רמ"י אישרה החלטה המסדירה את נושא השריון וההקצאה של מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז בתכניות להתחדשות עירונית, במטרה לעודד ולהקל על מיזמים כאלו...
www.nadlancenter.co.il
ההתחדשות העירונית תגיע סוף סוף לפריפריה? רמ"י אישרה מדיניות חדשה להקצאת הקרקעות המשלימות
רמ"י אישרה החלטה המסדירה את נושא השריון וההקצאה של מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז בתכניות להתחדשות עירונית, במטרה לעודד ולהקל על מיזמים כאלו. גודל המגרשים הוגדל ל-10 דונם ואלה יוקצו בהנחה של עד 80%. התנאי להטבה בצפון ובדרום: פרויקט שיכלול לפחות 50 יח"ד במצב הנכנס, וצפיפות של לפחות 30 יח"ד לדונם במצב היוצא. באזורי הביקוש יידרשו לפחות 130 יח"ד במצב הנכנס, וצפיפות של 40 יח"ד במצב היוצא
שיתוף הכתבה
מנהל רמ"י ינקי קוינט (נאו מדיה)
הנהלת
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קיבלה אתמול (ד') החלטה רוחבית המסדירה את נושא השריון וההקצאה של מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז בתכניות להתחדשות עירונית, בהם נדרשת תמיכת המדינה, במטרה להקל ולאפשר קידומם של מיזמים אלו. על פי ההחלטה, שטח הקרקע המשלימה יוגבל ל-10 דונם והיא תוקצה בהנחה משמעותית של עד 80 אחוז מערכה.
עוד נקבע כי רמ"י תאפשר הקצאת קרקע משלימה בפטור ממכרז ובתנאים מיטיבים ליזמים בהתחדשות עירונית שיעמדו במספר תנאים נדרשים. הראשון הוא כי לעמדת מתכנן המרחב, החלוקה למתחמים מקיימת רציונל תכנוני. מעבר לכך, בתחומי מרחב צפון ודרום נדרש כי במתחם שזוכה בהטבה תהיינה יותר מ-50 יח"ד במצב הנכנס, והצפיפות במצב היוצא במגרש הפרויקט תהיה 30 יח"ד לדונם נטו לכל הפחות. בתחומי מרחב מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים נדרש כי במתחם הזוכה בהטבה יש יותר מ-130 יח"ד במצב הנכנס, ומספר יח"ד לדונם נטו במצב היוצא יהיה 40 יח"ד לכל הפחות. מקרים חריגים ניתן לאשר בהחלטת הנהלה.
כמו כן, הודגש הצורך בתיאום מוקדם מצד יוזמי התכנית כבר בשלב התכנון, וכן פורטו בהרחבה העקרונות והכללים אותם יש לבחון, על ידי גורמי המקצוע, במסגרת קבלת ההחלטה האם לשריין
מגרש השלמה. ככלל, לא תאושר השלמה כלכלית, כאמור, ללא ביצוע תיאום בשלב התכנון וללא אישור הנהלת רמ"י. כמו כן, הודגש כי שריון הקרקע ואי שיווקה בשלב התכנון אינם מבטיחים את הקצאתה בפטור.
כך נכתב בהחלטה כי "ככלל לא יועלה לדיון בהנהלה מתחם תכנוני בו רמת הרווחיות ללא
מגרש ההשלמה היא פחות מ- 10% רווח מהעלויות בתחומי מרחב מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים ופחות מ- 7% בתחומי מרחב צפון ודרום. תכנית/מתחם בהם רמת הרווחיות נמוכה מהשיעור הנקוב לעיל תועלה לדיון בהנהלה רק בהתקיים נסיבות מיוחדות. בתכניות שמקודמות על ידי המדינה לא תחול המגבלה כאמור".
"החלטה חשובה שמעניקה ליזמים ודאות"
בתוכנית להתחדשות עירונית אשר יזם התכנית הינו רשות (
הרשות להתחדשות עירונית , רמ"י, רשות מקומית וכדו') אשר אינה בעלת כדאיות כלכלית כשלעצמה והרשות סבורה כי קיים צורך בהוספת
מגרש השלמה, לשם הפיכתה לכלכלית, יכול להיות ששריון מגרש ההשלמה לא יהא ביחס למגרש מסוים ובתוכנית עצמה אלא ייעשה כהשלמה כלכלית במסגרת שריון כמותי, של יחידות דיור או מ"ר מסחרי, במסגרת תכנית השיווקיים העתידית של הרשות או בדרך אחרת שתקבע הרשות.
