מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

תעלה את הקבצים המצורפים. במקום מה שיש כרגע בספוילר. תודה רבה.
(קרדיטים: @בית שמשניק @טל זכריה @עוד עו"ד @למה זה תשאל לשמי)

@הכלבויניק, @החברונע'ר צירף את הקובץ הלא מעודכן.
זהו הקובץ הנכון.
@למה זה תשאל לשמי, תבדוק אם הקובץ שלך שצורף הוא הקובץ הסופי.

תודה!

 

[בית שמשניק]

והשמאי בגלל שזו שומה של שנת 2000.

כנראה שהתכוונת ל2020,
אבל זה לא נכון, כי השמאים נתנו שומה נוספת מעודכנת יחסית (2023-2024 תלוי בזמן חוברת המכרז), שממנו מפחיתים 500K או 600K בשביל ההגבלה של מחיר מטרה, וזו השומה המחושבת בטבלאות.

 

[החברונע'ר]

2000

2020

 

[עוד עו"ד]

@המצבר, ויקיפדיה ו-AI, ויקיפדיה עדיף

 

[החברונע'ר]

@המצבר, ויקיפדיה ו-AI, ויקיפדיה עדיף

אצלי ב AI היה כתוב כמו שאמרת.
(חוץ מזה שברור שאתה צודק לגבי ויקי...)

 

[עוד עו"ד]

2020

כבר נערך תוך כדי דיבור. יש לי לא מעט שגיאות הקלדה (מקווה שרק משקפיים ולא בעיות אחרות ), לרוב עורך את ההודעות ומתקן שגיאות הקלדה : )

 

[עוד עו"ד]

כנראה שהתכוונת ל2020,
אבל זה לא נכון, כי השמאים נתנו שומה נוספת מעודכנת יחסית (2023-2024 תלוי בזמן חוברת המכרז), שממנו מפחיתים 500K או 600K בשביל ההגבלה של מחיר מטרה, וזו השומה המחושבת בטבלאות.

צודק, ועדיין, רוב השומות לעדכון המחיר נמוכות ממחירי השוק חוץ ממקרים נדירים כמו ביהוד.
מעניין באמת למה.
לרוב הן נמוכות אפילו ביחס למדל"ן שמשערך את חישוב המ"ר לפי דירות ישנות וחדשות יחדיו.

 

[בית שמשניק]

צודק, ועדיין, רוב השומות לעדכון המחיר נמוכות ממחירי השוק חוץ ממקרים נדירים כמו ביהוד.
מעניין באמת למה.
לרוב הן נמוכות אפילו ביחס למדל"ן שמשערך את חישוב המ"ר לפי דירות ישנות וחדשות יחדיו.

גם אני התקשיתי בזה, אבל מי יודע, אולי הם צופים ירידת מחירים עתידית...

 

[סלום]

גם אני התקשיתי בזה, אבל מי יודע, אולי הם צופים ירידת מחירים עתידית...

זה חריג מפעמים קודמות?

 

[סתם פוילישער]

@בית שמשניק
אשמח מאוד לעצתך,
אני בהמתנה בנוף הגליל הגרלה מס' 2547 (מקום 12 בהמתנה, יש 115 דירות, הייתי מקום 135-וביטלו 8)
האם להירשם עכשיו, ולאן?
(מבחינת סיכון שאזכה במקום פחות טוב)
תודה רבה רבה

 

[די]

@עוד עו"ד, לפי הכתבה בדה מרקר שהעלה כאן @אז נדברו, הרווחים ברעננה ובנתניה (כוכב הים) גבוהים משמעותית מהטבלאות, ומסתכמים בכ2M ו1.7M בהתאמה (על דירת 110 מ"ר). מעניין לבדוק את זה יותר לעומק.

מדובר על רווח עד קבלת המפתח (עוד 4-5 שנים), והם מניחים שעד אז מחירי הדירות יתייקרו עוד יותר.

 

[עוד עו"ד]

זה חריג מפעמים קודמות?

לא.
כמעט תמיד מחירי מדל"ן ושמאי רמ"י נמוכים יותר ממחירי השוק.

כך שהטבלאות שצירפתי עוזרות להבין את היחס בין הערים (וגם בזה יש הבדלים, לדוגמה קרית עקרון מוערכת לדעתי הרבה בחסר, ונוף הגליל קצת ביתר), אבל הרווחים לרוב הם גבוהים יותר בכלל הערים.

במה שנתקלתי עד כה, דוקא בערים היקרות והמקומות המבוקשים, הערכות מדל"ן והשמאי הן עוד יותר בחסר, והמחיר למעשה גבוה יותר. מעניין למה.

 

[די]

צריך לשים לב ש"מחירי השוק" שהקבלנים מוכרים דירות, זה לא המחיר שהזוכים ימכרו את הדירות שלהם עוד 7 שנים.
כמו שנציגי הקבלנים כאן כותבים במפורש, הקבלנים מוכרים דירות בהרבה יותר יקר ממחירי יד2 מכמה סיבות.
ולכן כשהזוכים ימכרו את הדירות עוד 7 שנים, זה יהיה במחירי יד2 ולא במחירי הקבלנים.

 

[החברונע'ר]

כמעט תמיד מחירי מדל"ן ושמאי רמ"י נמוכים יותר ממחירי השוק.

