מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[החברונע'ר]

בנדלן בודקים נתונים מהראש וקונים בסוף לפי תחושות הבטן.
מדובר בקטמונים ולא קטמון [היקרה יותר]
יש שם תנופת בינוי אדירה כך שייתכן ובעוד 7 שנים כשתבוא למכור תגלה ים של מוכרים שרוצים להתפטר מכל ה 20/80 שלהם וכדומה.
בנוסף תחשב בבקשה את עלות הריבית בשנים הללו על הון כל כך גבוה...
נשמח שתעלה טבלת אקסל כמה חישבת את כל ההוצאות ועל איזה מחיר מכירה אתה בונה בכדי שיהיה רווחי.
תזכור בבקשה כי ישנם חוזים של קבלנים המוכרים כרגע בפינוי בינוי שם במפרט גבוה הרבה יותר וללא מגבלת 7 שנים במחיר כמעט זהה
ואפילו את יתרון המשכנתא 90 אחוז אין בדירות במחיר כזה.
אז למה???

לגבי טענת הריבית. @עוד עו"ד בס"ה ענה לשאלתי מה נראה לו רווח יותר גבוה. (כלומר-איפה השמאות של רמי נמוכה בצורה יותר משמעותית)
לגבי טענת קטמונ/ים-אכן שכונה בעייתית מאוד לקנות במחיר כזה. (עד אתמול היתה שכונת עוני)
{אבל אני לא בטוח שאתה מדייק בנוגע למיקום ולהגדרה}

 

[המצבר]

@המצבר, ויקיפדיה ו-AI, ויקיפדיה עדיף

בהחלט צודק
הבעייה שהנתון מויקי הוא נכון ל2021
צריך לבדוק נתונים ל2025 אני לא הצלחתי למצוא בנטפרי

 

[החברונע'ר]

בהחלט צודק
הבעייה שהנתון מויקי הוא נכון ל2021
צריך לבדוק נתונים ל2025 אני לא הצלחתי למצוא בנטפרי

גם ב 2025 כמו ש @עוד עו"ד אמר לך דירוג 5

 

[רוצה בחיים]

לגבי טענת הריבית. @עוד עו"ד בס"ה ענה לשאלתי מה נראה לו רווח יותר גבוה. (כלומר-איפה השמאות של רמי נמוכה בצורה יותר משמעותית)
לגבי טענת קטמונ/ים-אכן שכונה בעייתית מאוד לקנות במחיר כזה. (עד אתמול היתה שכונת עוני)
{אבל אני לא בטוח שאתה מדייק בנוגע למיקום ולהגדרה}

שיא הקטמונים זה צומת פת למי שמכיר...

 

[בית שמשניק]

בינתיים, הכיוון שהולך ומתגבש אצלי:

לבעלי תקציב נמוך ואולי מעבר: עפולה (770K), נוף הגליל (1.08M), ומצפה רמון (644K).

לבעלי תקציב בינוני: עפולה (770K), קרית עקרון (1.72M), וקרית גת (1.38M).

לבעלי תקציב גבוה: עפולה (770K), רעננה (2.45M), וקרית עקרון (1.72M).


(מי שאין לו 2.5M ויש לו 2M מיליון, אז אולי ירושלים הר הצופים (2.04M) במקום רעננה, תלוי כמה תישאר בסיכויי הזכייה. ונקודה לגבי ירושלים באופן חריג, לא כל מי שנרשמים בהר הצופים זה אומר שכדאי להירשם גם בקטמון).

דומה מאד להמלצות שלי. רק שאני הכנסתי עוד קטגוריה של עד 1.5M - ושם הוצאתי את קרית עקרון (מחוסר תקציב) והכנסתי במקומה את קרית ביאליק.

המלצות שלי על פי חישוב סיכויי הזכיה (בינתיים):

לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים מאד (דירות ממוצעות עד כ2.5M): עפולה, קרית עקרון, רעננה.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים (דירות ממוצעות עד כ2M): עפולה, קרית עקרון, קרית גת.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר בינוניים (דירות ממוצעות עד כ1.5M): עפולה, קרית גת, קרית ביאליק.
לבעלי הון עצמי/יכולת החזר נמוכים (דירות ממוצעות עד כ1.1M): עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון (עפולה מוגרלת ראשונה, אל דאגה).

לבני מקום בבית שמש:
בעלי יכולת בינונית - בית שמש במקום קרית ביאליק.
בעלי יכולת גבוהה - בית שמש במקום קרית גת.
בעלי יכולת גבוהה מאד - בית שמש במקום רעננה.
(בעלי יכולת נמוכה - לא להירשם).

לבני מקום בירושלים:
בעלי יכולת גבוהה - ירושלים במקום קרית גת.
בעלי יכולת גבוהה מאד - ירושלים במקום רעננה.
(בעלי יכולת בינונית/נמוכה - לא להירשם).

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק מה חושב?

