ניהול וובינר משכנתאות פרוג + מרכנתיל

[בטח בהשם]

נשמח שמישהו יסכם לאלו שלא נכנסו

 

[הון ובית]

נשמח שמישהו יסכם לאלו שלא נכנסו

ישנה הקלטה.
היא בעז"ה תעלה.
ואז גם נדבר נוכל להתייחס לשאלות..

 

[הון ובית]

תודה ענקית לכ 1,000 נרשמים, ומאות שצפו בכל רגע נתון..
לי היה מרתק ומעניין!
מאמין ומקווה מאד שגם לכם.

בזכותכם פרוגיסטים יקרים ואלופים..
כבר חושבים על תכניות הבאות!

 

[עזרה ברפואה]

שמעתי שהעניקו הנחה בריבית משכנתא לכל משתתפי הוובינר ...

 

[הון ובית]

שמעתי שהעניקו הנחה בריבית משכנתא לכל משתתפי הוובינר ...

האמת שחשבנו על זה..
אבל היתה החלטה לתת וובינר מקצועי נקי ואיכותי, ולא וובינר מוכר עם מתנות והנחות למי שרק הערב ורק עכשיו ובלה בלה בלה..

 

[עזרה ברפואה]

האמת שחשבנו על זה..
אבל היתה החלטה לתת וובינר מקצועי נקי ואיכותי, ולא וובינר מוכר עם מתנות והנחות למי שרק הערב ורק עכשיו ובלה בלה בלה..

לא צריכים להגיד רק הערב אלא שכל משתתף יעביר את המשכנתא למרכנתיל ושכל אחד יקבל הנחה משמעותית בריבית[בעצם זה יתן אלפי לקוחות למרכנתיל שזה בעצם עוד הרבה רווחים ]
עדיין אפשר לשלוח את ההטבה לכל אחד ואחד מהמשתתפים ....

 

[בני המיבין]

@הון ובית לצערי לא הצלחתי להשתתף היום בזום
האם תהיה איזה דרך לצפות בזה ?!

 

[הון ובית]

@הון ובית לצערי לא הצלחתי להשתתף היום בזום
האם תהיה איזה דרך לצפות בזה ?!

ישנה הקלטה.
תעלה בעז"ה.

 

[בני המיבין]

ישנה הקלטה.
תעלה בעז"ה.

אין וידיאו?

 

[hhhaaa]

מתי יעלה?

 

[הון ובית]

זה עלה ליוטיוב

וובינר פלוס - זום לייב בנושא משכנתאות

פאנל מומחים של יועצים ואנשי מקצוע יעשו לכם סדר בעולם המורכב של המשכנתאות.בהנחיית ינאי יקואל - יועץ משכנתאות, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ומנטור לכלכלת המשפ...

youtu.be

 

[עזרה ברפואה]

זה חסום
אולי יש גם בדרייב

 

[לוי ו.]

