מחפש אנשים שבתהליך פינוי בינוי

[סבא ישראל]

ממש לא נכון, בכל הסכם פינוי בינוי יש נספח של מפרט טכני, מי שעורך אותו זה מפקח בניה מטעם הדיירים
עד שאין מפרט טכני סגור מול היזם א"א להחתים על הסכמי פינוי בינוי.

אחרי זה בשלב ההיתרי בניה צריך את המפקח בניה שיעבור על ההסכם פינוי בינוי והמפרט טכני
ויאשר שהיזם הגיש את התוכניות בהתאם לכל הסיכומים, עד שהמפקח לא מאשר את התוכניות לא מקדמים את ההיתר
(אפשר לפתוח תיק היתר בעיריה אבל במשך הזמן המפקח בניה צריך לאשר)

אחרי כל זה מגיע השלב שאתה מדבר עליו (פיקוח בשטח בזמן הבניה)

תודה על התיקון כנראה מה שכתבתי מתאים לתמ"א 38

 

[בית שמשניק]

כתבה מ"דה מרקר" על הפינוי בינוי בקרית יובל

"מאכערים מאיימים עלינו וכולם פה נהנים, רק לא התושבים": דיירי קריית היובל סובלים — והיזמים חוגגים​

למרות הדו"חות המזהירים מפני צפיפות יתר וקריסת תשתיות, מקודמת בירושלים — בירת ההתחדשות העירונית בישראל — תוכנית מגדלים שתהפוך את קריית היובל לשכונה הצפופה בארץ. בינתיים, התושבים מודאגים, מחירי הדירות מדשדשים ויש אף מי שנזכרים בפרשת הולילנד. העירייה: "פועלים במטרה לספק איכות חיים משופרת לתושבים"

רנית נחום-הלוי

20 ביולי 2023


"כשאושרה תוכנית האב לשכונה ב–2015, הבטיחו לתושבי קריית היובל מתווה איכותי להתחדשות עירונית בשכונה, תוך התייחסות לאיכות המרחב הציבורי השכונתי. בפועל, אנחנו רחוקים שנות אור מאותה הבטחה", אומרת ד"ר עדי עמית, תושבת השכונה. "בסופו של דבר, קריית היובל נשארת עם אותם ליקויים תכנוניים של שנות ה–50, רק בצפיפות קיצונית ובבנייה בגובה חריג. התחושה היא שהקריטריונים של האיכות התכנונית מושלכים הצידה לטובת אינטרסים כלכליים של נדל"ניסטים, ללא שקיפות וללא בקרה", מוסיפה עמית, שהיא גם יו"ר יובלים 2041, עמותה שהוקמה ב–2021 במטרה לעודד ולקדם פיתוח תשתיות קהילתיות לצורכי תושבי קריית היובל.

בשנים האחרונות עוברת ירושלים, המונה כבר כמיליון תושבים, תהליכים מואצים של התחדשות עירונית. ראש העיר משה ליאון מתגאה בכך שהוא מצליח להוציא מאות היתרי בנייה בשנה, יותר מכל עיר אחרת. בירושלים מקודמים כיום כ–145 פרויקטים בהיקף כולל של כ–50 אלף דירות, שאמורים להפוך בעוד כ–20 שנה את העיר לגבוהה וצפופה יותר.

את עיקר הבנייה עתידה לספוג שכונת קריית היובל, המונה כיום כ-40 אלף תושבים. לפי קצב התוכניות והאישורים המקודם, תצמח השכונה ל–70 אלף תושבים, בדומה לאוכלוסיית ראש העין, למשל. עם אישור התוכניות, יחס הצפיפות בשכונה יעלה מ–17 אלף איש לקמ"ר ל–40 אלף איש לקמ"ר, צפוף יותר מבני ברק (כ–32 אלף איש לקמ"ר) — נתונים המעלים חשש לקריסת התשתיות הציבוריות בשכונה שהופכת לעיר בינונית.


"ירושלים יצאה להתחדשות עירונית בלי כללי משחק מוגדרים מראש ובלי לדאוג לתושבי העיר", אומר גדי דהאן, תושב שכונת ארמון הנציב, שגם בה מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית. "עם כל הכבוד ליזמים, הדיירים הם אלה ששמים את כל מה שיש להם, מה שעבדו כל חייהם, על קרן הצבי, בתמורה להבטחות; ובמקביל, המערכת — שכוללת את עיריית ירושלים, המינהלת להתחדשות עירונית בעיר והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים — לא מאפשרת לתושבים להגן על הנכס שלהם".

עתירה שהגישה בדצמבר 2022 עמותת יובלים 2041 לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ונגד ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית, חושפת את המתרחש מאחורי הקלעים בכל הקשור לקידום תוכניות להתחדשות עירונית בעיר. מהעתירה עולה כי ועדת המשנה להתחדשות עירונית פעלה זמן רב בהרכב חסר, ללא ייצוג נדרש של כלל האינטרסים ונוהלה בקוורום מינימלי של ארבעה אנשים בלבד, לעתים גם שלושה, בראשות שירה תלמי־באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית. בעתירה נכתב כי הוועדה המחוזית בירושלים פעלה תוך העדפת אינטרסים של יזמים באמצעות מתן רווח יזמי גדול ותמורות שמקבלת מכך עיריית ירושלים, ויתור על יצירת דיור בר־השגה, הדרת אוכלוסייה ותיקה, יצירת אפליה בין שכונות ומחיקת המרקם הסביבתי הקיים.

"התנהלותה של ועדת המשנה והחלטותיה מובילה שכונה שלמה — שגודלה העתידי כשל עיר בינונית בישראל — לעבר עתיד עירוני כושל של איכות חיים ירודה הכוללת חוסר במענה לחינוך, רווחה, תרבות וספורט, אפס תעסוקה, צפיפות שאין כמותה בכל ישראל, וקריסה של התחבורה. באופן אירוני, החלטותיה של ועדת המשנה חותרות תחת הרעיון של שיפור עירוני באמצעות התחדשות עירונית, ומחריפות לעין שיעור כשלים עירוניים", נכתב בעתירה.


בדיון שנערך בעתירה ב–26 ביוני הביע בית המשפט מורת רוח מהתנהלותה של תלמי־באבאי, והורה לה לפעול להשלמת חברי ועדה ולערוך מעקב נוכחות כפי הנדרש בחוק.

"כל יזם מביא מה שבא לו"

במאי 2022 התהדרה עיריית ירושלים בהודעה שהוציאה כי הוועדה המקומית אישרה את פרויקט הדגל של העיר — גורד השחקים המכונה "בורג' חליפה הירושלמי" ברחוב אפשטיין, בקצה שכונת קריית היובל. הפרויקט היוקרתי עצום הממדים תוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי מהמובילים בעולם, אדריאן סמית' וגורדון גיל, שגם אמון על תכנון הבורג' ח'ליפה המקורי בדובאי. המגדל, שיכלול כ–40 קומות, יתנשא לגובה של 160 מטר ויוקם על שטח של כשבעה דונמים על ציר הרכבת הקלה, מול בית הקברות הצבאי הר הרצל ומוזיאון יד ושם.


