דיון מחירי הדירות לאן?

[השקעות R הון]

לא רוצה להפחיד, סיפור משבוע שעבר
אחותי התלבטה האם לקנות דירה מאד יקרה, היא שאלה את הר' זילברשטיין, הוא אמר לה לקנות היום מה שיש כי הערך של השקל יורד והמחירים רק עולים..

לא הייתי חושב שר' יצחק זילברשטיין עונה באופן כזה.
חידוש גדול בשבילי.
הוא דיבר על דירה למגורים או להשקעה?

 

[מני דגני]

הסיפור מוזר כי זה לא הדעה הרווחת בין המתווכים ויותר מדברים על מיתון בזמן הקרוב ולכן זה מעניין

מה קשור מתווכים?
רב בישראל לא עונה מתוך הסתכלות מקצועית אלא מתוך דעת תורה.

 

[כרטיס סטודנט]

המגמה נמשכת: ירידה בהיקף נטילת משכנתאות חדשות - כל רגע

בחודש אוגוסט נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל. מדובר בשינוי מגמה וירידה בביקוש למשכנתאות | בחודש מרץ האחרון נטל הציבור משכנתאות בשווי שיא של 13.43 מיליארד שקל 30% יותר מהחודש האחרון

www.kore.co.il

 

[szn]

כתבה מאתר ביזפורטל:

למה שופט בארץ מרוויח פי 2-3 משופט באירופה ואיך זה קשור לבועת מחירי הנדל"ן?​

השכר של השופטת אסתר חיות הוא בין הגבוהים ב-OECD, הרמטכ"ל הנכנס הרצי הלוי מרוויח פי 2 ממקבילו בצבא ארה"ב, למאות שופטים יש 3 דירות ויותר, וכך ל-100 אלף עובדי ציבור. למה זה חשוב? כי זה מעלה לכם את מחירי הדיור
ד"ר איתי בן דן | 12/09/2022 15:53

(44)
נושאים בכתבה

בועה מחירי הדירות נדל"ן למגורים
היה היתה אי שם לחופי הים התיכון מדינה עם צמיחה כלכלית מרשימה בזכות השקעות חיצוניות השכר הממוצע והשכר החציוני במדינה עלו. התיירות הנכנסת עלתה גם היא ומחירי הנדל״ן? טסו לשמיים. לרוב האוכלוסיה לא היה כסף לקנות דירה במרכז העסקים של המדינה ולמרות זאת מחירי הדירות המשיכו לעלות ולעלות. גם כשזרם ההשקעות ירד ופסק מחירי הדירות לא ירדו. לאותה מדינה קוראים יוון, אנחנו יודעים איך הסיפור נגמר שם.
בועת הנדל״ן בישראל מזכירה את בועות הנדל״ן ביוון, איטליה, ספרד ופורטוגל. עם ההבדל המשמעותי הבא: בעוד שמי שמימן את העלייה הדרמטית בשווי הדולרי של שכר עובדי המדינה ביוון ובספרד היו למעשה הגרמנים כשהצינור היה האיחוד האירופי, בישראל מי שמממן הוא יצוא ההיי טק (שחלק לא קטן ממנו בועתי אבל זה לסיפור אחר) כשהצינור הוא מערכת המיסוי ותקציבי הממשלה.
כדי לסבר את האוזן: אסתר חיות היא המשתכרת הבכירה או בטופ שניים שלושה ב-OECD, אסתר חיות מרוויחה בחודש 104,000 שקלים שהם 385,000 דולר בשנה. לשם השוואה: שופט עליון בשבדיה מרוויח לכל היותר 80,000 דולר בשנה, שופט עליון בבריטניה מרוויח 260,000 דולר. הרמטכ"ל לשעבר אביב כוכבי הרוויח פי 2 מהמקביל לו בצבא ארה״ב. בישראל. הרמטכ"ל הנכס הרצי הלוי יזכה לשכר דומה - כמובן שזה מגיע בנוסף לפנסיה תקציבית. למה זה חשוב? כי מדובר בעובדי מדינה ובעוד מורים מתחילים מקבלים כ-7,000-9,000 שקל בחודש - חיות מרוויחה כמו 17 מורים, כמו 5-6 שופטים מתחילים! פערי שכר כאלה והעובדה שאנשים מתעשרים מעבודה ציבורית יוצרים שחיתות, אולי לא שחיתות פלילית אבל שחיתות מוסרית.

ונדל״ן בגלל המשמעות הכספית העצומה בתזמון קבלת האישורים השונים הוא כר פורה להתנהלויות מושחתות. כשאנשים במערכת רואים שאסתר חיות מסדרת לעצמה כזו משכורת, המסר הוא "תוציאו כמה כסף והטבות שאתם יכולים (או תדפקו את) מהמערכת" (ואל תקנו את האגדות 'זה הסכמים, אין לי שליטה' ושאר הקשקושים, זה הדבר העיקרי, אם לא היחיד, שמעניין אותה).