זה חסום
אולי יש גם בדרייב

ספוילר: תמלול אוטומטי של יוטיוב

טוב אז ברוכים הבאים לוובינר המיוחד בשיתוף אתר פרוג בבנק מרקנטיל הערב נעסוק
בעזרת השם בעולם המשכנתאות והנדלן ותודה לבנק מרכזי לשיתוף הפעולה שהביאו אותנו
לערב הזה אז ראשית אני רוצה לפתוח כמובן בברכת א שלום וברכה ערב טוב לחברי הפאנל
היקרים שכיבדו אותנו בנכרחותם א נציג אותם א בראשית יש לנו פה עורך דין יצחק שנפלד
יצר נדלן ערב טוב ודודי מיזליק מנהל מערך משכנתאות א בבנק
מרכנטיל ערב טוב א אין ספק שמדובר באנשי המקצוע מהשורה העליונה ביותר שיכולנו להביא כדי שיתנו
לנו את כל המיטב של הידע המקצועי שלהם ובעזרת השם נפיק מהערב הזה כמה שאפשר אמ
שלום גם לכם הצופים שבבית אנחנו כמובן מצידנו להשתדל את כל מה שנוכל ככה להעביר
ולהסביר ושיהיה לכם כמה שיותר ערך מוסף. אני גם מקדים ואני אמרתי ואני הכנתי המון
שאלות לא מוותרות נורא מעניינות ואנחנו בעזרת השם נשתדל כמה שיותר לעבור ולדבר
שיהיה לנו המון ידע. אז אנחנו נתחיל קודם כל ברשותכם גם חברי הפאנל אנחנו נתחיל עם
הנושא של משכנתאות ורביות בזמן בתקופה הנוכחית. עכשיו אין זה סוד שכיום שנת 2025
הרביות לא נמצאות במה שנקרא ברמה הנמוכה שלהם בהיסטורי א אם אנחנו נסתכל רגע קצת
אחורה לכיוון שנת 2020 2021 אנחנו נמצאים באיזשהו טווח של לפחות 2% מעל מה שהיה
באוגנים הכלליים ואם נדבר אפילו על ריבית הפריים המפורסמת שמה הריבית עלתה ב4.4 א
ואפילו יותר מזה ירדה ב7% אבל אנחנו נמצאים בזור 6% בריבית הפריים שזה לא זול
וזה גבוה ובסופו של דבר זה מתבטא אנחנו כמובן
מאכלים שתהיה ירידת ריביות א והחזירים גם מקבות הריביות האלה כל החזירים שכל
ההלוואות שלנו והמשכנטונות שלנו יחזרו לרדת אם ניקח רק סתם בשם דוגמה א בשנת
2021 משכנתא מבוצעת של מיליון שקלים שהייתה פרוסה ל-30 שנה ללא הצמדות בכלל
ההחזרים נהו על כל 100,ל שק סביב ה-400, אולי אפילו קצת פחות. מה שאומר שעל משכנתה
כזאתי א שילמנו 4,000 שק מדי חודש. נכון
לעכשיו, נכון לשנת 2025 א זה כבר יותר משנה, שנתיים אחורה זה ככה. אנחנו על כל
100,000 שק משלמים סביב ה-520, אולי אפילו 530 ש₪ על כל 100. מה שאומר שעל משכנתה
ממוצעת של מיליון אנחנו משלמים 5,200 5,300 ש₪ בחודש, שזה הפרש לא מבוטל.
אמ לא מצב אידיאלי, לא מצב אידאלי נותן להמשכנתאות ואנחנו כמובן א עם ציפיה שמשהו
יזוז בנושא הזה ורביות איפשהו מתי שהו יתחילו לרדת. אני אגיד בצורה
מאוד זעירה, יש איזשהיא מגמה עדינה של עיתות לכיוון ההורדות ריביות,
בעיקר באוגנים ששייכים לגחים, לאגרות חובה המדיניות. אני לא מדבר
על ריבית הפריים שאנחנו עוד לא יודעים בדיוק, אבל יש איזשהו איתות, אז ככה שאיזשהו קצה אור קצאי מנהרה יש לנו, אבל
זה באמת נושא שהייתי רוצה להפנות אליך מרדודי מיזליק.
כשמשפחה מנסה לחשוב עם עצמה על נטילת משכנתא והיא רוצה לחשוב רגע
האם הריביות ירדו ואם הם ירדו אני רוצה לקבל כיוונים אולי על מתי ומה יגרום לזה
האם יש איזשהו משהו שאנחנו יכולים לקחת או צפי האם יש איזה משהו שהבנק יודע אולי
לספר לנו צפי של ירידת ריבית בתקופה מסוימת מתי שהוא בטווחים מסוימים שנוכל
לקחת בחישובים שלנו לפני שאנחנו נגשים לקחת משכנתאות אמ א הייתי אומר ככה, אתה ציינת קודם שאם
אתה לוקח אחורה את ה אז הריבית של היום היא יותר גבוהה מאשר הייתה לפני חמש שנים.
בעולם של המשכנתאות המאביין המיוחד במשכנתא שהיא לא משכנתא
היא לא הלוואה לתקופה של חמש שנים וגם לא 10 שנים היא הלוואה לתקופה של 30 שנה אז ברשותך אני אלך קצת 30 שנה אחורה ואם אני
אקח 30 שנה אחורה 25 שנה אחורה 20 שנה אחורה דווקא נראה שהרמה של הריבית היום היא לא כל כך גבוהה אולי היא גבוהה יותר
יחסית מאשר היה לפני חמש שנים ו10 שנים אבל בפרספקטיבה ארוכה טווח שזה גם הטווח
של הלוואות המשכנתא אה זה לא, זה לא ריבית גבוהה. הפילי הייתי אומר היא יחסית נמוכה.
אה למשל כשהתחילו להפיץ את רבית הקבועה לא צמודה זה היה
בסוף העשור הראשון של שנת ה-2000 2007 2008. אז היה הקלץ הראשון. אה הריבית
הייתה בסביבות 78%. היום אתה יכול לקבל אותו בסביבות ריבית של בין 4.5 ל5% או 5.%. זאת אומרת זה
הפרספקטיבה. שאלת לגבי משפחה האם היא צריכה לקחת בחשבון שהריבי תרד ולפי זה
לחשב את ההחזר החודשי. הייתי אומר משפחה צריכה לקחת את המקרה הגרוע, לא את המקרה
הטוב ולהגיד אולי אני אחכה שהריבית תהיה נמוכה ואז אני אכנס ואני אקח משכנתא של
מיליון שקל ב-4,000 שק או 3800 ש₪ כי זה מתאים לצרכים שלי. אבל ואם היא לוקחת את
זה והריבית שהיא לוקחת בה היא לא קבוהה לא צמודה אלא היא משלבת ריבית של פריים או ריבית צמודה או ריבית משתנה כל חמש שנים
הרי שבטווח הזה של ה-30 שנה שדיברנו עליו הגלגל יכול הגלגל הענק הזה יכול לעלות
למעלה ופתאום ההחזר החודשי שלהם יהיה 5300 שק אחרי חמש שנים או אחרי שלוש שנים ואני
מעדיף שכשאני בוחן את המשכנתא לבחון אותה על הריבית היותר גבוהה ולא על הריבית
היותר נמוכה על ההחזר הגבוה על ההחזר ההחזר יותר גבוה. אני מבין מצוין ומצטרף לזה לחלוטין. אמ
גם מנקודת מבט של חשיבה כלכלית טהורה של משפחה, מה שנקרא כלכלת משפחה, אז מה שאמרת
הוא בהחלט א חובה וחד משמעית. אה כן, משפחה צריכה לקחת את החישובים
הגסיים יותר כדי לא להגיע למקומות שהיא לא יכולה להתמודד עם החיובים של המשכנתא וכתוצאה מזה התגלגלות בחובות נוספים.
הם מזמנים לנו הפתעות. בוודאי. אז אם כבר דיברנו על הריבית ואתה הצגת באמת רייה היסטורית שאנחנו היום
כנראה ברימייה היסטורית ארוכה יותר אנחנו במצב שהוא יחסית סביר ובסדר בוא נדבר
שנייה רגע על ריבית הפריים ריבית הפריים היא בעצם סוג של ריבית שהיא מה שנקרא בעבר הייתה מאוד מאוד פופולרית א היא תמיד תהיה
שיח כי הריבית הרווחת במשק ותמיד א יש איזשהו ציפייה ואיזשהו א מבט לכיוון בנק
ישראל מה הוא יעשה ב כביית הריבית הבאה בפעימה האחרונה שהייתה ביום שני האחרון
לפני שבוע היו כאלה שחשבו שיכול להיות שבנק ישראל יוריד אבל הדעה רובה אחת באמת
הייתה שהוא לא יוריד ובאמת בסוף זה לא ירד אני רוצה לשאול אותך האם לבנק או לבנקים
יש איזשהו כן צפי ספציפי אני מדבר על כיוון ריבית הפריים האם הריבית הזאתי מתי
שהוא כן הולכת להתחיל לרדת כמו שיש הציפיה הגדולה או שאולי גם תגיד לנו שגם ריבית
הפריים בסופו של דבר בראייה היסטורית היא נמצאת במקום שהוא הוא סביר ואין אין אין מה לחפש ולבנות על הורדות
א רמית פריים היום נמצאת ברמה יחסית גבוהה לשנים האחרונות ויש דיבור על זה שהיא תרד
בעקבות הריבית המוניטרית היה ציפייה בפעם האחרונה של ירידה של 7% היא לא קרתה א
לאור לאור האי יציבות שקיימת בשווקים בעולם ובארץ אה הציפייה עדיין היא שהריבי
תרד בשלוש פעימות עד הריבעון הראשון של 26 ב.75
זאת אומרת היא תגיע לרמה של חמש אם היום אנחנו 6% פריים אז זה יגיע ל5.25
עד תוך בערך פחות משנה. אבל שוב, אני לא
נהנה לראות שאנשים בונים על זה כשהם לוקחים הלוואת משכנתא ואומרים, "טוב,
לקחתי היום ב6% יוצא לי איק, אם אני עוד מעט שמו שהריבית תרד והיא תרד ב-3% יהיה
לי פחות. אה, לא כדאי לעשות את זה. א זה יכול להיות נחמד, אבל לא לבנות על זה. ופה
יש שיקול איפה עד כמה המרכיב הזה של של הריבית המשתנה, של הפריים צריך להיות בתוך ההלוואה.
אנשים נטו לקחת את המרכיב הזה של הפריים כשבנק ישראל הוריד את המגבלה בתחילת שנת
2021 והוא הרשה לקחת יותר משליש בפריים להגיע עד שני שליש מתוך ההלוואה בפריים
כולם קפצו על העגלה כי זה היה מאוד נוח ומאוד נמוך לשעתה הגיע אפריל 2022 שנה ו4
חודשים אחרי אותו א א מהפך במגבלה והריבית קפצה וכולם ברחו מהפריים אה לכן אני לא
חושב שה אה זה מה שצריך היום בשיקולים שלוקחים מלו משכנתא לחשוב דווקא על זה
שהריבית תרד ובגלל זה להיצמד או לא להצמד יש סיבות אחרות אני מדבר אולי בהמשך על הפריים אבל זה לא השיקול הירידת ריבית
ובגלל בגלללה א לקחת דווקא את המסלול הזה או לקחת אותו יותר מאשר בתוך התמהיל מאשר
מסלולים אחרים אוקיי בהמש למה שאמרת אני רק אצרף בארבע
אחר הצהריים היום התפרסם ה המדד והמדד
נמצא בעלייה של 0.3 לחודש האחרון וברמה שלית אנחנו ב3.3% זאת אומרת שאנחנו מעל
התקרה מעל היעד של בנק ישראל אתה עדיין חושב שגם לאעור הפרסום האחרון של המדד
עדיין הצפי של הפריים הוא שבשנה הקרובה הכוונה 12 חודשים קרובים יהיה ירידה של
כ0.75% 5% כל כזה המדד הוא מאוד תנודתי בשנה האחרונה
יכול להתפרסם מדד בעוד חודש שהוא יהיה מדד שלילי או נמוך ופתאום אתה הרי זה מה
שראינו בחודשים האחרונים שני דברים אחד שהוא לא צפוי והדבר השני שהוא מאוד תנודתי
ויכול להיות אפילו קיצוני למעלה או למטה א אני חושב שזה מה שגורם לבנק ישראל היום לאסס הוא רוצה להוריד את הריבית אבל הוא
מאסס אה לכן אני שוב אומר לא הייתי בונה אנחנו בבנקים לא יודעים מה יהיה יש הערכות
אין אין אי אפשר לדעת אז אני מנסה רק להבין ממך בצורה צובית
לרכתך הולך לפי מהבנתך המקצועית נכון לקחת מהפריים כיום בשקול בתמילי משכנתא
לחלק גדול מאנשים אני חושב שפריים שווה לקחת אותו אני בכלל מאוד דוגל בשיטה של
פיזור בתוך ההלוואה בגלל היא הוודאות ובגלל שההלוואה היא לתקופה ארוכה א כמו
שיש תיק השקאות שמנהלים אותו וההמלצות תמיד בתיק השקעות זה לא לשים לשלש את
כספינו או לעשות אותו אפילו לחמש אותו זאת אומרת לקחת אותו במסלולים שונים גם את
המשכנתא שהיא משכנתה גדולה אפשר לחלק אותה למסלולים
שזה תומן בחובו סיכון וזה תומן בחובו סיכוי לשלב פריים מה התמיל הנכון עד כמה
מתוך זה וכמה מתוך זה לאיזה תקופה המסלול הזה ולי תקופה המסלול הזה זה שווה תורה
שלמה של שצריך להתאים אותה אישית ללקוח בוא נדבר על הנושא הזה
א מר שינפלד אני רוצה להפנות אליך את הנושא הבא א משרד האוצר פרצם תבחילת החודש
סקירת ענף הנדלן הדיור לחודש מאי 2025 וכבר בתחילת המסמך בתחילת הדברים הוא כתב
בעיקרים שבחודש מאי 2025 ואני מקריב מתוך המסמך היו אחת הרמות הנמוכות ביותר בשוק
הנדלן בהשוואה לחודשי מאי מאז תחילת שנות ה-2000 ירידת מכירות דרסטית דרמטית
אם נדבר על מכירות של קבלנים, הם ספגו 36% ירידה ובניקוי דירות מסובסדות של משרד
הבינוי והשיכון אנחנו מדברים על ירידה של 44% במכירות של הקבלנים.
זה זה לא פשוט. זאת אומרת זה ירידת מכירות ללא ספק דרמטית ש שהשוק א בהחלט מתייחס
אליה בצורה רצינית. עכשיו זה לא רק בקרב אנשים שרצו לרכוש דירה למטעות דיור אלא גם