"אלה היקפי בנייה עצומים", אומר סגן ראש עיריית ירושלים, יוסי חביליו. "בנייה של 40 קומות זו תוכנית שנוגדת את כל מדיניות התכנון של ירושלים לבניית 25–30 קומות. אם מאשרים לבנות בהיקפים כאלה על הר הרצל, מה יגידו יזמים שבונים במקומות אחרים? זה המקום הכי 'קדוש' למורשת הלאומית הישראלית, וברגע שיבנו פה גורד שחקים — ייפרץ הסכר. הדוגמה הזו מוכיחה כי על מדיניות התכנון השתלטה מדיניות הכסף".

"בנייה של 40–50 קומות זו תוכנית שנוגדת את כל מדיניות התכנון של ירושלים. אם מאשרים לבנות בהיקפים כאלה על הר הרצל, מה יגידו יזמים שבונים במקומות אחרים? על מדיניות התכנון השתלטה מדיניות הכסף"

במציאות תכנונית שכזו היזמים אכן מגיעים לירושלים, ועם אישור תוכנית האב ב–2015, החל גל של חברות נדל"ן לשטוף את העיר, כדי למלא את צו המדיניות התכנונית. חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית, קרסו נדל"ן, אשטרום, דונה ושפיר הן רק חלק קטן מחברות הנדל"ן שסימנו יעדים על מפת העיר, ועטו עליה בהתלהבות רבה. הן מצאו בירושלים כר נרחב לפעילות ענפה, מטאורית כמעט, בהתייחס להיקפי זכויות הבנייה שניתנו להם לצורך קידום פרויקטים להתחדשות עירונית, בנוסף לכל ההטבות הנלוות.


כיום, לאחר שהוועדה המחוזית שוקדת על תוכניות לבניית אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בקריית היובל ובשכונת קריית מנחם הסמוכה, יש כאלה שכבר מתחילים לדאוג כי התוכניות בשכונות מקודמות ללא תשתיות ראויות. דוגמה לתכנון המאסיבי בקריית היובל אפשר לראות מקידום תוכנית הבנייה ברחוב טור סיני 27–29 — שם מתוכננת הריסה של מבנים מדורגים בני שתי קומות ומקודמת תוכנית לבניית שני מגדלים בני 18 קומות; וברחוב קליינמן 13–15 מתוכננת הריסת שני בניינים בני שלוש קומות ובניית מבנה בן עשר קומות ומגדל בן 18 קומות. "ב–2019 הצהיר ראש העירייה בכלי התקשורת כי ירושלים תבנה ללא תוכנית מתאר", אומר דהאן, "כשבפועל הוועדה המחוזית עוסקת רק בקידום תוכניות מפורטות, ללא התייחסות למרחב. כיום אנחנו רואים שקידום תוכניות ללא תוכנית מתאר פוגע בסופו של דבר בשטחים הפתוחים ובאוכלוסייה החלשה ביותר".


על הטיפול בתוכניות מפורטות המוגשות על ידי חברות הנדל"ן הפועלות בעיר ניתן ללמוד מהנעשה בתוכנית של קבוצת רייק ברחוב בורוכוב 49–55 בקריית היובל, כאשר רק לאחר שהוגשה התנגדות לתוכנית החליטה הוועדה המחוזית לצמצם את היקף יחידות הדיור. "אנחנו מדברים על פרויקט שמבקש להרוס 48 דירות ולבנות 240 יחידות, זהו מכפיל של 5 בכמות היחידות ושל למעלה מ–6 בשטחי הבנייה", טען יונתן לוי, שמאי הוועדה המחוזית. "המכפיל שלנו צריך להיות 3–3.5. לדעתנו, אפשר להסתפק בהרבה פחות יחידות דיור".

"יש פה רווח מטורף ליזם והבדיקה השמאית הראתה שהפרויקט רווחי גם ב–185 דירות", אומרת עמית. "הבעיה היא שאין בירושלים ובשכונה תוכנית מתאר או תוכנית אב סטטוטורית בתוקף, כך שכל יזם מביא מה שבא לו והוועדה מחליטה לפי דעתה".


לדברי אלון ברקאי, אדריכל תושב קריית היובל המעורב בהגשת חלק מההתנגדויות, "במקום לפעול בדרך המלך, להכין ולאשר תוכנית מתאר על סמך תוכנית האב, דילגו בוועדת התכנון על השלב הזה והחלו לאשר תוכניות מפורטות ללא תוכנית מתאר. במצב כזה המדיניות והצרכים שהוגדרו בתוכנית האב מחוסרי כל תוקף, ובפועל מאושרות בתחומה חדשות לבקרים תוכניות לבנייה בהיקפים עצומים החורגים מהוראות תוכנית האב וסותרים אותה משמעותית. לא מדובר במקרים חריגים, אלא בדבר שבשגרה. כך נהפכה למעשה תוכנית האב לאות מתה, ומשכך אין לה כיום משמעות, גם לא כמסמך מדיניות. בפועל, כל אחד מעשרות הפרויקטים להתחדשות עירונית המאושרים או מקודמים בשטח השכונה, נבדק ומאושר באמצעות תוכנית נקודתית, ללא חשיבה או בחינה מעמיקה של הסביבה וצורכי השכונה. הכל באופן אקראי, שרירותי, ובלתי שוויוני בעליל".

ד"ר עדי עמית, יו"ר עמותת יובלים 2041: "חלקים רבים בשכונה נהפכו לאתר בנייה, רחובות נסגרים, המדרכות חסומות, החניות בוטלו והרעש והאבק בלתי נסבלים. אף אחד לא מתייחס לחיים עצמם. ראש העירייה אומר 'זו אי נוחות זמנית', רק שזה הולך להימשך כמעט 20 שנה — ובינתיים אנשים גרים פה"

"קטסטרופה חברתית ותחבורתית"

מבני השיכונים שמעטרים את קריית היובל הוקמו בסוף שנות ה–50. בתחילת שנות ה–60 היו בה כבר כל השירותים הנחוצים לקיומו של כרך זעיר, מעין עיר בתוך עיר, הנשען בין היתר, על תהליך הבנייה המואץ של בית חולים הדסה ותוכנית מגירה שנועדה להקמת שיכוני הרופאים במורדות רכס השכונה. בשנות ה–70 20 אלף תושבי השכונה אז כבר מצאו עצמם בסלאמס צפוף של בניינים, כבישים צרים ומעט מאוד שטחים פתוחים. "ערב־רב של בניינים מכוערים". כיום תושבי השכונה כבר לא מאמינים שהפרויקטים החדשים יעשו את התיקון שהם כל כך חיכו לו.


בדיקה שערכה עמותת יובלים 2041 העלתה כי סטנדרט התכנון בשכונה אינו מקובל, אין בשכונה מלאי שטחים בייעוד ציבורי הנדרשים לספק את צורכי התושבים, התוכניות אינן מותאמות לקריטריונים של תכנון מוטה תחבורה ציבורית, וגם שטחי המסחר המוקצים לוקים בחסר.