מיתוס: מניות עולות יותר ממחירי הדיור
דירה בתל אביב עלתה משנת 2011 עד השנה הנוכחית בכ-100%. מדד תל אביב 25 עלה גם ב-100% בתקופה דומה, אבל - כשקונים דירה קונים אותה לרוב עם מינוף, ונניח שיש לך תנאים טובים מהבנק שאתה משלם 1.5% ריבית בממוצע לשנה, אז אם הבטוחה שלך היא 25% מערך הדירה, שליש מה-75%, הרווחת במהלך ה-10 שנים 300% גם אחרי ניכויי מס. ההשקעה בבטון יותר משתלמת.
עכשיו נקצין את הסיטואציה: נניח שאתה עובד מגזר ציבורי בכיר יחסית עם משכורת של מעל ל-25 ברוטו + פנסיה תקציבית. אתה נשוי בן 45 או יותר, את הדירה הראשונה קיבלת בחלקה מכספיים משפחתיים. זו הדירה השנייה, היא בתל אביב (נניח יד אליהו), ויש לה שוכרים שמשלמים מעל לתשלומי ההחזר החודשי. במקרה כזה, אתה יכול למעשה להשתמש בנכס הזה שאתה עדיין צריך להחזיר תשלומים עליו בתור בטוחה ללקיחת משכנתא נוספת וככה למעשה יצרת מצב של מינוף על מינוף והרווח כולו שלך מההשקעה הראשונית.
נניח שאתה שופט בן 60 והתחלת עם ענייני הנדל״ן עוד מתקופת היותך פרקליט בשירות המדינה בשנות ה-2000, וגם זוגתך היא עובדת מדינה - במקרה כזה יש סיכוי שהגעתם למצב שיש בבעלותכם 5 דירות בתל-אביב, מתוכן אתם מתגוררים באחת. אתם מחזיקים ברכוש שהשווי שלו בין 5 ל-10 מיליון דולר, ההכנסות החודשיות משכ״ד הן בסביבות ה-30,000 שקל לפני מס, בנוסף לפנסיות תקציבית. יש מאות שופטים שמחזיקים בבעלותם 3 דירות או יותר, בצורה פשוטה כל החלטת ממשלה שתפגע באינטרסים של בעלי דירות תפגע באופן ישיר באותו שופט או בעמיתיו לכס השיפוט והמשמעות ברורה: עתירה כזו תקבל את מלוא תשומת הלב.
דוגמאות לא חסר: כך למשל בג״צ קבר את חוק מס דירה שלישית שנעשה ברשלנות, למרות שעתירות נגד חוקים רשלניים אחרים נדחו מטעמים טכניים. לשופטים יש יתרון משמעותי נוסף - היכולת שלהם לאכוף הסכמים מול שוכרים סוררים טובה משמעותית מאשר של אדם מהציבור. העלויות והיכולת להתנהל מול המערכת המשפטית הם דברים יקרים שלוקחים זמן רב.
זה לא רק השופטים - 100 אלף עובדי ציבור
השופטים לא לבד, יש כ-100,000 עובדי ציבור (ועדים, צבא, מערכת משפט, בנקים) בעשירון העליון (חלקם מכניסים 200,000+ דולרים לשנה). עם פנסיה תקציבית או שקולה לה, עובד כזה מרגע שהוא קונה דירה ראשונה - כל שמונה שנים משתלם לו למנף ולקנות עוד אחת (המינוף על בסיס בטוחת נדל״ן הוא אחד הגורמים הראשיים לעליות). כך מייצרים ביקוש של כ-12,500 דירות להשקעה כל שנה מהמגזר הציבורי, אלה שמראש נהנים מתנאים עדיפים מבחינת משכנתא לעומת שאר הציבור. יש שופטים לא מעטים שבמקביל לכהונה שלהם מנהלים פרקטיקה של השכרת דירות. אותו דבר נכון גם לגבי עובדי בנק ישראל, שם עלות הפנסיה הממוצעת לעובד ותיק חצתה את רף ה-4,000,000 (לכל מי שתוהה לגבי הצעדים הנרפים שלהם בתחום) והם משקיעים את הונם באימפריות נדל״ן פרטיות. אותו דבר לגבי עובדי הבנקים שנהנים מתנאי משכנתא מועדפים.
מה המשמעות של בנייה מוזלת בפריפריה של תל אביב?
אין משמעות לבנייה באזורים מרוחקים מתל אביב וגם לא באזורים כמו רמת גן או גבעתיים. נתוני נדל״ן מכל העולם, היסטוריים ועדכניים, כמו Zillow, Boston, MaSSP, מראים שהפקטורים המשמעותיים במחירי נדל״ן הם מיקום (מרחק ממרכז העיר), מחירי הנדל״ן בסביבה ליד, וכמות המיסים שמשלמים האנשים שגרים בסביבת המגורים. או במילים אחרות - מיקום מיקום ומיקום.
אז למה האוצר תומך בתוכניות כמו ההגרלות ע״ש כחלון או תוכניות לפיד, שהן זריקת כסף לפח? התשובה היא חוסר יכולת מקצועית וחוסר הבנה במודלי חיזוי בכל משרד האוצר. מדובר בבוגרי פקולטות לכלכלה שבמקרה הטוב יודעים לפתוח אקסל ולדקלם סיסמאות בטון אינטליגנטי. גם חשוב להיוולד למשפחה הנכונה, קשרים לא מזיקים. פשוטי העם ימשיכו לסבול. מישהו שילם מחירי על כישלון תוכנית כחלון? הרי הכי חשוב להגיד לפוליטיקאים מה שהם רוצים לשמוע.