בקרב המשקיעים. הייתה ירידה של 31% א ברכישות.
לעומת זאת, יש דבר נתון שהוא א משלים את זה והלשקה המרכזית לסטטיסטיקה נותנת נתון
מדהים שישנם 80,000 מעל 80,000 דירות של קבלנים מחכות להימחר א מחכות לביקוש. זה
נתון אגב שהוא עלייה של 21% מחודש מאי א שלשנה הקודמת. וזה שאלה
שזורקת אותנו מיד ל לנושא שדיברנו עליו גם האם באמת כל הסיפור הזה של החוסר ברכישות
בירידה בהיקפי מכירות הוא הוא באמת בגלל הנושא של הריביות הגבוהות בנטילות המשכנתא
זה המשפיע זהזה זה הסיבה ככה אתם רואים את הדברים אין ספק שהנושא של הריבית זה אחד הדברים
המשפיעים ביותר אתה רק שכחת לציין שאנחנו נמצאים בתקופה של מלחמה
נכון אנשים חושבים פעמיים אה חלק גדול מאנשים הרבה אנשים מגויים או מישהו המשפחה מגוייס
והכנסות נפגעות אבל בהחלט יש ירידה דרמטית במכירות מה שלא היה הרבה הרבה שנים בנושא
של המלא אם שאלת אותי על המלאי אז את המלאי צריכים לקחת קצת בצורה בצורה שונה
יש מלאי גדול היום מכיוון שהרבה פרויקטים נתקעו ולא נגמרים או פרויקטים שהתחילו
ולוקח להם הרבה יותר זמן יש מחסור אדיר בפועלים הפועלים שכן נמצאים זה פועלים
זרים, זה פועלים יקרים, פועלים שעולים הרבה יותר יקר. משך הזמן לבנות את הדירות
תמשך ויתערך. ממילא בתוך המערכת יש הרבה יותר דירות א יחסית למה שהיה פעם, מכיוון
שיש הרבה הרבה אנשים שבצדק רב קונים דירות מוכנות. ואם הדירה היא לא מוכנה, אז הוא
לא קונה אותם בפעמים. הוא צריך למכור דירה ולקנות דירה ולהחליף דירה. אז זה דבר עם הרבה הרבה משתנים. אבל אחרי כל מה שאמרנו,
הנושא של הריבית זה הנושא המורכב ביותר. בנק ישראל לא מוריד את הריבית ואני בטוח
שסיבותיו עמו. העולם כן הוריד את הריבית. בארצות הברית הריבית ירדה. באירופה,
גרמניה שאני מכיר מקרוב, הריבית ירדה ויורדת. אז יש לנו את מרבית הסיכויים
לחשוב שגם אנחנו נהיה בעקבותיהם. מדינת ישראל עם כל הכבוד ליכולות שלה
והביטחוניות ודאי היא לא חיה בזכות עצמה. כשבאירופה יורדת הריבית גם פה יורדת
הריבית. נושא נוסף שצריך לקחת בחשבון זה השוק הישראלי מאוד
מאוד מושפע ממשקיעי חול. משקיע חול בכל תקופת המלחמה יש אזורים
אזורים שאני בונה כגון ירושלים שמשקיעי חול הם יותר מ-50% מהקונים. האנשים האלה
נעלמו מהשוק כמעט לחלוטין. לא רק שהם נעלמו מהשוק לחלוטין, אלא יש גם
מכירות של דירות. אנשים מבוגרים שלא יכלו לבוא לארץ. יש המון המון אנשים שמחזיקים
בארץ דירות נופש, דירות לחגים, דירות לילדים ופתאום היה קורונה והם לא יכלו
לבוא. ואחרי זה פרצה מלחמה והוא לא יכול לבוא. בינתיים הוא התבגר בארבע, חמש שש
שנים ומכר את הדירות. אנחנו מכירים את התופעה הזאת מקרוב, אבל זה הכל סימפטומים
שקשה באמת לקשר בין כולם אבל כולם משפיעים על הדבר, כולם משפיעים על השוק. א השוק
בארץ הוא בריא, השוק בארץ הוא צורך אנשים מתחתנים, אנשים רוצים לקנות דירות יש נושא
חדש לחלוטין שצריכים לשים לו לב למי שמתעניין בשוק הדיור זה נושא מעמדים,
נכון? מכירת דירות ללא ממדים, מכירת דירות יד שנייה, השכרת דירות ללא ממדים, השכרת
דירות ללא ממדים יש ירידה של עשרות אחוזים אולי לא עשרות אחוזים אלא הרבה עשרות
אחוזים עומדות דירות באזורים שהיו היית מזכיר דירות ברגע גבול בני ברק רמתגן
אנחנו יודעים בדיוק איפה שנפל הטיל עומדות דירות מישהו יראה לי השבוע רשימה של 20
דירות להיכנס מחר בבוקר יש להם מינוס אחד, אין להם עמד. אנשים מחפשים דירות עם עמדים, גם זה ישפיע
על שוק הדירות החדשות. אז הכל השאלה, איך אתה מסתכל? אז אני רוצה ככה לחבר אותך בחזרה למה
שדיברנו. איך לדעתך יראה גם השוק ברגע שה
מצב הארץ בעזרת השם ירגע וגם הרביות יתחילו לרדת? מה הולך לקרות לדעתך לשוק הדיור הזה? זאת אומרת אנשים יגלו שהרבה
יותר קל לקחת אשראי ואתה אומר שהשוק השן הוא בריא כי הוא צריך את הדירות
מה הולך לקרות זאת אומרת הולך לראות את הסיפור הזה שיש עודף ביקוש ומעט עיצה אז המחירים
עולים זה לא סוד שהמחירים שמחירי הבנייה היום הרבה יותר יקרים התייקרות נוראית
במחירי ההובלה גרמה להתייקרות רצינית ביותר באלומיניום בכל הדברים שאנחנו מי
בעיקר מה שאנחנו מיים מסין בכל נושא של הכלים הסניטריים עם ברזים, אלומיניום וכולו וכולו. הקבלנים בדלת ברירה כדי ספגו
את זה, אבל יהיה גבול לספיגה. ומצד שנייה היום יש כוח קנייה חלש כמו שאמרנו, תושבים
זרים, ריביות יקרות. כשהשוק יתהפך יעלו. מצוין. אז אני אשאל אותך עכשיו אם ככה בצד
ההפוך למה היום כשיש כל כך הרבה דירות שהקבלנים משועים למכור אותם ויש מעט מאוד
רוכשים למה באמת הקבלנים לא מתחילים להוריד מחיר כדי לפתח מכירות שוק למכירה
הוא שוק שהמחירים אמורים לרדת בו עודף עיצה פחות ביקוש הכלל הפוך השאלה היא מצוינת א' אני חושב שיש ירידה
של כמה אחוזים זה לא סוד והדבר השני עלויות יקרות מאוד קבלן שיוריד את המחירים
היום קבלן שיוריד את המחירים עלול בסופו של יום שהוא עושה את הדוח רווח והפסד
למצוא את עצמו במקום שהוא לא רוצה למצוא בו. הבנקים נותנים חמצן לחברות הגדולות
בוודאי. זה לא סוד שהחברות הגדולות מגייסות בבורסה. מיליונים מגייסות והם לא
מגייסות בבורסה בשישה 7% מכיוון שהם הולכות לקנות קרקעות חדשות. חלקם אולי.
הנושא של המכרזים היום אנחנו יודעים שהמכרזים של היום זה לא המכרזים שלפני שנתיים שלוש. ודאי לא המחירים בהם. חברות
מאמינות בשוק, יוצרות לעצמם מלא מזומנים כדי לא להוריד את המחירים. ועכשיו השאלה
היא מה יבוא ראשון. אם מי שמאמין שבטווח של 60, 90, 120, 150 יום המלחמה תיגמר,
כשהמלחמה תיגמר לבנק ישראל לא תהיה ברירה, הוא יהיה חייב להתחיל להוריד את הריבית.
אז אז הוא מחזיק בכוח את המחירים. מי שחושב ש המלחמה יכולה להימשך עוד שנה וחצי אז יכול
להיות שימשיך לחכות מישהו מהם טועה ומישהו מהם צודק השעים מקבלים היא את היכולת להחזיק את
האשראים הגדולים נכון לרגע זה בשיתוף פעולה של הבנקים וב אני אומר החברות הגדולות מגייסות החברות
הקטנות מוצאות לעצמם אפיקי מימון יש היום את השוק המשני שהוא פורח לחלוטין בשוק
המשני יש המון המון כסף בריבית יקרה וזה אנחנו אנחנו נדבר על זה בהמשך של הדברים.
נכון, לרגע זה יש קושי, אין מצוקה. מי שרוצה להסתדר יכול להסתדר. ירידת מחירים
בטווח הקרוב דרמטית לא תהיה. לא תהיה. אז לא לא לבנות על זה. לא לחלוטין לא.
אוקיי. מצוין. דודי, אני רוצה שנייה רגע לחזור על הנקודה שדיברנו, כי אני חושב שזה נושא שהוא מאוד
מעניין הרבה אנשים וגם זה דבר שבפורומים השונים עולה כל הזמן לדיון.
כאשר משפחה נוטלת משכנתא, לוקחת הלוואת משכנתא, שזה בכל הדעות סכום מאוד גבוה
ואתה גם הסברת שיש עניין פיזור סיכוני מסוים, האם אתה יכול להצביע לנו או להעמיד
לצייר לנו במקרה גנרי קלאסי, אני לא מדבר על מקרים ייחודיים, כמובן שאין כללים בדבר, אבל משהו שהוא כחשיבה מלמעלה, קווי
יסוד מסוימים, איך לבנות תמיל א משכנתא
שהוא גם נכון התק תקופה שלנו. זאת אומרת שאנחנו בריביות גם אם לא גבוהות אבל הם לא מה נמוכות שידענו ריבית דפריים כן גבוהה
וזה מוסכם וגם המדד לא נמצא בהכרח במצב שהוא מספיק נמוך כמו בעבר או אני אשאלת את
זה אפילו בצורה יותר ממוקדת כאשר מגיע לקוח או לובה או לובים משפחה לבנק ניגשים
לבנקאי והוא בונה להם תמיל משכנתא יש איזשהם פרמטרים שהוא עובד לפיהם איזשהם
קווים שלפי זה הוא בונה את התמיל כן יש ובוא נתחיל מהתחלה. אה, בראשוב הראשונה,
לפני שאנחנו הולכים לאיזה מסלולים או לאיזה תקופות צריך לבחור את המשכנתא
ולבנות אותה, את ההרכב שלה, צריך להבין בחשבון שלא כולם דומים זה לזה. זאת אומרת
יש לקוחות שיש להם יכולת החזר טובה ומן
הסתם מי שיש לו יכולת החזר טובה יכול לבחור את המסלולים לתקופות קצרות יותר
בריביות שהם לא צמודות למדד בריביות לא משתנות הוא יש לו חירות לבחור את המסלולים
היותר טובים היותר בטוחים התקופות הקצרות א ולקחת משכנתא מאוד שנראית אטרקטיבית
בעיניים האלה כי כי המשכנתה הזאתי גם אם ההחזר חודשי שלה יהיה גבוה הוא עדיין זה לא לא יקלקל לו את התקציב
החודשי והוא לא יגיע לחריגה של אוברדראפט ביחס ההכנסות והאהוצאות במשק הבית שלו.
לעומתו יש לקוחות שהם קונים דירה למשל במחיר למשתקל וההכנסות שלהם נמוכות והם
רוצים לנצל את הזחייה שלהם ואם הם יבחרו מסלולים שהם לא צמודי מדד או מסלולים שהם
לתקופות קצרות הם יראו שההחזר החודשי מגיע לאכדי 40% מההכנסה שלהם 50% מההכנסה שלהם
שלא לדבר על זה שיש בנקים שגם לא יתנו להם מעבר ל-40 ומעבר ל-50 גם לבנקים אסור לתת בכלל אז אז הם לא אין להם את החירות
לבחור. זאת אומרת, הם יודעים שהם צריכים לקחת ל-30 שנה ו וצמודי מדד, כי זה ההחזר
החודשי שנותן ורביות משתנות כי זה החזר חודשי הכי נמוך שאפשר להגיע אליו בתהיל.
בין בין המשפחה הזאת למשפחה הראשונה יש את המנהד, יש כאלה ואפשר לבחור שם. עכשיו,
בתוך המסלולים האלה אנחנו רואים שיש בשנים האחרונות נטייה
הגיונית וגוברת והולכת לקחת מסלולים לא צמודים. כשאני התחלתי לעבוד בתחום
המשכנתאות בשנות ה-90 של המאה הקודמת, לא היה דבר כזה שנקרא לא צמוד. לא היה פריים
ולא היה קבועה לא צמודה ולא היה משתנה לא צמודה. היה רק צמוד, משתנה צמודה, לא צמוד
וקבואה צמודה. זה מה שיכלת לבחור. עד היום הלוואות הזכאות הממשלתיות נשארו עם הסיפור הזה. כל הרבות המשמודות מנד ולכן אה היום
המבחר הוא גדול והנטייה של כל השנים האחרונות ממש רואים את זה לברוח מהמסלולים
הצמודים אלה שברחו מהמסלולים הצמודים וזה רוב האנשים הם א כשעובר מדד כמו שציינת
קודם לפני שלוש שעות שהתפרסם מדד לא מטריד אותם עלה ב03 מי שלקח הלוואתמודת מדד
הסתכל על היתרה שלה היום אחרי אחרי המדד על הטרה של האתמול פתאום הוא יראה שההחזר
כל לא רק ההחזר חודש שיש לו עולה בקצת אלא כל היתרה שלו צמודה אה זה בערך הסיפור אני
הנקודה החשובה היא תבחר מסלול שבו אתה תוכל לחיות איתו א בלי להגיע לחריגה בן
היחס בין ההכנסות החודשיות שלך להוצאות החודשיות שלך גם אם זה יהיה מסלול צמוד
שנראה פחות אטרקטיבי אבל זה יעזור לסגור את החודש בלי להגיע לחרגה. זה העדיפות.
נפלא. אני אני רוצה טיפה להוסיף עליך ומנקודת מבט של א מישהו שגם
מלווה כלכלת משפחה למשפחות ואני גם מנהל את הפורום של עובר ושפרוק בעניין הזה. אז
יש איזשהו דבר שאנחנו מכנים אותו בהיבט המנטלי. כלכלה ההתנהגותית והמשמעות שלו
