עזרה כללי ברזל ברכישת דירות במבצעי הפריסייל

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

במאמר זה, נסקור את הדברים העיקריים לפני שנכנסים לעסקאות הנדל"ן הנפוצות ביותר בתקופה זו - מבצעי הפריסייל.​

שימו לב! אין במאמר זה כל עידוד להשקיע או לקנות דירות בתנאי הפריסייל, אלא רק לסקור את הדרכים הנכונות אם בכ"ז החלטתם להשקיע.

כללים לפני הליכה לקבלן:

1.לעשות סקר שוק על האזור בו אני רוצה להתמקד, להסתכל נתונים ביד 2,מדלן, לדבר עם קבלנים ומתווכים באזור, ולבדוק האם זהו אזור מבוקש, מה פוטנציאל ההשבחה שלו, לראות האם יש התחרים, ואם כן מהי הייחודיות של הקבלן הנ"ל על שאר הקבלנים- ואם הוא מוכר משמעותית פחות מהמחיר של כולם צריך לבדוק למה(מיקום גרוע, בעיות תשתית, או כל בעיה אחרת שיש במקום)

2. לבדוק על הקבלן עצמו, לראות את הרקורד של העשי'ה שלו, מיהם השותפים שולו, האם מתנהלים כנגדו או כנגד החברה הליכים משפטיים, ואם כן, מה הסדר גודל-אם זה אדם אחד, יכול להיות שיש איזה משהו בינו לבין הקבלן, אבל אם רואים שיש תביעה קבוצתית, או שהרבה תובעים אותו על ליקויים בפרויקטים שלו-זה קצת מריח לא טוב.
חשוב לציין! צריך לראות הכל בראיה רחבה, דהיינו אם יש 2 תביעות בבנין של 20 דירות - זה 10% מהפרויקט
אבל אם יש 10 תביעות על 400 דירות זה רק 2.5%... בכל אופן עדיף לקחת קבלן כמה שיותר ללא רבב.

3. לאחר שרואים שיש קבלן אמין, כדאי לקבל ממנו אינפורמציה על הפרויקט, ולאחר מכן לאמת את כל הפרטים שהוא נותן לך, לראות שבאמת הקרקע רשומה על שמו, שיש אישורי בניה-במקרה שכבר הוצאו היתירים, שהקרקע לא משועבדת או נמצאת בהליכים משפטיים וכדו'.

4. לראות שיש לך ביטחון מלא על הכסף שהשקעת, דהיינו, ערבות בנקאית מלאה ובנוסף, שיש בנק שמלווה את הפרויקט.

כללים להליכה לקבלן עצמו-לאחר בירור כל האינפורמציה:

1. פחות ממחיר שוק- כשאתה עושה עסקה, היא צריכה להיות טובה עכשיו-ולא בעוד 5 שנים ולכן צריך לדרוש פחות ממחיר השוק- כבר עכשיו, כל מקרה לגופו, אבל לפחות ב2,000 ש"ח ממחיר השוק

2. פטור מלא ממדד תשומות הבניה - המדד ככל הנראה יעלה יחסית בחדות בשנים הקרובות, בעקבות כמה משתנים ובראשם, חוסר בעובדי בניין, עצירת היבוא מטורקיה, אנשי מקצוע שמגויסים לחזית, ופרויקטים רבים שנתקעו, והם מעכבים קבלת מפתח- מה שדוחה אנשים לעבור לבתים משלהם מה שיוצר צוואר בקבוק על השוק- שיתפוצץ בשנים הקרובות.
גם אם מקבלים פטור חלקי או מדד מגודר אם העסקה נראית בעיניכם טובה ויש מחיר משמעותי פחות ממחיר שוק, ייתכן שכדאי לחתום על העסקה.