לסיכום הבעיה מתרכזת ב:
1. היצע בעיר תל אביב ששם נוצר צוואר בקבוק באופן מכוון על ידי הקטנת היצע. כל מי שמדבר על הגדלת היצע במקומות אחרים פשוט משלה את הציבור.
2. זמני תכנון והוצאה לפועל ארוכים של פרוייקטי נדל״ן.
3. הליכים משפטיים ארוכים - במדינת ישראל הליכים משפטיים בנושאי סכסוכי נדל״ן קרקעות לוקחים שנים המשמעות היא חוסר ודאות ליזמים, שמגולגלת לעלויות יותר גבוהות, בנוסף לתשלומי צד למאעכרים. כזכור, היו כבר שני ראשי ממשלה שהסתבכו בעניינים פליליים הקשורים בנדל״ן. בכל העולם ענייני נדל״ן קשורים קשר הדוק לעניינים פליליים. המציאות בישראל שבה יש כל כך הרבה צמתים בדרך ללקיחת פרוייקט משלב התכנון עד ההוצאה לפועל, כשלמעשה בכל צומת כזה המשמעות של עיכוב/מהירות היא אדירה כלכלית, יוצרת כר פורה למאעכרים שונים ומשונים. זה יכול להיות משרד עורכי דין מכובד ויכול להיות איש עולם תחתון.
4. הפנסיות התקציביות הגבוהות. הפנסיות התקציביות הגבוהות נותנות ודאות להשקעות ארוכות טווח, מאפשרות למשקיעי נדל״ן למנף על השקעות קיימות ולמעשה להפוך לעשירים בחסות המדינה.
5. משכורות ממשלתיות גבוהות.
6. רמה מקצועית נמוכה באוצר ובבנק ישראל.
מייאש, אז מה הפתרון:
1. תל אביב: הגדלה דרמטית של ההיצע בתל אביב והעמדתו לטובת דיור לעובדי שירות ציבורי כמו מורים, שוטרים, עובדים סוציאלים שעובדים בתל אביב. ההגדלה צריכה להתבצע על ידי הפקעה של שטחים פתוחים ושינוי יעוד של שטחי מסחר קיימים למגורים.
וגם - מגבלה על מספר דירות בבעלות פרטית בתל אביב איסור על מעבר לדירה או שתי דירות בבעלות פרטית בתל אביב.
2. הרעת תנאים של עובדי מדינה בכירים: אין שום הצדקה שפנסיה של שני עובדים שקיבלו שכר דומה ועובד שנהנה מהגנת ועד חזק מקבל פנסיה שהיא פי 3 לפעמים מחברו שעבד בשוק הפרטי. העיוות נוגע במיוחד לבכירים, כך למשל פרקליט המדינה היוצא שי ניצן דאג לעצמו לפנסיה תקציבית של 50,000 שקל בחודש. מדובר על שחיתות בחסות המדינה, בה ועדים ואנשים בעמדות כוח מינפו יכולת מיקוח להטבת תנאים אישיים.
וגם - הורדת שכר במגזר הציבור לבעלי המשכורות הגבוהות וקביעת משכורות מקסימום.
3. צמצום אפשרויות לבצע מינוף על פי שווי של נכסים קיימים. כלומר מינוף על מינוף על מינוף בו אדם רושם בבעלותו נכסים בעודו משלם משכנתא בנפרד על כל אחד מהנכסים צריך להצטמצם לנכס בודד וגם אותו לכל היותר בשווי של 30% מהבטוחה.
4. מלחמה אגרסיבית בשחיתות ובאיטיות בביצוע ברשויות המקומיות. גם אם יתבצעו צעדים אופרטיבים על מנת להגשים את השלבים לעיל הם יתקלו בהתנגדות חריפה של בכירים בשירות הציבורי, שופטים והוועדים החזקים במשק. טועה מי שחושב שפסיקות דוגמת פסיקת בגצ שדחתה את מיסוי דירה שלישית של כחלון היא האמצעי העיקרי של השופטים טועה. יש להם כלי יותר חזק והוא עיכוב תהליכים באמתלות שונות ומשונות. היו מספר פרשות שונות בין היתר פרשת רות דוד ורונאל פישר (שם בין היתר משפטו של פרקליט בכיר שקיבל מזוודת מזומנים מעבריין פלילי נמשך למעלה מ7 שנים ואין סוף באופק ) , פרשת אפי נווה איילת שקד ומינוי השופטים וכמבון משפטו של בנימין נתניהו בכל אותם מקרים המערכת התנהלה באיטיות, בנרפות ושידרה מסר של אנחנו לא רוצים להלחם עם בכירים. בלי רוח לחימה כל יוזמה אפקטיבית להורדת מחירי הדירות תתקל בחבלות בגיבוי של שופטים בכירים. צריכים להראות לציבור שופטים ופרקליטים בכירים מובלים באזיקים לכלא כאחרוני העבריינים בשביל לשכנע את הציבור שיש מערכת נחושה ושאף אחד אינו מעל החוק או המדינה. ברפובליקה הרומאית כשמקביל לשופט היה נתפס בקבלת שוחד היו חותכים לו את האף מכניסים אותו לשק עור עם חיות טרף קושרים את השק ומגלגלים אותו מראש ההר.
5. מעבר לעבודה מרחוק בכל מקום בו אין קבלת קהל שוטפת בשירות המדינה וצמצום מספר הימים בהם עובדי מדינה צריכים להגיע למשרד. הוצאת משרדים של עובדי מדינה מאזורי ביקוש למקומות פריפריאלים.
כל מי שיימנע מהצעדים האלו מבלבל במוח לציבור ומי שמפחיד שלא יבנו -> נחשו מה יזמים רוצים להרוויח? כסף. ממשלה נחושה יוצרת ודאות ויוצרת מרווחים שיזמים יכולים להתפרנס מהם יפה, יזמים סובלים יותר ממחירי קרקע מופרעים.
עכשיו ברצינות שום דבר לא יקרה -> כל מי שתורם למפלגות הגדולות וכל הראשים שלהם מושקעים עד צוואר בנכסי נדל״ן בארץ, למשהו באמת נראה שכשהם יגיעו לשלטון הם יפגעו בעצמם ילכו למלחמה עם הגורמים החזקים במשק ועם החברים הקרובים שלהם. צאו מהסרט, מי שחולם על מלחמה בשחיתות שיתעורר הפוליטיקאים והפרקליטים שלנו חזקים על חלשים.