שהרבה פעמים כשאני שואל משפחה ואני מתכנן איתה את המשכנתא לאיזה החזר אתם רוצים להגיע אז הרבה מאוד פעמים התשובה היא כמה
שיותר נמוך זאת אומרת אני אחזר כמה שיותר נמוך יהיה לי יותר כיף בחיים עכשיו זה לא בכרח הדבר הנכון הכלכלי מכיוון שאם יש לך
יותר יכולת אז כמו שהזכרת דודי אז להחזיר יותר ולקצר את התקופות ובקבות זה גם
להוריד את הריבית זה בוודאי יש תיקול כלכלי יותר נכון ולעומת זאת שוב פעם כשמישה אומר אני רוצה לגמור אותם מהשכנת
כמה שיותר מהר אני רוצה לדעת שעד שאני אגיע לחתונות הילדים דים שלי כבר לא יהיה לי משכנתא שלי, אבל הוא בעצם שם את עצמו
במקום שהוא לא יכול באמת להתמודד עם ההחזירים האלה וכתוצאה מכך נוצר איזשהו
גיראון ונוצר צורך לקחת הלוואה משלימה ומינוס וכולי והדבר הזה הולך ונהיה כמו
איזה כדור שלג וזה נכנס לקטסטרופה בסופו של דבר אז באמת ההחזר המוטאם למשפחה זה
השיקול הכי חשוב והוא הכי נכון ווא צריך להיות מותאם לא גבוה מדי כי לא תעמוד בו אבל גם לא נמוך מדי כי בדרך כלל אנשים את
שר הכסף המטר נותים לבזבז א פחות לחסוך אם מישהו יודע להשקיע אז זה סיפור אחר אבל
כן כן יש את הגישה תמיד של חלק מהלקוחות שאומרים ימי שנותינו באים 70 שנה ום
גבורות 80 שנה אני לא רוצה כל היום רק לעבוד בשביל המשכנתא ותן לי גם קצת להנות
אבל אתה צודק שזה מתכון לגלישה עכשיו א מעבר לזה זה השיקולים כמו שהזכרת
זה השיקולים של המדד בתקופה שלנו שכמובן מומלץ להתרחק ואני רק רוצה להזכיר את
הנושא של הקבוע א בשונה מארצות הברית ששמה נהוג לקחת ריבית שהיא קבועה לא צמודה על כל המשכנתא
פה בארץ נהוג לקחת את המינימום וזה הסיבה היא כיוון שאנחנו נמצאים בתקופה שהרבית יחסית לא נמוכה אם הריביות ירדו בעתיד אז
על הרביות הקבועות במיוחד עלות צמודות כנראה שיהיה עמלות פירון מוקדם עמלות אייוון גבוהות ולכן פה יהיה כדאי למזר אז
לוקחים את המינימום המוכרח והמינימום המוכרח הוא שליש מהמשכנתא ושני שליש מהמשכנתא יהיו במשתנות לא צמודות מדד אחד
איזה סוג אז אפשר לשחק עם הסיכונים כמו שהזכרת דודי וכנראה שזה בגנרי זה זה
התאמיל שהוא יותר מומלץ אבל שוב פעם תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות אז אני אז אני מפה אגיע לנושא של יועצי המשכנתאות א
לפי דוח של פיקוח על הבנקים לשנת 2024 וזה גם כתבות שהתפרסו בום בעיתונים 62% מטלי
המשכנתאות בארץ נעזרים ביוצאי משכנתאות וזה על כל המגזרים וזה רווח על כל פלכי
האוכלוסייה אם מדברים מדברים על הציבור החרדי, הדוח קובע ש78%
נעזרים ביועץ משכנתאות כשהם לוקחים את המשכנתא א בבנק. זה אומר ש מתוך חמישה
יותר כמעט ארבעה לוקחים את ה את היועץ. עכשיו ממני שיצחק אמר שהוא לא מכיר לקוח.
אני היום לא מכיר ואנחנו ברוך השם חברה שבונה ואנשים צריכים משכנתאות. אני היום
לא מכיר אדם רציני שלא לוקח יועץ משכנתאות. מעניין. אז אז אז אז זה מעניין מה שאתם
אומרים ואני רוצה לשאול אותך אז איך ההסתכלות באמת של הבנק על האינטראקציה על שיתוף הפעולה הזה ש לקוח מביא אותו את
היוצנתאות ויוצ משקנתאות בעצם עובד מול הבנק והבנקאים איך איך איך הבנק רואה את הדברים האלה ואני אוסיף לך עוד איזשהי
שאלה קטנה אם תאכל גם כי זה שאלה שעלתה בפורום וזה עניין אנשים בן אדם שחושב
לעצמו איזה יועץ משכנתאות לקחת או איזה פרמטרים חשוב שיהיה אצל היועץ שלו כ איך
אני אדע למי לפנות נקרא לזה במילים פשוטות כאלה. זאת אומרת האם יש משהו כבנק יש לך
את ניסיון להגיד תקשיבו ככה הסיפור של יועצי המשכנתאות זה באמת דבר
שיש שהייתה פה מהפכה מהפכה משמעותית בחמש שנים האחרונות אה 10 שנים אחורה זה היה
אחרת לגמרי הרבה פחות אה אם תיקח פרספקטיבטיבה יותר ארוכה של 15 שנה לא היה
בכלל אה והשאלת איך הבנקים מסתכלים על זה הייתי אומר מסתכלים על זה בג גשות מעורבים
בסדר יש לנו מצד אחד אה יודע למה הכי פחות
אני אגיד ככה הלקוחות שמגיעים דרך היועצים הם מגיעים היועצים מכירים היטב את השוק הם
א יודעים לתמכיר את ההלוואה הם הם מכירים זה נכון זה הופך את השוק להיות הרבה יותר
משוכלל הרבה יותר משוכלל מבחינת הלקוח והלקוח נהנה מתנאי מתנהי הלוואה משופרים
אז אתמר סקל אז למה הבנקים מחבקים אות את היוצא משכנתות לא תוכל לראות את זה בכל הכנסים של היוצא משכנתאות א הבנקים
מופיעים שם ו נותנים חסויות אה כי הלקוח
מגיע הרבה יותר מבושל ה היכולת של לקוח א
לבחור הלוואה אולי אפילו סינון מסוים של לקוחות שמי מתאים מי לא מתאים מה אתה אתה
בעצם מייעל את התהליך של קבלת ההלוואה פעם אחת פעם שנייה א היועץ גם מסייע בתהליך
המשכנתא. לא תמיד המשכנתא היא מסלול שהוא דרך אוטוסטרדה. יש לפעמים שצריך לדבר עם
המוכר ולדבר עם העורך דין ולשנות משהו בהסכם וחסר מסמך ולהביא מסמך. זה מייעל את
תהליך המשכנתא. אז זה הסיפור של הבנקים ע עם היועצים. א יש בשוליים
דמויות של יועצים שכבר נתגלו כ שלא בדיוק הלכו בדרך הישר וגם זה גם זאת יכולה להיות
בעיה אבל היא נמצאת כמו שאמרתי בשוליים וצריך מאוד יועצים צריכים מאוד להיזהר לא להגיע לשוליים האלה א בסך הכל אפשר לראות
שהבנקים מחבקים את היועצים וגם הלקוחות מחבקים את היועצים זאת אומרת זה נהיה א בילדין בתהליך המשכנתא שאלת איזה יועץ איך
בוחרים יועץ טוב אני אני חושב וזה וזה כאן לא שונה יועץ ולא סוכן ביטוח ולא מוסכניק
ולא אינסטלטור המלצות ממישהו שעבד עם יועץ טוב לחפש המלצות אתרים כמו פרוג או או
בכלל סתם מפה לאוזן מה שנקרא א לשאול מישהו לקחת את המשכנתא לקחת יועץ היית
מרוצה ממנו הוא הוא אומר כן תלך עליו אוקיי מעניין אני אני רוצה להוסיף מילה
בנושא הזה אם אני יכול להוסיף על זה מילה בודאי חלק גדול מהתופעה של יוצא משכנתאות זה בגלל הביוקרטיה
א בשנים אני אני מכיר את הצד של המשכנתאות בעיקר מהצד שמקבל את המשכנתא
ובאמת הדפסים והניירות והדברים שצריכים להביא משנה לשנה זה נהיה מסובך יותר ובלי
יועץ זה הרבה יותר קשה אנחנו למשל במשרד שלנו מעסקים פקידה מיוחדת שהיא תתעסק עם
נושא המשכנתאות כמובן אז ממילא אני רוצה הצורך מוליד את ההכרח כן, אני אוסיף מילה
בנושא הזה ואנחנו נתקדם לנושא הבא. א ישנו איזשהו גוף נקרא לו שהתאחדות יוצא
המשכנתאות ובאמת הוא בשנת 2016 אחרי שהפעילות
מול הבנקים לא הייתה מוצלחת זאת אומרת הבנקים פחות הסכימו לשתף פעולה קם הגוף הזה ואמר אנחנו רוצים לתת איזשהו מיסוד
לתחום ו שיהיה לנו יכולת גם מול רשויות כנסת וגם
מול הבנקים איזשהו בנק ישראל כוח כדי שנוכל לעזור ללקוחות שלנו אמ
בגוף הזה שנקרא התחתות יוצא משכנתאות שיש לי גם את הכבוד להיות חבר בו. אמ היועצים
עוברים איזשהו א מבחני כניסה מאוד מאוד לא פשוטים, מאוד קשים וגם חתומים על המנות
אתיקה וכאלה, כדי שבאמת העבודה תהיה מאוד מקצועית. א כולל ימי עיון וכולל הדרכות
וכל הזמן למידה מתפתחת. וזה וזה חשוב. שזה חשוב כדי כי כשיועץ נמצא בחברה כזאתי
שהאג'נדה הכללית שלה וגם כל ה שיטת העבודה היא מאוד מאוד ממוסדת ומקצועית נטו אז אז
בסופו של דבר זה גם מול הבנקים וגם מול הלקוח זה מגיע לתוצאות שאנחנו רוצים להגיע אליהם עכשיו אם באמת מדברים על תחום היוץ
משכנתאות אז כמו שהזכרת דודי ליועץ יש את היכולת לגשר על פערי המידע המשע ומתן שלו
טוב יותר הוא מקצר את התהליך והמשפחה בסוף מקבלת את המילה הנכון יותר עבורה טוב
נגיד נגיד עוד נקודה ד אחת שנמצא בשולחן בכנסת הצעת חקיקה שכבר נמצאת בשלבים
מתקדמים אם כי נעצרה קצת א נמוביל אותה חבר הכנסת אשר ויעקב אשר ועוד נכון ושם
רוצים להסדיר את זה עוד יותר מאשר רק התאחדות עם רשם רשם יועצים כמו שאנחנו
מכירים אצל שמאים וראורכי דין ואורי חשבון טוב בוא בוא נתקדם ביחד עכשיו לנושא מרתק
נוסף אחר א והנושא נושא הזה הוא נושא ש
נקרא לו הנושא הפריסל אני לא מתכוון להגדרה מדוייקת אני מתכוון לכותרת איך שהיא מדוברת ברספה הרחובית נקרא לזה ככה
וזה כיפטריות אחרי הגשם צצות להם כל העסקאות האלה ואין כמעט עיתון או איזשהו מקום שאפשר לפרסם בו שאנחנו לא רואים את
העסקאות האלה שהקבלנים מנסים לשווק את הדירות האלה עכשיו למעשה השפה היפה קוראת
לזה פריסל אבל בדור הקודם או אפילו לא בדור הקודם קראו לזה פשוט עסקאות רישה על
הנייר שזה היה ברור לכולם שאתה קונה דירה על הנייר. א מה שהקוונים פה בעצם באו
ונתנו זה בין הצעות של רכישה קלות יותר עבור לקוחות והם פנו ואמרו אנחנו נותן לכם
יכולת הקלה בתשלומים. זאת אומרת ישלמ לנו בהתחלה רק 20% א 10% שמעתי גם על מקרה של
7% ואת ההתראה תתנו לקראת האכלוס והמסירת המפתח וזה בעצם בא ונתן איזשהו הכלה
משמעותית כי אוקיי אני לא צריך עכשיו להתמודד כבר מראש עם כל הסכום או כבר מראש לקחת משכנתא יש לי שנים להתרגן עם הדבר
הזה וזה מבורך וזה נשמע נשמע מדהים עכשיו
לכאורה יש בזה מעלות גדולות גם ברמה כלכלית אני לא צריך לרתק הון לטובת לעסקה אני יכול בינתיים או להשתמש איתו או לא
להלוות אותו ולשלם עליו ריביות. לכאורה זה ברכה על פניו דבש. אבל אני רוצה
להפנות אליך א יצחק שנפל את השאלה האם אין פה בעצם מלכודת דבש? זאת אומרת העסקות
האלה הם באמת מוצר להיט או שיש פה בסוף איזשהו סוג של תחקום והמוצר הוא בעצם
אנחנו הרוכשים? אולי תלוי למי? העסקאות האלה מתחלקות לכמה וכמה אופנים.
משפחה שרוצה לקנות דירה וצריכה דירה וזאת הדירה שלה וזאת אולי האפשרות שלה לקנות
דירה יכול להיות שהיא עושה טוב אבל העסקאות האלה לא מכוונות למשפחות שצריכות
דירה העסקאות האלה מכוונות למשקיעים למשקיעים שאין להם את הכסף כשהם יצטרכו
להביא את ה-80% או במקרה שהכרת ואני מכיר את המקרה הזה של את ה-93%
בעוד שלוש ארבע שנים הם בונים על דבר אחד ויחיד ש השוק ימשיך לזנק למעלה וכשיגיע
רגע אמת הם הם יוכלו למכור את הדירה ולהרוויח בהפרש כמה מאות אלפי שקלים. הדבר
הזה הוא ספקולציה כדרכן של כל הספקולציה. דבר אחד ברור שבעוד כמה שנים כשבפרויקט
יצאו 400 דירות למגורים ומתוכם 300 דירות לשיווק מהיר אז יהיה מאוד מאוד קשה לשווק
את הדירות האלה בטווח זמן סביר. ויושב לידי יועץ משכנתאות שיגיד לך שמי שיצטרך
עד 80% משכנתא וזה לא תהיה דירה ראשונה שלו זאותה דירה להשקעה ומן הסתם על הדירה
שלו היא כבר יש לו גם כן משכנתא יהיה כמעט בזה בלתי אפשרי לקבל משכנתא
אנחנו עוד רגע גם המשכנתאות של מה שיקרה לדבר הזה מה שיקרה לדבר הזה ואומרים לי
חברים שלי קבלנים שהם לוקחים שxיק אחוזים מהדירות האלה אנשים לא יוכלו לעמוד בתנאים
