הכנסה פנויה,

[מה עוד]

שאלה לי לכל המומחים @משכנטוב @ari1980 @ז.א.ב משכנתאות @Y996
וכל אחד בשמו הטוב יבורך,

נניח שיש לי הכנסות של 15,000 ש"ח, והחזרי משכנתא של 5,000 ש"ח,
עכשיו אני רוצה משכנתא/ הלוואה, לדירה שנייה,
האם הבנק יאשר לי ביחס החזר של שליש מ10,000 שזו ההכנסה הפנויה, או שלא ?

 

[הון ובית]

נכון.
לאו דווקא שליש, אלא אפילו עד 39% מההכנסה, אבל הפנויה.

 

[מה עוד]

מה נכון, שהבנק יאפשר או שלא ?

 

[הון ובית]

מה נכון, שהבנק יאפשר או שלא ?

הבנק בוחן את ההכנסה הפנויה אחרי הורדת החזרי הלוואות שיתרת התשלומים עומדת על יותר מ-18 חודש, וממנה גוזר יחס החזר של שליש - 39%.

 

[מה עוד]

אז יש מצב שיהיו לי החזרי משכנתא של כמעט 15,000 שח, ?

 

[ש.ר]

הבנק בוחן את ההכנסה הפנויה אחרי הורדת החזרי הלוואות שיתרת התשלומים עומדת על יותר מ-18 חודש, וממנה גוזר יחס החזר של שליש - 39%.

ההסתכלות של הבנק על 18 חודשים על ההלואות זה גם על הלוואות גדולות של 200 אש"ח למשל? או שזה מוגבל בסכום מסוים?

 

[מה עוד]

ההסתכלות של הבנק על 18 חודשים על ההלואות זה גם על הלוואות גדולות של 200 אש"ח למשל? או שזה מוגבל בסכום מסוים?

לא משנה, כל סכום,

 

[הון ובית]

אז יש מצב שיהיו לי החזרי משכנתא של כמעט 15,000 שח, ?

איך הגעת לזה, עם הכנסות של 15,000 ?!

 

[משכנטוב]

אז יש מצב שיהיו לי החזרי משכנתא של כמעט 15,000 שח, ?

אכן.
תיאורטית הגיוני שאדם יחזיר כמעט את כל משכורתו (לחובבי המתמטיקה- אדם יכול להחזיר סכום ששואף ל100% מההכנסה שלו) בדוגמה הבאה:
אדם מכניס 10,000 ש"ח, במשכנתא ראשונה מאשרים לו החזר של 4,000 ש"ח, בשניה ההכנסה הפנויה שלו היא 6,000 ויאשרו לו להחזיר 2,400, בשלישית הכנסה פנויה 3,600, יאשרו לו להחזיר 1,440, ברביעית יש לו פנוי 2,160 יאשרו לו 864, בחמישית יש לו פנוי 1,296 יאשרו לו 518.4, בשישית יש לו פנוי 777.6 יאשרו לו 311, וכן על זה הדרך (המשועממים יקחו מחשבון וימשיכו, מי שקרה את ההגדרה המתמטית שלי למעלה יודע שלא יגמר להם התעסוקה בזה לעולם).
כל הנ"ל בהתעלם מהקריטריון של הכנסה פנויה לנפש.

 

[הון ובית]

אכן.
תיאורטית הגיוני שאדם יחזיר כמעט את כל משכורתו (לחובבי המתמטיקה- אדם יכול להחזיר סכום ששואף ל100% מההכנסה שלו) בדוגמה הבאה:
אדם מכניס 10,000 ש"ח, במשכנתא ראשונה מאשרים לו החזר של 4,000 ש"ח, בשניה ההכנסה הפנויה שלו היא 6,000 ויאשרו לו להחזיר 2,400, בשלישית הכנסה פנויה 3,600, יאשרו לו להחזיר 1,440, ברביעית יש לו פנוי 2,160 יאשרו לו 864, בחמישית יש לו פנוי 1,296 יאשרו לו 518.4, בשישית יש לו פנוי 777.6 יאשרו לו 311, וכן על זה הדרך (המשועממים יקחו מחשבון וימשיכו, מי שקרה את ההגדרה המתמטית שלי למעלה יודע שלא יגמר להם התעסוקה בזה לעולם).
כל הנ"ל בהתעלם מהקריטריון של הכנסה פנויה לנפש.

רק תיאורטית.
בשלב מסויים הבנק יגיד - תביא ערב !!
וזה יהיה כנראה משלב של 5,000 +/- לזוג.

 

[שרינה]

כמה הכנסה פנויה לנפש הם דורשים?

 

[הון ובית]

זוג+6 משכנתא 4000
הכנסות 13000 ש"ח
כמה יאשרו משכנתא נוספת?

3,000-3,500
זה באופן עקרוני.
באופן מעשי - אם זה ייפול על בנקאי נודניק שירצה למצוא למה לא לאשר ככה אלא פחות, הוא יפיל את זה על מספר הנפשות.