דר' איתי בן דן הוא מתמטיקאי, מומחה באלגוריתם ובשווקים פיננסים

 

[אאאא....]

לא רוצה להפחיד, סיפור משבוע שעבר
אחותי התלבטה האם לקנות דירה מאד יקרה, היא שאלה את הר' זילברשטיין, הוא אמר לה לקנות היום מה שיש כי הערך של השקל יורד והמחירים רק עולים..

תלוי איך שואלים את השאלה.

מה קשור מתווכים?
רב בישראל לא עונה מתוך הסתכלות מקצועית אלא מתוך דעת תורה.

יכול להביא לך רשימה ארוכה של גבירים תומכי תורה שאיבדו את כל הונם גם לאחר התייעצות עם דעת תורה.
היזמים באלעד כנראה גם התייעצו עם דעת תורה.
אבל כששואלים את זה בצורה עקומה, אז כנראה שגם דעת תורה לא תעזור.

 

[אאאא....]

הסיפור מוזר כי זה לא הדעה הרווחת בין המתווכים ויותר מדברים על מיתון בזמן הקרוב ולכן זה מעניין

גם בחריש.

גם בחריש מתחיל להראות האטה מסוימת במחירי הדירות!!
כולם יושבים על הגדר
זוגות הצעירים: שחולמים על מחיר למשתכן/ מטרה.
המשקיעים: שנעצרו בגלל הריביות.

 

[shimשימי]

גם בחריש.

בהחלט נכון-אין מצווה לחרוש את חריש פעם אחר פעם ולהזכיר לי שקניתי שם דירה אני זוכר את זה

 

[אאאא....]

וכמובן שבזדון שכחת לציין את מה שכותב בסוף

התייחסתי לעובדות, ולא למשאלות לב.
ידוע למי ניתנה נבואה...

 

[shimשימי]

התייחסתי לעובדות, ולא למשאלות לב.
ידוע למי ניתנה נבואה...

צודק.

 

[יוגורט]

הוא דיבר על דירה למגורים או להשקעה?

דירה למגורים.
הסכום שביקשו על דירה של 3 חדרים ב2 מיליון היה גדול עליה.ולא זאת, אלא בכל פעם שהיא באה לסגור חוזה אמרו לה שמעלים ב100, 200. והיא לא ידעה מה לעשות, אז היא ביקשה עיצה וברכה. זו העיצה שהיא קבלה וברכה להצלחה. ב"ה היא גם מצאה דירה חדשה ב2 עם מחסן וחניה בקומה נוחה ומרפסת סוכה .

 

[אאאא....]

דירה למגורים.
הסכום שביקשו על דירה של 3 חדרים ב2 מיליון היה גדול עליה.ולא זאת, אלא בכל פעם שהיא באה לסגור חוזה אמרו לה שמעלים ב100, 200. והיא לא ידעה מה לעשות, אז היא ביקשה עיצה וברכה. זו העיצה שהיא קבלה וברכה להצלחה. ב"ה היא גם מצאה דירה חדשה ב2 עם מחסן וחניה בקומה נוחה ומרפסת סוכה .

איפה וכמה מ"ר?