יפסידו את ה-20% והדירה תעמוד למכירה והקבלן קיבל את ה-20% אני חושב אני אומר
את זה בביטחון מלא אבל מעבר לכך מי שבודק את העסקאות האלה ואני בדקתי כמה עסקאות
כאלה ומכרו ב-20% 80% אבל ה-20% ממה?
באזור שאני בדקתי אישית מכרו ב-20% בנתניה ב-33,000 שק למטר כשהמחיר היום למי
שבא לקנות דירה חיה הוא 27,000 שק למטר אז אם לקבלן יש מרג'ינג של עוד 20% על 27,000
שק של 20% מחיר גבוה יותר אז כמובן שמשתלם לו הדברים האלה מאוד מסוכנים באו לשאול
אותי הרבה ואני מי שלא יודע היום איך הוא ישלם את ה-80% בעוד שנתיים או בעוד שלוש
שלא יעיז להיכנס למלכודת הזו. מי שיש לו את הכסף, מי שזאת המשכנתא שהוא בין כך
הולך לקחת ועוד את ההבדל בין 60 ל-80% יש לו, יכול להיות שבשבילו זה עסק. אתה שואל
אותי למה קבלנים עשו את זה? קבלנים עשו את זה משתי סיבות. מסיבה אחת, מכיוון שמכרו
במחירים מטורפים שאין להם שום סיכוי בשוק של היום לקבל. מהסיבה השנייה שהם היו
צריכים להציג בדוח אפס או לבנקים שמלווים לבנקים של הליווי היו צריכים להציג פריסל
את מה שאתה קורא פריסל היו צריכים להציג מכירות ולכן הוא אומר אני על איקס דירות
ירוויח פחות אבל אני אוכל להקים ולעשות את הפרויקט יש היום כבר דברים שזה הרבה הרבה
יותר מסוכן מה שנקרא טרום פריסל טרום פריסל שבן אדם הולך לקנות את הקרקע, עוד
אין לו כלום, עוד אין לו שום דבר. הוא הולך לקנות את הקרקע, הוא הולך לעשות את
העסק, הוא הולך לעשות את הפינוי בינוי וחסר לו את ה2 שלוש מיליון שקל הראשונים
בשביל ההוצאות. ואז הוא בא לכמה אנשים ואומר להם תתנו לי 10% 7%, 15% תקבלו
מחיר. באמת אני שמעתי מחירים הזויים פה הפוך פה מחירים זולים אבל תנו לי כסף זה
לא ספקולציה זה לקפוץ לגובה ריות אז אם אתה מכיר את הבן אדם ומכיר את הקבלן אז לא
יודע מכיוון שמי שקבלן שהוא רציני יכול היום להשיג את הכסף מי שצריך את הכסף שלך
מי שצריך את הכמה מאות אלפי שקלים שלך כדי לגשת לעסק אל תעשה איתו עסק עם כזה בן אדם
לא עושה עושים עסק. אוקיי. אז אם אני מסכם ככה בקצרה את כל מה שאתה אומר, אתה אומר ככה, ראשית עסקות של
טרום פרייסה הם מסוכנות כי כנראה מדובר באנשים שיש להם קושי להשיג אשראי גדול וזה מעיד עליהם.
נכון? אחד. שתיים גם כשאתם ניגשים לעסקאות האלה של ה 2080 וכדומה, תבדקו שאתם באמת משמים
מחיר שהוא מחיר טוב ונכון. מחיר שוקטו וקחו בחשבון שיצטרכו פעם לשלם את ה-80%.
ואם לא תצטרכו, לא תוכלו לשלם את ה-80% תהיו ביותר מאשר בעיה קשה וזה מה שהולך
לקרות. עם זה אני רוצה עכשיו לפנות אליך דודי. הבנקים מכירים את העסקאות האלה, זה לא חדש
זה כבר שנים על הכביש ובוא נדבר על זה רגע ביחד. ראשית גם בנק ישראל נדרש לפרשה הזאתי וכבר
היה לו איזשהו סוג של הוראה מיוחדת שהוא א הכניס או שהוציא בעניין הזה. אז אני רוצה
שאנחנו רגע נתייחס לסיפור הזה. וההוראה שלו בעצם גם דיברה על הנושא שנקרא הלוואות קבלן. הלוואות קבלן זה בעצם הלוואה שהקבלן
לוקח. א רשום הלקוח לוקח היא רשומה על שם הלקוח. כי מי שלוקח אותה זה הקבלן כי
הלקוח לא יכול לשחק איתה. הרוכש לוקח והקבלן משלם את הרביק. עכשיו אז אני רוצה שאנחנו עכשיו נעשה נדבר על זה
קודם כל מה הייתה אותו הוראת בנק ישראל בעניין הזה. שנית כשלכוח מגיע לבנק ואומר
אני רכשתי את הדירה הזאתי של ה2080 ויש לי את ההלוואת קבלן הזאתי שהקבלן לקח עליי. שזה גם יכול להיות מיליון שקל לצורך
העניין והדירה הממושכנת הרי באותו הלוואת קבלן איך הבנק עכשיו מסתכל על העסקה על
הדירה א בקטע של המשכנתה מה הוא יכול לתת לו אני רוצה לצרף לזה רק בסיום גם את מה ש
תזכר לנו שאינבלד שבסופו של דבר כמה אחוזים מותר לקחת הרי על כל דירה ובסופו
של דבר אנשים אומרים 20 אין בעיה 20% אני אקח ואני אביא ו-80% הם מחכים בתקופה של משכנתא זה באמת אפשרי מי הדבר הזה
ברור שלא משכנתא 80% על דירה ראשונה לא מקבל דירה הראשונה 75ז
שיש כשר החזר נכון בדיוק אז בוא נדבר על זה אז תחיל רגע מהלוואות הקבלן אז בוא נתחיל בוא נתחיל מהעניין שאנחנו
מבינים כולנו פה שיושבים בשולחן זה כשלקחת הלוואה בלי לחשוב לקחת להיכנס לעסקה של
לשלם 20% ואת ה-80% אחר כך לחכות שלוש שנים ואז לראות מה עושים עם ה-80% זה לא
בריא בין אם אתה תצטריך למכור את הדירה ועל אחת כמה וכמה כי אז יש את הבעיה שיצחק
ציין קודם שכל הדירות ימחרו השוק יהיה מוצף אבל גם הרבה אנשים אומרים לא אנחנו
קונים בשביל עצמנו ואנחנו נחליף את ה-80% האלה שאנחנו נגיע לגשר נעבור אותו א אז
כאן לא אתה צריך ביום שאתה קונה את הדירה כמו כל הכוח רגיל לבדוק האם מה אתה יכול
לקבל א במונחים של היום א משכנתא לטווח ארוך אם אתה אתה יכול לקבל כאדם שזה דירה
היחידה שלו 75% אז קודם כל כבר אתה יודע ש80% אתה לא תקבל זאת אומרת אתה תצטרך לייצר הון עצמי נוסף של 5% זה ודאי אם אתה
קונה דירת השקעה אתה יודע שצריך לייצר עון עצמי נוסף של 30% כלומר אתה נתת אתה צריך
לתת מה-80% לפחות עוד 30% וכולי אז כאן זה דבר ראשון דבר שני כושר ההחזר זאת אומרת
אם גם אם אתה זכאי לקבל 75% מהדירה מי אמר שאתה יכול לשלם את זה דבר נוסף אתה אנחנו
בוחנים את כושר ההרזר עכשיו 75% עכשיו כשאתה רוכש את הדירה אוקיי 75 אתה תקבל א
אתה יכול לקבל גם מבחינת כושר ההחזר שלך צריך להביא בחשבון שלא בטוח שמה שהיום
כושר ההחזר שלך הוא יהיה בהכרח כושר האחזר שלך בעוד שלוש שנים אנחנו מכירים לפעמים
זה עולה לפעמים זה גם יורד חס וחלילה מקום עבודה קורים דברים בחיים צריך להביא את
החשבון הזה בסיכון אבל אפשר להפחיד אותו אותו למינימום. להפחיט אותו למינימום זה לבקש את ההלוואה, אתה הולך לשלם 20 80 אבל
את הבדיקה איך אתה מסיים תעשה היום לפני שאתה נכנס לעסקה ולא בעוד שלוש שנים לעשות
את הבדיקה. זה דבר ראשון. הנושא של הלוואות הקבלן. הלוואות הקבלן גם הם תרמו
ל באיזשהו אופן ללקוח להרגיש טוב עם עצמו. כי הבנקים בחלק מהמקרים לא בדקו. נתנו את
הלוואת הקבלן. בעצם הלקוח כמעט השלים את העסקה. הלוואה מסובסדת, לא בדקו את כושר
ההחזר ושוב הגיעו. אבל כאן אפילו המקרה יותר גרוע כי כאן זה לא שהלקוח הגיע לגמר
הדירה ואין לו שום שעבוד הלכה הדירה, לא הלכה הדירה, 20% הוא ייתן. פה הוא צריך להתמודד עם משכנתא שרשומה על שמו והוא
צריך לפרוע אותה. זה כבר לא עניין. הוא צריך לפרוע אותה. זאת אומרת העול של מכירת
הדירה כבר הובץ עליו בגלל שהוא צריך לפרוע את הלוואת הקבלן. כי יש לה מועד. המועד שלה זה מועד המסירה. תוך שנתיים אתה צריך
להחזיר את הכסף הזה. הקבלן שילם לך את הריבית בכל חודש, אבל אתה צריך לשלם את זה. בעניין הזה בנק ישראל ראה את כמות
הלוואות הקבלן שפתאום קפצה. ההלוואות האלה זה הלוואות גישור של תשלום ריבית בלבד,
הלוואות גרייס. ופתאום ראו שאם בדרך כלל הממוצע של נפח הגרייסים בהלוואות בבנקים
הוא סדר גודל של 8% 10% הגענו פתאום ל-20%. וזה היה הקפיצה שהטרידה את בנק
ישראל ופה הוא עצר וההוראה אומרת שהבנקים לא יכולים לתת יותר מ-10% מהאשראי שהם
נותנים במשכנתאות בכל ריבעון א א בהלוואות גישור מהסוג הזה כדי להקטין את התופעה. מה
שקרה כתוצאה מהדבר הזה וזה דבר חיובי זה שהקבלנים התחילו להמיר את הלוואות הקבלן
בל של שהם רק לתקופה ראשונית בהלוואות שמסבסדות את הריבית של המשכנתא לכל התקופה
זאת אומרת הזכרנו קודם שהריבית היא 5% פתאום אתה רואה מודעות גדולות אתה יכול לקבל 20 שנה ב-3% זאת אומרת אבל זה קרן
ורבית פשוט אתה באמת משלם פחות א או למשל ראיתי עכשיו השבוע משהו חדש חדש א נדמה לי
שזה היה בקריאת מלאכי או בקריאת גט שקבלן אומר אני אני ממן את המשכנתה כולה שלוש
שנים ראשונות א קרם ורבית ואחר כך תשלם את ה-17 זה מבחינת הסיכון ללקוח הוא יותר קטן
כי הוא בונה את מראש משקטא של קרם ורבית לתקופה ארוכה רק אני אעיר עוד הערה שאני חושב שכאן יש צבים בחשבון דיברת על קודם
על נושא שקבלנים לא הורידו את המחיר הסיבסודים האלה זה הורדת מחירית
כן בדרך אחרת נכון ולמה כדי לא לפגוע בדוחות אפס שלהם כדי לא
לפגוע בדוחות רווח והפסד יש חברות שחייבות לבורסה הבטיחו על איקס מכירות התחייבו
לבנקים יצטרכו לזרים עון עצמי זה הכל דברים לא בריאים
ברור אז רגע אז אני רוצה להבין שלך א ממך דודי א בצורה זה כשלקוח מגיע לבנק ויש לו
דירה שהוא שהוא רוחש מקבלן שיש עלי הלוואת קבלן נניח מבנק אחר כן הוא יגיע נניח לבנק מרכנטיל האם בנק
מרכנטיל יוכל לתת לו עכשיו בשכנתא להשלמת העסקה זה שאלה מצוינת מה שאתה שואל כי הכוחות חושבים שהלוואת קבלן כמו שאתה ציינת גם
קודם בפתיח זה הלוואה של הקבלן קוראים לזה הלוואת קבלן זה לא שלי בכלל הדירה שלך ממושכנת לבנק שנתן לקבלן את ההלוואה הזאתי
או לחלוואה הזאת במימון הקבלן ואתה לא יכול לעשות מה שאתה רוצה עם הדירה הזאת
הבנק שנתן את הלוואת הקבלן הזאת הוא הדירה משועלת לו בשעבוד ראשון. אם אני כבנק
מרכנטיל רוצה להיכנס אחרי בנק מזרחי או לאומי שנתן את הלוואת הקבלן, אני צריך
לבקש מהם שיתוף והם לא יתנו לי. אני אצטרך להסתפק בשעבוד מדרגה שנייה אחריהם. אנחנו
בבנק זורמים עם זה אבל לא כל הבנקים. אוקיי? זה נפלא. אז זה בהחלט איזשהו יתרון
גדול כי יש בנקים שלא מוכנים בהחלט להתקדם הדבר הזה. מה גם שאם יש לדבר הזה החזרים,
הבק משקלל את זה ביכולות החזר של הלקוח? דאי כל הלוואה שיש להקוח בין אם ואני לא
מתחשב על זה שאתה לא משלם עכשיו כלום אני מתחשב מה אתה תשלם כשתגמור את ההלוואת הקבלה יפה אז זאת אומרת שזה גם מוריד בכושר
יכולות החזר של הלקוח וכשהוא מתכונן עכשיו אז אם אנחנו נעבור עכשיו ננסה לחשוב שנייה רגע על תמילי משכנתא של עסקאות כאלה שיש
בתוכם גם משולב את ההלוואת הקבלן פה כבר יש חשיבה אחרת לחלוטין בבנייה שלכולות ההחזר ובנייה של התמהיל אתה מסכים
נכון נכון מה איזה יש לך איזשהו משהו אחר שהיית כן אומר לא דסקה היתי אומר שלקוח שלקח הלוואת
קבלן בשלב הזה אגב רוב האנשים שקיבלו את הלוואת הקבלן לא לא לקחו יועץ משכנתאות
בדרך כלל כן מה יש לדוק היוץ משכנתאות כשהריבית כשהריבית היא אפס אז אין מה לבדוק אבל הם צריכים להביא
בחשבון שכשתיגמר הלוואת הקבלן זאת אומרת שיגיע הרגע שהם נכנסים לדירה
אינסטינקטיבית אוטומטית הם הבנק שנתן את הלוואת הקבלן הם יגשו אליו לנסות להמיר את
ה את ההלוואה בהלוואה אחרת אחרת ופה הם צריכים לדעת שהם צריכים לפתוח מחדש את
העסק. זה לא זה לבדוק נתנו להם את ההצעה בבנק הזה זה נהדר אבל תשבו את זה. אולי