בשלב ההקצאה הוסדר הליך הבחינה הכלכלית וההחלטה על הקצאת
מגרש משלים. הובהר אופן בחינת הכדאיות הכלכלית וקביעת גובה ההנחה, וכן פורטו בהרחבה עקרונות בדיקת הכדאיות הכלכלית בהתאם למדיניות רמ"י. כאשר רמ"י סבורה שאין מקום להקצאת מגרש השלמה (לאור כלכליות המיזם), הוגדר הליך במסגרתו תינתן ליזם אפשרות להעלות טענותיו אל מול נציגי רמ"י בטרם תתקבל החלטה. ואילו כאשר רמ"י סבורה שיש מקום להקצאת מגרש השלמה לצורך הקמתו של המיזם, יוכל היזם במסגרת הליך ההשגה השמאי על שווי מגרש ההשלמה, להעלות טענות גם ביחס למסקנות בחינת הכדאיות הכלכלית נוכח השלכתן על מחיר העסקה. הליך ההשגה וכן בחינת הכדאיות הכלכלית, יהיו כפופים למדיניות רמ"י".
בהמשך למדיניות רמ"י לקדם
התחדשות עירונית , ובייחוד בפריפריה, אישרה הנהלת הרשות הקצאת
מגרש השלמה למתחם התחדשות עירונית בנוף הגליל במתחם התירוש תכנית שתכלול תוספת של כ-658 יחידות דיור מתוכן 173 בפטור ממכרז בשטח כולל של כ-60 דונם.
רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י, אמרה כי מדובר בהחלטה חשובה שמעניקה ליזמים בפרויקטים של
התחדשות עירונית ודאות כלכלית ותכנונית באמצעות הקצאת קרקע משלימה ללא מכרז, ושריון מגרשים מראש במקרים בהם נדרשת תמיכת המדינה. "צעדים אלו יסייעו להסרת חסמים ולהבטחת כדאיות הפרויקטים, תוך שמירה על עקרונות התכנון והאינטרס הציבורי. רמ"י רואה חשיבות בעידוד התחדשות עירונית, לצד הקמת מתחמי מגורים חדשים כמו מתחם התירוש בנוף הגליל, באופן המשרת תכליות רבות, הן בהוספת יחידות דיור תוך ייעול השימוש בקרקע תפוסה, הן בהיבטי ביטחון ובטיחות והן בהיבטים אורבניים וחברתיים".
יעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב אשריעקב א...
www.nadlancenter.co.il
יעקב אשר: "חוק ה-tax credit להתחדשות הפריפריה חוזר לדיונים בוועדת הפנים"
ועידת מרכז הנדל"ן אילת 2025: יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אמר בריאיון כי יחזיר לשולחן את ההצעה שמעניקה הטבת מס עבור חברות נדל"ן שרוב ההוצאות שלהן הן על פרויקטים בפריפריה, גם אם יש להן פרויקטים נוספים באזורי הביקוש. " המדינה לא תברח מזה, זו הזדמנות להעיף את הצפון למעלה", אמר אשר
שיתוף הכתבה
יעקב אשר בוועידת מרכז הנדל"ן (נאו מדיה)
ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, אמר היום (א') בוועידת
מרכז הנדל"ן אילת 2025, שנפתחה היום, כי "חוק ה-tax credit להתחדשות הפריפריה חוזר לדיונים בוועדת הפנים". ח"כ אשר אמר את הדברים במהלך ריאיון שקיים עמו נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן. tax credit הוא מנגנון שבו מי שבונה בפריפריה יקבל נקודות זיכוי ממס שאותו הוא יכול לנצל במרכז.