3. הסבת ערבויות- בד"כ הקבלן נותן תנאי תשלום של כמה אחוזים כעת, ואת השאר בהשלמה כאשר הבניה מסתיימת-או לקראת סיום, וסכום גדול מערך הדירה(50-70%) - הוא נוטל מהבנק בהלוואת קבלן.
ולכן מאוד חשוב, שאם אנחנו רוצים למכור במהלך הבניה- נוכל להעביר את הלוואת הקבלן ע"ש הקונה.
קשור לעניין- בחוזה שאתה חותם מול הקבלן וודא שאתה יכול למכור דירות בפרויקט, גם במקביל לקבלן- זה סעיף שאפשר להכניס אותו בשקט, אבל שיהיה מעוגן בחוזה.
הטבת אקסטרה שאפשר לקבל מהקבלן:
לחתום מול הקבלן שהוא מתחייב לזמן מוגדר שבו הדירה מוכנה, וגם אם היא תהיה מוכנה לפני- אנחנו משלמים לפי הצפי בניה שנקבע בחוזה, וכמובן שאם הבניה מתעכבת גם שאר התשלומים מתעכבים- בהתאם לחוזה.

לסיכום:

לפני ההליכה לקבלן:
1. בדיקת ייחודיות של הפרויקט שלנו, יתרונות וחסרונות ומיפוי השטח מבחינת תחרות ומחירים.
2. בדיקת אופי של הקבלן/יזם שמבצע את הפרויקט.
3. לוודא שאין בעיות חוקיות ומשפטיות על הקרקע.

אחרי אינפורמציה רחבה על הפרויקט:
1. פחות ממחיר שוק
2. פטור מלא או חלקי ממדד תשומות בניה
3. הסבת ערבויות

בנימה אישית: ממליץ בחום לפני שנכנסים לאיזה פרויקט, להתייעץ עם מישהו שמבין בתחום, ואין לו נגיעה אישית בעניין, זה יועיל לכם לראות גם את המעלות וגם את החסרונות של הפרויקטים אותם אתם בוחנים.

גילוי נאות: כל הנכתב כאן נכתב ע"פ דעתי האישית וכל אחד יעשה הטוב בעיניו.

בעז"ה אכתוב בימים הקרובים לאיזה עסקאות ממולץ להיכנס ( לא מבחינת איזה פרויקטים, אלא מבחינת חוסן כלכלי ומניעת נפילות כואבות )
אשמח לקבל את תגובותיכם למאמר, וכמובן אשמח לייעץ כאן כפי האפשר.

 

[כי אנו עמך]

במאמר זה, נסקור את הדברים העיקריים לפני שנכנסים לעסקאות הנדל"ן הנפוצות ביותר בתקופה זו - מבצעי הפריסייל.​

שימו לב! אין במאמר זה כל עידוד להשקיע או לקנות דירות בתנאי הפריסייל, אלא רק לסקור את הדרכים הנכונות אם בכ"ז החלטתם להשקיע.

כללים לפני הליכה לקבלן:

1.לעשות סקר שוק על האזור בו אני רוצה להתמקד, להסתכל נתונים ביד 2,מדלן, לדבר עם קבלנים ומתווכים באזור, ולבדוק האם זהו אזור מבוקש, מה פוטנציאל ההשבחה שלו, לראות האם יש התחרים, ואם כן מהי הייחודיות של הקבלן הנ"ל על שאר הקבלנים- ואם הוא מוכר משמעותית פחות מהמחיר של כולם צריך לבדוק למה(מיקום גרוע, בעיות תשתית, או כל בעיה אחרת שיש במקום)

2. לבדוק על הקבלן עצמו, לראות את הרקורד של העשי'ה שלו, מיהם השותפים שולו, האם מתנהלים כנגדו או כנגד החברה הליכים משפטיים, ואם כן, מה הסדר גודל-אם זה אדם אחד, יכול להיות שיש איזה משהו בינו לבין הקבלן, אבל אם רואים שיש תביעה קבוצתית, או שהרבה תובעים אותו על ליקויים בפרויקטים שלו-זה קצת מריח לא טוב.
חשוב לציין! צריך לראות הכל בראיה רחבה, דהיינו אם יש 2 תביעות בבנין של 20 דירות - זה 10% מהפרויקט
אבל אם יש 10 תביעות על 400 דירות זה רק 2.5%... בכל אופן עדיף לקחת קבלן כמה שיותר ללא רבב.

3. לאחר שרואים שיש קבלן אמין, כדאי לקבל ממנו אינפורמציה על הפרויקט, ולאחר מכן לאמת את כל הפרטים שהוא נותן לך, לראות שבאמת הקרקע רשומה על שמו, שיש אישורי בניה-במקרה שכבר הוצאו היתירים, שהקרקע לא משועבדת או נמצאת בהליכים משפטיים וכדו'.