תיקחו יועץ משכנתאות, אולי תבדקו עוד בנקים. זה לא אומר שהבנק שנתן את הלוואת הקבלן הוא זה שצריך להישאר איתכם עכשיו
למשר 20 שנה. יכול להיות שכן. תלוי בתנאים של ההלוואה שמוכנים לתת לו לתקופה ארוכה.
טוב, אני חושב שאנחנו הבנו את הנושא הזה, הבנו את המורכבות שלו. א צריך לחשוב על זה
כמו שצריך. כאילו זה לא מה שנקרא בשלוף לרוץ העסקאות א רק ההשלמה של הנושא הזה
כמו שהזכיר א יצחק לגבי הנושא של הי יציאה מזה שאנשים מחכים למסירות של
הדירות ואז כמו שאמרת תהיה הצפה גם אם אדם אומר לעצמו אני לא מתכוון למכור אני מתכוון להזכיר אני חושב שגם פה יש על מה
לדבר כי אם תצא הצפה של דירות בבת אחת וכולם יחפשו להזכיר אותם תהיה בעיה חמורה
עם המחירים כל דקה של הצפה היא לא טוב בדיוק ואז המחירי זכירות כנראה ירדו לפחות
בשלב הראשוני מה גם שיש גם נושא נוסף שנקרא משבח לאדם שמוכר את הדירה השנייה שלו ואנשים מרוב התלהבות לא תמיד חושבים
על זה אז זה דבר שצריך לקחת את כל זה בחסון שבטוח שהמטווחים ועורכי הדין מרוויחים הם מקבלים את הכסף שלהם בהתחלה
כן כן אגב הצפה אם רוצים לקחת דוגמה אתה יכול לקחת את חריש בעיר חריש יצאו כשהיא נבנתה
א עכשיו בבנייה אבל ה היה תקופה שהיו כל כך הרבה דירות שנגמרו יחד
שהיכלת לזכור דירה של ארבעה חמישה חדרים ב-2000 שק 2500 שק וגם דירות למכירה בקושי
מחרת במחירים מאוד מאוד זולים עכשיו זה קצת מתחיל להתאזן כי בכל זאת הזמן עובר אבל זה דוגמה של הצפה
כן וזה וזה מפחיד בכל מיני מקומות גדולים כמו פולה או כל מיני מקומות שיש שם בנייה מאוד מאוד מאוד מסיבית שהדברים האלה יחזרו
לעצמם ומי שלא לוקח את זה בחשבון ומתכנן את התקציב שלו נכון לפי הדבר הזה ומתכנן שבעזרת השם אני אמכור אני אשווה את
השכירותי במשכנתא ויהיה לי איך להתמודד זה דברים שצריך לקרות אותם בחשבון מעבר עלויות הנלבות הנוספות שתמיד יש בכניסה
לדירה כן בין אם זה סורגים וכל מה שצריך א וכולי טוב אני רוצה שאנחנו ברשותכם נעבור
לנושא הבא והנושא הבא הוא נושא מרתק לדעתי לא פחות אולי אפילו יותר והוא מאוד מוכר
מה שמכונה ברחוב הטבו המשותף אני בטוח ששניכם מכירים את זה נפלא אני
רוצה לקרוא לכם איזשהו לא יכול ללכת בבני ברק בלי לראות שלט מחפש שותף לדירה אבל אני חושב שבערים אחרות אתה
כמעט ולא רואה את יש זה ערים יש ערים בירות בירות הטבע במשותף זה הרים חרדיות כמו ביתר
בני ברק מודיע אליט מודיע אליית בני ברק שמה הדבר הזה הוא תופעה מאוד מאוד מאוד רווחת א
ראיתי איזשהו טור של איזשהו עורך דין בשם נתן רוזבלץ שכתב בצורה הומווריסטית יפה שאם פעם א התרגענו לזה שהעיר בנימ לאט לאט
קצת מזכינה והזוגות צעירים נלצים מקרח הדברים מכור הדברים לעזוב לפריפריות פתאום
העיר מתחילה לשקוק חיים של זוגות צעירים שמסתובבים בשטיבלח ובחנויות ולא מדובר על
יחידות א דיור תת קרקעיות או כל מיני דברים מהסוג הזה אלא פשוט פשוט אנשים התחילו לרכוש דירות אבל המכירות המחירים
לא ירדו מה שקרה הוא פשוט תופעה של טבו משותף והטאבו המשותף הקלאסי הוא באמת
שכשבאים שתי זוגות ואומרים בוא נרכוש ביחד דירה גדולה בין אם זה דופלקס של שתי קומות
ובין אם זה דירה מאוד רחבה ונחצה אותה ביחד נחצה אותה אני אקח חצי קומה אתה קומה
זה נחלק בינינו ובסופו של דבר העלות כחצי היא תהיה זולה יותר מאשר לקנות דירה יחידה
ברישום יחיד בסדר גודל כזה זה יותר משתווה ל עסקאות בפריפריה ממחיאת המחירים אז ברמת
העיקרון אנשים ניגשו והתחילו לקנות במשותף דירות שהטבו שלהם הוא אחד ושתי זוגות רכשו
את זה ביחד זה התחיל כ פרויקט מחוייך ואיזשהו פתרון מדהים שאנשים פשוט יכלו
לגור ליד ההורים והכל בסדר והמוח היהודי כמובן אף פעם לא נח ואם טבו משותף לשניים
אז למה לא משולש ולמה לא להגיע למרובע ושמעתי גם על משה ו עוד היד נטויה
מי יודע לאיפה זה יכול להגיע עכשיו זה מאוד מאוד רווח זה מאוד מאוד רווח השלב
הבא של המוטציה כי המוותטציה הבאה אמרה אם לי יש דירה גדולה אז למה שאני לא אמכור
חלק ממנה למישהו לאיזה זוג נניח שאני בניתי על הגג איזה יחידת דיור אני פשוט
במקום להזכיר אותה ולרדוף אחרי סוחרים ואני צריך כסף גדול עכשיו לצורך טוב אולי
או אפילו סתם יש לך דירה של חמישה חדרים נשאר זוג מבוגר כן הוא מוכר חצי קצת מפשטים את הדבר הזה ההבדל אתם קצת מפשטים
את הדבר הזה לקחת דירת שישה חדרים ולחלק אותה לשתי דירות שלושה חדרים זה באמת יותר
זול אבל לא זה הסיפור של טבע משותף רוב הדירות של טבע משותף זה כשהוסיפו לדירה
שטחים לא חוקיים בין אם באותו מפלס או בין אם בג ואז אז פתאום באים לחלק אותם. אז
הסיפור הוא ככה, הוא מתחיל בבנייה לא חוקית ונגמר בטאבו משותף. כי באים שתי
זוגות וקונים דירת שישה חדרים ומוציאים מוצאים את האפשרות ביניהם לחלק את הדירה.
אז הם חוסכים כמה אלפי שקל. גם את זה אולי לא כדאי לעשות אבל הם חוסכים. הם באמת
חוסכים. אבל כשלוקחים דירה של 80 מטר ומוסיפים לה 8 מטר הופכים אותה לשתי דירות
של 8 מטר שחלק ניכר מהדירה הוא לא חוקי ואי אפשר לרשום את הלא חוקי אבל מה שאפשר
לרשום את החוקי כן אפשר זה הרבה יותר מסובך הרבה יותר קשה למכור כמעט בלתי
אפשרי לקבל משכנתא אגב ביריות אחרות פתרו את הבעיה בצורה מאוד מאוד קלה ביריות
אחרות כשאתה הולך למכור דירה בא השמאי של העירייה לבדוק ואם יש לך בנייה לא חוקית,
אתה לא מקבל אישור, אתה משלם טל השבחה וכולו, ביריות שעדיין לא עשו את הדברים
האלה, אז יש לך אפשרות גם למכור, בוא נגיד לפחות לאחד או לפחות לשתיים. הסיפור הזה
הוא סיפור שהוא פותר בעיה לטווח קצר, אבל הוא יוצר בעיות גדולות מאוד לטווח הארוך.
מכירה, משכנתאות. הדירות האלה, כמו שאתה אמרת, קונים זוגות
צעירים. זוגות צעירים ברוך השם אחרי כמה שנים עם אחוזי הילודה בבני ברק צריכים להחליף דירה וטוב שהם צריכים להחליף דירה
ואז פתאום מאוד מאוד קשה להם למכור את החצי שליש שמיני דירה שיש להם בטבו משותף
ולפעמים הם נתקנים בתופעות של סחתנות מצ מצד החצי השני עכשיו לפעמים שני חברים
הלכו ביחד והחברים האלה מסתדרים מצוין חבר כבר יצא
מהקן הכניס במקומו אחד פחות חבר וכש כשהחבר הראשון רוצה למכור את החצי שלו הוא
צריך להתמודד לא עם השכן שאיתו הוא קנה את הדירה ואיתו היה למד בישיבה ואיתו הוא
מסתדר מסובכים מאוד אבל עוד הפעם מה שאמרתי מקודם ההכרח יוצר את המציאות
זה אני מסכים ההכרח יוצר את המציאות זה לא זה לא מלכתחילה זה בדיעבד אני חושב
שאולי גם פה יש אתה תגיד לי אם זה נכון ה פחות בונים דירות של שני חדרים ושלושה
חדרים מבעבר יש מינימום היום אחד הדברים המוזרים במדינת ישראל שיש עליך היום מינימום דירה
אתה לא יכול לבנות דירה פחות מ-65 מטר אתה לא יכול עכשיו נכון 65 מטר זה מצומצם
אבל בוא נאמר ולזוג צעיר 65 מטר שמתעת להביא כמה ילדים אז זה בטח מצומצם אבל
אנשים מבוגרים הייתה תופעה פעם בבני ברק לפחות שאני מכיר אותה מקרוב של זוגות
מבוגרים שבאו מהפריפריה לגור ליד הילדים ומכרו דירה בחדר הגדר התל אביב אפילו בדמי
מפתח וכן רצ רצו לקנות דירה קטנה בבני ברק וזה לא הספיק להם והם אמרו אנחנו לא
צריכים את הדירה של ה-75 77 מטר אבל לא בונים פחות לא בונים פחות הנושא הזה של
תמעיל של דירות קטנות כמעט ולא קיים היום ובדיוק על פה רוכב הסיפור של התרבוא
המשותף העלות של דירות קטנות שלא בונים אותם יותר בגלל התקן או בגלל אגב גם מה
שדיברנו קודם על ממד כל הדברים האלה של תקנים מייקרים את העלויות של הבדי אז זה
טוב שיש ממד וזה מצוין אבל זה מייקר אז בעצם הטבו המשותף בא לתת פתרון לאנשים
שאין להם עון עצמי ניכר דיברנו קודם שבמשכנתאות אתה צריך לקחת לממן לפחות 25%
מהדירה זה עון עצמי גדול לקחת משכנתא גדולה על דירה יקרה זה גם כן לא מתאים למשק בית של זוג זוג מתחיל ופה נכנס
הסיפור הזה של טבו משותף אני לא חושב שאנשים עושים את זה מלכתחילה אבל כשיש
ובעבר לפני שנים כשהיה טבו משותף היה כתוב במודעה למכירה דירה בטבו משותף בלי
משכנתא. אי אפשר לקחת משכנתא. אה אנחנו וזה אתה מכיר אנחנו בבנק בבנק אצלנו
במרכנטיל נותנים א הלוואות לטבו משותף. בנינו מודל ופה צריך אני אגיד משהו נקודה
מאוד מאוד חשובה במודל הזה. ה אם שני זוגות קונים את הדירה שני הזוגות לוקחים
את המשכנתא ביחד. ביחד ולחוד. שוב אני מוסיף זה לא הכי נעים אבל אחד הוא בעצם
ערב של השני הם יותר מערבים הם ממש לובים ביחד באיכות כמו בעל ואישה הם נוסעים
בהלוואה הזאת אין כאן מצב שבו וזה מסר שאני אומר אותו לכולם שיהיה ברור שחור על
גבי לבן האחריות להלוואה היא אחריות משותפת גם אם
מישהו הביא עון עצמי יותר גדול גם אם מישהו בכלל לא היה צריך את הכסף כי ההורים שלו ימנו לו את הזה זה ורק השני היה צריך
את הכסף. ההלוואה היא משותפת לכולם ונוסעים באחריות. אנחנו נותנים להם אפשרות לחלק את ההוראת הקבע א אבל עדיין האחריות
היא משותפת של שניהם. אז זה דבר ראשון שצריך לזכור. ובאמת פה יצחק ציין חברים אבל פתאום אחד משלם ואחד לא משלם ואיך
יוצרים את זה ואחד מחר ואחד או ואחר כך מגיעים למצב שאחד רוצה לצאת מהקן.
אוקיי? אז אז אני אני שמח ש שה שצפתם את כל הנקודות האלה כי באמת הם נקודות מאוד מאוד חשובות. דיברתם על היבטים של ההרכבים
של האנשים ובאמת זה מאוד נכון הסיפור הזה אגב אני חושב שגם אם נתחילו כשני חברים
לצערנו המציאות והניסיון מוכיח ש לא תמיד
נשארים חברים והבתי דין לצערנו יש מספיק ניסיון מלאים בזה ויש להם הרבה ניסיון
לספר על מה קורה עם הדברים האלה אז אז התחלת דודית לספר אמרת שכשני זוגות מגיעים
בעצם מה שאנחנו עושים אנחנו אומרים אתם לובים ביחד לח זאת אומרת כמו ששני זוג מגיע הבישה עם שתיכם לובים אז גם פה אתם
כל ארבעתכם לובים באותה משכנתא א אוקיי עכשיו אם נתקדם למקרה השני זאת
אומרת כשהיו שני זוגות והייתה משכנתא באחד מהזוגות הוא רוצה למכור את חלקו לזוג
שלישי מגיע הזוג השלישי ואומר גם אני רוצה לקחת משכנתא כדי לקנות את החלק הזה כי אין לי כסף משלי זה דבר שהבנק יכול
אנחנו מתמודדים היום מצאנו פתרונות גם לשינויים כן אז הוא אז אנחנו אנחנו מסלקים
את פשוט עושים סילוק של ההלוואה של הז של הארבעה הראשונים
ועיושים תא חדש ישות משפטית חדשה של ארבעה חדשים וארבעה החדשים שניים שניים מתוכם הם
כבר ותיקים ועוד שניים חדשים יוצרים עכשיו ארבעה שותפות של ישות חדשה שנקראת ארבעה
אנשים והיא מסלקת את ההלוואה שנותרה ולוקחת תוספת להלוואה החדשה אנחנו מתמודדים עם זה יש לנו בנקאים שגם ממש