 

[yonatanr]

כתבה מאתר ביזפורטל:

למה שופט בארץ מרוויח פי 2-3 משופט באירופה ואיך זה קשור לבועת מחירי הנדל"ן?​

השכר של השופטת אסתר חיות הוא בין הגבוהים ב-OECD, הרמטכ"ל הנכנס הרצי הלוי מרוויח פי 2 ממקבילו בצבא ארה"ב, למאות שופטים יש 3 דירות ויותר, וכך ל-100 אלף עובדי ציבור. למה זה חשוב? כי זה מעלה לכם את מחירי הדיור
ד"ר איתי בן דן | 12/09/2022 15:53

(44)
נושאים בכתבה

בועה מחירי הדירות נדל"ן למגורים
היה היתה אי שם לחופי הים התיכון מדינה עם צמיחה כלכלית מרשימה בזכות השקעות חיצוניות השכר הממוצע והשכר החציוני במדינה עלו. התיירות הנכנסת עלתה גם היא ומחירי הנדל״ן? טסו לשמיים. לרוב האוכלוסיה לא היה כסף לקנות דירה במרכז העסקים של המדינה ולמרות זאת מחירי הדירות המשיכו לעלות ולעלות. גם כשזרם ההשקעות ירד ופסק מחירי הדירות לא ירדו. לאותה מדינה קוראים יוון, אנחנו יודעים איך הסיפור נגמר שם.
בועת הנדל״ן בישראל מזכירה את בועות הנדל״ן ביוון, איטליה, ספרד ופורטוגל. עם ההבדל המשמעותי הבא: בעוד שמי שמימן את העלייה הדרמטית בשווי הדולרי של שכר עובדי המדינה ביוון ובספרד היו למעשה הגרמנים כשהצינור היה האיחוד האירופי, בישראל מי שמממן הוא יצוא ההיי טק (שחלק לא קטן ממנו בועתי אבל זה לסיפור אחר) כשהצינור הוא מערכת המיסוי ותקציבי הממשלה.
כדי לסבר את האוזן: אסתר חיות היא המשתכרת הבכירה או בטופ שניים שלושה ב-OECD, אסתר חיות מרוויחה בחודש 104,000 שקלים שהם 385,000 דולר בשנה. לשם השוואה: שופט עליון בשבדיה מרוויח לכל היותר 80,000 דולר בשנה, שופט עליון בבריטניה מרוויח 260,000 דולר. הרמטכ"ל לשעבר אביב כוכבי הרוויח פי 2 מהמקביל לו בצבא ארה״ב. בישראל. הרמטכ"ל הנכס הרצי הלוי יזכה לשכר דומה - כמובן שזה מגיע בנוסף לפנסיה תקציבית. למה זה חשוב? כי מדובר בעובדי מדינה ובעוד מורים מתחילים מקבלים כ-7,000-9,000 שקל בחודש - חיות מרוויחה כמו 17 מורים, כמו 5-6 שופטים מתחילים! פערי שכר כאלה והעובדה שאנשים מתעשרים מעבודה ציבורית יוצרים שחיתות, אולי לא שחיתות פלילית אבל שחיתות מוסרית.

ונדל״ן בגלל המשמעות הכספית העצומה בתזמון קבלת האישורים השונים הוא כר פורה להתנהלויות מושחתות. כשאנשים במערכת רואים שאסתר חיות מסדרת לעצמה כזו משכורת, המסר הוא "תוציאו כמה כסף והטבות שאתם יכולים (או תדפקו את) מהמערכת" (ואל תקנו את האגדות 'זה הסכמים, אין לי שליטה' ושאר הקשקושים, זה הדבר העיקרי, אם לא היחיד, שמעניין אותה).