אלון ברקאי, אדריכל תושב קריית היובל: "בפועל, כל אחד מעשרות הפרויקטים להתחדשות עירונית המאושרים או מקודמים בשטח השכונה, נבדק ומאושר באמצעות תוכנית נקודתית ללא חשיבה או בחינה מעמיקה של הסביבה וצורכי השכונה. הכל באופן אקראי, שרירותי, ובלתי־שוויוני בעליל"

"הכל התחיל טוב בירושלים", אומר חבר קואליציה בעירייה שביקש להישאר בעילום שם. "מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר הגדירה את השכונות החדשות ככאלה המיועדות להתחדשות עירונית כדי ליצור ודאות, אבל בדרך להפוך את הפרויקטים האלה לכדאיים כלכלית הלכו רחוק מדי. כיום יש כמה סכנות מוחשיות לתהליך, כאשר התכנון מעמיס משמעותית על קריית היובל, מבלי שיהיו תשתיות הולמות ומוסדות ציבור שייתנו מענה להיקף הדיור המתוכנן".

בנובמבר 2022 הזמינה העירייה מחקר מהאדריכלית ליאת איזקוב בנוגע ליכולת הנשיאה הציבורית של מרחב יובלים־גנים (מרחב הכולל את שכונות קריית היובל וקריית מנחם) עד 2040. ממצאי המחקר, כפי שהוצגו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, מציגים תמונה שלפיה מרחב יובלים־גנים לא יוכל לשאת את אלפי יחידות הדיור בהיעדר תשתית מספיקה וראויה לשטחי ספורט, שטחים פתוחים, שטחי ציבור, מבני ציבור ומבני חינוך. "אין תשתית תחבורתית מתאימה, רגלית או תחבורה ציבורית, ומזוהה קושי לספק את איכות החיים הנדרשת למגורים במצב של 'כאוס', שבו צרכים שונים נלחמים אחד עם השני על מקום בשטח קרקע מצטמצם", נכתב.

המחקר נגנז ולא הוצג במלואו או נשלח לחברי ועדת המשנה וחברי מועצת העיר. מי שחשף את ממצאיו הוא חביליו, שמתח ביקורת קשה על כל ההתנהלות התכנונית המתרחשת. "ברור לחלוטין שהתעלמות מהממצאים שעלו במחקר תוביל את האזור לקטסטרופה חברתית ותחבורתית", הוא כתב לראש העירייה.

"נדמה שאין גבול להפרת כללי המינהל התקין וההגינות במסגרת המטרה לבנות ולבנות, בקריית היובל ובמקומות אחרים. אני לא מוכן להשלים עם התנהלות כזו. טובת התושבים חייבת לבוא לפני טובת היזמים או כל אינטרס אחר. אישור תוכנית האב ו/או המשך קידום תוכניות בשכונה טרם למידת ממצאי המחקר יהוו מחדל רשלני מצד העירייה".

ירידה בהיקף העסקות

בחינת מחירי הדירות בקריית היובל מעוררת סימני שאלה על המתרחש בשכונה המתחדשת. הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני מגלה כי מחירי הדירות בקריית היובל רשמו בשנים האחרונות ירידות. אם לפני כחמש שנים נמכרה דירה חדשה בת ארבעה חדרים לפי מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, היום לדבריו, נמכרת דירה חדשה בכ–29 אלף שקל למ"ר. "אני לא קושר את ירידות המחירים שנרשמה לבנייה המאסיבית או לתכנון בשכונה", אומר העצני, "יש לכך השפעות רבות. מה שמובהק באופן בולט הוא הירידה בהיקף העסקות".

החברות הוותיקות ביותר הפועלות בשכונה בתחום ההתחדשות העירונית הן קרסו נדל"ן וקדמת היובל, שבונות כיום שני פרויקטים ברחוב טהון ושטרן. בחינת המחירים בפרויקט שדרות יובל שהחברות מקימות מעלה כי לא נרשם שינוי במחירים בשנתיים האחרונות, ודירות נמכרו ב–28–30 אלף שקל למ"ר. לפני כחצי שנה נרשמו בפרויקט עסקות בודדות שנסגרו ב–34 אלף שקל למ"ר, בעיקר בדירות קטנות. בחודשים האחרונים כבר לא רואים עסקות דומות.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן, ויליד השכונה, "למרות המהפכה שעוברת קריית היובל, עדיין אין היום היצע כל כך גדול לשיווק, ולכן זה לא מה שמקשה על המכירות. עם זאת, שכונה מתחדשת שרוצה להצליח חייבת להתחשב ברווחת הציבור, ולא רק לצופף, אלא גם לתת פתרונות של איכות חיים. בסופו של דבר, אנשים לא קונים דירה, אלא איכות חיים".

"אנחנו לא רוצים בעיות, ולכן החלטנו לא לבנות בשכונה. יש מקומות נוספים לפעול בהם", אומר יזם נדל"ן ירושלמי שבחן אפשרות להקים פרויקט התחדשות עירונית בשכונה. חברה ירושלמית נוספת מסרה כי "לטעמנו, מה שיעזור לפרויקטים שלנו לעבור ציבורית בוועדה ומול התושבים זו חשיבה לתועלת הציבור, העירייה והשכונה בכלל, באמצעות פיתוח מגרשים משופרים, רשת הדרכים, קישוריות בתוך השכונה ושיפור הנגישות לרכבת קלה".

"החיים פה בלתי נסבלים"

בזמן שהעירייה סופרת בשקיקה את יחידות הדיור שאישרה, מנסים תושבי קריית היובל לחיות בצל הבנייה המאסיבית. "החיים בשכונה נהפכו בלתי נסבלים", טוענת עמית. "חלקים רבים בשכונה נהפכו לאתר בנייה ובמקום פרוסים מגרסות אבן ומשאבות בטון, רחובות נסגרים, המדרכות חסומות, החניות בוטלו והרעש והאבק בלתי נסבלים. הנגישות מוגבלת, למשל, נותקה דרך הגישה בין בית אבות במקום לקופת החולים הצמודה. בשנה האחרונה פונה בית ספר יסודי, כל הכיתות פוזרו בבתי ספר בעיר, ושכבות א' ו–ב' נשארו בבית הספר בזמן שהוא עובר שיפוץ מלא, ובחוץ הוצבו עבור הילדים אוהלים ושירותים ניידים. אף אחד לא מתייחס לחיים עצמם. ראש העירייה אומר 'זו אי נוחות זמנית', רק שזה הולך להימשך כמעט 20 שנה — ובינתיים אנשים גרים פה".

בימים אלה בוחנים הירושלמים באדיקות את המתרחש במקום, כי מה שייקבע לבסוף לגבי קריית היובל, יחול גם עליהם. "תושבי העיר לא שוכחים את מקרה הולילנד", אומר דהאן. "אנחנו זוכרים כיצד גורמים בעיריית ירושלים, מהנדס ואדריכל העיר, נהפכו לעושי דברו של ראש העירייה אהוד אולמרט בזמנו, וכולם בשיתוף הוועדה המחוזית קידמו את פרויקט הולילנד עצום הממדים, והכל לרעת תושבי ירושלים. נראה שהמנטליות של הולילנד נשארה במערכות עד היום".