מתמחים בזה אני מכיר בניסיוני ואני יצא לי גם לעשות עסקאות כאלה ברוך השם אצלכם אבל א בסופו
של דבר אנחנו נדבר על מחזור קומפט זאת אומרת שאם משפחה הגיעה והיה לה משכנתה היחסית ריביות טובות לא תהיה לברירה זה
הולך למחזור קומפט וכאן יכול להיווצר מצב שבו הזוג הראשון יגיד רגע אני מפסיד מזה
ולי זה לא מתאים אז לכן והדבר הזה הוא סוג של איזשהו דבר שחייב להיות מאוגן מראש
וצריכים להבין את הדברים האלה כשניגשים לכאלה עסקאות ונכנסים לקראת לזה הכרח אבל
זה סוג של א משהו שצריכים לדעת עליו מראש. חייבת להיות פה הסכמה של הצדדים וצדדים
צריכים להבין שמקורח הדברים יכול להיות שיהיו פה דברים של הפסדים אחד על חשבון השירים וצריכים לקחת חשבון מראש
ולאשר אותם ולא להיכנס למצב שאחר כך אני לא מוכן להפסיד במשכנתא שלי אני בגללך אני
זה אז אתה לא אני חושב שעורך דין שמטפל בעסקה כזאת צריך לשבת עם השני הזוגות האלה ולהגיד להם אז
תראו אתם הולכים לדרך שהיא דרך לא פשוטה ומה שציינת עכשיו הנושא של המימון שהוא
צריך להיות משותף א כל הדברים שיצחק קציין קודם צריך להכיר את זה מראש מצד שני יש גם איזשהו דבר טוב
וגם הנושא הרישומי לעתים רבות ובעיה הרשומי אתה קורא לזה טבו משותף יש הרבה אנשים
שמגיעים עד הרישום בטבו ושמה נתקעים נכון כי יש הרבה פעמים במיוחד כמו שאתה הזכרת שזה טבו משותף ללא משכנתא אדם שיש
לו דירה גדולה ובנה על הגג ורוצה למכור את מה שהוא בנה על הגג הוא לא מוכן שמישהו ירשם לו
יחידה נפרדת ואם הוא ואם הוא לא יכול לקבל יחידה נפרדת ואם הוא רושם בתוך הטבו אז זאת אומרת שההוא שותף גם בקומה למטה
לתקן בית כדי לעשות רים טבו משותף זה דבר
לא קל בעליל וצריך אישורוש לעירייה כן והעירייה לא תמיד את האישור הזה כמובן
אז אז אוקיי אז מבחינה הזאתי זה מורכב ולכן נוצר מצב שבו אנשים אמרו אוקיי אני לא יכול לקחת משכנתא על הדירה שאני אקנה
בטבו משותף ואז נוצרה איזשהו תופעה שאנשים אמרו אז אני אקח אני ארשום ברשם המשכונות
משהו נכון האם האם רשמשכונות הזה יש לזה איזשהו תוקף, איזה משהו עם שיניים, זה משהו שאפשר
להשתמש בו במקרה שחלילה נוצרת פה איזשהו מצב ש א זה מעבר לבנק א יש לראש משכונות תוקף
מסוים של של זה משכון זכויות חוזיות שהם עשו ביניהם א אבל שוב בבעיה ברישום זה לא
זה במקרקעין הרישום של את הה הוא הקובע לא הרישום של המשקולים כשמדובר בבעלויות ולכן
זה לא זה לא ייתן לו ערך כספי זה יכול לעזור במשהו לחזק את ההסכם שהיה ביניהם
איזשהו כמו עד כזה ש חוף את זה מאוד קשה כן אוקיי אני מה שנקרא לנושא איזשהו סוג
של השלמה קטנה קודם כל יש לזה עוד הייתים שאנחנו לא ניכנס אליהם זה היביתים של נושא
של תשתיות שלפעמים לא מתאימות לבניין שהיה לו כל הדירות המחולקות וההשכרות של הדירות
המחולקות רוכבות על אותה בעיה שאתה מתאר עכשיו יש את אותו בעיה יש בעיה עם שעונה מים
ובעיה עם שעונה חשמל בתי ספר זה כבר בשלב השני אבל נדבר בעיות
ביום יום יש בעיות ביוב יום ביוב א
והנושא הנוסף הוא כמו שאתה הזכרת שהם הופכים להיות שותפים בהלוואה ואם חלילה וחס חוזרת משכנתא
זה זה כל הד זה נרשם על כולם זאת אומרת בדוח נתוני האשראי בבנק ישראל כולם יקבלו הערה חזרה
משכנתא אפילו שאני כזוג שמתי את חלקי בהוראת קבע לאותו משכנתא
אני במה שהוא עשה אבל בD שלי אני יכול לחטוב כי הזוג הזה היה מסכן לא מרעה מרג
אנחנו מדברים בבני ברק זה באמת אחד מהדברים שצריך לעלות אותו יותר ויותר
לתודעה כל דבר כזה של החזר משכנתא גם אם אתה לא אשם אנחנו נתקלים במקרים שבהם א
אבא פתח חשבון על על שם של הילדה כי היה לו איזשהי בעיה או שהוא רצה והוא לא
ופתאום אתה מגלה בחורה בת 20 עם בעיות של של בן אדם בן של של בעל עסק בן 40 שאתה לא
מבין מאיפה זה בא או הפוך או הפוך כן כן לחלוטין אז אז כל הדברים צריך לקחת
אותם מחשבון ולהתיץ עם עורכי דין מתמחים ואנשים מקצוע וככלל צריך לדעת שהנושא הזה
הוא סיכון וסיכוי כמו כל דבר א אז אם כבר התחלנו לדבר על זה בוא נתקדם רגע לנושא
שנקרא א קצת השקאות בנדלן הציבור החרדי ברוך השם הוא ציבור שגודל וילדים וברוך
השם א צריך את היכולת הכלכלית. החתונות היום הם לא לא זולות.
צריך להתרגן מראש כמובן החכם בראשו. וברוך השם גם יש מודעות גדולה הרבה יותר כיום
להתארגן עם אי אלו השקאות או אפיקים של חיסכון נכון בכדי להגיע לחתונות בצורה
יותר מאורגנת עם הון עצמי ראשוני נכון ולא להגיע מה שנקרא ברגע האחרון א שוקט שבורה
ובלי שקל בכיס אז הרבה אנשים באמת שמים את הפנים שלהם לכיוון של השקאות נדלן מסוימות
א יש הרבה אופציות הרבה הזדמנויות הרבה אפיקים יש הרבה אופציות אין אין הרבה הזדמנויות,
הרבה אופציות. אוקיי, תודה על התיקון. אז אז אני רוצה להפנות אליך את השאלה הזאת ואני אני אציג אותה בצורה כזאתי.
גם כאשר אנשים רוצים לעשות משהו, לעתים הם נתקלים בשתי א מגבלות מסוימות. אחת זה
מגבלתי את הסכום. לא לכולם יש סכומים מאוד גבוהים של מיליונים ללכת ולהתחיל להשקיע.
ומעבר לזה הרבה פעמים אנשים מגיעים במגבלת זמן. אם מגיעים אומרים אין לי עוד הרבה
זמן עד לחתונות של הילדים נניח חמש שנים שמונה שנים לפעמים זה גם קצת פחות 10 שנים
נניח אז כיזם כאיש נדלן מה אתה יכול להגיד
השקעה בנדלן היא השקעה הכי פתוחה לאורך זמן מדינת ישראל ב-77 שנה שהיא חיה וקיימת
אבל גם מעבר למדינת ישראל אנחנו יודעים שהשקעה בנדלן זה השקעה הכי טובה אבל אנחנו
צריכים להשקיע בנדלן אז אם בא אליי בן אדם ואומר לי שיש לו כמה מאות אלפי שק וזו
דירה שנייה שלו והוא יכול לקנות דירה בפריפריה ולקחת משכנתא מתוך תקווה
שהמשכנתא תכסה לו את החלק הגדול את השכירות ישלמו לו את החלק תשלם לו את החלק
הגדול של המשכנתא ואם שלושה חודשים הסוחר מאיזשהו סיבה לא ישלם לו אז יש לו אמצעים
איך לשלם את המשכנתא באותם שלושה חודשים או אם חסר 755 שק חודש 700 55 שק הוא
יעמוד בזה. אז אין ספק שלקנות במקומות מסוימים בפריפריה שהם צפויים להתקדם
ולפרוח. זאת השקעה הכי טובה. כל ההשקאות ואני אומר לך כל ההשקאות, לא רוב ההשקאות,
כל ההשקאות שהם חלומות שנעשות בארצות הברית ובחול. אנשים באחוזים ניכרים וכשאני
אומר לך אחוזים ניקרים ב-90% לא זוכים להיפגש עם הכסף הקטן שלהם בחזרה. אנשים
שמשקיעים 75,000 דולר, 90,000 דולר, 100,000 דולר. בתי הדין, דיברת על בתי
הדין, בתי הדין אמוסים בזה גם בארץ וגם בחול. המשקיעים שם בלייקווד לא צריכים את
ה-75,000 דולר של האברך מבני ברק. אם יש לו שמה עסק טוב, הבנקים שם נותנים כסף, תסלח ליידי,
כן, יותר בקלות מאשר בישראל. בזרבה יותר בזול אם הוא לא מצליח לקבל שם כסף אז
ההשקאות שהוא עושה לך בטקסס הם רחוקות ולא נמצאות על העץ אם תקבל רבעון אחד או שתיים
תגיד תודה לרוב גם את זה לא תקבל ולכן צריכים לבחון את ההשקאות כל הקרקעות
שמוכרים אחד ל100 מבשיל וגם כן אם הוא זה מבשיל זה לא כשאתה תצטריך לחתן את הילד
אלא כשהילד שלך יחתן את הילד שלו אבל להשקיע באופן עקרוני למי שיש לו כמה מאות
אלפי שקל פלוס משכנתא בנכס נדלני. זאת בהחלט ההשקעה הכי טובה.
בעניין של המימון בנק ישראל עצר לפני כמה שנים את החגיגת המימונים וקבע שלדירת
השקעה בפריפריה כמו שהוא יצחק ציין הוא יכול לקבל רק 50% והוא צריך לייצר עון עצמי של 50% בעצמו. א בעבר היית יכול
למשקן את הדירה הקיימת שלך, לקחת עליה כסף ו50% ואת השאר לגייס כנגד הדירה הנרקשת.
זה נעצר. הפתרונות היום לעניין הזה זה או באמת לביאון עצמי. ולמי שאין אז יש גופים
חוץ בנקאיים שנותנים את זה. כשאני אומר חוץ בנקאים אני לא מתכוון לשוק שחור או אפור. אפילו חברות ביטוח א אשראי לגיטימי
אולי טיפה יותר יקר אבל א זה הדרך לממן. כן. אוקיי. אז אם אני מתקדם עם הגישה
הזאתי שהיא בהחלט אמיתית אני אנחנו בעצם כשאנחנו רושים דירה
להשקעה אז אנחנו בעצם בונים על שתי סוגים של תצועות תצועה הראשונה בעצם זה התצורה
ההונית שהמחיר של הדירה יעלה ואז ההשקעה היא ניבה לי א רווח ויש גם את התצה
הפירותית שזה השכירויות שגם הם אמורות לשלמים לי את את המשכנתא שלי אז אני רוצה לשאול אותך
אנחנו נצאים היום היום באיזשהו רף מחירי דירות לא נמוך. זאת אומרת מי היה מאמין
שדירו בפני מקלו מיליונים רבים מיליונים רבים ברמה של תש מיליון לדירה זה סכומים
של לאטו זה זה סכומים מטורפים מי הם מאמין שאנחנו נגיע מיליון לדירה בבני ברקן אתה מדבר על פנטאוזים על דירות י גם בבני
ברק או קוטג' גם בבני ברק יש חתך שיכול לשלם תע וגם 19 מיליון שקל אבל כמה דירות
כאלה יש בבני ברקים שבני ברק היום הם זולים יחסית לגוש אני רוצה אני רוצה להתקדם לשאלה אני רוצה לשאול האם אתה עוד
צופ יפה שכשם שראינו עליית מחירי דירות כל השנים אנחנו נמשיך באותו סדר גודל של
להיות כל הזמן המחירים יעלו אחד שתיים גם לגבי השכירויות בסופו של דבר היום יזכור
דירה זה אלפים רבים ואם אנחנו מסתכלים ביחס למשכורת הממוצעת שאמורה לשלם שכירות
של דירה כשאין לבן אדם דירה משאול הגורבה ווא תשלם את זה מכיסו מההכנסות שלו
השכירותיות מתחילות להיות בזכירות מאוד מאוד גבוהות ואנשים מתחילים להיות עם זה עם קושי אין אין איזשהו חשש שמח מכירים או
ירדו או גם אם לא ירדו לפחות תמתנו בעלייה שלהם ויפסיקו לעלות וכנל על גבי השכירות
האם השכירותיות הפסיקו זה או לא פלו מתי שהתחילו לרדת תראה כי זה יעלו לפגוע ברווחים של ההשקעה
נכון אה אנחנו יודעים שיש שוק
כשיבנו יותר ממה שצריך אז המחירים יהיו נמוכים כשיבנו פחות ממה שצריך המחירים
יהיו גבוהים מדינת ישראל היא מדינה שהשוק שלה הוא מורכב מאחוזים מסוימים, מאנשים
שבאים מבחוץ מהבר לצריכה העצמית. אין את זה כמעט באף מדינה בעולם. אין באף מדינה
בעולם שבאים אנשים מבחוץ לקנות בה דירות. פעם היה בשוויץ, היום גם בשוויץ לא. מדינת
ישראל היא יש ערים מסוימות שאתה מזהה בהם רכישות מסיביות מארצות הברית. א יש לי
אחלונדון שאמר לי יום אחד, היום קנה יהודי האחרון בבית כנסת שלי דירה בישראל. זה דבר
כמעט ללא אח ורע. אני לא מדבר על הנעירה מצרפת. אני חושב שגלי האנטישמיות בעולם,
מי שמכיר את העולם היהודי היום, מי שמכיר היום את העולם היהודי, זה מחייב כל אדם
ששכל וקודקודו והוא גר היום באירופה לקנות דירה בישראל לעת מצו. זה דבר שזה
קונים מעבר למאגר שלא יכולים לתת לשוק הדירות בישראל לרדת. אם שוק הסדירות
בישראל היה חי מהצריכה העצמית אז יכול להיות שאתה צודק הממשלה תשחרר קרקעות
