דה מרקר
אם אתם נמנים עם זכאי משרד השיכון ורוצים להשתתף בהגרלה שהפרסים בה עשויים להגיע ל–2 מיליון שקל ואף יותר, כדאי להזדרז ולהשתתף בהגרלה התשיעית שנפתחת השבוע. ההסכמות בין משרד האוצר לרשות מקרקעי ישראל יפחיתו בהגרלות הבאות את סיכויי הזכייה, וירחיקו אותן מאזורי הביקוש באזור המרכז.
עם זאת, שינוי שנכנס לתוקף כבר עתה הוא מתן העדיפות למשרתים במילואים. חיילי מילואים, ששירתו לפחות 60 יום מאז 7 באוקטובר 2023 יקבלו העדפה ויזכו ב–50% מהדירות בהגרלה. חיילי מילואים קרביים יקבלו עדיפות על 25% מהדירות. 300 אלף חיילי מילואים שירתו עד כה במלחמת חרבות ברזל, אבל קשה להעריך כמה מאלה שזכאים להשתתף בהגרלות יעשו זאת בפועל.
בניגוד למפעלי הימורים אחרים, כאן הבית תמיד מפסיד: המדינה השקיעה במיזם הזה סכום הנאמד ב–10-7 מיליארד שקל, מבלי להשיג אף אחת מהמטרות שהוצבו: מחירי הדירות לא ירדו ואף הואצו, וההטבה לא הגיעה למרבית הזכאים.
להפך. ההגרלות החריפו את הפערים החברתיים ואת האפליה בין קבוצות בחברה — תוך קיפוח בולט של ערבים, חרדים ומשפחות בפריפריה. ואולם הפגמים הרבים אינם צריכים להטריד אף אחד מאלפי הזוכים המיועדים, שאולי לא יזכו לקורת גג בשנים הקרובות אבל יוכלו לעשות סיבוב על קופת הציבור.
המקומות שבהם הדירות מוגרלות במרבית המקרים אינם היעדים שבהם הזוכים הפוטנציאליים מעוניינים לגור. ההגרלות מתקיימות באוסף יישובים מקרי שבו הייתה למדינה הזדמנות למכור קרקעות. עד כה, מעט מהדירות הוצעו בלב אזורי הביקוש, ואף שבשנים האחרונות נכנסו ערים כמו אשדוד וחדרה למפת אזורי הביקוש, מעטים ממשתתפי ההגרלות גרים בהן או מעוניינים לגור בהן.
מרבית משתתפי ההגרלות, בעיקר בפריפריה, מקווים לזכות בדירה במקום כלשהו, מרוחק ככל שיהיה. עם השלמת הבנייה המתוכננת, רבים מהזוכים צפויים להעמיד את הדירה להשכרה ובבוא העת, עם תום תקופת המחויבות של ההחזקה בה, למכור אותה ולתרגם את ההנחה לכסף מזומן. הדירות המוגרלות ניתנות למכירה חמש שנים לאחר קבלת המפתח או שבע שנים ממועד ההגרלה.
בסבב הנוכחי יוגרלו 7,600 דירות ביותר מ–20 יישובים ברחבי הארץ. הזכייה הגדולה היא בדירות באזורי הביקוש הנמכרות לזוכים בהנחה ריאלית שיכולה להגיע למיליוני שקלים, תלוי בקצב עליית מחירי הדירות בשוק החופשי. ואולם מי שמבקש לזכות בהגרלה בפריפריה לא כדי לגור בדירה, עשוי להתאכזב: סכום ההנחה עשוי להיות קטן, והזוכה עלול להתקשות בהשכרה ובמכירה.
הזוכים בהגרלות — בעלי הכנסות גבוהות
המטרה המוצהרת של אנשי משרד האוצר היא להפסיק את תוכנית ההגרלות מהר ככל האפשר. הניסיון להשבית את התוכנית לא צלח לפי שעה. עם זאת, המתנגדים הצליחו לצמצם את התוכנית ואת ההטבות שהיא מציעה בשיעור ניכר, ולהשתיל בה מנגנון שעשוי להביא לדעיכתה המוחלטת בתוך שנים מעטות.
בשלב ראשון הוגבלו ההגרלות ליישובים שבהם מחיר הדירה הממוצע משקף לכל היותר שווי של 20 אלף שקל למ"ר. ההחלטה, שאמנם לא תוציא את ירושלים מהרשימה, צפויה להוציא ממנה את מרבית ערי המרכז. בהגרלות הבאות הערכות המחיר שממנו ניתנת ההנחה יהיו מעודכנות יותר, ולכן ההנחה בפועל תתכווץ.
אלא שכל אלה הם מהלכים עתידיים, והפעם הצליחה רעננה להשתחל בראשונה בתולדותיה להגרלה, ואפילו תציע את המספר הגדול ביותר של דירות: 1,234 דירות במערב העיר, שהן 16.5% מכלל הדירות המוגרלות.
