לעצור את המרוץ לדירה - זה לא תמיד כלכלי וזה משעבד אתכם להתחייבות ענק
האם מחירי הדירות תמיד עולים, איך לבדוק את התשואה על הדירה ומה היתרון במגורים בשכירות?
עמית והגר דרור|10/05/2021 10:30
(24)
כותרות בשנת 2021 ממליכות אותה עוד לפני תום המחצית הראשונה, כשנת העלייה החדה במחירי הנדל"ן בישראל מזה שנים. הקורונה הסתיימה, ככל הנראה, ובציבור יש הבנה שאם משבר כזה לא מוריד את מחירי הנדל"ן,
אז כנראה שהם לא יירדו בקרוב.
לטעמנו זו הנחה שגויה. מחירי הנדל"ן בישראל מתנהגים במחזוריות כמו בכל שוק נדל"ן ברחבי העולם. כיום כמעט איש לא זוכר שבין השנים 1995-2007 מחירי הנדל"ן ירדו ריאלית, כלומר בניכוי האינפלציה, ברציפות במשך כמה שנים. בין השנים 1968-1988, תקופה של 20 שנה, הם ירדו בכ-7%. תארו לכם שמי שרוכש דירת מגורים להשקעה בתשואת שכירות נמוכה, נקלע לתקופה כה ארוכה של מחירים שיורדים.
הנרטיב כי מחירי הדיור תמיד עולים הוא תוצאה ישירה של אובדן אמון הציבור ביכולתם של פוליטיקאים להוריד את המחירים. אווירת תום קורונה, עם האכזבה מהפוליטיקאים, מביאה את הציבור למסקנה שיש לקנות דירה בישראל, בין אם למגורים או להשקעה. התוצאה הישירה היא שיחידים וזוגות נוטלים על עצמם הלוואות גבוהות. משכנתא בגובה של מיליון שקל לזוג שרק התחתן הפכה כבר לסטדנרט החדש, גם אם הוא משתכר שכר נמוך מהממוצע במשק. איך קרה שלחץ תרבותי וחברתי מביא כל כך הרבה אנשים לקבל החלטות שלא ממקום רציונלי?
אחד המסרים הכי חשובים בספר "אבא עשיר, אבא עני", מדבר על ההבדלים בין נכסים להתחייבויות.
רוב אלו שרוכשים דירת מגורים, סבורים שהם עושים זאת כסוג של השקעה וגידור מעליית מחירים, בעוד שהמציאות בפועל היא שדירת המגורים שלכם היא לא הנכס הגדול ביותר, אלא ההתחייבות הגדולה ביותר. התחייבות לשלם משכנתא שהיא לעתים גבוהה מיכולות ההחזר הריאלית של משק הבית ושאותה לא מכסה שכר הדירה שהייתם אמורים לקבל עליה.
תשואה על ההון העצמי? מונח שרבים מרוכשי הדירות לא מכירים
אם תשאלו רוכשי דירות מגורים בישראל האם הם יודעים מהי התשואה שיקבלו על השקעת ההון העצמי שלהם, כנגד השקעה של כל כספם הזמין והפנוי, ככל הנראה שרובם המכריע לא ידע על מה אתם מדברים. נכון, התשואה מדירה היא בסימן שאלה. אפשר לראות אותה כחיסכון של דמי השכירות שהייתם משלמים עלייה בתוספת עליית הערך השנתית, ממנה תפחיתו את הריבית השנתית ותחלקו בהון העצמי שהשקעתם. כנראה שהמשוואה הזאת נשמעת לרבים כלא ברורה.
הטיעון המרכזי של מי שגורסים כי זוגות שמתחתנים ואפילו רווקים חייבים לקנות דירה בישראל, הוא שמחירי הנדל"ן כל הזמן עולים וימשיכו לעלות בטווח הארוך. כנראה ששמעתם אינסוף הסברים מדוע הביקושים עולים על ההיצע ולכן מי שיבחר להיות שוכר דירה, במקום בעלים של דירה, יהיה בבעיה.
אלה כמובן לא סיבות כלכליות אמיתיות וכפי שהראינו בפתיח הן גם לא מדויקות. אין בהן כל התייחסות אמיתית בעצם לנתון הכמעט יחיד שחשוב - מהי התשואה שתניבו על ההון העצמי שלכם, משוקללת בסיכון שלקחתם. אם מדובר בדירה שעלתה מיליון שקל ומומנה ב-30% הון עצמי ומניבה תשואת שכירות של 2.5% ברוטו ממחיר הדירה, אז ייתכן בכלל שהמינוף על הנייר, ללא עליית מחיר הנכס, לא מגדיל לכם את התשואה על ההשקעה. מינוף נלקח בדיוק למטרת הגדלת התשואה ואם הוא לא יכול להשיג את המטרה, אז אין הצדקה בנטילת הסיכון.
נמשיך עם הדוגמה. נניח ששכר הדירה הוא 2,500 שקל בחודש וברמת מקדם הביטחון אנחנו לוקחים בחשבון רק 10 חודשי שכירות. למקרה שחודש בשנה הדירה תעמוד ריקה ולמקרה שיהיו לנו תיקונים וצרכי תחזוקה שיאפסו את התמורה של חודש נוסף. זו הנחה סבירה. מכאן ש-10 חודשים כפול 2,500 מעניקים 2.5% תשואה על הנכס לפני מינוף. אבל השתמשנו רק ב-300,000 שקל מכספנו ועל היתר אנחנו משלמים ריבית משכנתא משוקללת שגבוהה ככל הנראה מ-2.5%, למרות הריבית הנמוכה במשק. על 700,000 נשלם לצורך הדוגמה ריבית ממוצעת של של 2.5% בשנה, שהם 17,500 שקל של הוצאות ריבית. מתוך 25,000 שקל של דמי שכירות בשנה אנחנו נשארים עם 7,500 שקל בלבד. כלומר אם מחיר הדירה לא יעלה, התשואה על ההון העצמי תעמוד על 2.5% בלבד. האם אתם בטוחים שזו האלטרנטיבה הטובה ביותר לכספכם?