מיתוס: מניות עולות יותר ממחירי הדיור
דירה בתל אביב עלתה משנת 2011 עד השנה הנוכחית בכ-100%. מדד תל אביב 25 עלה גם ב-100% בתקופה דומה, אבל - כשקונים דירה קונים אותה לרוב עם מינוף, ונניח שיש לך תנאים טובים מהבנק שאתה משלם 1.5% ריבית בממוצע לשנה, אז אם הבטוחה שלך היא 25% מערך הדירה, שליש מה-75%, הרווחת במהלך ה-10 שנים 300% גם אחרי ניכויי מס. ההשקעה בבטון יותר משתלמת.
עכשיו נקצין את הסיטואציה: נניח שאתה עובד מגזר ציבורי בכיר יחסית עם משכורת של מעל ל-25 ברוטו + פנסיה תקציבית. אתה נשוי בן 45 או יותר, את הדירה הראשונה קיבלת בחלקה מכספיים משפחתיים. זו הדירה השנייה, היא בתל אביב (נניח יד אליהו), ויש לה שוכרים שמשלמים מעל לתשלומי ההחזר החודשי. במקרה כזה, אתה יכול למעשה להשתמש בנכס הזה שאתה עדיין צריך להחזיר תשלומים עליו בתור בטוחה ללקיחת משכנתא נוספת וככה למעשה יצרת מצב של מינוף על מינוף והרווח כולו שלך מההשקעה הראשונית.
נניח שאתה שופט בן 60 והתחלת עם ענייני הנדל״ן עוד מתקופת היותך פרקליט בשירות המדינה בשנות ה-2000, וגם זוגתך היא עובדת מדינה - במקרה כזה יש סיכוי שהגעתם למצב שיש בבעלותכם 5 דירות בתל-אביב, מתוכן אתם מתגוררים באחת. אתם מחזיקים ברכוש שהשווי שלו בין 5 ל-10 מיליון דולר, ההכנסות החודשיות משכ״ד הן בסביבות ה-30,000 שקל לפני מס, בנוסף לפנסיות תקציבית. יש מאות שופטים שמחזיקים בבעלותם 3 דירות או יותר, בצורה פשוטה כל החלטת ממשלה שתפגע באינטרסים של בעלי דירות תפגע באופן ישיר באותו שופט או בעמיתיו לכס השיפוט והמשמעות ברורה: עתירה כזו תקבל את מלוא תשומת הלב.
דוגמאות לא חסר: כך למשל בג״צ קבר את חוק מס דירה שלישית שנעשה ברשלנות, למרות שעתירות נגד חוקים רשלניים אחרים נדחו מטעמים טכניים. לשופטים יש יתרון משמעותי נוסף - היכולת שלהם לאכוף הסכמים מול שוכרים סוררים טובה משמעותית מאשר של אדם מהציבור. העלויות והיכולת להתנהל מול המערכת המשפטית הם דברים יקרים שלוקחים זמן רב.
זה לא רק השופטים - 100 אלף עובדי ציבור
השופטים לא לבד, יש כ-100,000 עובדי ציבור (ועדים, צבא, מערכת משפט, בנקים) בעשירון העליון (חלקם מכניסים 200,000+ דולרים לשנה). עם פנסיה תקציבית או שקולה לה, עובד כזה מרגע שהוא קונה דירה ראשונה - כל שמונה שנים משתלם לו למנף ולקנות עוד אחת (המינוף על בסיס בטוחת נדל״ן הוא אחד הגורמים הראשיים לעליות). כך מייצרים ביקוש של כ-12,500 דירות להשקעה כל שנה מהמגזר הציבורי, אלה שמראש נהנים מתנאים עדיפים מבחינת משכנתא לעומת שאר הציבור. יש שופטים לא מעטים שבמקביל לכהונה שלהם מנהלים פרקטיקה של השכרת דירות. אותו דבר נכון גם לגבי עובדי בנק ישראל, שם עלות הפנסיה הממוצעת לעובד ותיק חצתה את רף ה-4,000,000 (לכל מי שתוהה לגבי הצעדים הנרפים שלהם בתחום) והם משקיעים את הונם באימפריות נדל״ן פרטיות. אותו דבר לגבי עובדי הבנקים שנהנים מתנאי משכנתא מועדפים.
מה המשמעות של בנייה מוזלת בפריפריה של תל אביב?
אין משמעות לבנייה באזורים מרוחקים מתל אביב וגם לא באזורים כמו רמת גן או גבעתיים. נתוני נדל״ן מכל העולם, היסטוריים ועדכניים, כמו Zillow, Boston, MaSSP, מראים שהפקטורים המשמעותיים במחירי נדל״ן הם מיקום (מרחק ממרכז העיר), מחירי הנדל״ן בסביבה ליד, וכמות המיסים שמשלמים האנשים שגרים בסביבת המגורים. או במילים אחרות - מיקום מיקום ומיקום.
אז למה האוצר תומך בתוכניות כמו ההגרלות ע״ש כחלון או תוכניות לפיד, שהן זריקת כסף לפח? התשובה היא חוסר יכולת מקצועית וחוסר הבנה במודלי חיזוי בכל משרד האוצר. מדובר בבוגרי פקולטות לכלכלה שבמקרה הטוב יודעים לפתוח אקסל ולדקלם סיסמאות בטון אינטליגנטי. גם חשוב להיוולד למשפחה הנכונה, קשרים לא מזיקים. פשוטי העם ימשיכו לסבול. מישהו שילם מחירי על כישלון תוכנית כחלון? הרי הכי חשוב להגיד לפוליטיקאים מה שהם רוצים לשמוע.



