני.
הסיכון שלא נרוויח מעליה בשוק ההון (כ550 אלף ש"ח)
מול הסיכון של לא נרוויח בשוק הנדל"ן. (כמליון ש"ח)


מלבד זאת, יש גם את הענין של עליית ערך הנכס בגלל אזור שנהיה מבוקש יותר.

 

[עפולה]

א. שכיר יכול לפתוח קרן השתלמות על חשבונו? [ללא הפרשת מעסיק]
ב. פנסיונר יכול לפתוח קרן השתלמות?

 

[מקצועי בלבד]

אשמח לדעת מהיכן לקחת את אחוזי העליה הממוצעת.

מפה
http://doronnachmany.blogspot.com/2019/07/blog-post.html
[וכבר כתבתי על זה באשכול של מחירי הדירות]

מכיוון שהמטרה של רובינו כאן זה דירות לילדים
חשוב לשים אחד מול השני.
הסיכון שלא נרוויח מעליה בשוק ההון (כ550 אלף ש"ח)
מול הסיכון של לא נרוויח בשוק הנדל"ן. (כמליון ש"ח)

מצטערת, לא הבנתי.

 

[מקצועי בלבד]

א. שכיר יכול לפתוח קרן השתלמות על חשבונו? [ללא הפרשת מעסיק]
ב. פנסיונר יכול לפתוח קרן השתלמות?

תפתחי לזה נושא חדש.
זה לא הנושא פה, ואני רוצה לשמור על האשכול ממוקד.

 

[Chagit Weksler]

דיון מרתק מאד.
אבל @מקצועי בלבד התייחסת רק לדירות בארץ.
לא מופקע ששווה להם לקנות דירה בחו"ל (בארה"ב, יש איזורים מסוימים שמניבים 8% ועלות חברת ניהול היא לא כ"כ יקרה, באנגליה במתחרדים יש כ-4% תשואה +עליית ערך נכס משמעותית)

 

[rubi]

לפני שקונים מוכרים
כנ" ל

לא ברור מאיפה הנתונים
אנשים עם דירות שם ולא היה להם חודשים ריקים
כמובן שזה תלוי בחברת ניהול

קצת יותר עם אתם קונים משהוא טוב
ואם לוקחים חברת ניהול טובה היא דואגת שהשוכרים ישלמו ובזמן וכו'

אתה כנראה לא מספיק בענין ודאי לא בענין של מיסים

את מה מוכרים???? אתה צריך למכור את 2 הדירות[הדירה שלך ואת הדירה להשקעה] בו זמנית [או להצהיר שאתה תמכור בתוך שנה] לפני שאתה קונה דירה שלישית!!!!
ואז זה כבר לא רווחי, כי כל המיסים תיווכים ושלל תופנים לא מספיק להם 5 שנים

החוק מחייב אותך במיסים אם החזקת בפרק זמן של 18 חודש עוד דירה מלבד הדירה שלך.
עכשיו תקרא שוב את מה שכתבתי, הן על הענין של מס רכשיה והן על מס שבח

עם שאר הדברים אני אפילו לא מתווכח, פשוט אני מדבר עם נסיון, לפני 6-8 שנים היה רווח מטורף של 7-8 אחוז והיום זה 3-4. וזה כשהכל בסדר ואין בעיות

 

[מקצועי בלבד]

דיון מרתק מאד.
אבל @מקצועי בלבד התייחסת רק לדירות בארץ.
לא מופקע ששווה להם לקנות דירה בחו"ל (בארה"ב, יש איזורים מסוימים שמניבים 8% ועלות חברת ניהול היא לא כ"כ יקרה, באנגליה במתחרדים יש כ-4% תשואה +עליית ערך נכס משמעותית)

יש עוד מלא השקעות כמובן!!
אבל האשכול לא בא לדון בהם.
[מאחר ועליהם היו נידונים נרחבים באשכולות השונים]
אפשר לפתוח נושא חדש ולדון בו גם בהשקעות אחרות, או בהשוואות אחרות.