במקום ה-60,000 דירות שצריך בשנה יבנו 80,000 יחידות דיור והמחירים ירדו כשיש
תמיד זליגה החוצה והזליגה לקוני חוץ והזליגה לקוני חוץ זה בדרך כלל הקונים
היקרים יותר הנרות היקרות יותר באזורי הצריכה הטובים יותר מה התוצאה התוצאה שאם
יכלת פעם לקנות בפריפריה דירות דירות ב-800, 900 מיליון שקל, גם הפריפריה
התייקרה ואם הפריפריה מתייקרת, אז המרכז מתייקר. מה ההבדל היום בין דירה? אוהבים
לדבר על בני ברק בבני ברק לדירה באיתר, לדירה בבית שמש, כבר לא הבדל גדול.
מבחינת מחיר כבר לא הבדל גדול. ועדיין יש אנשים שמעדיפים לגור בבני ברק בגלל העבודה
בדרך כלל או בגלל החברה או בגלל האדמור או בגלל המשפחה מעדיפים לגור בבני ברק וישאלו
את ישלמו את האיק אחוזים יותר לכן מי שחושב את צופי ירידת מחירים
טונטס תירגע תירגע אולי יהיה איזה תקופות קצרות כמו היום מלחמה ירידה של 5 6% עכשיו זה לא
סוד שהרבה קבלנים ניתנו את הפעילות שלהם בונים בונים יותר לאט
לא מתחילים פרויקטים חדשים יש בעיה במכרזים
וזה גם כן ישליך בטווח הקצר נכון בטווח הקצר יש ירידה בטווח הארוך במדינת ישראל
לא חווינו ירידות מחירים מסיביות כמו שיש באירופה אבל באירופה זה נובע אתה יודע למה
זה נובע באירופה כן שהילודה קטנה יותר הדירות עם כל הכבוד לא נהרסות שמה אין
טילים ויש קצת בנייה חדשה ויש לפעמים עודף ביחידות דיור. מה שקרה ב10 שנים
האחרונות באירופה זה שהפליטים במדינות שבהם הגיעו פליטים אז הפליטים
מילאו כל דירה פנויה והמחירים עלו. עכשיו שהם קיבלו קצת שכל ועוצרים את גלי הפליטים
כגון בגרמניה כגון במדינות אחרות שם באזור הולנד אנגליה
וצרפת עוד לא אז באמת חווים שם ירידת מחירים אבל מאחר והילודה שמה נמוכה
ונוצרות דירות שעומדות ריקות במדינת ישראל אין חשש שדירות ימדו ריקות
אז המחירים ימשיכו לעלות לפי מה ש ממשיכים אני לא בטוח שהמחירים ימשיכו לעלות ואני לא בטוח שהמחירים ימשיכו לעלות
בצורה מטורפת שהייתה עד היום מכיוון שבאמת בכמה שנים האחרונות יש הבנה חדשה במשרד
השיכון ושחררו עשרות מאות אלפות אלפי יחידות דיור מה שעשו בארבע חמש שנים
האחרונות זה דבר שלא נעשה פה בעשרות שנים השתחררו עשרות אלפי יחידות דיור לא בתל
אביב תל אביב אין גם איפה אבל באקו בנתניה בקריית גד בקריית מלאכי וזה השפיע על השוק
אבל השוק בולע הכל השוק בולע הכל לאט לאט אבל בולע את הכל הכל בסופו של דבר
זה כן השקעה נכונה בסופו של דבר השקעה בנדלן היא השקעה הכי בטוחה
אמ אתה ציינת את הנושא של עלות עלות האדירה כפקטור לבלימה של רכישה זה קיים
נכון שיצחק ציין שבאים אנשים מחוץ לארץ והם בעצם א א סוג של משתלטים על הדירות של
אנשים אחרים שבישראל זה נקרא ג'נטריפיקציה אתה אתה לא יכול אנשים שפה לא יכולים
להגיע לכספים שמגיעים מחוץ לארץ שכונות שלמות שאתה רואה שכל דירה שמוצאת למכירה
נמכרת ולא משנה אם יש רוב האנשים המקומיים לא יכולים אגב בחוץ לארץ בהתונה בכפריסין
היום א התושבים שם מתרעמים על הישראלים שקונים שם כי הם משלמים יותר מאשר הם עצמם
בכפריסין הכפרסאים יכולים לשלם אז תופעה כזאתי קיימת גם כאן א כשבאים אנשים מבחוץ
או למשל איטיקיסטים שקונים דירות במחירים שרוב העם לא יהיה מסוגל לקנות אה באיזשהו
שלב עדיין יש אבל דירות שהעם רוצה לקנות אותם
ולא אייטקיסטים ולא תושבי חוץ ושם יש מגבלה שם אדם שלא יוכל לקבל הלוואות
משכנתא ורוצה לקנות הוא לא יוכל לקבלות משכנתא כי היכולת החזר שלו היא בסיסית הוא
לא יוכל לשלם גם אם הוא מאוד רוצה לגור ואז יהיה מספיק אנשים שלא יכולים לשלם אז
המחירים שם כן התמתנו ואנחנו רואים באמת הבדלים בין פריפריה למקומות כאלה שבאים יש
אנשים מבחוץ או הייטקיסטים אוקיי א דבר נוסף שיש בתחום הזה זה הנושא
של הפינוי בינוי טמות 38 381
אמרונה יצא לי ללוות גם א יזמים קטנים כאלה שהבינו שאפשר לעשות מהבניין שלהם
איזשהו סוג של א משהו יפה זאת אומרת הבניין יעבור את הטמה והשכנים יקבלו את
התוספות שלהם חיזוקים ודירת דירות על הגג אז במקום להזמין קבלן א עם ניסיון שהם
החליטו שהם יהיו היזמים ויעשו את זה בקוחות הזמם יזמינו קמבלן לבניה עצמה אבל
הם היזמים אמ כשמגיע כזה סיפור לבנק א
הבנק יודע לשתף פעולה לתת ליווי לפרויקט כזה הבנק אוהב כאלה מקרים
שאלת קודם על יועצי משכנתאות שאני מעדיף אני גם מעדיף מישהו שכבר בנה ושיש לו
ניסיון ושיתמודד עם להוציא היתר ושהיתמודד במסר דירות אה לא אנשים שעושים את זה משהו
באופן חד פעמי בשביל הדירוש להם. יצחק יודע הרבה יותר ממני לספר על כמה מאמורות
צריך לעבור כשאתה רוצה לבנות בניין. זה צריך להיות אנשים עם ניסיון. אתה מכירים פרויקט כזה שנגמר
א או התחיל אני אומר לך ש אני כרגע עוסק בהתחלות אני לא יודע אז אני אומר לך ש
אז אתה אומר שזה ביני הבנק זה פחות בני הבנק פחות יעדיפו מישהו עם ניסיון. אוקיי, אני רוצה ש אנחנו צריכים קלקת
סיום, אז אני רוצה שאנחנו נדבר על מחזורי משכנתא. א מחזורי משכנתא זה בעצם נושא ש
הוא כל הזמן קיים והוא כל הזמן בשיח. הוצאי משכנתות משתדלים גם להציף אותו
והרבה אנשים שואלים בצדק אם אנחנו באמת באיזשהו תקופת ריבית שהיא לא נמוכה האם יש
כדיות למחזורי משכנתא נכון להיום במיוחד אנשים שלקחו את המשכנתות שלהם בשנים
הקודמות ששמה התקופת ריבית הייתה נמוכה יותר אז יש יש מה לדבר על המחזורים כדאי ללכת ולבדוק ואם כן דודי בוא ננסה לתת
לאנשים איזשהו סוג של אפשרות בדיקה עצמית בבית כאן ועכשיו
האם יש לפחות בגדול משהו לעשות עם המשכנתא, משהו שכנראה כדאי להם למחזר בו,
או שהם יכולים להיות רגועים שהמשכנתה שלהם היא מצוינת ואין מה לגעת. אה, קודם כל הנתונים עצמם מוכיחים שהרבה
מאנשים באים למחזורים א הרבה יותר מבעבר. אחד מהדברים שגורמים לתקופה הנוכחית להיות
תקופה של מחזורים, אני מדבר על גידול של פי שניים מאשר בתקופה המקבילה שתקד א
קשורה לסיפור שנקרא ריבית משתנה. שני דברים גם הפריים שזה עוד שעריות של של אלה
שלקחו שני שליש בפריים ורוצים להחליף אבל אבל בעיקר בעיקר מי שבא היום זה אנשים
שלקחו ריבית משתנה כל חמש שנים והפעם הראשונה שהם פוגשים את סביבת הריבית החדשה
זה עכשיו כי הם לקחו את המשכנתא בשנת 2020 כשהריבית המשתנה הראשונה שלהם הייתה נמוכה
מאוד ופתאום הם קופצים בהחזר החודשי ואז הם מגיעים לבנק אה אז אז יש עכשיו תקופה
של מחזורים בגלל שהריבית המשתנה עלתה מאוד א אחרים א יש להם קשיים והם א יש כאלה
שבאים ואומרים אנחנו לקחנו את ההלוואה נשאר לנו אנחנו יודעים שאפשר לקחת ההבה ל-30 שנה אנחנו לקחנו אותה לפני 10 שנים
וקשה לנו המשפחה התרחבה אנחנו רוצים עכשיו לקחת את ההלוואה לתקופה יותר ארוכה רוצים לעשות אקורדיון בצד המתיחה שלו הפתיחה שלו
ויש כאלה הפוך דווקא ההכזה חודשי שלהם נמוך יחסית ליכולת את החזר שלהם הם עובדים
בעבודות הרבה יותר מסדרות שם מה שהם עובדו בזוג צעיר ואז אומרים אם עכשיו אני משלם
אה 3000 שק אני מרגיש שאני יכול לשלם 5,000 למה שאני אקח את העכשיו ואני אגמור
את ההלוואה תוך 30 שנה בוא תקצר לי את זה לתקופה של 10 שנים כל אלה המשתנות האלה
שרוצים ברצותו מרחיב ברצותו מקצר כל אלה מגיעים אלינו לבנק היום וגם היועצים יש
להם תרומה לא קטנה לביקוש לצפה גם בנק ישראל התערב בזה
א גם זה הרפורמה אגב שחברי הכנסת אשר עשה רפורמת הנושא הזה שלכות למחזר בתקשורת
ישירה בין בנקים מה שנקרא ניוד משכנתאות כל הדברים ליחד מאוד מאוד מעודדים את
המגמה הזאת של המחזורים גם על אף שסביבת הריבית היא לא היום
הסביבה האופטימלית אבל אם הייתה סביבת ריבית יותר אפילו נמוכה מעכשיו אני מניח
שזה היה אפילו יותר ויותר א ביקשים של מחזור זאת אומרת אז אפילו אם אנחנו מצפים שבעזרת
השם הרבי תראה בטווח של שנה, שנתיים, שלוש, מי יודע, עדיין כדאי לבוא היום
ולבדוק את המשכנתא ללמזור מריבית מאוד או במיוחד לאלה שהם רוצים
לשנות משהו בקיצור בלי למשל, אדם שבאמת לקח באזור שנות ה-2020 ויש לו משתנה כל
חמש אז כדא כדאי לו לבדוק מי שלקח בזמנו שתי שליש פריים בדרך כלל לקח אותו במרווחים גבוהים
זאת אומרת הרבית הייתה גבוהה והוא משלם לכאורה כסף סתם הוא יכול להוזיל בצורה משמעותית אז אז זה גם אפשרות שנייה. א בוא
נדבר רגע גם על אנשים שלחו את המסלולים במצמד מתוך שנים ששמה הייתה הבנה שהמדד
היה על הרצפה תקופה ארוכה ואין בעיה לקחת את הצמדות והיום אנחנו יודעים שהמדד מכה
חזק אז אז בודקים לא תמיד זה משתלם. עוד נקודה אחת מאוד חשובה בעניין הזה, יש
מצבים שבהם ההלוואה, כמו שתיארנו היא הלוואה גדולה. יש חלקים לפעמים ששווה
להשאיר ויש חלקים ששווה למחזר, לא את הכל. בדיוא. ואז גם פה צריך לדעת שגם פה אפשר
לפעמים אתה מקבל את ההצעה מהבנק שלך שאומר לך תראה א את זה לא כדאי לך למחזר ואת זה
כדאי לך למחזר אבל ואתה לא בודק את החלק שאתה ממחזר האם אתה יכול להשוות אותו כמו
שאתה עושה עכשיו משכנתה חדשה או לא התשובה כן גם את החלקים שאתה ממחזר על אף שחלק
מסוים נשאר בבנק המקורי אתה יכול למחזר רק את החלקים האלה לא באותו בנק שבו אתה אתה
מנהל את המשכנתא שלך, אלא גם בבנקים אחרים שמוכנים להסתפק בדרגה שנייה ולשבד את זה
ואנחנו בנק הזה מרכנדים שמוכנים מוכנים להיות כן מוכנים להיות בדרגה שנייה ולמחזר
את החלקים מתוך ההלוואה אז בסיכום דברים שלך אני מבין שההמלצה היא בואו לבדוק לבדוק את המשכנתות
טוב אני חייב באמת להגיד לכם תודה רבה רבה עלבר ערב הנפלא הזה כל כך הרבה מידע
מקצועי שהיה לנו פה אני חושב שאם יש איזשהו משהו שאני רואה אותו כמשותף הוא הנושא של באמת השליחות לעזור למשפחות
לרכוש בית ולהגיע לבית. אין ספק שכשהבנק מוכן לבוא ולעזור למשפחה ולמצוא לה את
המשכנתה הנכונה ואת הפתרונות מימון הנכונים כדי לעזור לה לרכוש את הנכס וגם אם זה הקבלנים משפחת שינפלד עם הבנייה זה
כמובן וגם יוצא משכנתאות שאנחנו רוצים לחשוב ביחד עם המשפחות איך אפשר לעזור להגיע למשכנתא למרות שאנשים מאוד ניבוכים
בתחום הזה ולא יודעים איך להסתכל עליו ואיך להביט עליו ואם הם יכולים או לא יכולים ועל פני הם לא חושבים שהם יכולים
וגם הרבה פעמים יקשו לבנק גם עלול להגיע סירוב כי העסקה לא מוגשת מספיק נכון
ואנחנו יודעים את זה שבחשיבה מקצועית ונכונה של סיור מוחות עם הבנק אפשר למצוא פתרונות מקצועיים אז תודה רבה רבה לכם
שהייתם איתנו תודה רבה לכם לכם תודה רבה ערב טוב ערב טוב לכולם

אין אחריות על שגיאות כתיב וכו'