כל משתתף יוכל להירשם להגרלה בשלוש ערים, ויש להניח שכל המשתתפים, שמספרם נאמד ב–130 אלף, ינסו את מזלם ברעננה, המציעה הנחה גדולה במיוחד. לפי הערכת השמאי הממשלתי, בעת ביצוע ההערכה בסוף 2020, שווי השוק של הדירות היה כ–31 אלף שקל למ"ר. דירה בגודל ממוצע של 110 מ"ר שווה לפי הערכה זו כ–3.4 מיליון שקל.
כללי ההגרלה קובעים שהזוכים זכאים להנחה של 25%, שהם כ–850 אלף שקל במקרה של רעננה, אך גם מגבילים את ההנחה המירבית ל–500 אלף שקל, ולכן צפויים מחירי הזכייה להיות כ–2.9 מיליון שקל, לפני תוספות כמו מחסן וחניה.
ההנחה בפועל צפויה להיות גבוהה בהרבה. מדד מחירי הדירות החדשות זינק מאז ביצוע ההערכה ב–39% — הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) אינה מפרסמת מדדים למחירי דירות ברעננה, אבל מחיר דירת ארבעה חדרים בכפר סבא הסמוכה עלה בתקופה זו ב–40%, לפי הלמ"ס. אפשר להעריך שהשווי המעודכן של הדירות בהגרלה יסתכם בכ–43 אלף שקל למ"ר, או 4.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת של 110 מ"ר, לפני תוספות חניה ומחסן.
אף שמחירי הדירות נמצאים בימים אלה במגמת ירידה, יש להניח שעד מועד קבלת המפתח, אי שם בעוד ארבע־חמש שנים במקרה הטוב, יתייקרו הדירות ברעננה, בעוד מחיר הזכייה נקבע בהתאם לשווי הדירות ב–2020, כולל הנחה של חצי מיליון שקל. ניתן לכן להעריך בזהירות את גודל המתנה לזוכים בהגרלה ברעננה בכ–2 מיליון שקל.
אם כל משתתפי ההגרלה יעוטו על הזדמנות הפז ברעננה, ובהנחה שיירשמו כ–130 אלף משתתפים להגרלה, בדומה להגרלות קודמות, ושרבים מהם יהיו משרתים במילואים, סיכוי הזכייה של שאר המשתתפים יהיה כ–0.5%. זה גבוה בהרבה מסיכויי הזכייה בהגרלות לוטו, למשל. סיכויים משופרים יהיו למשתתפים בני מזל תושבי רעננה, שיזכו לעדיפות בהגרלת 308 דירות (25%).
איננו יכולים להעריך מי יהיו הזוכים הגדולים בהגרלה ברעננה. אבל בדיקה שנערכה במשרד האוצר בעבר לאחר הגרלה דומה ברמת גן הראתה שהזוכים גרו בלב אזורי הביקוש, היו בעלי הכנסות גבוהות מהממוצע מהזוכים בפריפריה, וחלקם הגדול עבד בהייטק. הרווחים של משתתפי ההגרלה ברמת גן נאמדו בכ–2.5 מיליון שקל לזוכה.
רווח של 1.7 מיליון שקל בנתניה
רעננה היא העיר המבוקשת ביותר שבה ההגרלה מתקיימת, אבל לא היחידה באזורי הביקוש. בין נתניה בצפון ליבנה בדרום מציעה המדינה 4,306 דירות, שהן 58% מסך הדירות בהגרלה. הסיכוי לזכות באחת מהן הוא 3.3%, בהנחה שמספר המשתתפים יהיה דומה למספרם בהגרלות קודמות. ככל שהדירה שבה זוכים יקרה יותר, כך גדל הרווח. הרווח הצפוי בהן בעקבות ההנחה והשומה הבלתי מעודכנות (הערכת השווי) נמוך מעט מזה שברעננה, אבל באזורי הביקוש עשוי הרווח להתקרב לכמיליון שקל.
למשל, אחת ההגרלות שבהן ניתן להשתתף היא של 60 דירות שאמורה קבוצת שבירו לבנות בשכונת כוכב הים המבוקשת יחסית בנתניה. לפי הערכת השמאי (מעודכנת לסוף 2020), שוויו של מ"ר לפני הנחה הוא 28.8 אלף שקל, שמשמעותו מחיר של כ–3.17 מיליון שקל לדירת 110 מ"ר. ההנחה מורידה את המחיר ל–2.67 מיליון שקל. עם זאת, המחיר בפועל על פי מדד מחירי הדירות אמור להיות 4.4 מיליון שקל, וההנחה הריאלית לזוכים עשויה להיות 1.7 מיליון שקל בהערכה שמרנית.
במצפה רמון, לעומת זאת, מחירי הדירות נמוכים ושווי ההנחה בהתאם. הדירות המשתתפות בהגרלה מוערכות בשווי 10.1 אלף שקל למ"ר, או 1.1 מיליון שקל לדירת 110 מ"ר. לאחר הנחה של 25% ובסך 266 אלף שקל, יהיה מחיר הדירה כ–834 אלף שקל.
זהו מחיר מפתה עבור משפחה שמבקשת לגור במצפה רמון, אבל כספקולציית השקעה ספק אם העסקה משתלמת: לא פשוט להשכיר דירות בפריפריה והביקוש לדיור בעיר, שחלק גדול מפרנסתה תלוי בתיירות, עשוי לאכזב.
הנושאים החמים