כך, בשכונת גילה מקודמות כיום שתי תוכניות להתחדשות עירונית שעברו את אישור הוועדה המקומית והוחלט להפקידן לדיון בוועדה המחוזית. במהלך 2022, עוד לפני שיצא הפרויקט הראשון בגילה לדרך, החלו פעילי השכונה להחתים את התושבים על מסמך שלפיו הם מתנגדים לפרויקטים להתחדשות עירונית במתכונת הנוכחית.

לדברי פרלה אפלבון, פעילה חברתית בשכונת גילה, "התוכניות מקודמות מתוך הצהרות שקריות, לחצים ואיומים, מצד רוב היזמים, קבלני החתמות ומאכערים שלוחצים עלינו לחתום. גם המדיניות התכנונית של השכונה לא שקופה, לא מודיעים לנו על מועדי ההתכנסות, לא חושפים פרוטוקולים לעיון התושבים ולא מאפשרים לנו להשתתף כתצפיתנים. הכל פרוץ ולתושבים אין סעד. המצוקה היא יומיומית".

"הרבה פעמים אומרים 'שחיתות', אבל במקרה שלפנינו כל יזם מתנהג כמו מלך", טוען חביליו. "אלה לא מעטפות מתחת לשולחן, אלא מדיניות של עירייה, בשיתוף מהנדס העיר, ראש העיר והוועדה המחוזית. זה נכון שיש משבר דיור, אבל הפתרון לא יכול להיות בכל מחיר".

מעיריית ירושלים והמינהלת להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "לצד הטענות המובנות שמועלות בכתבה על ידי חלק מהתושבים, בקריית היובל מתגוררים עוד אלפי תושבים שמשוועים ומבקשים לעבור תהליכי התחדשות עירונית. תוכנית האב מצויה כל העת בתהליך עדכון בשיתוף הוועדה המחוזית, כפי שנקבע בה בעת אישורה. במקביל, צוות יועצים מומחים מגבשים תוכנית עבודה סדורה ומתכללת לחידוש ובניית השטחים הציבוריים בשכונה, במטרה לתמוך בפרויקטי ההתחדשות. יודגש כי יזמים נדרשים לעבוד על פי החוק. המינהלת מפצירה בבעלי הדירות לפנות אליה להתייעצות טרם חתימה על מסמך כלשהו מול יזמים, לקבלת מלוא המידע על זכויותיהם ועל אופן ההתנהלות המומלץ מול היזם. ככל שיימצאו יזמים וקבלני חתימות שפועלים בניגוד לחוק ובאופן אגרסיבי כלפי תושבים, יפעלו העירייה והמינהלת כנגדם בכל הכלים העומדים לרשותם.

"ה'מחקר' שהוזכר הוא העבודה החלקית שנעשתה ומצויה בבחינה על ידי העירייה, לצד יתר חוות הדעת של היועצים בפרויקט האמור. העירייה ממשיכה לעבוד במרץ ובנחישות עם צוות היועצים על גיבוש תוכנית העבודה ההולם את קצב ומיקום ההתחדשות העירונית ברחבי השכונה, במטרה לספק איכות חיים משופרת לתושבים, כולל בתקופת הביניים ועד לסיום העבודות".

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים נמסר: "כדי לשמור על השטחים הפתוחים, מקדמת הוועדה מדיניות להתחדשות עירונית של המרקם הבנוי בעיר. כמו כן, מרבית המבנים בקריית היובל חייבים לעבור התחדשות כדי להבטיח את בטיחות התושבים ותנאי מגוריהם. בניגוד לנטען, התכנון מקודם על בסיס תוכניות אב המעניקות ראייה כוללת להתחדשות כל שכונה, ולאחר מכן כל תוכנית נבחנת באופן מפורט כדי לשלבה באופן מיטבי במרקם העירוני, תוך שימת דגש על כלל האספקטים החשובים לתושב, בהם נגישות, הליכתיות, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

"חשוב לציין כי כל התוכניות בקריית היובל מקודמות בהתאם לתוכנית אב מוסדרת לשכונה שאושרה ב–2015 לאחר מהלך נרחב של שיתוף ציבור. כמו כן, מקודם בשיתוף העירייה הליך בקרה שוטף בשנים האחרונות על מימוש התוכניות במרחב, שבו קבעה הוועדה כי כל אישור של 1,000 דירות נוספות בשכונה יהיה מותנה בהצגת היתרים למבני ציבור, בהם כיתות וגנים, כדי שהדירות ייבנו בד בבד עם מבני ציבור נדרשים בשכונה".

 

[szn]

הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני מגלה כי מחירי הדירות בקריית היובל רשמו בשנים האחרונות ירידות. אם לפני כחמש שנים נמכרה דירה חדשה בת ארבעה חדרים לפי מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, היום לדבריו, נמכרת דירה חדשה בכ–29 אלף שקל למ"ר.

במחילה מכבוד השמאי, הוא מדבר שטויות במיץ, כל מי שקצת מכיר יודע שלפני 5 שנים לא מכרו דירות בקרית יובל ב-30 אלף למטר רחוק מזה, למיטב זכרוני בשנת 2018 דירת 100 מטר עלתה לא יותר מ-23 אלף למטר ואף פחות מזה.

דבר נוסף, לפני 5 שנים כמעט לא היו תוכניות שהיה להם היתר בניה למעט ברח' טהון

מצורף מידע מרשות המסים

(שימו לב שחלק גדול מהעסקאות נקנו ע"י 2 קונים):

זה למה לא כדאי לסמוך על כתבות וצריך לבדוק לבד נתונים...

 

[סבא ישראל]

כתבה מ"דה מרקר" על הפינוי בינוי בקרית יובל

"מאכערים מאיימים עלינו וכולם פה נהנים, רק לא התושבים": דיירי קריית היובל סובלים — והיזמים חוגגים​

למרות הדו"חות המזהירים מפני צפיפות יתר וקריסת תשתיות, מקודמת בירושלים — בירת ההתחדשות העירונית בישראל — תוכנית מגדלים שתהפוך את קריית היובל לשכונה הצפופה בארץ. בינתיים, התושבים מודאגים, מחירי הדירות מדשדשים ויש אף מי שנזכרים בפרשת הולילנד. העירייה: "פועלים במטרה לספק איכות חיים משופרת לתושבים"

רנית נחום-הלוי

20 ביולי 2023


"כשאושרה תוכנית האב לשכונה ב–2015, הבטיחו לתושבי קריית היובל מתווה איכותי להתחדשות עירונית בשכונה, תוך התייחסות לאיכות המרחב הציבורי השכונתי. בפועל, אנחנו רחוקים שנות אור מאותה הבטחה", אומרת ד"ר עדי עמית, תושבת השכונה. "בסופו של דבר, קריית היובל נשארת עם אותם ליקויים תכנוניים של שנות ה–50, רק בצפיפות קיצונית ובבנייה בגובה חריג. התחושה היא שהקריטריונים של האיכות התכנונית מושלכים הצידה לטובת אינטרסים כלכליים של נדל"ניסטים, ללא שקיפות וללא בקרה", מוסיפה עמית, שהיא גם יו"ר יובלים 2041, עמותה שהוקמה ב–2021 במטרה לעודד ולקדם פיתוח תשתיות קהילתיות לצורכי תושבי קריית היובל.