לסיכום הבעיה מתרכזת ב:
1. היצע בעיר תל אביב ששם נוצר צוואר בקבוק באופן מכוון על ידי הקטנת היצע. כל מי שמדבר על הגדלת היצע במקומות אחרים פשוט משלה את הציבור.
2. זמני תכנון והוצאה לפועל ארוכים של פרוייקטי נדל״ן.
3. הליכים משפטיים ארוכים - במדינת ישראל הליכים משפטיים בנושאי סכסוכי נדל״ן קרקעות לוקחים שנים המשמעות היא חוסר ודאות ליזמים, שמגולגלת לעלויות יותר גבוהות, בנוסף לתשלומי צד למאעכרים. כזכור, היו כבר שני ראשי ממשלה שהסתבכו בעניינים פליליים הקשורים בנדל״ן. בכל העולם ענייני נדל״ן קשורים קשר הדוק לעניינים פליליים. המציאות בישראל שבה יש כל כך הרבה צמתים בדרך ללקיחת פרוייקט משלב התכנון עד ההוצאה לפועל, כשלמעשה בכל צומת כזה המשמעות של עיכוב/מהירות היא אדירה כלכלית, יוצרת כר פורה למאעכרים שונים ומשונים. זה יכול להיות משרד עורכי דין מכובד ויכול להיות איש עולם תחתון.
4. הפנסיות התקציביות הגבוהות. הפנסיות התקציביות הגבוהות נותנות ודאות להשקעות ארוכות טווח, מאפשרות למשקיעי נדל״ן למנף על השקעות קיימות ולמעשה להפוך לעשירים בחסות המדינה.
5. משכורות ממשלתיות גבוהות.
6. רמה מקצועית נמוכה באוצר ובבנק ישראל.
מייאש, אז מה הפתרון:
1. תל אביב: הגדלה דרמטית של ההיצע בתל אביב והעמדתו לטובת דיור לעובדי שירות ציבורי כמו מורים, שוטרים, עובדים סוציאלים שעובדים בתל אביב. ההגדלה צריכה להתבצע על ידי הפקעה של שטחים פתוחים ושינוי יעוד של שטחי מסחר קיימים למגורים.
וגם - מגבלה על מספר דירות בבעלות פרטית בתל אביב איסור על מעבר לדירה או שתי דירות בבעלות פרטית בתל אביב.
2. הרעת תנאים של עובדי מדינה בכירים: אין שום הצדקה שפנסיה של שני עובדים שקיבלו שכר דומה ועובד שנהנה מהגנת ועד חזק מקבל פנסיה שהיא פי 3 לפעמים מחברו שעבד בשוק הפרטי. העיוות נוגע במיוחד לבכירים, כך למשל פרקליט המדינה היוצא שי ניצן דאג לעצמו לפנסיה תקציבית של 50,000 שקל בחודש. מדובר על שחיתות בחסות המדינה, בה ועדים ואנשים בעמדות כוח מינפו יכולת מיקוח להטבת תנאים אישיים.
וגם - הורדת שכר במגזר הציבור לבעלי המשכורות הגבוהות וקביעת משכורות מקסימום.
3. צמצום אפשרויות לבצע מינוף על פי שווי של נכסים קיימים. כלומר מינוף על מינוף על מינוף בו אדם רושם בבעלותו נכסים בעודו משלם משכנתא בנפרד על כל אחד מהנכסים צריך להצטמצם לנכס בודד וגם אותו לכל היותר בשווי של 30% מהבטוחה.
4. מלחמה אגרסיבית בשחיתות ובאיטיות בביצוע ברשויות המקומיות. גם אם יתבצעו צעדים אופרטיבים על מנת להגשים את השלבים לעיל הם יתקלו בהתנגדות חריפה של בכירים בשירות הציבורי, שופטים והוועדים החזקים במשק. טועה מי שחושב שפסיקות דוגמת פסיקת בגצ שדחתה את מיסוי דירה שלישית של כחלון היא האמצעי העיקרי של השופטים טועה. יש להם כלי יותר חזק והוא עיכוב תהליכים באמתלות שונות ומשונות. היו מספר פרשות שונות בין היתר פרשת רות דוד ורונאל פישר (שם בין היתר משפטו של פרקליט בכיר שקיבל מזוודת מזומנים מעבריין פלילי נמשך למעלה מ7 שנים ואין סוף באופק ) , פרשת אפי נווה איילת שקד ומינוי השופטים וכמבון משפטו של בנימין נתניהו בכל אותם מקרים המערכת התנהלה באיטיות, בנרפות ושידרה מסר של אנחנו לא רוצים להלחם עם בכירים. בלי רוח לחימה כל יוזמה אפקטיבית להורדת מחירי הדירות תתקל בחבלות בגיבוי של שופטים בכירים. צריכים להראות לציבור שופטים ופרקליטים בכירים מובלים באזיקים לכלא כאחרוני העבריינים בשביל לשכנע את הציבור שיש מערכת נחושה ושאף אחד אינו מעל החוק או המדינה. ברפובליקה הרומאית כשמקביל לשופט היה נתפס בקבלת שוחד היו חותכים לו את האף מכניסים אותו לשק עור עם חיות טרף קושרים את השק ומגלגלים אותו מראש ההר.
5. מעבר לעבודה מרחוק בכל מקום בו אין קבלת קהל שוטפת בשירות המדינה וצמצום מספר הימים בהם עובדי מדינה צריכים להגיע למשרד. הוצאת משרדים של עובדי מדינה מאזורי ביקוש למקומות פריפריאלים.
כל מי שיימנע מהצעדים האלו מבלבל במוח לציבור ומי שמפחיד שלא יבנו -> נחשו מה יזמים רוצים להרוויח? כסף. ממשלה נחושה יוצרת ודאות ויוצרת מרווחים שיזמים יכולים להתפרנס מהם יפה, יזמים סובלים יותר ממחירי קרקע מופרעים.
עכשיו ברצינות שום דבר לא יקרה -> כל מי שתורם למפלגות הגדולות וכל הראשים שלהם מושקעים עד צוואר בנכסי נדל״ן בארץ, למשהו באמת נראה שכשהם יגיעו לשלטון הם יפגעו בעצמם ילכו למלחמה עם הגורמים החזקים במשק ועם החברים הקרובים שלהם. צאו מהסרט, מי שחולם על מלחמה בשחיתות שיתעורר הפוליטיקאים והפרקליטים שלנו חזקים על חלשים.