"אני אחזיר את ה- tax credit. הייתה הצעה של האוצר שדובר שהיא תתקדם בחוק ההסדרים ולדעתי לא היה חכם להגיד לא", אמר אשר. "הייתי נכנס עם נדוניה אחרת פעם ראשונה שהאוצר הסכים ללכת על דבר כזה. שמעתי שהיו התנגדויות והסיפור הזה הלך. המדינה לא תברח מזה. גם בדרום במקומות מסוימים, ובצפון במיוחד. זאת ההזדמנות להעיף את הצפון למעלה. זה רק אם אתה מחזק אותו באמת – טבריה מנסה מידי פעם, צריך פוש קטן. המדינה מפחדת מזה".
יעקב אשר עם נמרוד בוסו בוועידת
מרכז הנדל"ן (נאו מדיה)
כזכור, כבר ב-2022 המליצה הוועדה הבין־משרדית לעידוד
התחדשות עירונית בפריפריה על הנחה במס החברות עבור חברות נדל"ן ש־55% מההוצאות שלהן הן על פרויקטים בפריפריה, כך שמס החברות יעמוד על 5% במקום 23%. על פי ההמלצה, מההטבה יוכלו ליהנות גם חברות שלהן פרויקטים רווחיים באזורי הביקוש וחברות שפועלות בפריפריה באמצעות חברות־בנות. ההיגיון מאחורי ההחלטה לאפשר להכניס לסל אחד פעילות רווחית באזורי הביקוש יחד עם הפעילות שאינה רווחית בפריפריה הוא שהטבת מס שתתקבל רק על פעילות בפריפריה אינה מספקת, שכן כאשר הרווחים נמוכים, ממילא מס החברות נמוך.
"יש דברים שהם בסמכות שלי כשמגיעה חקיקה, יש דברים שאין לנו סמכות", הוסיף אשר. "כבר בחוק ההסדרים הקודם אין כמעט ישיבה שלא דיברתי על הנושא הזה. יש 10 ישובים בצפון, במעטפת שנמצאים תחת השבר הסורי אפריקאי שאם חלילה תהיה רעידת אדמה, זה כמו שלא ידענו על ה-7 באוקטובר. אם לא יהיה ממ"דים אז ימצאו פתרון/ חצי פתרון וברגע שתעשה הרגת את ההתחדשות העירונית".
איפה הכסף?
"באים ומוכרים קרקע משלימה, זה פטנט ישן שלא הצליח במדינת ישראל. זה מסובך
תבע "ית. מצד שני, אני גם לא רואה את המדינה שמה את הכסף. פה צריך לשים כסף. זה לא כסף שהמדינה מאבדת אותו. ההונאה הגדולה – זה לא כסף שהמדינה מפסידה אותו, אם לא יתנו מענקים, אין כדאיות כלכלית כדי להגיע לפינוי בינוי כזה או אחר. המדינה לא מפסידה' היא יכולה רק להוריד את המיסוי הזה ולשים כסף או להלוות את הכסף הזה למקור שהיא לא מפסידה אותו".
אם זה כלכלי בנתיבות למה שזה לא יהיה כלכלי באופקים?
היום (א') נערך דיון "שולחן עגול" בוותמ"ל לגבי קידום התוכנית. הבנייה תיעשה בשלושה מתחמי תכנון - במרכז העיר, באזור התעשייה הישן ובשכונה ותיקה נוספת...
www.nadlancenter.co.il
התוכנית להתחדשות נתיבות: רמ"י והעירייה מקדמות תוכנית ענק לבניית 8,200 יח"ד בעיר הוותיקה
היום (א') נערך דיון "שולחן עגול" בוותמ"ל לגבי קידום התוכנית. הבנייה תיעשה בשלושה מתחמי תכנון - במרכז העיר, באזור התעשייה הישן ובשכונה ותיקה נוספת. בשטחי התוכנית 685 דירות ותיקות, בהן 559 יח"ד במבני שיכון ו-126 צמודי קרקע
שיתוף הכתבה
הדמיית התוכנית (דרמן ורבקל אדריכלות)
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועיריית נתיבות מקדמות תוכנית להתחדשות עירונית במרכז נתיבות, לבנייה של כ-8,200 דירות. המתחם הוכרז כמתחם מועדף לדיור על ידי הממשלה כבר בשנת 2020, והיום (א') נערך בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) דיון שולחן עגול לפני הגשה.