בשנים האחרונות עוברת ירושלים, המונה כבר כמיליון תושבים, תהליכים מואצים של התחדשות עירונית. ראש העיר משה ליאון מתגאה בכך שהוא מצליח להוציא מאות היתרי בנייה בשנה, יותר מכל עיר אחרת. בירושלים מקודמים כיום כ–145 פרויקטים בהיקף כולל של כ–50 אלף דירות, שאמורים להפוך בעוד כ–20 שנה את העיר לגבוהה וצפופה יותר.

את עיקר הבנייה עתידה לספוג שכונת קריית היובל, המונה כיום כ-40 אלף תושבים. לפי קצב התוכניות והאישורים המקודם, תצמח השכונה ל–70 אלף תושבים, בדומה לאוכלוסיית ראש העין, למשל. עם אישור התוכניות, יחס הצפיפות בשכונה יעלה מ–17 אלף איש לקמ"ר ל–40 אלף איש לקמ"ר, צפוף יותר מבני ברק (כ–32 אלף איש לקמ"ר) — נתונים המעלים חשש לקריסת התשתיות הציבוריות בשכונה שהופכת לעיר בינונית.


"ירושלים יצאה להתחדשות עירונית בלי כללי משחק מוגדרים מראש ובלי לדאוג לתושבי העיר", אומר גדי דהאן, תושב שכונת ארמון הנציב, שגם בה מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית. "עם כל הכבוד ליזמים, הדיירים הם אלה ששמים את כל מה שיש להם, מה שעבדו כל חייהם, על קרן הצבי, בתמורה להבטחות; ובמקביל, המערכת — שכוללת את עיריית ירושלים, המינהלת להתחדשות עירונית בעיר והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים — לא מאפשרת לתושבים להגן על הנכס שלהם".

עתירה שהגישה בדצמבר 2022 עמותת יובלים 2041 לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ונגד ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית, חושפת את המתרחש מאחורי הקלעים בכל הקשור לקידום תוכניות להתחדשות עירונית בעיר. מהעתירה עולה כי ועדת המשנה להתחדשות עירונית פעלה זמן רב בהרכב חסר, ללא ייצוג נדרש של כלל האינטרסים ונוהלה בקוורום מינימלי של ארבעה אנשים בלבד, לעתים גם שלושה, בראשות שירה תלמי־באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית. בעתירה נכתב כי הוועדה המחוזית בירושלים פעלה תוך העדפת אינטרסים של יזמים באמצעות מתן רווח יזמי גדול ותמורות שמקבלת מכך עיריית ירושלים, ויתור על יצירת דיור בר־השגה, הדרת אוכלוסייה ותיקה, יצירת אפליה בין שכונות ומחיקת המרקם הסביבתי הקיים.

"התנהלותה של ועדת המשנה והחלטותיה מובילה שכונה שלמה — שגודלה העתידי כשל עיר בינונית בישראל — לעבר עתיד עירוני כושל של איכות חיים ירודה הכוללת חוסר במענה לחינוך, רווחה, תרבות וספורט, אפס תעסוקה, צפיפות שאין כמותה בכל ישראל, וקריסה של התחבורה. באופן אירוני, החלטותיה של ועדת המשנה חותרות תחת הרעיון של שיפור עירוני באמצעות התחדשות עירונית, ומחריפות לעין שיעור כשלים עירוניים", נכתב בעתירה.


בדיון שנערך בעתירה ב–26 ביוני הביע בית המשפט מורת רוח מהתנהלותה של תלמי־באבאי, והורה לה לפעול להשלמת חברי ועדה ולערוך מעקב נוכחות כפי הנדרש בחוק.

"כל יזם מביא מה שבא לו"

במאי 2022 התהדרה עיריית ירושלים בהודעה שהוציאה כי הוועדה המקומית אישרה את פרויקט הדגל של העיר — גורד השחקים המכונה "בורג' חליפה הירושלמי" ברחוב אפשטיין, בקצה שכונת קריית היובל. הפרויקט היוקרתי עצום הממדים תוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי מהמובילים בעולם, אדריאן סמית' וגורדון גיל, שגם אמון על תכנון הבורג' ח'ליפה המקורי בדובאי. המגדל, שיכלול כ–40 קומות, יתנשא לגובה של 160 מטר ויוקם על שטח של כשבעה דונמים על ציר הרכבת הקלה, מול בית הקברות הצבאי הר הרצל ומוזיאון יד ושם.


"אלה היקפי בנייה עצומים", אומר סגן ראש עיריית ירושלים, יוסי חביליו. "בנייה של 40 קומות זו תוכנית שנוגדת את כל מדיניות התכנון של ירושלים לבניית 25–30 קומות. אם מאשרים לבנות בהיקפים כאלה על הר הרצל, מה יגידו יזמים שבונים במקומות אחרים? זה המקום הכי 'קדוש' למורשת הלאומית הישראלית, וברגע שיבנו פה גורד שחקים — ייפרץ הסכר. הדוגמה הזו מוכיחה כי על מדיניות התכנון השתלטה מדיניות הכסף".


במציאות תכנונית שכזו היזמים אכן מגיעים לירושלים, ועם אישור תוכנית האב ב–2015, החל גל של חברות נדל"ן לשטוף את העיר, כדי למלא את צו המדיניות התכנונית. חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית, קרסו נדל"ן, אשטרום, דונה ושפיר הן רק חלק קטן מחברות הנדל"ן שסימנו יעדים על מפת העיר, ועטו עליה בהתלהבות רבה. הן מצאו בירושלים כר נרחב לפעילות ענפה, מטאורית כמעט, בהתייחס להיקפי זכויות הבנייה שניתנו להם לצורך קידום פרויקטים להתחדשות עירונית, בנוסף לכל ההטבות הנלוות.


כיום, לאחר שהוועדה המחוזית שוקדת על תוכניות לבניית אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בקריית היובל ובשכונת קריית מנחם הסמוכה, יש כאלה שכבר מתחילים לדאוג כי התוכניות בשכונות מקודמות ללא תשתיות ראויות. דוגמה לתכנון המאסיבי בקריית היובל אפשר לראות מקידום תוכנית הבנייה ברחוב טור סיני 27–29 — שם מתוכננת הריסה של מבנים מדורגים בני שתי קומות ומקודמת תוכנית לבניית שני מגדלים בני 18 קומות; וברחוב קליינמן 13–15 מתוכננת הריסת שני בניינים בני שלוש קומות ובניית מבנה בן עשר קומות ומגדל בן 18 קומות. "ב–2019 הצהיר ראש העירייה בכלי התקשורת כי ירושלים תבנה ללא תוכנית מתאר", אומר דהאן, "כשבפועל הוועדה המחוזית עוסקת רק בקידום תוכניות מפורטות, ללא התייחסות למרחב. כיום אנחנו רואים שקידום תוכניות ללא תוכנית מתאר פוגע בסופו של דבר בשטחים הפתוחים ובאוכלוסייה החלשה ביותר".