איפה השמאות יותר לוקה בחסר, בית שמש ה' 2, י-ם קטמון, או י-ם הר הצופים?
(אני יודע שכרגע בי"ש לא מוגרלת..., שואל איפה ההגרלה יותר שווה?)

 

[עוד עו"ד]

בינתיים, הכיוון שהולך ומתגבש אצלי:

לבעלי תקציב נמוך ואולי מעבר: עפולה (770K), נוף הגליל (1.08M), ומצפה רמון (644K).

לבעלי תקציב בינוני: עפולה (770K), קרית עקרון (1.72M), וקרית גת (1.38M).

לבעלי תקציב גבוה: עפולה (770K), רעננה (2.45M), וקרית עקרון (1.72M).


(מי שאין לו 2.5M ויש לו 2M מיליון, אז אולי ירושלים הר הצופים (2.04M) במקום רעננה, תלוי כמה תישאר בסיכויי הזכייה. ונקודה לגבי ירושלים באופן חריג, לא כל מי שנרשמים בהר הצופים זה אומר שכדאי להירשם גם בקטמון).

 

[עוד עו"ד]

איפה השמאות יותר לוקה בחסר, בית שמש ה' 2, י-ם קטמון, או י-ם הר הצופים?
(אני יודע שכרגע בי"ש לא מוגרלת..., שואל איפה ההגרלה יותר שווה?)

לתחושתי האישית ירושלים ב2 המקומות, אבל אין לי הוכחות לזה.
לגבי קטמון, אין ספק שהשומה הספציפית נמוכה (שאלת לגבי השומה ולא לגבי ממוצע השומה ומדל"ן), אבל מדל"ן שם יתכן שגבוה מדי, והגרלת הר הצופים לדעתי משתלמת יותר

 

[החברונע'ר]

לתחושתי האישית ירושלים ב2 המקומות, אבל אין לי הוכחות לזה.
לגבי קטמון, אין ספק שהשומה הספציפית נמוכה (שאלת לגבי השומה ולא לגבי ממוצע השומה ומדל"ן), אבל מדל"ן שם יתכן שגבוה מדי, והגרלת הר הצופים לדעתי משתלמת יותר

@בית שמשניק מה חושב?

 

[החברונע'ר]

גם אני התקשיתי בזה, אבל מי יודע, אולי הם צופים ירידת מחירים עתידית...

ובאלעד הם צופים מגמה הפוכה?

 

[רוצה בחיים]

לתחושתי האישית ירושלים ב2 המקומות, אבל אין לי הוכחות לזה.
לגבי קטמון, אין ספק שהשומה הספציפית נמוכה (שאלת לגבי השומה ולא לגבי ממוצע השומה ומדל"ן), אבל מדל"ן שם יתכן שגבוה מדי, והגרלת הר הצופים לדעתי משתלמת יותר

בנדלן בודקים נתונים מהראש וקונים בסוף לפי תחושות הבטן.
מדובר בקטמונים ולא קטמון [היקרה יותר]
יש שם תנופת בינוי אדירה כך שייתכן ובעוד 7 שנים כשתבוא למכור תגלה ים של מוכרים שרוצים להתפטר מכל ה 20/80 שלהם וכדומה.
בנוסף תחשב בבקשה את עלות הריבית בשנים הללו על הון כל כך גבוה...
נשמח שתעלה טבלת אקסל כמה חישבת את כל ההוצאות ועל איזה מחיר מכירה אתה בונה בכדי שיהיה רווחי.
תזכור בבקשה כי ישנם חוזים של קבלנים המוכרים כרגע בפינוי בינוי שם במפרט גבוה הרבה יותר וללא מגבלת 7 שנים במחיר כמעט זהה
ואפילו את יתרון המשכנתא 90 אחוז אין בדירות במחיר כזה.
אז למה???

 

[עוד עו"ד]

בנדלן בודקים נתונים מהראש וקונים בסוף לפי תחושות הבטן.
מדובר בקטמונים ולא קטמון [היקרה יותר]
יש שם תנופת בינוי אדירה כך שייתכן ובעוד 7 שנים כשתבוא למכור תגלה ים של מוכרים שרוצים להתפטר מכל ה 20/80 שלהם וכדומה.
בנוסף תחשב בבקשה את עלות הריבית בשנים הללו על הון כל כך גבוה...
נשמח שתעלה טבלת אקסל כמה חישבת את כל ההוצאות ועל איזה מחיר מכירה אתה בונה בכדי שיהיה רווחי.
תזכור בבקשה כי ישנם חוזים של קבלנים המוכרים כרגע בפינוי בינוי שם במפרט גבוה הרבה יותר וללא מגבלת 7 שנים במחיר כמעט זהה
ואפילו את יתרון המשכנתא 90 אחוז אין בדירות במחיר כזה.
אז למה???

אתה מדבר אל האיש הלא נכון.
לא חישבתי טבלת הוצאות ולא כלום.
הכנתי בסך הכל טבלה של מחירי הדירות בהגרלה לעומת מחירי השוק לפי מדל"ן או שמאי רמ"י, למי שרוצים להבין את גובה הפערים בין מחירי ההגרלה למחירי השוק, כדי להחליט לאיזה הגרלות להירשם.

אני לא יועץ השקעות ולא מציע השקעות, אני מציע את ההעדפות האישיות שלי לגבי בחירת 3 ערים בהגרלות. לא שום דבר מעבר.