שני המקומות ריווחיים מאד, ונראה לי גם שהר הצופים עדיפה, וודאי בשקלול עלויות המימון הגבוהות עבור קטמון. (מניח שלרוב ציבור חסרי הדיור אין 2.5M מזומן...)

 

[החברונע'ר]

שני המקומות ריווחיים מאד, ונראה לי גם שהר הצופים עדיפה, וודאי בשקלול עלויות המימון הגבוהות עבור קטמון. (מניח שלרוב ציבור חסרי הדיור אין 2.5M מזומן...)

שאלתי לעומת ה 2.

 

[בית שמשניק]

שאלתי לעומת ה 2.

הרווחים בירושלים לכאורה גבוהים יותר מספרית מאשר בה'2, אבל לא בטוח שביחס להשקעה.

 

[עוד עו"ד]

לגבי טענת הריבית. @עוד עו"ד בס"ה ענה לשאלתי מה נראה לו רווח יותר גבוה. (כלומר-איפה השמאות של רמי נמוכה בצורה יותר משמעותית)
לגבי טענת קטמונ/ים-אכן שכונה בעייתית מאוד לקנות במחיר כזה. (עד אתמול היתה שכונת עוני)
{אבל אני לא בטוח שאתה מדייק בנוגע למיקום ולהגדרה}

לא התייחסתי לרווח יותר גבוה.
השאלה שלך היתה ספציפית (וקצת טריקית) על הערכת השמאי ב2 המקומות, ולכן גם עניתי בתשובה על השמאי מול מדל"ן

 

[פרישמן]

הרווחים בירושלים לכאורה גבוהים יותר מספרית מאשר בה'2, אבל לא בטוח שביחס להשקעה.

כפול השקעה ולא כפול ברווח, וגם אתה לא מחשב ירידת מחירים צפוייה בירושלים, אם המצב יימשך ככה עם עודף היצע לעומת ביקוש נמוך ובעיקר מיעוט רוכשים מחו"ל.

 

[די]

לא מדבר על מישהו ספציפית ולא יודע מה היה ההודעה הנמחקת.
אבל ברור שצריך שהמנהלים לפעמים ימחקו הודעות, אם כי ייתכן לפעמים טעות בשיקול הדעת.
(וגם לי מחקו הודעות והתעצבנתי).
אפשר לראות לדוגמא בפורום קארספורום או הסולידית, מדיניות מחיקות הרבה יותר "אגרסיבית" מכאן.

 

[יענקלה לולו]

שלום
אם אני נשוי וחתמתי חוזה על דירה בפרויקט בתחילת הבניה,
אני יכול עוד להירשם להגרלה?

 

[עוד עו"ד]

דומה מאד להמלצות שלי. רק שאני הכנסתי עוד קטגוריה של עד 1.5M - ושם הוצאתי את קרית עקרון (מחוסר תקציב) והכנסתי במקומה את קרית ביאליק.

שומע.

אני חושב שמי שיש לו 1.38M לקרית גת, כדאי שיעשה עוד קצת מאמץ ל1.72M לקרית עקרון, שסיכויי הזכייה מסתמנים ככפולים וגם הרווחיות לדעתי גדולה יותר, ולפעמים מדי הרבה קטגוריות מבלבלות. אבל אם אין, אז באמת אין.

גם אני בהודעה הקודמת נתתי 5 מסלולים לפי גובה תקציב עם כמה אופציות של ערים ובמחשבה שנייה זה קצת מעמיס ומבלבל.

אז כרגע אני נשאר עם ההמלצה הזו:

לבעלי תקציב נמוך ואולי מעבר: עפולה (770K), נוף הגליל (1.08M), ומצפה רמון (644K).

לבעלי תקציב בינוני: עפולה (770K), קרית עקרון (1.72M), וקרית גת (1.38M).

לבעלי תקציב גבוה: עפולה (770K), רעננה (2.45M), וקרית עקרון (1.72M).

(מי שאין לו 2.5M ויש לו 2M מיליון, אז אולי ירושלים הר הצופים (2.04M) במקום רעננה, תלוי כמה תישאר בסיכויי הזכייה, ונקודה לגבי ירושלים באופן חריג, לא כל מי שנרשמים בהר הצופים זה אומר שכדאי להירשם גם בקטמון).

בני מקום בירושלים ובבית שמש, לפי סיכויי הזכייה שיתגבשו בעתיד.


יש אגב חדש עם ליעד יוסף והאתר שלו?

 

[יוסי ה]

אגב אפשר לתת הסבר על בעלי תקציב בינוני - מה הכוונה - איך זה מתחשבן- כמה משלמים בהתחלה וכמה כל חודש- (כמובן בערך..)
פשוט יש כאן הרבה כשלא יודעים להגדיר באיזה קטגוריה הם
תודה
@עוד עו"ד
@בית שמשניק

 

[עוד עו"ד]

אגב אפשר לתת הסבר על בעלי תקציב בינוני - מה הכוונה - איך זה מתחשבן- כמה משלמים בהתחלה וכמה כל חודש- (כמובן בערך..)
פשוט יש כאן הרבה כשלא יודעים להגדיר באיזה קטגוריה הם
תודה
@עוד עו"ד
@בית שמשניק

יש לך את הטבלה של @למה זה תשאל לשמי, כמה זה הון עצמי וכמה החזרי משכנתא וכו', לפי 3, 4 ו5 חדרים.
מניח שבעתיד זה גם יוצמד בראש הפורום.