על הטיפול בתוכניות מפורטות המוגשות על ידי חברות הנדל"ן הפועלות בעיר ניתן ללמוד מהנעשה בתוכנית של קבוצת רייק ברחוב בורוכוב 49–55 בקריית היובל, כאשר רק לאחר שהוגשה התנגדות לתוכנית החליטה הוועדה המחוזית לצמצם את היקף יחידות הדיור. "אנחנו מדברים על פרויקט שמבקש להרוס 48 דירות ולבנות 240 יחידות, זהו מכפיל של 5 בכמות היחידות ושל למעלה מ–6 בשטחי הבנייה", טען יונתן לוי, שמאי הוועדה המחוזית. "המכפיל שלנו צריך להיות 3–3.5. לדעתנו, אפשר להסתפק בהרבה פחות יחידות דיור".

"יש פה רווח מטורף ליזם והבדיקה השמאית הראתה שהפרויקט רווחי גם ב–185 דירות", אומרת עמית. "הבעיה היא שאין בירושלים ובשכונה תוכנית מתאר או תוכנית אב סטטוטורית בתוקף, כך שכל יזם מביא מה שבא לו והוועדה מחליטה לפי דעתה".


לדברי אלון ברקאי, אדריכל תושב קריית היובל המעורב בהגשת חלק מההתנגדויות, "במקום לפעול בדרך המלך, להכין ולאשר תוכנית מתאר על סמך תוכנית האב, דילגו בוועדת התכנון על השלב הזה והחלו לאשר תוכניות מפורטות ללא תוכנית מתאר. במצב כזה המדיניות והצרכים שהוגדרו בתוכנית האב מחוסרי כל תוקף, ובפועל מאושרות בתחומה חדשות לבקרים תוכניות לבנייה בהיקפים עצומים החורגים מהוראות תוכנית האב וסותרים אותה משמעותית. לא מדובר במקרים חריגים, אלא בדבר שבשגרה. כך נהפכה למעשה תוכנית האב לאות מתה, ומשכך אין לה כיום משמעות, גם לא כמסמך מדיניות. בפועל, כל אחד מעשרות הפרויקטים להתחדשות עירונית המאושרים או מקודמים בשטח השכונה, נבדק ומאושר באמצעות תוכנית נקודתית, ללא חשיבה או בחינה מעמיקה של הסביבה וצורכי השכונה. הכל באופן אקראי, שרירותי, ובלתי שוויוני בעליל".




"קטסטרופה חברתית ותחבורתית"

מבני השיכונים שמעטרים את קריית היובל הוקמו בסוף שנות ה–50. בתחילת שנות ה–60 היו בה כבר כל השירותים הנחוצים לקיומו של כרך זעיר, מעין עיר בתוך עיר, הנשען בין היתר, על תהליך הבנייה המואץ של בית חולים הדסה ותוכנית מגירה שנועדה להקמת שיכוני הרופאים במורדות רכס השכונה. בשנות ה–70 20 אלף תושבי השכונה אז כבר מצאו עצמם בסלאמס צפוף של בניינים, כבישים צרים ומעט מאוד שטחים פתוחים. "ערב־רב של בניינים מכוערים". כיום תושבי השכונה כבר לא מאמינים שהפרויקטים החדשים יעשו את התיקון שהם כל כך חיכו לו.


בדיקה שערכה עמותת יובלים 2041 העלתה כי סטנדרט התכנון בשכונה אינו מקובל, אין בשכונה מלאי שטחים בייעוד ציבורי הנדרשים לספק את צורכי התושבים, התוכניות אינן מותאמות לקריטריונים של תכנון מוטה תחבורה ציבורית, וגם שטחי המסחר המוקצים לוקים בחסר.




"הכל התחיל טוב בירושלים", אומר חבר קואליציה בעירייה שביקש להישאר בעילום שם. "מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר הגדירה את השכונות החדשות ככאלה המיועדות להתחדשות עירונית כדי ליצור ודאות, אבל בדרך להפוך את הפרויקטים האלה לכדאיים כלכלית הלכו רחוק מדי. כיום יש כמה סכנות מוחשיות לתהליך, כאשר התכנון מעמיס משמעותית על קריית היובל, מבלי שיהיו תשתיות הולמות ומוסדות ציבור שייתנו מענה להיקף הדיור המתוכנן".

בנובמבר 2022 הזמינה העירייה מחקר מהאדריכלית ליאת איזקוב בנוגע ליכולת הנשיאה הציבורית של מרחב יובלים־גנים (מרחב הכולל את שכונות קריית היובל וקריית מנחם) עד 2040. ממצאי המחקר, כפי שהוצגו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, מציגים תמונה שלפיה מרחב יובלים־גנים לא יוכל לשאת את אלפי יחידות הדיור בהיעדר תשתית מספיקה וראויה לשטחי ספורט, שטחים פתוחים, שטחי ציבור, מבני ציבור ומבני חינוך. "אין תשתית תחבורתית מתאימה, רגלית או תחבורה ציבורית, ומזוהה קושי לספק את איכות החיים הנדרשת למגורים במצב של 'כאוס', שבו צרכים שונים נלחמים אחד עם השני על מקום בשטח קרקע מצטמצם", נכתב.

המחקר נגנז ולא הוצג במלואו או נשלח לחברי ועדת המשנה וחברי מועצת העיר. מי שחשף את ממצאיו הוא חביליו, שמתח ביקורת קשה על כל ההתנהלות התכנונית המתרחשת. "ברור לחלוטין שהתעלמות מהממצאים שעלו במחקר תוביל את האזור לקטסטרופה חברתית ותחבורתית", הוא כתב לראש העירייה.

"נדמה שאין גבול להפרת כללי המינהל התקין וההגינות במסגרת המטרה לבנות ולבנות, בקריית היובל ובמקומות אחרים. אני לא מוכן להשלים עם התנהלות כזו. טובת התושבים חייבת לבוא לפני טובת היזמים או כל אינטרס אחר. אישור תוכנית האב ו/או המשך קידום תוכניות בשכונה טרם למידת ממצאי המחקר יהוו מחדל רשלני מצד העירייה".

ירידה בהיקף העסקות

בחינת מחירי הדירות בקריית היובל מעוררת סימני שאלה על המתרחש בשכונה המתחדשת. הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני מגלה כי מחירי הדירות בקריית היובל רשמו בשנים האחרונות ירידות. אם לפני כחמש שנים נמכרה דירה חדשה בת ארבעה חדרים לפי מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, היום לדבריו, נמכרת דירה חדשה בכ–29 אלף שקל למ"ר. "אני לא קושר את ירידות המחירים שנרשמה לבנייה המאסיבית או לתכנון בשכונה", אומר העצני, "יש לכך השפעות רבות. מה שמובהק באופן בולט הוא הירידה בהיקף העסקות".

