הנושאים החמים
עו"ד נתן רוזנבלט
משתמש סופר מקצוען
- הוסף לסימניות
- #1
בס"ד
נס גדול יהיה פה
את היזם חנן מור פגשתי לפני עשור במטה החברה בנס ציונה, לאחר הקריסה הסופית של הציבור החרדי בחריש, בניסיון להציל את הקצת שנותר. תרנו אז אחר כל קבלן אפשרי מאלו ש"זכו" במכרז. מיעוטם הסכימו למכור לציבור החרדי, אחד מהם אפילו ערך איתי כנסי רישום בריכוזים החרדים ולא אסתייעא מילתא (לשון הרע לספר למה). רובם לא הסכימו לשמוע כלל על הציבור החרדי. והיה את חנן מור.
הוא אמר לנו כבר בפגישה הראשונה, כי מבחינתו הכל ביזנעס. הוא לא ניסה להזכיר את "סבא שלי היה רב" (עם השכן) ומאידך גם לא התרשם מהחרם שהכריזו הקבלנים על החרדים. מבחינתו, כל הרוצה יבוא ויקנה. המגעים נפסקו לאור המחיר "הגבוה" שהוא דרש, 700,000 ₪ לדירה היה אז יקר מידי...
נזכרתי השבוע באיש הטוב הזה, עם הפרסומים על מה שנראה כקריסה של האימפריה הענקית של קבוצת מור, המתקדמת בצעדי ענק לקראת האפשרות של פשיטת רגל. זאת לא תהיה הצרה של למעלה מאלף משפחות שבניית דירתן תיתקע (אל דאגה להם, בדיוק לשם כך נוצרה הערבות הבנקאית), אלא של כולנו, כמאמר מי שאמר: אם בארזים נפלה שלכת, אז לקטנים וודאי אין לאן ללכת.
זוהי הקריסה הגדולה בתקופה הזו, אך לא הראשונה וגם לא האחרונה, סדקים רבים מידי נפערו בספינת הנדל"ן הישראלית. סדקים שאם יתרחבו בכוחם להטביע גם נושאת מטוסים מהסוג ששלח לכאן ביידן.
ניקח דוגמא של העיסקה המפורסמת שלו, על מנת להבין גם את הגודל של החברה וגם את איך הם הגיעו למצב הזה, הסיפור הזה הוא הסיפור של כל שוק הנדל"ן הישראלי היום על דונם אחד:
לפני שנתיים וחצי החליטה המדינה לפרק את שדה התעופה התל אביבי שדה דוב ולהוציא את הקרקעות למרבה במחיר. מי שנתן את המחיר הכי גבוה – הרבה מעל האחרים – היה חנן מור, למעלה ממיליארד ₪. כל הסכום הגיע ממשכנתא בריבית אפסית שהוא נטל כנגד הקרקע. מאז הריביות קפצו כידוע, הקבלן ממשיך לשלם – או אמור לשלם – למעלה מעשרה מיליון ₪ לחודש רק ריבית. מצד שני הקרקע שווה הרבה פחות מאשר אז עקב ירידת המחירים. כל אחד מהדברים הללו: עליית ריבית דרמטית וירידת מחירי הדירות דרמטית, עלול לרסק קבלן גדול, וכשהם קורים שניהם ביחד, גם הקבלנים החזקים ביותר נסדקים.
את התהליך הזה עברו רוב הקבלנים. כל מכרז שרמ"י הוציאה, זכתה למחירים גבוהים בהרבה מהתחזיות האופטימיות של השמאי הממשלתי. אני זוכר שניסיתי לארגן במשך חודשים כמה נגידים ויזמים להתמודד על מכרז ענק באופקים (השבוע עבר היתר הבנייה שלב ראשון בדרך לבנייה, לכל אלו שדאגו), ואז הגיע יזם ורשם במעטפה סכום עצום הרבה מעל כולם (זכותו המלאה), ו"זכה" באלף דירות. היום הוא מצטער מאוד לדעתי על הזכייה הזו.
ומה כל זה נוגע אלינו?
קהל היעד של טור זה אינם התאחדות הקבלנים קוני הארץ, אלא אברכים והוריהם שסך הכל רוצים קורת גג, פת חרבה ושלווה בה. אז למה אנחנו צריכים לנתח את מה שארע לקבלן פלוני או אלמוני?
ראשית, שנדע לכלכל את צעדינו. בדיוק כפי גורמי הביטחון לא צפו את האירוע שנתרקם מול עיניהם וכולנו שילמנו את המחיר, כך גם גורמי הכלכלה, כולל הקבלנים הגדולים ביותר וכולל הממשלה, חשבו שמחירי הדירות יעלו ויעלו עוד ועוד (היו גם בודדים, כולל טור זה, שזעקו לפני שנה וחצי שהמחירים יירדו, אבל איש לא הקשיב). על סמך הערכה זו העלו מחירים עוד ועוד בלי פרופורציה, כי כשהכסף בחינם ובלי הגבלה, אפשר להציע מחיר של מפטיר-יונה בויזניץ על מפטיר שבת-חנוכה בשטיבלאך, העיקר לזכות על בטוח.