ההמלצה שלי הכללית כרגע היא -
לעניים: עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון.
בינוניים: עפולה, קרית עקרון וקרית גת.
ועשירים: עפולה, רעננה וקרית עקרון (ועשירים שאינם גבירים או הפוך : ), אז ירושלים הר הצופים במקום רעננה).

 

[אריה 6564]

מנסה להבין

המחירים מחושבים לפי 4 חדרים
ואם ישאר לו 5 חדרים?
לא כדאי לחשב לפי 5 חדרים (או 6) כדי לכסות את הצד המחמיר??

שומע.

אני חושב שמי שיש לו 1.38M לקרית גת, כדאי שיעשה עוד קצת מאמץ ל1.72M לקרית עקרון, שסיכויי הזכייה מסתמנים ככפולים וגם הרווחיות לדעתי גדולה יותר, ולפעמים מדי הרבה קטגוריות מבלבלות. אבל אם אין, אז באמת אין.

גם אני בהודעה הקודמת נתתי 5 מסלולים לפי גובה תקציב עם כמה אופציות של ערים ובמחשבה שנייה זה קצת מעמיס ומבלבל.

אז כרגע אני נשאר עם ההמלצה הזו:

לבעלי תקציב נמוך ואולי מעבר: עפולה (770K), נוף הגליל (1.08M), ומצפה רמון (644K).

לבעלי תקציב בינוני: עפולה (770K), קרית עקרון (1.72M), וקרית גת (1.38M).

לבעלי תקציב גבוה: עפולה (770K), רעננה (2.45M), וקרית עקרון (1.72M).

(מי שאין לו 2.5M ויש לו 2M מיליון, אז אולי ירושלים הר הצופים (2.04M) במקום רעננה, תלוי כמה תישאר בסיכויי הזכייה, ונקודה לגבי ירושלים באופן חריג, לא כל מי שנרשמים בהר הצופים זה אומר שכדאי להירשם גם בקטמון).

בני מקום בירושלים ובבית שמש, לפי סיכויי הזכייה שיתגבשו בעתיד.


יש אגב חדש עם ליעד יוסף והאתר שלו?

 

[עוד עו"ד]

מנסה להבין

המחירים מחושבים לפי 4 חדרים
ואם ישאר לו 5 חדרים?
לא כדאי לחשב לפי 5 חדרים (או 6) כדי לכסות את הצד המחמיר??

אין לדבר סוף ו4 חדרים זה הממוצע בין 3 ל5.

יש את ההמלצה הכללית וכל אחד שיעשה את חישוביו ויכולותיו הכלכליות ואפשרויות ההון העצמי והחזר המשכנתא לפי הטבלה של @למה זה תשאל לשמי.

למשל, יש את ההמלצה הכללית שנתתי, אבל את בן המשפחה שלי שבגללו אני כאן, רשמתי כרגע דוקא לקרית עקרון, רעננה וירושלים, ואנחנו לא בני מקום. יתכן שאשנה את הרישום בהמשך לפי הנתונים או מצב הרוח / אהבת הסיכון).

זה תלוי כמה אתה אוהב סיכון, מה גובה התקציב, היכן רוצה לגור ובעוד מיליון דברים אחרים.

 

[די]

כל אחד שנרשם שייקח אחריות על עצמו.
שלא יבואו עוד שנתיים ויגידו ההגרלה שזכיתי בה בכלל לא שווה, אבל היא הייתה ב"המלצות". חבל שהמתנתי שנתיים לבחירת הדירה, בזמן הזה יכולתי להיכנס להגרלות אחרות/לקנות בשוק החופשי בפריפריה בזול.

 

[רק מה שצריך]

@למה זה תשאל לשמי @בית שמשניק @עוד עו"ד @טל זכריה ולכל אריות שבחבורה הע''י
אשמח שתצרפו לטבלה הנ''ל גם את מחרי השכירות בכל האזורים הנ''ל בכדי שנדע האם שוה ההשקעה ''שכירות מול החזר משכנתא ''
זיכו הרבים !!!! כה לחי !
ויה''ר שחפץ ה' בידכם יצליח .

 

[עוד עו"ד]

כל אחד שנרשם שייקח אחריות על עצמו.
שלא יבואו עוד שנתיים ויגידו ההגרלה שזכיתי בה בכלל לא שווה, אבל היא הייתה ב"המלצות". חבל שהמתנתי שנתיים לבחירת הדירה, בזמן הזה יכולתי להיכנס להגרלות אחרות/לקנות בשוק החופשי בפריפריה בזול.

ברור