החברות הוותיקות ביותר הפועלות בשכונה בתחום ההתחדשות העירונית הן קרסו נדל"ן וקדמת היובל, שבונות כיום שני פרויקטים ברחוב טהון ושטרן. בחינת המחירים בפרויקט שדרות יובל שהחברות מקימות מעלה כי לא נרשם שינוי במחירים בשנתיים האחרונות, ודירות נמכרו ב–28–30 אלף שקל למ"ר. לפני כחצי שנה נרשמו בפרויקט עסקות בודדות שנסגרו ב–34 אלף שקל למ"ר, בעיקר בדירות קטנות. בחודשים האחרונים כבר לא רואים עסקות דומות.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן, ויליד השכונה, "למרות המהפכה שעוברת קריית היובל, עדיין אין היום היצע כל כך גדול לשיווק, ולכן זה לא מה שמקשה על המכירות. עם זאת, שכונה מתחדשת שרוצה להצליח חייבת להתחשב ברווחת הציבור, ולא רק לצופף, אלא גם לתת פתרונות של איכות חיים. בסופו של דבר, אנשים לא קונים דירה, אלא איכות חיים".

"אנחנו לא רוצים בעיות, ולכן החלטנו לא לבנות בשכונה. יש מקומות נוספים לפעול בהם", אומר יזם נדל"ן ירושלמי שבחן אפשרות להקים פרויקט התחדשות עירונית בשכונה. חברה ירושלמית נוספת מסרה כי "לטעמנו, מה שיעזור לפרויקטים שלנו לעבור ציבורית בוועדה ומול התושבים זו חשיבה לתועלת הציבור, העירייה והשכונה בכלל, באמצעות פיתוח מגרשים משופרים, רשת הדרכים, קישוריות בתוך השכונה ושיפור הנגישות לרכבת קלה".

"החיים פה בלתי נסבלים"

בזמן שהעירייה סופרת בשקיקה את יחידות הדיור שאישרה, מנסים תושבי קריית היובל לחיות בצל הבנייה המאסיבית. "החיים בשכונה נהפכו בלתי נסבלים", טוענת עמית. "חלקים רבים בשכונה נהפכו לאתר בנייה ובמקום פרוסים מגרסות אבן ומשאבות בטון, רחובות נסגרים, המדרכות חסומות, החניות בוטלו והרעש והאבק בלתי נסבלים. הנגישות מוגבלת, למשל, נותקה דרך הגישה בין בית אבות במקום לקופת החולים הצמודה. בשנה האחרונה פונה בית ספר יסודי, כל הכיתות פוזרו בבתי ספר בעיר, ושכבות א' ו–ב' נשארו בבית הספר בזמן שהוא עובר שיפוץ מלא, ובחוץ הוצבו עבור הילדים אוהלים ושירותים ניידים. אף אחד לא מתייחס לחיים עצמם. ראש העירייה אומר 'זו אי נוחות זמנית', רק שזה הולך להימשך כמעט 20 שנה — ובינתיים אנשים גרים פה".

בימים אלה בוחנים הירושלמים באדיקות את המתרחש במקום, כי מה שייקבע לבסוף לגבי קריית היובל, יחול גם עליהם. "תושבי העיר לא שוכחים את מקרה הולילנד", אומר דהאן. "אנחנו זוכרים כיצד גורמים בעיריית ירושלים, מהנדס ואדריכל העיר, נהפכו לעושי דברו של ראש העירייה אהוד אולמרט בזמנו, וכולם בשיתוף הוועדה המחוזית קידמו את פרויקט הולילנד עצום הממדים, והכל לרעת תושבי ירושלים. נראה שהמנטליות של הולילנד נשארה במערכות עד היום".

כך, בשכונת גילה מקודמות כיום שתי תוכניות להתחדשות עירונית שעברו את אישור הוועדה המקומית והוחלט להפקידן לדיון בוועדה המחוזית. במהלך 2022, עוד לפני שיצא הפרויקט הראשון בגילה לדרך, החלו פעילי השכונה להחתים את התושבים על מסמך שלפיו הם מתנגדים לפרויקטים להתחדשות עירונית במתכונת הנוכחית.

לדברי פרלה אפלבון, פעילה חברתית בשכונת גילה, "התוכניות מקודמות מתוך הצהרות שקריות, לחצים ואיומים, מצד רוב היזמים, קבלני החתמות ומאכערים שלוחצים עלינו לחתום. גם המדיניות התכנונית של השכונה לא שקופה, לא מודיעים לנו על מועדי ההתכנסות, לא חושפים פרוטוקולים לעיון התושבים ולא מאפשרים לנו להשתתף כתצפיתנים. הכל פרוץ ולתושבים אין סעד. המצוקה היא יומיומית".

"הרבה פעמים אומרים 'שחיתות', אבל במקרה שלפנינו כל יזם מתנהג כמו מלך", טוען חביליו. "אלה לא מעטפות מתחת לשולחן, אלא מדיניות של עירייה, בשיתוף מהנדס העיר, ראש העיר והוועדה המחוזית. זה נכון שיש משבר דיור, אבל הפתרון לא יכול להיות בכל מחיר".

מעיריית ירושלים והמינהלת להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "לצד הטענות המובנות שמועלות בכתבה על ידי חלק מהתושבים, בקריית היובל מתגוררים עוד אלפי תושבים שמשוועים ומבקשים לעבור תהליכי התחדשות עירונית. תוכנית האב מצויה כל העת בתהליך עדכון בשיתוף הוועדה המחוזית, כפי שנקבע בה בעת אישורה. במקביל, צוות יועצים מומחים מגבשים תוכנית עבודה סדורה ומתכללת לחידוש ובניית השטחים הציבוריים בשכונה, במטרה לתמוך בפרויקטי ההתחדשות. יודגש כי יזמים נדרשים לעבוד על פי החוק. המינהלת מפצירה בבעלי הדירות לפנות אליה להתייעצות טרם חתימה על מסמך כלשהו מול יזמים, לקבלת מלוא המידע על זכויותיהם ועל אופן ההתנהלות המומלץ מול היזם. ככל שיימצאו יזמים וקבלני חתימות שפועלים בניגוד לחוק ובאופן אגרסיבי כלפי תושבים, יפעלו העירייה והמינהלת כנגדם בכל הכלים העומדים לרשותם.

"ה'מחקר' שהוזכר הוא העבודה החלקית שנעשתה ומצויה בבחינה על ידי העירייה, לצד יתר חוות הדעת של היועצים בפרויקט האמור. העירייה ממשיכה לעבוד במרץ ובנחישות עם צוות היועצים על גיבוש תוכנית העבודה ההולם את קצב ומיקום ההתחדשות העירונית ברחבי השכונה, במטרה לספק איכות חיים משופרת לתושבים, כולל בתקופת הביניים ועד לסיום העבודות".