שנית, כדי שנרחם קצת פחות, גם על הקבלנים שלא העלו כלל בדעתם לוותר על אחוז אחד מהרווח לטובת המשפחות הנאנקות ללא דירה. וגם על הבנקים שכאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא חצי מיליון ₪ צריך להביא תלוש של העלטער-זיידע של שני הצדדים, וגם אז זה מוגבל ל70% ואילו לקבלנים נתנו 100% מיליארדים בלי לבדוק כלום. תזכרו זאת תיכף כאשר יתחילו היללות של שני הגופים הללו, אשר הדמים שלהם ניזונים מהדם שלנו.
שלישית, להבין שכל אחד מדבר מהפוזיציה שלו. בשבוע שעבר קראתי בעיתון כתבה מאת בכיר כתבי הנדל"ן במגזר, המנתח באופן נפלא את התחזית להוזלת הדירות הצפויה כתוצאה מכל מה שדיברנו, הפכתי את העמוד והנה כתבה באותו גודל שמשכנעת בדיוק את ההיפך: שהמחירים אמורים לקפוץ ושנתחרט מאוד אם לא נרוץ לקנות שמונה דירות כעת. עיון במקורות השונים מיישב את הסתירה בין הכתבות: הראשונה מבוססת על בכירי הקבלנים והבנקאים שמטרתם לעורר חמלה על מנת לזכות בתקציבים (העיתונאי לא נגוע, הוא סה"כ מצטטם וליה לא סבירא ליה). ואילו הכתבה השנייה נכתבה ע"י מתווך בכיר אשר פרנסתו תלויה בשאלה אם תקנו, וכדי לקנות אתם צריכים להשתכנע שמחירים עומדים להתייקר. הבנתם את הפרנציפ: אמור לי מה האינטרס שלך ואני אגיד לך מה אתה סבור לגבי עתיד שוק הדיור.
רביעית, ששניהם צודקים. ישנן סיבות רבות לכך שהמחירים יעלו בקרוב: עלייה דרמטית וודאית במחירי הבנייה, עלייה בעלויות האשראי בצל המלחמה, ירידה בביקוש מאותה סיבה, ועוד. יש גם סיבות לירידת מחירים צפוייה: הריבית לא תישאר תמיד בשיא, והקבלנים תקועים כעת עם "סטוק" של 60,000 דירות שנמצאות בבנייה ואיש לא קונה (מבצעים של 20/80 זה לא באמת לקנות, כי זה עולה לקבלן כמה מאות אלפי ₪ לדירה, אם הייתי המפקח על הבנקים הייתי עוצר הרגע את המהלך המטורף הזה). רק לשם המחשת כמות הדירות הריקות שנבנות כעת: כל הערים החרדיות גם יחד (בלי ב"ב) לא מגיעות לכמות כזאת של דירות! וכל זה עומד ריק ואין קונים.
וחמישית, וזה העיקר: אין שום סיבה למהר לרכוש כעת דירה!
בפרט אמורים הדברים לגבי משפחות חדשות ומאורסים חסרי דירה, אשר יש בידם האפשרות העקרונית להירשם להגרלות. אם אתם מכירים כאלו, או שאתם בעצמכם במצב הזה, אנא חוסו על עצמכם ואל תתפתו לכל המודעות הללו, אשר מאחוריהן עומדים אנשים טובים ויראי שמיים, אך נגועים בדבר: הם זקוקים לרכישה שלכם כאוויר לנשימה ומאמינים באמת שהכי טוב בשבילכם זה לקנות כעת דירה.
אל תתפתו אחרי זה, משום שתיכף ייצאו ההגרלות של מחיר למשתכן/דירה בהנחה, ואתם תצטערו מאוד על כך שלא המתנתם.
זה לא עוד הרבה זמן, אנחנו מדברים על טווח של חודשים ספורים, אולי אפילו שבועות ספורים – תלוי בתוצאות המלחמה. פתאום תראו הגרלה עם כעשרת אלפים דירות בזיל הזול. מתוכם תהיינה גם כמות דירות לציבור החרדי, כולל במקומות נחשקים כמו אלעד רכסים ועוד. אך אתם לא תוכלו להשתתף כי "מישהו" אמר לכם או כתב בעיתון שכבר לא תהיינה הגרלות, או שהן תהיינה לא רווחיות, (אגב, אני גם סבור, שההגרלות הבאות תהיינה פחות רווחיות, הקרקס שהיה כאן הסתיים, אך עדיין מדובר בחצי מיליון רווח ויותר), ועל הדרך הצליח לדחוף לכם דירה מחולקת בדימונה.
ויש גם התעוררות אדירה של מכרזים. החבר'ה של גולדקנוף מרוכזים כמו הצבא לקראת התימרון הקרקעי לעזה: מתכננים מכינים מגהצים ואז מסתערים. כבר בשבוע הקרוב עומד להסתיים מכרז של אלפיים דירות לאנ"ש בקרית גת, מחצית מתוכם במחירים אשר יגרמו להמון הורים אצלינו לחייך משמחה, סופסוף הם יזכו לתת לילדיהם דירה במרכז הארץ במחירים שעפולה כבר שכחה מזמן, ובתנאי מימון שאפילו בירוחם לא מכירים. חמישים אלף ₪ מכל צד וכל היתר בתשלומים, חלק ההורים וחלק המשפחה כפי שסיכמו וכפי היכולת.