 

[noae]

אז אני עושה עכשיו השוואה,

בדירה להשקעה, האפשרות שעומדת לרשותם, זאת השקעה בדירה שעולה כ 600,000 ש"ח,
ועם הוצאות נלוות, מס רכישה 48,000 ש"ח, מתווך 15,000 ש"ח, עו"ד 2000 ש"ח, סיוד ושיפוץ קטן 10,000 ש"ח, שמאי וכל הנלווה להוצאת משכנתא 2000 ש"ח, סה"כ הוצאות נלוות 77,000 ש"ח. סה"כ עלות רכישת הדירה כולל הוצאות נלוות 677,000 ש"ח.
המשכנתא תהיה 377,000 ש"ח, לתקופה של 20 שנה.
סך ההחזר החדשי למשכנתא, כולל ביטוח המשכנתא, הוא 2000 ש"ח

אז הם קנו דירה במחיר הזה, במקום טוב באופקים, והצליחו להשכיר ב2000 ש"ח לחודש, כך שזה מכסה להם את ההחזר החודשי של המשכנתא, [כולל את ביטוח המשכנתא]

אחרי 20 שנה יש להם ביד דירה ששווה 964,162 ש"ח, [בהנחה ששוק הדירות התייקר כל שנה ב2.4%]
אחרי 30 שנה יש להם ביד דירה ששווה 1,222,221 ש"ח, [בהנחה ששוק הדירות התייקר כל שנה ב2.4%]
בנוסף יש להם גם את הרווח מהשכירות של ה 10 שנים האחרונות, נניח שזה כבר היה 3000 ש"ח לחודש, שזה עוד 360,000 ש"ח [נניח כרגע שהם פטורים ממס]
עכשיו כשהם מוכרים את הדירה אחרי 30 שנה, 300,000 ש"ח מתוך הסכום הזה, זה החזר הקרן של ההשקעה, סה"כ נשאר להם ביד אחרי מכירת הנכס והחזר הקרן 922,221 ש"ח [ללא השכירות כרגע] מהסכום הזה נוריד מס שבח 25% כ 180,000 ש"ח [מורידים את ההוצאות], ומתווך 20,000 ש"ח, ועו"ד 3000 ש"ח סה"כ נשאר רווח ממכירת הדירה של 719,221 ש"ח, נוסיף על זה את הרווח מהשכירות של ה 10 שנים האחרונות של 360,000 ש"ח,
סה"כ רווח מההשקעה בדירה 1,079,221 ש"ח.

עכשיו נבוא לחשב כמה מרוויחים בשוק ההון, במניות של הבורסה בארה"ב,
שהרווח הממוצע שם בתקופה של 30 שנה זה מינימום 8% לשנה
אז הסכום הכולל שיהיה להם בעוד 30 שנה יהיה 3,018,797 ש"ח
נוריד מזה את הקרן של ההשקעה של 300,000 ש"ח.
נשאר רווח ברוטו של 2,718,797 ש"ח.
נוריד 25% מס שזה 679,699 ש"ח.
סה"כ רווח נטו 2,039,097 ש"ח.

סיכום:
בחישוב הזה יש רווח נטו מדירה להשקעה של 1,079,221 ש"ח.
ורווח נטו מהשקעה בשוק המניות האמריקאי של 2,039,097 ש"ח.
סה"כ הבדל של 959,876 ש"ח לטובת שוק המניות האמריקאי.


אשמח לקבל הערות והארות.


כמובן שאני לא מייעצת, ולא ממליצה, [אין לי רישיון ייעוץ]

תודה על החישוב המפורט,
יש בעיני מספר דברים נוספים שיש לקחת בחשבון, רב הסבירות שעל פני מספר שנות השכרה תתהוונה עלויות והפסדים של תיקונים, הכנת דירה לשוכרים חדשים, דירה ריקה וכדו'. ישנם נכסים להשכרה שבהם הדבר משמעותי במיוחד (דירה קטנה בעיר יקרה צפויה לתקופות שכירות קצרות בהרבה מדירה גדולה בעיר מרוחקת וכד'), כמו כן, בשוק ההון יש אפשרות לפיזור סיכונים, מה שלא אפשרי בשוק הנדל"ן.

 

[yudit10]

מצטערת, לא הבנתי.

אסביר.
המטרה של הכסף בסוף היא דירה לילדים.
לכן יש מצב ששווה להצמיד למדד של הדירות.
לפי התשואה שאת הבאת, שנניח שזה תשואה ממוצעת, מקסימום רווח יותר בשוק ההון הוא 500 אלף ש"ח.
לעומת זאת, במידה והמדד לדירות יעלה בסה"כ ב-2% יותר, ה'רווח' בשוק ההון הופך למינוס מליון.

כמו"כ כל החישוב שלך הולך לפי קניית דירה בלי שהדירה משתבחת בשום פרמטר.
כמו: תמ"א 38, פינוי בינוי, הוספת חדר, או לחילופין- אזור שהופך למבוקש יותר.