שטח התוכנית הינו 883 דונם וגבולותיה הם אזור התעשייה שדות נגב מדרום, דרך 25 ממזרח, הרחובות שדרות ויצמן והרב אבו חצירא ממערב, ומצפון גובלת בתוכנית
תמ"ל 1124 לבניית 17,000 דירות, שתחומה מפותח בימים אלו. בתחום התכנון קיימות כיום 685 דירות. מתוכן, מציעה התוכנית הריסה של כ-559 דירות במבני שיכון ישנים ובניה של 2,807 יח"ד במקומם, והגדרת מנגנון התחדשות עבור התחדשות 126 דירות בצמודי קרקע, אשר במסגתרה יתווספו עוד כ-1,500 יח"ד.
בנוסף, התכנית מגדירה מתחמי התחדשות באזורי התעסוקה והמסחר ומגדירה זכויות להתחדשות עבור שילוב מגורים ויצירת מרקם עירוני מעורב שימושים הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה ושימושי ציבור. כך במתחם לב העיר, מוצעת תוספת של כ-1,100 יח"ד, ובמתחם אזור התעסוקה מוצעת תוספת של כ-2,800 יח"ד.
עוד מתוכננים להיבנות במסגרת ההתחדשות רחובות חדשים, בתי ספר, גני ילדים ושטחים פתוחים, לצד שטחי בילוי ומסחר בחנויות לאורך הרחובות. בדברי ההסבר נכתב כי "תכנית זו מהווה מהלך משלים להיקפי הפיתוח בשטחים הפתוחים והיא שואפת לחזק ולהעצים את מרכז העיר הוותיק של נתיבות על כל מרכיביו".
מגדלים של עד 30 קומות בשכונה הוותיקה
תחום התכנון כולל שלושה אזורים ותיקים בעיר. הראשון, שכונת המגורים הוותיקה ברית-כהונה הממוקמת מצפון לשד' ירושלים ובה ריבוי של מבני שיכון ישנים. במקומם מתוכננים מבני מגורים חדשים בגבהים שבין 10 ועד 30 קומות, מערך רחובות לפיזור התנועה והחלפת כל תשתית תת הקרקע, לרבות חניונים.
המתחם השני מכיל את לב העיר הוותיק והוא כולל את המרכז המסחרי, בית העירייה והשוק שמתחדש בימים אלו לצד רחובות מסחריים ומבני מלאכות ותעשייה קלה. במתחם זה מתכוננת תוספת זכויות למשרדים ומסחר לצד מגורים בעירוב שימושים uרחובות חדשים למסחר ובילוי.
המתחם השלישי, כולל את עוגן המסחר העירוני הקיים ברחוב בעלי המלאכה ובו מרכזי קניות גדולים המשרתים את כלל האזור, לצד רחובות המאופיינים בריבוי מבני תעשייה ותעשייה קלה. במקום זה מתוכננת המשך של רחובות החנויות הקיימים ושמירה על האופי של המסחר יחד עם העצמת זכויות לתעסוקה ושילוב של מגורים מעורבי שימושים.
המהלך המרכזי בתוכנית הינו יצירת שדרה מרכזית רציפה ופעילה המחברת בין ציר עירוני מרכזי בתמ"ל 1124 לבעלי המלאכה דרך שכונת המגורים, הלב העירוני הוותיק ועל תוואי הרחובות והשבילים: אלי כהן, משעול יונתן ויישור רחוב רבי עקיבא. לשדרה זו תושלם רשת דרכים קוהרנטית, רציפה הכוללת מערך תחב"צ, שבילי אופניים ותוספת דרכים מקומיות אשר תוכל לתמוך בהתחדשות העירונית הנדרשת באזורי המגורים והתעשייה. עוד התוכנית מציעה כ-250,000 מ"ר לתעסוקה, לפי אתר
מינהל התכנון .
התכנית מקודמת ע"י צוות תכנון בהובלת אדר' אלי דרמן ולי בכר ממשרד דרמן ורבקל, ובליווי צוות יועצים רחב. ניהול הפרויקט בהובלת עפרה אברהמי ויעל כתב בורגר ממשרד "אברהמי קלימשטיין לוי-חושן ניהול פרויקטים בע"מ".
הנושאים החמים