4. לראות שיש לך ביטחון מלא על הכסף שהשקעת, דהיינו, ערבות בנקאית מלאה ובנוסף, שיש בנק שמלווה את הפרויקט.

כללים להליכה לקבלן עצמו-לאחר בירור כל האינפורמציה:

1. פחות ממחיר שוק- כשאתה עושה עסקה, היא צריכה להיות טובה עכשיו-ולא בעוד 5 שנים ולכן צריך לדרוש פחות ממחיר השוק- כבר עכשיו, כל מקרה לגופו, אבל לפחות ב2,000 ש"ח ממחיר השוק

2. פטור מלא ממדד תשומות הבניה - המדד ככל הנראה יעלה יחסית בחדות בשנים הקרובות, בעקבות כמה משתנים ובראשם, חוסר בעובדי בניין, עצירת היבוא מטורקיה, אנשי מקצוע שמגויסים לחזית, ופרויקטים רבים שנתקעו, והם מעכבים קבלת מפתח- מה שדוחה אנשים לעבור לבתים משלהם מה שיוצר צוואר בקבוק על השוק- שיתפוצץ בשנים הקרובות.
גם אם מקבלים פטור חלקי או מדד מגודר אם העסקה נראית בעיניכם טובה ויש מחיר משמעותי פחות ממחיר שוק, ייתכן שכדאי לחתום על העסקה.

3. הסבת ערבויות- בד"כ הקבלן נותן תנאי תשלום של כמה אחוזים כעת, ואת השאר בהשלמה כאשר הבניה מסתיימת-או לקראת סיום, וסכום גדול מערך הדירה(50-70%) - הוא נוטל מהבנק בהלוואת קבלן.
ולכן מאוד חשוב, שאם אנחנו רוצים למכור במהלך הבניה- נוכל להעביר את הלוואת הקבלן ע"ש הקונה.
קשור לעניין- בחוזה שאתה חותם מול הקבלן וודא שאתה יכול למכור דירות בפרויקט, גם במקביל לקבלן- זה סעיף שאפשר להכניס אותו בשקט, אבל שיהיה מעוגן בחוזה.
הטבת אקסטרה שאפשר לקבל מהקבלן:
לחתום מול הקבלן שהוא מתחייב לזמן מוגדר שבו הדירה מוכנה, וגם אם היא תהיה מוכנה לפני- אנחנו משלמים לפי הצפי בניה שנקבע בחוזה, וכמובן שאם הבניה מתעכבת גם שאר התשלומים מתעכבים- בהתאם לחוזה.

לסיכום:

לפני ההליכה לקבלן:
1. בדיקת ייחודיות של הפרויקט שלנו, יתרונות וחסרונות ומיפוי השטח מבחינת תחרות ומחירים.
2. בדיקת אופי של הקבלן/יזם שמבצע את הפרויקט.
3. לוודא שאין בעיות חוקיות ומשפטיות על הקרקע.

אחרי אינפורמציה רחבה על הפרויקט:
1. פחות ממחיר שוק
2. פטור מלא או חלקי ממדד תשומות בניה
3. הסבת ערבויות

בנימה אישית: ממליץ בחום לפני שנכנסים לאיזה פרויקט, להתייעץ עם מישהו שמבין בתחום, ואין לו נגיעה אישית בעניין, זה יועיל לכם לראות גם את המעלות וגם את החסרונות של הפרויקטים אותם אתם בוחנים.

גילוי נאות: כל הנכתב כאן נכתב ע"פ דעתי האישית וכל אחד יעשה הטוב בעיניו.

בעז"ה אכתוב בימים הקרובים לאיזה עסקאות ממולץ להיכנס ( לא מבחינת איזה פרויקטים, אלא מבחינת חוסן כלכלי ומניעת נפילות כואבות )
אשמח לקבל את תגובותיכם למאמר, וכמובן אשמח לייעץ כאן כפי האפשר.

וואו, מאמר מרתק ומחכים מאוד ומציף את הדברים כמו שהם, הכי נהנתי מהכללים לפני ההליכה לקבלן, מה שרבה לא שמים לב לפני שקונים דירה כזו אלא סומכים על המשווקים וכדו'.