 

[מקצועי בלבד]

לפי התשואה שאת הבאת, שנניח שזה תשואה ממוצעת, מקסימום רווח יותר בשוק ההון הוא 500 אלף ש"ח.
לעומת זאת, במידה והמדד לדירות יעלה בסה"כ ב-2% יותר, ה'רווח' בשוק ההון הופך למינוס מליון.

ובמידה שבשוק ההון ירוויחו רק 2% יותר לשנה, הפער יהיה 2.5 מיליון לטובת שוק ההון.
בקיצור, אין שום עניין לחשב, שדווקא בדירות זה יעבור את הממוצע הרב שנתי, ובשוק ההון זה יהיה פחות מהממוצע, ורק תשואה מינימלית.

כמו"כ כל החישוב שלך הולך לפי קניית דירה בלי שהדירה משתבחת בשום פרמטר.
כמו: תמ"א 38, פינוי בינוי, הוספת חדר, או לחילופין- אזור שהופך למבוקש יותר.

ייתכן שיש כאלו השקעות.
ולא סתרתי את זה בשום מקום.
[אני לא יודעת איפה יש אזור שהולך להכות את השוק ברמה רצינית, בטווח של 30 שנה]

 

[yudit10]

ובמידה שבשוק ההון ירוויחו רק 2% יותר לשנה, הפער יהיה 2.5 מיליון לטובת שוק ההון.
בקיצור, אין שום עניין לחשב, שדווקא בדירות זה יעבור את הממוצע הרב שנתי, ובשוק ההון זה יהיה פחות מהממוצע, ורק תשואה מינימלית.

לפי המחשבון שאני הבאתי, ב30 שנה האחרונות הדיור עלה ב4.9%. אדרבא, אם יש לך נתונים אחרים, תביאי אותם.
זו לא חכמה לשער 2.4% לפי הערכות מומחים, כשכולם חשים על בשרם עליה גבוהה פי כמה וכמה.

ייתכן שיש כאלו השקעות.
ולא סתרתי את זה בשום מקום.
[אני לא יודעת איפה יש אזור שהולך להכות את השוק ברמה רצינית, בטווח של 30 שנה]

זו הנקודה,
שלא מדובר על משהו שאמור להכות את השוק.
מספיק הוספת חדר, והנכס עולה ב25%.
תמ"א 38.
או אזור פחות מבוקש שנהיה מבוקש יותר.

 

[מקצועי בלבד]

זו הנקודה,
שלא מדובר על משהו שאמור להכות את השוק.
מספיק הוספת חדר, והנכס עולה ב25%.

הוספת חדר עולה כסף, זמן, ועצבים.

תמ"א 38.

את יודעת בוודאות איפה יהיה תמ"א 38 ?

או אזור פחות מבוקש שנהיה מבוקש יותר.

את יודעת בוודאות איפה יהיה האזור הזה?

 

[דובונים]

38

זה גם יכול להתקע ובזמן הבניה השכירות נמוכה מאוד

 

[yudit10]

הוספת חדר עולה כסף, זמן, ועצבים.

גם לבקש טובות מאחים, אבא, אמא, וכו' ולנדנד לקנות דרכם קרן השתלמות
ואחרי 30 שנה לחזור אליהם ולבקש את הכסף, עולה זמן ועצבים.
ומי שהוא אזרח אמריקאי, אז להתעסק אחרי זה עם המיסים האמריקאים בהקשר לזה, יכול לעלות זמן ועצבים.
וגם מי שהוא בעל עוסק פטור- אמור להתמצא יותר בענין כתיבת דו"ח מדי שנה, ולא, זה עלול לעלות לו זמן וכסף ועצבים.

את יודעת בוודאות איפה יהיה תמ"א 38 ?

יש מקומות שידוע.

זה גם יכול להתקע ובזמן הבניה השכירות נמוכה מאוד

אחרי זה השכירות משלימה את עצמה

את יודעת בוודאות איפה יהיה האזור הזה?

אפשר לשער. אזורים מתחרדים במרכז הארץ.
שכונות נחשלות בקרבת מקום למרכז.
שכונות פריפריאליות בירושלים ובב"ב.