 

[הון ובית]

כמה הכנסה פנויה לנפש הם דורשים?

אין כלל קשוח.
בציבור הכללי מקובל סביב 1,200 לנפש.
בציבור שלנו יודעים להתגמש גם לכיוון 800-900

 

[מה עוד]

אכן.
תיאורטית הגיוני שאדם יחזיר כמעט את כל משכורתו (לחובבי המתמטיקה- אדם יכול להחזיר סכום ששואף ל100% מההכנסה שלו) בדוגמה הבאה:
אדם מכניס 10,000 ש"ח, במשכנתא ראשונה מאשרים לו החזר של 4,000 ש"ח, בשניה ההכנסה הפנויה שלו היא 6,000 ויאשרו לו להחזיר 2,400, בשלישית הכנסה פנויה 3,600, יאשרו לו להחזיר 1,440, ברביעית יש לו פנוי 2,160 יאשרו לו 864, בחמישית יש לו פנוי 1,296 יאשרו לו 518.4, בשישית יש לו פנוי 777.6 יאשרו לו 311, וכן על זה הדרך (המשועממים יקחו מחשבון וימשיכו, מי שקרה את ההגדרה המתמטית שלי למעלה יודע שלא יגמר להם התעסוקה בזה לעולם).
כל הנ"ל בהתעלם מהקריטריון של הכנסה פנויה לנפש.

יותר מזה,
נגיד שהמשכנתא השנייה שהוא מוציא זה לדירה להשקעה, וכן השלישית וכו',
וגובה השכירות כגובה המשכנתא,
אז הוא יכול לחשב כהכנסה, את השכירות שהוא מקבל על הדירה השנייה והשלישית וכו',
כך הוא יכול לקחת משכנתאות בלי סוף...

 

[הון ובית]

יותר מזה,
נגיד שהמשכנתא השנייה שהוא מוציא זה לדירה להשקעה, וכן השלישית וכו',
וגובה השכירות כגובה המשכנתא,
אז הוא יכול לחשב כהכנסה, את השכירות שהוא מקבל על הדירה השנייה והשלישית וכו',
כך הוא יכול לקחת משכנתאות בלי סוף...

בגדול - נכון.
אבל פעמים רבות, גובה המשכנתא, לא יהיה גובה השכירות אא"כ, זה דירה מפוצלת. אבל אז, רוב הבנקים לא מכירים בזה. מעבר לזה, כשזה שכירות מעל 5,000 ש"ח המחוייבת במס, חלק מהבנקים נרתעים להסתמך על זה ללא דיווח למס [גם בלא מפוצלת]. וגם אם כן יש דיווח כדין, עדיין - ככל וזה הכנסתו העיקרית של האדם [שהיא גבוהה מהכנסותיו הפרטיות], זה עלול להיתקל בסירוב של המאשר.

 

[א. גולד]

אגב, יש לציין שיש בנקים כגון הפועלים ודיסקונט,
שמחשבים לפי עומס חוב שזה אומר,
כל הלוואות לא יעלו על 40% מההכנסות.

 

[משכנטוב]

רק תיאורטית.
בשלב מסויים הבנק יגיד - תביא ערב !!
וזה יהיה כנראה משלב של 5,000 +/- לזוג.

כמובן!
רק רציתי להדגים את המודל.
המסר העיקרי שאם לבן אדם יש משכנתא, והוא רוצה עוד אחת ויש לו התלבטות אם לאחד או להוסיף, צריך לחשב את ההבדלים ביחס החזר.

 

[א. גולד]

אין כלל קשוח.
בציבור הכללי מקובל סביב 1,200 לנפש.
בציבור שלנו יודעים להתגמש גם לכיוון 800-900

וזה מעבר ל - 40% ?
או שזה כלול בתוך ה - 40%?
כלומר 40%+הכנסה לנפש, או 40% כולל הכנסה לנפש?

 

[הון ובית]

40% זה שורה אחרונה.
מעל 40% - זה הקצאת הון של 100%, דבר שמייקר מאד לבנק [כמו בקבוצת רכישה, משכנתאות מעל 5 מיליון, וכדו'], ולכן הוא בכלל מסרב להן תמיד.
למרות, שמבחינת בנק ישראל ניתן גם עד 50% מההכנסה הפנויה.
אז לכן, גם בתוך ה40% - אם הבנק מזהה קושי בהכנסות ביחס למסר הנפשות באותו משק בית, ייתכן והוא יימנע מלאשר - וברוב המקרים פשוט יבקש שערב ייכנס לתמונה, ואז יהיה ניתן להתקדם.

 

[משכנטוב]

וזה מעבר ל - 40% ?
או שזה כלול בתוך ה - 40%?
כלומר 40%+הכנסה לנפש, או 40% כולל הכנסה לנפש?

אלו קריטריונים נפרדים שאינם אחד על חשבון השני.