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים נמסר: "כדי לשמור על השטחים הפתוחים, מקדמת הוועדה מדיניות להתחדשות עירונית של המרקם הבנוי בעיר. כמו כן, מרבית המבנים בקריית היובל חייבים לעבור התחדשות כדי להבטיח את בטיחות התושבים ותנאי מגוריהם. בניגוד לנטען, התכנון מקודם על בסיס תוכניות אב המעניקות ראייה כוללת להתחדשות כל שכונה, ולאחר מכן כל תוכנית נבחנת באופן מפורט כדי לשלבה באופן מיטבי במרקם העירוני, תוך שימת דגש על כלל האספקטים החשובים לתושב, בהם נגישות, הליכתיות, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

"חשוב לציין כי כל התוכניות בקריית היובל מקודמות בהתאם לתוכנית אב מוסדרת לשכונה שאושרה ב–2015 לאחר מהלך נרחב של שיתוף ציבור. כמו כן, מקודם בשיתוף העירייה הליך בקרה שוטף בשנים האחרונות על מימוש התוכניות במרחב, שבו קבעה הוועדה כי כל אישור של 1,000 דירות נוספות בשכונה יהיה מותנה בהצגת היתרים למבני ציבור, בהם כיתות וגנים, כדי שהדירות ייבנו בד בבד עם מבני ציבור נדרשים בשכונה".

מתי יש בחירות?

 

[ג.ב]

בבני ברק גם עושים פינוי בינוי? מישהו יודע על שכונות?

 

[HadassaP]

בדרך כלל לא מקבלים כלום על חריגות, יש מקומות מאד מבוקשים ששוה ליזם לתת 30% מהחריגה כדי לקבל את המתחם, כמו שקרה בשמואל הנביא, שזה נמצא במיקום מרכזי בי-ם.

החוק אומר שמי שיש לו חריגה ולכן הוא מתנגד לתוכנית הוא לא נספר כלל באחוזי החתימות.

מעניין מאוד,
יש לך מקור לזה?

אצלנו רצו לתת לכל מי שיש לו בניה לא חוקית את מה שהוא בנה בדירה החדשה אבל שהוא לא יקבל את ה25 מטר הנוספים,

ולגבי מה לא מחשיבים את החתימות שלו? לגבי התנגדות?

 

[LITK]

אצלנו רצו לתת לכל מי שיש לו בניה לא חוקית את מה שהוא בנה בדירה החדשה אבל שהוא לא יקבל את ה25 מטר הנוספים,

ולגבי מה לא מחשיבים את החתימות שלו? לגבי התנגדות?

מצטרף לשאלה ואם יש ל50% מהדיירים חריגה גם אותם לא סופרים?

 

[chaia]

רוצה לדעת לגבי התמורה שיקבלו דיירי הבנין אם יש לי מספר שכנים שחרגו ויש להם תוספות ללא אישורים חלקם נתח משמעותי של חריגה מה דינם? וכן תפקידי בעניין בתור נציג בבניין ? מניסיונכם

אצלנו הציעו כן משהו על חריגות בניה.
היה אחוז מסוים על חריגת בניה שבעיקרון יש היתר בעירייה אבל בפועל בנו ללא היתר
והיה אחוז מסוים על בניה ללא היתר כלל.

 

[szn]

יש לך מקור לזה?

זה עבר בחוק ההסדרים של תקציב שנת 2021

השינויים בחוק ההסדרים 2022 נכנסו לתוקף, כיצד הם ישפיעו על קידום הליכי פינוי בינוי בישראל ? - אמיר שטיינהרץ ושות' משרד עורכי דין מקרקעין

הבשורות הטובות בחוק ההסדרים אשר צפויים להגדיל את כמות הפרויקטים העתידיים של פינוי בינוי והקלות לקידום ויישום הפרויקטים

www.astlaw.co.il

מצטרף לשאלה ואם יש ל50% מהדיירים חריגה גם אותם לא סופרים?

התיקון לחוק לא עזר: כך ממשיכה בנייה לא חוקית לתקוע מיזמי התחדשות עירונית

תיקון חוק שאושר לאחרונה קובע כי ברוב הדרוש לפינוי בינוי לא ייחשבו מתנגדים שבנו באופן לא חוקי. אך מסתבר כי יש פרצה: עדיין נדרש רוב של 50% מכלל הדיירים. במקרים של...

www.nadlancenter.co.il

 

[szn]

ולגבי מה לא מחשיבים את החתימות שלו?

לגבי הרוב הדרוש של 67%
כלומר הרוב של 67% נספר ללא הדירות שיש להם חריגות.

 

[LITK]

אפשר לעקב חתימה ובינתיים להוציא אישורים?

 

[LITK]

או יעזור לפתוח תיק להיתר בנייה בעיריה

 

[szn]

אפשר לעקב חתימה ובינתיים להוציא אישורים?

ברגע שנפתח תיק תבע א"א להוציא היתרים במתחם
ואם יש הכרזה לפי סעיף77-78 זה תוקע את האפשרות להגיש היתר
אם תספיקו לפני להגיש היתר מצויין

 

[LITK]

איך יודעים מתי נפתח תיק תבע והאם מספיק רק לפתוח תיק בעייריה ואח"כ להמשיך תהליך

 

[szn]

איך יודעים מתי נפתח תיק תבע והאם מספיק רק לפתוח תיק בעייריה ואח"כ להמשיך תהליך

לא זוכר, צריך לברר מול אדריכל.

אגב, כתבה שהתפרסמה היום בענין הזה:

עוד 450 דירות במרכז חדרה: תכירו את מתחם החאן שבלב העיר

הוועדה המקומית פועלת למנוע הוצאת היתרי בנייה חדשים במתחם, כדי למנוע את סיכול יישום התכנית

magdilim.co.il

 

[LITK]

במקרה שלנו שלרוב דיירי הבניין יש חריגות או בנייה בלי היתרים יש אפשרות להחתים את כל דיירי הבניין (ע"י ע"ד)שהחתימה שלהם מול היזם\ע"ד תקפה רק במידה שיש הסכמה בין כל השכנים? (כמובן לאחר מפגש דיירים ודרישות מהיזם לפי חלוקה שיויונית) כדי שלא יהיה מצב שהיזם יחתום אם הדיירים החוקיים ולא יספור את הדיירים אם החריגות.

 

[szn]

במקרה שלנו שלרוב דיירי הבניין יש חריגות או בנייה בלי היתרים יש אפשרות להחתים את כל דיירי הבניין (ע"י ע"ד)שהחתימה שלהם מול היזם\ע"ד תקפה רק במידה שיש הסכמה בין כל השכנים? (כמובן לאחר מפגש דיירים ודרישות מהיזם לפי חלוקה שיויונית) כדי שלא יהיה מצב שהיזם יחתום אם הדיירים החוקיים ולא יספור את הדיירים אם החריגות.

כבר עניתי אתמול על השאלה: https://www.nadlancenter.co.il/article/5866


ככל שתגבשו קבוצה שתפעל יחד מול היזם זה מגדיל את הכוח שלכם במו"מ מול היזם

 

[LITK]

בתור נציגי בניין נשמח לדעת על כל עצה. רעיונות. דרישות. חוזים שחתמתם מול היזם. עו"ד ופקחים מומלצים ועוד...תודה

 

[LITK]

כדאי גם להתייעץ עם הרב הלפרין מרמות, שמעתי שהוא עוזר לקבוצה ברח' שמואל הנביא.

מספר טלפון שלו?

 

[תלמידים]

מספר טלפון שלו?

אין לי כעת.
הכי טוב לגשת אליו, או להתקשר למכון הטכנולוגי להלכה - המכון שבראשותו, שם ידעו בוודאי לכוון אתכם איך לתפוס אותו.