דר' איתי בן דן הוא מתמטיקאי, מומחה באלגוריתם ובשווקים פיננסים

דברים מגוחכים.
הפחתות שכר חדות במגזר הציבורי, יגרום לבריחת מוחות לשוק הפרטי, ויגרום לכך שהשופטים ומנהלי המערכות הממשלתיות לא יהיו העיפרון החד בקלמר.

 

[אאאא....]

דברים מגוחכים.
הפחתות שכר חדות במגזר הציבורי, יגרום לבריחת מוחות לשוק הפרטי, ויגרום לכך שהשופטים ומנהלי המערכות הממשלתיות לא יהיו העיפרון החד בקלמר.

התייחסת לפרט שולי שלא כ"כ קשור (כאילו שהיום זה כן החד בקלמר).

אחד מהנקודות הם שיש כאן מגזר ציבורי שמרויח בממוצע יותר מכפול לעומת המגזר הפרטי, ומעלה את מחירי הדירות ללא פרופורציה, בזה שהוא רוכש דירות להשקעה.
אלף שוכרים צריכים יותר דירות מאלף רוכשים, וכך נוצר מחסור.
מי שאין לו כסף לרכוש רק לשכור, אז עדיף שיעבור לפריפריה כי בסוף זה יעלה לו במחיר השכירות.

 

[אני456]

הפחתות שכר חדות במגזר הציבורי, יגרום לבריחת מוחות לשוק הפרטי,

יש עוד כמה הטבות בהשתייכות למגזר הציבורי,
ולא כל אחד שבחר לעשות קריירה בשוק הפרטי מרוויח מיליונים יהא מוחו חד כאשר יהא.
בתחום המשפטי שחווה הצפה בשנים האחרונות זה ממש בולט.

 

[yonatanr]

התייחסת לפרט שולי שלא כ"כ קשור (כאילו שהיום זה כן החד בקלמר).

אחד מהנקודות הם שיש כאן מגזר ציבורי שמרויח בממוצע יותר מכפול לעומת המגזר הפרטי, ומעלה את מחירי הדירות ללא פרופורציה, בזה שהוא רוכש דירות להשקעה.
אלף שוכרים צריכים יותר דירות מאלף רוכשים, וכך נוצר מחסור.
מי שאין לו כסף לרכוש רק לשכור, אז עדיף שיעבור לפריפריה כי בסוף זה יעלה לו במחיר השכירות.

זה ממש לא פרט שולי.
הוא לא אמר שכל המגזר הציבורי מרוויח בממוצע יותר מכפול. מספיק לראות את משכורותיהם של המורות, הגננות, עובדי הניקיון והתברואה. הוא אמר שיש כאלו שמרוויחים הרבה במגזר הציבורי. ומדובר באלו שאם לא היו נותנים להם משכורות גבוהות במגזר הציבורי, הם היו הולכים למגזר הפרטי ועושים מיליונים - כמו שופטים שהיו יכולים להיות עורכי דין, מנכ"לי משרדים שהיו יכולים להיות מנכ"לי חברות, ואנשי קבע שרוצים שישקיעו את החיים שלהם בצבא, כשבגיל 40 הם מוצאים את עצמם בלי מקצוע ובלי ניסיון בשוק הפרטי.
אז מה זה יעזור להפחית את השכר בעשירון העליון של המגזר הציבורי, אם כל המוחות המבריקים ילכו למגזר הפרטי, יעשו שם מיליונים ויקנו דירות?

 

[יוגורט]

איפה וכמה מ"ר?

בית שמש. 80 מ"ר

 

[C]

לא ראיתי ירידה, אלא עצירה.
אלו שני דברים שונים.
יש לנו דירה במודי"ע, די חדשה (5-6 שנים), ולא קיבלנו אפילו טלפון אחד.
יודעת על עוד מישהו שיש לו דירה בברכפלד למכירה והוא לא מקבל טלפונים. השוק נעצר.
ושוב - זה עדיין לא ירידה (עובדה שאפילו לא מתקשרים לברר על מחיר, ואם הוא סופי...)

מכירה מישהו שמכר במודיעין עילית בשבוע האחרון דירה קצת יותר ישנה, תוך זמן קצר במחיר יפה מאוד (בדיוק כמו שרצה, לא ירד שקל)
אולי הדירה שלך באיזור לא מבוקש, או גודל לא מבוקש, או שביקשת סכום מופרז ואנשים התייאשו מראש.

 

[אאאא....]

בית שמש. 80 מ"ר

ברמה ד'?
באיזה מחיר?

 

[אאאא....]

מכירה מישהו שמכר במודיעין עילית בשבוע האחרון דירה קצת יותר ישנה, תוך זמן קצר במחיר יפה מאוד (בדיוק כמו שרצה, לא ירד שקל)
אולי הדירה שלך באיזור לא מבוקש, או גודל לא מבוקש, או שביקשת סכום מופרז ואנשים התייאשו מראש.

מה הגודל והמחיר?

 

[C]

מה הגודל והמחיר?

3 חדרים 1,900