 

[yudit10]

תבינו ש-30 שנה בנדל"ן זה המון המון זמן.
תשאלו את ההורים שלכם כמה עלתה הדירה שלהם.
הדירה של הורי נקנתה לפני כ30 שנה (קצת פחות) ב100 אלף דולר.
היום היא שווה מעל 3 מליון ש"ח.
גם אם נחשב שהכסף היה שווה אז פי 2 ממה שהוא שווה היום,
עדיין מדובר על תשואה של 5% בשנה.
בנוסף, הביטו מסביב ותראו מה קרה לרוב הדירות מלפני 30 שנה
לרובם נוספו חדרים למעלה, למטה או בצדדים...

ועוד משהו-
החכמה היא כמובן לא לקנות דירה חדשה במחיר גבוה.
החכמה היא למצוא דירה ישנה ולשפץ אותה, כך שמיד אחרי השיפוץ היא כבר שווהעשרות עד מאות אלפים יותר.
או לקנות כל דירה אחרת במחיר מציאה ולשדרג את מחיר הדירה במיידי.

 

[מקצועי בלבד]

גם לבקש טובות מאחים, אבא, אמא, וכו' ולנדנד לקנות דרכם קרן השתלמות
ואחרי 30 שנה לחזור אליהם ולבקש את הכסף, עולה זמן ועצבים.
ומי שהוא אזרח אמריקאי, אז להתעסק אחרי זה עם המיסים האמריקאים בהקשר לזה, יכול לעלות זמן ועצבים.
וגם מי שהוא בעל עוסק פטור- אמור להתמצא יותר בענין כתיבת דו"ח מדי שנה, ולא, זה עלול לעלות לו זמן וכסף ועצבים.

יש מקומות שידוע.

אחרי זה השכירות משלימה את עצמה

אפשר לשער. אזורים מתחרדים במרכז הארץ.
שכונות נחשלות בקרבת מקום למרכז.
שכונות פריפריאליות בירושלים ובב"ב.

תבינו ש-30 שנה בנדל"ן זה המון המון זמן.
תשאלו את ההורים שלכם כמה עלתה הדירה שלהם.
הדירה של הורי נקנתה לפני כ30 שנה (קצת פחות) ב100 אלף דולר.
היום היא שווה מעל 3 מליון ש"ח.
גם אם נחשב שהכסף היה שווה אז פי 2 ממה שהוא שווה היום,
עדיין מדובר על תשואה של 5% בשנה.
בנוסף, הביטו מסביב ותראו מה קרה לרוב הדירות מלפני 30 שנה
לרובם נוספו חדרים למעלה, למטה או בצדדים...

ועוד משהו-
החכמה היא כמובן לא לקנות דירה חדשה במחיר גבוה.
החכמה היא למצוא דירה ישנה ולשפץ אותה, כך שמיד אחרי השיפוץ היא כבר שווהעשרות עד מאות אלפים יותר.
או לקנות כל דירה אחרת במחיר מציאה ולשדרג את מחיר הדירה במיידי.

אוקיי הבנתי את עמדתך.
וגם אני מסכימה שייתכן ויש השקעות מסוימות בנדל"ן, שיכולות להיות טובות יותר משוק ההון.

רק שתביני דבר אחד אם ב30 שנה האחרונות שוק הדיור התייקר ביותר מהממוצע הרב שנתי, אז ההסתברות נותנת, שדווקא ב 30 שנה הקרובות הוא יעלה בפחות מהממוצע הרב שנתי.

מאחלת לך הצלחה בכל השקעה שתעשי.

 

[yudit10]

אוקיי הבנתי את עמדתך.
וגם אני מסכימה שייתכן ויש השקעות מסוימות בנדל"ן, שיכולות להיות טובות יותר משוק ההון.

אני חושבת שמה שחובה להבין
זה שבשום השקעה הכסף לא צומח על העצים
ובכל השקעה יש פלוסים ומינוסים
וחייבים לשקלל את הכל מכל הכיוונים
ולפי זה להחליט

רק שתביני דבר אחד אם ב30 שנה האחרונות שוק הדיור התייקר ביותר מהממוצע הרב שנתי, אז ההסתברות נותנת, שדווקא ב 30 שנה הקרובות הוא יעלה בפחות מהממוצע הרב שנתי.

אני באמת מנסה להבין מאיפה את לוקחת מהו הממוצע הרב שנתי?
כי כאן דווקא מובא שלאורך זמן השקעה בשוק הנדל"ן משתווה להשקעה בשוק ההון,
ובשוק הנדל"ן המינוף הוא פי 2?
הנה ציטוט: