דרוש מידע דירה להשקעה באופקים

[ט תהילה]

בחרדים?
איזה גודל דירה?

 

[לא מוגדרת]

כמה עולה שכירות 4 חדרים בפרויקט דייטש?

 

[אגס סברס תפוח]

"לערים במרכז יש מה ללמוד": כך הפכה נתיבות ללהיט הנדל"ני של 2023

במחצית השנה הראשונה של 2023 נמכרו בנתיבות קרוב ל-1,000 דירות חדשות - זינוק של מאות אחוזים משנה שעברה, וגם תושבים מהמרכז נוהרים...

www.nadlancenter.co.il

העיר נתיבות, שבעבר הייתה מזוהה בעיקר עם הבבא סאלי, שוברת בשנים האחרונות שיאי נדל"ן של עסקאות ודירות חדשות. במרץ-מאי 2023, הובילה העיר את נתוני מכירת הדירות החדשות בישראל כולה עם 443 דירות. במחצית השנה הראשונה של 2023 נמכרו בעיר קרוב ל-1,000 דירות חדשות, נתון המשקף זינוק של מאות אחוזים לעומת אשתקד. וכל זאת, נזכיר, בשיאה של תקופת האטה בשוק הדירות למגורים.

מבצעי מכירות אגרסיביים של י.ח דמרי וקבוצת אהרוני הם כנראה בין הגורמים העיקריים לקצב המכירות המואץ בעיר. לדמרי כ-10,000 יחידות דיור בעתודות קרקע בנתיבות, מהן כ-3,000 בבנייה וכ-2,200 יחידות נוספות בתכנון. חברה פעילה נוספת בנתיבות היא קבוצת אהרוני, הבונה שם כ-900 דירות במסגרת פרויקט UP PARK ושתי תוכניות התחדשות עירונית נוספות המקודמות על ידה בהיקף של אלפי דירות.

לפי נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של הקבוצה, לחברה יש אמונה בעיר כחלק מתנופת הבנייה שהחלה בדרום. "אנחנו אחת החברות הראשונות שהגיעו לבנות בעיר את השכונות החדשות, הפרויקט נבנה בזמן שיא של 30 חודשים, תוך כדי משבר הקורונה וסבבי לחימה בדרום".


מה הופך את העיר הזו לאטרקטיבית מבחינתכם?

"אנשים מזהים את הפוטנציאל של השכונות החדשות ושל אזור הדרום בכלל, אם זה להשקעה ואם למגורים. השכונות נבנות ברמה גבוהה, רמת פיתוח גבוהה. הדבר הכי חשוב הוא שהפיתוח נעשה עוד לפני תחילת הבנייה - הייתי מביא לקוחות לאתר הבנייה ובזכות זה שהפיתוח באזור ברמה גבוהה, והרוכש רואה שכל התשתיות כבר מוכנות, זה נותן לו שקט נפשי. הוא יודע שביום שיקבל את המפתח לדירה, הוא יקבל את כל השירותים והתשתיות הדרושים לו".

נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק בקב' אהרוני: "עד לפני שנתיים נתיבות הייתה זולה משמעותית מאשקלון ואשדוד והיום היא כבר מתקרבת אליהן. בשנתיים האחרונות המחירים טיפסו בקרוב ל-50%. מי שקנה דירות להשקעה עשה עסקה מצוינת"

מי קהל היעד שלכם?

"חלק גדול מהרוכשים הם משפרי דיור מתוך העיר. נתיבות הייתה פריפריה ישנה שלא נבנו בה הרבה זמן פרויקטים חדשים, וזו עיר שיודעת לשמור על האוכלוסייה שלה. הרבה זוגות צעירים בוחרים להישאר בעיר, להקים משפחות ועסקים, וזה נתן מענה מעולה לאותם זוגות שרצו דירות חדשות בשכונות חדשות. גם משפרי דיור מהערים השכנות רוכשים בשכונה.

נתיבות (שאטרסטוק)


"עד לפני שנתיים נתיבות הייתה זולה משמעותית מאותן ערים, היום היא כבר מתקרבת למחירים של אשקלון ואשדוד. בשנתיים האחרונות המחירים טיפסו בקרוב ל-50%. גם מי שקנה דירות להשקעה עשה עסקה מצוינת, והביקושים גבוהים מאוד היום. המון חברות רוכשות קרקעות וניגשות למכרזים".

אבל לא רק משפרי דיור מתוך העיר, לנתיבות מגיעים גם לא מעט מהמרכז. "משפחות מחפשות רמת חיים גבוהה, ובגוש דן הן לא יכולות להרשות לעצמן שלושה חדרים. בנתיבות הם יכולים לרכוש פנטהאוז וחמישה חדרים. כל זה כשעה נסיעה מהמרכז וקרוב לרכבת בשתי השכונות נווה שרון ורמות יורם, שהן דקות ספורות מהרכבת".

אתה צופה שזו מגמה שתימשך?

"חד משמעית, המחירים עולים כל כמה חודשים, אפילו עכשיו, שזו תקופה לא מזהירה לשוק הנדל"ן, הביקושים נמשכים. אנחנו רואים חזרה של השוק למצב שהיה לפני שנה. גם רוכשים דירות, לא רק מתעניינים. אנחנו מאמינים שעוד מספר חודשים תהיה עליית מחירים מהותית נוספת. גם בזכות איך שהחברה מיתגה את עצמה בנושא טיב ביצוע, שירות לקוחות, ובזכות מיקום הפרויקטים - על הפארקים בשכונות עם נוף פתוח".

זינוק של כמעט 30% באוכלוסיית העיר בתוך 3 שנים

נתיבות, הממוקמת בנגב המערבי, כ-25 ק"מ צפונית-מערבית לבאר שבע, הוקמה ב-1956 כמעברה בשם עזתה, שאוכלסה בעיקר בעולים מצפון אפריקה. ב-1957 שונה שמה לנתיבות. בשנת 2000 הוכרזה כעיר. ובעשור האחרון היא מצוייה בתהליך התפתחות מואץ, אשר כולל בין היתר את הקמתם של מספר מרכזי מסחר גדולים – צים סנטר, גלובוס סנטר ופריז סנטר, וכן את פתיחתה של תחנת הרכבת בעיר ב-2015, מהלך שנתפס על ידי רבים כ"גיים-צ'יינג'ר".

בהתאם לכך, בשנים האחרונות גדלה העיר בקצב מואץ. כיום על פי אומדן הלמ"ס עומדת אוכלוסיית העיר על כ-48 אלף איש, בעוד שבסוף 2019 עמדה אוכלוסייתה על כ-37.5 אלף איש. מדובר בזינוק של כמעט 30% בתקופה של 3 שנים בלבד. בהתחשב בהיקפי הבנייה המקודמים בה כיום, צפוי קצב גידול זה להישמר בשנים הקרובות.

את הבנייה המרובה להסכם ניתן לייחס להסכם הגג שעליו חתמה העיר מול רשות מקרקעי ישראל ב-2017. ההסכם כולל התחייבות של הרשות לקדם מעל 13 אלף יחידות דיור שאותן רמ"י תשווק ליזמים, בקצב שאמור להיות לא פחות מ-2,000 דירות בשנה. ההסכם כולל את הקמתן של מספר שכונות חדשות, בהן רמות יורם (כ-5,000 דירות),מעלות הנחל (כ-3,200 דירות),נווה שרון (כ-2,700 דירות, חלקן שווקו לפני ההסכם),נתיבות מערב ב' (730),מתחם 10 (1,028) ונתיב המעלה (185).

היזם רמי צרפתי אומר שלא חשש כלל מכניסה לפריפריה, נהפוך הוא. "מאחר שעלות הקרקע זולה למרכיב הדירה, עלות המימון זולה יחסית, ולכן ליזמים קל יותר לקנות קרקע בפריפריה. בגלל הריבית ובגלל המצב, הפריפריה נמכרת בצורה יותר מואצת יחסית למרכז. במרכז אין לרוכשים את ההון העצמי, ואישור המשכנתה הרבה יותר קשה לדיירים"

שמאי המקרקעין אוהד ורטש, סוקר את המחירים הממוצעים של דירות חדשות בשכונת נווה שרון מתחילת השנה. דירת 3 חדרים תימכר בטווח שבין 1.1-1.15 מלש"ח, דירת 4 חדרים בטווח שבין 1.3-1.35 מלש"ח, 5 חדרים בטווח שבין 1.55-1.6 מלש"ח. בשכונת נווה שרון, יש לציין, המסה הגדולה של קבלנים בונים ומרבית המכירות מתבצעות בה.

בסוף 2002, על פי נתוני הלמ"ס, דירות חדשות נמכרות בממוצע ברחבי נתיבות במחירים של 1.3 מיליון שקל לשלושה חדרים ו–1.43 מיליון שקל ל-4 חדרים.

"לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות"

יזם נוסף הפעיל בנתיבות הוא רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, שלאחרונה קיבלה היתר בנייה לשלב א' של פרויקט "צרפתי בשדרה" בשכונת רמות יורם בעיר, הכולל 149 דירות חדשות ב-4 מבנים, בהם מגדל בן 20 קומות. הפרויקט כולו כולל 297 דירות. לדברי צרפתי, החברה הגיעה לנתיבות בעקבות מכרז מחיר למשתכן לפני מספר שנים, ומאז המשיכה לפעול בעיר.

הדמיה של פרויקט צרפתי בשדרה בנתיבות (סנאפשוט)


"זכינו במכרז הראשון בנתיבות שלא למחיר למשתכן, במחיר קרקע נמוך. אנחנו מאמינים במחיר שפוי של 1.15 מיליון שקל לשלושה חדרים, אין לזה אח ורע בשכונות בבנייה חדשה, ומכרנו 100 דירות בשלושה חודשים"

מי האוכלוסייה שמגיעה?
"קודם כול משפרי דיור, אבל גם הרבה משקיעים. בגלל הריביות הגבוהות מגיעים משקיעים קטנים. חוץ מזה יש לנו מבצע לקרנות השוטרים ולארגון המורים, אז מגיעים מכל הארץ, ממזכרת בתיה, קריית גת, מעלה אדומים, אשדוד".

צרפתי אומר שלא חשש כלל מכניסה לפריפריה, נהפוך הוא. "מאחר שעלות הקרקע זולה למרכיב הדירה, עלות המימון זולה יחסית, ולכן ליזמים קל יותר לקנות קרקע בפריפריה. בגלל הריבית ובגלל המצב, הפריפריה נמכרת בצורה יותר מואצת יחסית למרכז. במרכז אין לרוכשים את ההון העצמי, ואישור המשכנתה הרבה יותר קשה לדיירים".

הרוכשים לא חוששים מהמרחק מהעבודה?

"מי שרוכש להשקעה משכיר למקומיים. מי שקונה כמשפרי דיור גר שם, או עצמאים בתחום העוסק הזעיר או שעובדים באזור, ויש רכבת מסודרת גדולה ועושים עוד אחת צמודה לשכונה שלנו ברמת יואב".

"מה עושה הרשות המקומית לקדם את הבנייה?

"קודם כול יש שם אכפתיות ורצון להביא היתר בנייה כמה שיותר מהר. זו ועדה עצמאית לחלוטין. יש לה את המימון המקדים לעשות את כל הכבישים, את כל השכונות, את הביוב. לדוגמה, התחלתי לבנות ב-2017 וכבר היה לי חדר לחיבור חשמל לבנייה. במודיעין סיימתי את הבניין ולא היה חשמל. בעירייה מאוד פרו-יזמים ומבינים את הקשיים, לעומת עיריות אחרות למשל באזור המרכז".

אבי תם, אסיה סיירוס : "עם עליית המחירים במרכז גם המעגל השני במרכז קפץ. זוג צעיר לא יכול לקנות ב-2.6 מיליון שקל. אם הוא רוצה לגדל משפחה הוא חייב ללכת לעיר עם רכבת. לצורך העניין, היא כבר כמו פרבר של לונדון וניו יורק מבחינת מרחק ברכבת - כ-45 דקות מהמרכז"

לא מפתיע, אם כך, שצרפתי מאוד אופטימי לגביי עתיד העיר. "אני חושב שבגלל הטבות המס שמגיעות ל-16% בנטו, זו אבן שואבת לכל האוכלוסייה מסביב, אפילו מבאר שבע שאין לה את ההטבות הללו. תוסיף את זה לשטחי המסחר והקניונים. לא חסר כלום. יש בתי ספר חדשים, מרכז מחקר, בתי קפה ומסעדות וקונדיטוריות ובריכות שחייה ופארקים, לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות".

"זוג צעיר כבר לא יכול לגור במרכז"

אבי תם הוא מנכ"ל ובעלים משותף של יזמית וקבלנית הבנייה " אסיה סיירוס ", שבונה 170 יחידות דיור בעיר ומרכז מסחרי שהיא מתעתדת לשמור תחת ניהולה. "בשנתיים האחרונות המחירים כל כך קפצו, שזוג צעיר לא יכול לקנות דירה במרכז. לפני ארבע שנים הם היו קונים במזכרת בתיה, גדרה.

"עם עליית המחירים במרכז גם המעגל השני במרכז קפץ. זוג צעיר לא יכול לקנות ב-2.6 מיליון שקל. אם הוא רוצה לגדל משפחה הוא חייב ללכת לעיר עם רכבת. לצורך העניין, היא כבר כמו פרבר של לונדון וניו יורק מבחינת מרחק ברכבת - כ-45 דקות מהמרכז. בנתיבות אתה יכול לקנות דירות 4 חדרים ב-1.4 מיליון שקל".

עופרה חדד, סמנכ"לית יורו ישראל: "ראש העיר הבין איפה מרוחה החמאה, עם נגישות ליזמים ולקבלנים. אתה יכול להוציא היתרי בנייה בפחות מ-8 חודשים, להבדיל מערים אחרות. זה בוננזה לקבלנים שלא סופגים את עלויות הקרקע שנתיים, ולדיירים שנהנים מזה"

לדבריו, "מי שמגיע היום לנתיבות כבר התבשל עם הרעיון, וכבר מגובש, רוצה לגדל משפחה בבית מרווח של ארבעה חדרים. אין מה להשוות לדירה במרכז". הוא הוסיף כי "אנחנו מאמינים מאוד בדרום ובערים שיש בהן או תהיה בהן רכבת".

 

[szn]

כתבתי אתמול ואכתוב שוב:

מה הקשר בין המחיר באשקלון למחיר באשדוד (זה כמו לומר שבית שמש מתקרבת למחירים של נוה יעקב ורחביה)
הפער הוא גדול מאד (יותר מחצי מיליון)
וחוץ מזה, שנתיבות יותר זולה מאשקלון בפער גדול (בין 400 ל-500 אלף ש"ח)

המשווק נדב אהרוני צריך להבין שזה נכון שנתיבות זאת עיר טובה, אבל לא צריך לעוות נתונים, ולבלבל את השכל...

 

[צדיק דורינו]

לרב רוזנבלט או לכל הרבנים
מה עדיף עסקת 20/80 או עסקה שבע"ה יהיה פינוי בינוי [עבר וועדה מחוזית] או הערת אזהרה כבר לקבלן [הון עצמי 300]

 

[szn]

לרב רוזנבלט או לכל הרבנים
מה עדיף עסקת 20/80 או עסקה שבע"ה יהיה פינוי בינוי [עבר וועדה מחוזית] או הערת אזהרה כבר לקבלן [הון עצמי 300]

כתבתי כאן תשובה:

מחיר למשתכן - הגרלות מחיר למשתכן

זה כיוון יותר נכון מלחלק כסף ובכך לעודד אנשים לרכוש דירות במרכז האינטרס של כולם הוא שאנשים ירכשו דירות בפריפריה וכך א' אנשים שבאמת אין להם כסף אליהם ילך הסיוע המממשלתי ב' יהיה פחות ביקוש לדירות במרכז לגבי התמיכה הייתי ממליצה להגדיל את זה ל300K לדירות עד שווי 1.5M למי ששכח הכסף הממשלתי שייך...

www.prog.co.il

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לרב רוזנבלט או לכל הרבנים
מה עדיף עסקת 20/80 או עסקה שבע"ה יהיה פינוי בינוי [עבר וועדה מחוזית] או הערת אזהרה כבר לקבלן [הון עצמי 300]

כפי שכתבתי כאן בעבר, קשה לענות ככה, אך:
הרבה פנ"ב מסתיימים בפ"נ,
לעומת זאת 20+80=100
תעשה חשבון מה יותר בטוח

 

[צדיק דורינו]

לרב רוזנבלט
מה עדיף היכן שאחרי הון עצמי מכסה משכנתה [בנשר או טירה או חיפה] או 20/80 באופקים בפרויקט הזה
כל עוד הדירה קיימת להבנתי אין סיכון בפנ"ב ואחרי שקיבלו היתר בניה אין הבדל בין זה לכל דירה על הנייר
וגם פרויקט הזה באופקים עוד שנה אולי יהיה היתר
תודה רבה לכל העוזרים

 

[הכריש החרדי]

יש לי דירה באופקים 190 מטר גר בה זוג ללא ילדים חילוניים תשואה מצויינת באופקים גודל זה מלך מפונקים שם זה לא כמו במרכז לכן לא לקנות שם דירות של 50 מטר כי לא תמצאו שוכרים חשוב מאוד לקנות באיזורים חדישים יחסית כי יש שם המון דירות להשכרה באיזורים ישנים ללא שוכרים באופקים צריך להיות חכם יש לעיר הזאת המון הזדמנויות אבל צריך להיות כריש כדי לא ליפול בעסקה מפוספסת פינוי ביוני שם נאמר כמעט על כל בנין בפועל העירייה מקדמת פינוי בינוי רק ברחובות מסויימים כל השאר כנראה לעת עתה לא כלכלי לקבלנים ורק החתימו אנשים לתפוס בעלות וטיפ אחרון לעולם לא לקנות דירה עם נזילות כי זה סיפור מהאגודה לכו תשקיעו טיפה יותר על דירה שקל להשכיר בלי שיפוצים מיותרים

 

[הכריש החרדי]

טיפ למשקיע
השכונה החרדים באופקים אומנם הקפיצה מחירים יפה מאוד מי שקנה נכס לאחר הקפיצה הענקית הראשונית לא באמת הרוויח משו המחירים שם נתקעו ואפילו נמוכים יותר מאיזורים חילוניים
אז לקנות דירה באיזור איכותי ליד בתי ספר איכותיים לחפש מקום עם פארקים שאנשים ממש ירצו לגור שם זה יכול לתת לכם הרבה יכולת לדרוש על הדירה ולא לבוא לעסקה אחרי שסחטו אותכם במחיר
טיפ שני לקנות באיזור מתחרד כשהוא מתחיל להתחרד הקפיצות שם גבוהות מאוד לצורך הענין (אומנם קפץ בכל הארץ בקטרנה אבל בגדול ) בעפולה עלית דירה של 450 אלף תוך שלוש שנים ארבע שנים נמכרה ב 850 אלף בגלל שזה איזור חרדי כיום כבר נושקת למליון

 

[בועז הורביץ]

מה אתם אומרים יש לי מתווך שמציע לי להשקיע דירה באופקים באזור חילוני 70 מ''ר 3.5 חדרים
מושכרת 2100 הבנין חתום על פינוי בינו יהיה תוספת ממ''ד וחדר נוסף ומרפסת ומחסן לכל דייר ומעלית לבנין האם זה עסקה שווה ? אשמח לשמוע

 

[אופקים 1]

מה אתם אומרים יש לי מתווך שמציע לי להשקיע דירה באופקים באזור חילוני 70 מ''ר 3.5 חדרים
מושכרת 2100 הבנין חתום על פינוי בינו יהיה תוספת ממ''ד וחדר נוסף ומרפסת ומחסן לכל דייר ומעלית לבנין האם זה עסקה שווה ? אשמח לשמוע

אין פינוי בינוי בעתיד הנראה לעין באופקים.
לפי כל האנשים המתעסקים בתחום, יש צורך לבנות 8 דירות על כל דירה שמתפנה, וזה לא מעשי טכנית מצד התשתיות להקים כל הרבה דירות באזורים האלה.

אין גם תוכניות אפילו ראשוניות שהוגשו לעירייה.

זה שהדירה מושכרת כעת ב2100 (מתוך הנחה שהמתווך דובר אמת) זה ממש לא אומר שתוכל להשכיר אותה בהמשך במחיר כזה.
הביקוש לדירות בלי ממ"ד ירד פלאים, רוב הדיירים האלה עובדים בבאר שבע וההצע בבאר שבע של דירות ישנות רק הולך ועולה.