הפרדה בין בחירת מקום המגורים להקצאת ההון תייצר רווחה כלכלית
המסר שלנו הוא שבחסות טירוף עליות המחירים של הנדל"ן בישראל ושיחות הסלון שיש כמעט בכל בית כשהמסר שלהן הוא "קנו כבר דירה", ההיגיון הכלכלי הולך לאיבוד. רכישת דירת מגורים במרבית המקרים לא יכולה להפוך לצעד המשתלם ביותר כלכלית מבחינת ההון שלכם, לו רק מהנימוק של קבלת החלטת המגורים בצמוד להקצאת ההון.
מרבית האנשים קודם בוחרים את מקום המגורים ואחר כך כופים את ההחלטה להשקיע את הונם העצמי בדירה. אנחנו עוד נתנו פה "הנחה" גדולה מאוד כי דירת מגורים איננה דירה להשקעה ויש לראות אותה כהתחייבות ולא כנכס.
ייתכן גם מקרה שבו החלטת המגורים התבררה כהחלטת השקעה טובה, במרוצת הזמן, אבל הכל כיד המקרה ולא בגלל תכנון ומחשבה. מה זה טובה? ביחס לאלטרנטיבות הקיימות ברמת סיכון זהה, אבל אם אנחנו לא מתכננים את המהלכים שלנו, הסיכויים להשקיע טוב הם קטנים.
אנחנו חושבים שכל יחיד, זוג או משפחה צריכים לקבל את ההחלטות שלו באופן הבא:
קביעת מקום המגורים הנוח ביותר - עד כמה רכישת/שכירת הדירה נוחה ומתאימה בהיבט מרחק ממקום העבודה, מרחק מבני משפחה, איכות חיים ועוד. חשוב לעשות את ההפרדה בין איפה אנחנו רוצים לחיות לבין איפה אנחנו רוצים לקנות נדל"ן. פעמים רבות לא תהיה חפיפה בין השניים. משקיע נבון יודע לנתק את הרגש מהדירה בבעלות למגורים במקום בו הוא רוצה לחיות, לדירה להשקעה במקום בו התשואה גבוהה ועליית הערך צפויה להיות גבוהה יותר.
גובה המינוף והסיכון שתיקחו עם כספכם - גם כאן נדרש רגע של רציונאליות. אם אתם מוכנים לקחת הלוואה של עד 75% לרכישת דירה ראשונה, השקעה שהיא בסיכון לא מבוטל במיוחד לאור משמעויות שירות החוב שאתם גוזרים על התא המשפחתי עשרות שנים קדימה. האם שקלתם להפוך את המשוואה ולהכניס את ההון העצמי שלכם לעבודה בהכנסת כספים במקום בהוצאת כספים על החזרי משכנתא? אולי נכון לקחת את ההון העצמי שלכם ולהשקיע אותו באפיקים שיגדילו לאותו ו/או ייצרו ממנו הכנסות נוספות לתא המשפחתי?
סעיף דיור בתקציב המשפחתי כמעט תמיד יהיה. הוא יהיה בצורת החזרי הלוואת משכנתא בציר הנטל בבעלות ויהיה בצורת תשלום דירה בציר הנכס/ים בבעלות. אותם 6000 שקל שתוציא משפחה בחודש על החזר משכנתא או שכר דירה יכולים להיות יקרים ומקבעים פיזית ומחשבתית בערוץ הדירה בבעלות ויכולים, מנגד, להיות תשלום הכרחי למתן מענה למגורי המשפחה בשעה ששאר ההון העצמי שלנו מושקע ומייצר עבורנו עוד הכנסות כאן ועכשיו.
הקצאת סך המקורות שלכם להשקעות - אחרי שהחלטתם מה הרכב ההון העצמי וסך ההלוואות שתרצו ליטול בהשקעות, זה הזמן להקצות אותן בהתאם לצרכים שלכם. האם תפקידו בקופת גמל להשקעה, או פוליסת חיסכון ואותן תמנפו להשקעות אלטרנטיביות? האם תבחרו ליטול הלוואות בתנאים טובים וכנגדן לבחור בהשקעות המניבות תזרים תקופתי?
ברגע שיש תכנון מאחורי ההחלטות הכלכליות הכבדות האלה ולא קביעה של השקעת כל ההון בדירה, "כי ככה כולם עושים", גם תוכלו להציב מטרות ויעדים מה יותר חשוב לכם - דירה בבעלות "כאן ועכשיו", או השקעת ההון העצמי שיפעל עבורכם ואם יושקע בתבונה גם יגדיל לכם את ההכנסות וגם יביא אתכם בעתיד הנראה לעין לאפשרות לרכוש את אותה דירה מכסף שיהיה לכם.
הכותבים הם יועצים פיננסים מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.
המובא במאמר זה משקף את דעתם של הכותבים בלבד ואינו יכול להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות
הנושאים החמים