אך יהיו גם רבים, לצערי רבים מידי, אשר יבכו ויצטערו על כך שהם מיהרו לנשנש בכל מיני פרוייקטים בדרך לקרעטצ'מע ולא המתינו למנה המרכזית, של דירה בהישג כיס.
ההחלטה בידך, קורא נאמן, ובידי יקיריך, היכן תהיו עוד חצי שנה. בצד של השמחים או בצד השני. כמובן, כל הנכתב הוא רק לדעתי האישית וכו' ואין בכך משום מתן ייעוץ וכו', אך כך נראה לעניות דעתי.
ומה יהיה עם הקבלנים? ומי ירכוש מהם את הפרוייקטים הענקיים והריקים? ומאיפה הבנקים יקבלו חזרה את הלוואות הענק שנתנו להם? אל דאגה להם, הם מספיק מקושרים וכבר ימצאו אוזן קשבת ותירוצים מדוע המדינה צריכה לממן אותם (ואז באמת יהיה כדאי לרכוש מהם – אך זה הליך ארוך ומוסבך), מי שדאג להם כאשר הם מצצו לכם את הדם, הוא ידאג להם עכשיו שלא יקרסו יותר מידי.
נס גדול יהיה פה
את היזם חנן מור פגשתי לפני עשור במטה החברה בנס ציונה, לאחר הקריסה הסופית של הציבור החרדי בחריש, בניסיון להציל את הקצת שנותר. תרנו אז אחר כל קבלן אפשרי מאלו ש"זכו" במכרז. מיעוטם הסכימו למכור לציבור החרדי, אחד מהם אפילו ערך איתי כנסי רישום בריכוזים החרדים ולא אסתייעא מילתא (לשון הרע לספר למה). רובם לא הסכימו לשמוע כלל על הציבור החרדי. והיה את חנן מור.
הוא אמר לנו כבר בפגישה הראשונה, כי מבחינתו הכל ביזנעס. הוא לא ניסה להזכיר את "סבא שלי היה רב" (עם השכן) ומאידך גם לא התרשם מהחרם שהכריזו הקבלנים על החרדים. מבחינתו, כל הרוצה יבוא ויקנה. המגעים נפסקו לאור המחיר "הגבוה" שהוא דרש, 700,000 ₪ לדירה היה אז יקר מידי...
נזכרתי השבוע באיש הטוב הזה, עם הפרסומים על מה שנראה כקריסה של האימפריה הענקית של קבוצת מור, המתקדמת בצעדי ענק לקראת האפשרות של פשיטת רגל. זאת לא תהיה הצרה של למעלה מאלף משפחות שבניית דירתן תיתקע (אל דאגה להם, בדיוק לשם כך נוצרה הערבות הבנקאית), אלא של כולנו, כמאמר מי שאמר: אם בארזים נפלה שלכת, אז לקטנים וודאי אין לאן ללכת.
זוהי הקריסה הגדולה בתקופה הזו, אך לא הראשונה וגם לא האחרונה, סדקים רבים מידי נפערו בספינת הנדל"ן הישראלית. סדקים שאם יתרחבו בכוחם להטביע גם נושאת מטוסים מהסוג ששלח לכאן ביידן.
ניקח דוגמא של העיסקה המפורסמת שלו, על מנת להבין גם את הגודל של החברה וגם את איך הם הגיעו למצב הזה, הסיפור הזה הוא הסיפור של כל שוק הנדל"ן הישראלי היום על דונם אחד:
לפני שנתיים וחצי החליטה המדינה לפרק את שדה התעופה התל אביבי שדה דוב ולהוציא את הקרקעות למרבה במחיר. מי שנתן את המחיר הכי גבוה – הרבה מעל האחרים – היה חנן מור, למעלה ממיליארד ₪. כל הסכום הגיע ממשכנתא בריבית אפסית שהוא נטל כנגד הקרקע. מאז הריביות קפצו כידוע, הקבלן ממשיך לשלם – או אמור לשלם – למעלה מעשרה מיליון ₪ לחודש רק ריבית. מצד שני הקרקע שווה הרבה פחות מאשר אז עקב ירידת המחירים. כל אחד מהדברים הללו: עליית ריבית דרמטית וירידת מחירי הדירות דרמטית, עלול לרסק קבלן גדול, וכשהם קורים שניהם ביחד, גם הקבלנים החזקים ביותר נסדקים.
את התהליך הזה עברו רוב הקבלנים. כל מכרז שרמ"י הוציאה, זכתה למחירים גבוהים בהרבה מהתחזיות האופטימיות של השמאי הממשלתי. אני זוכר שניסיתי לארגן במשך חודשים כמה נגידים ויזמים להתמודד על מכרז ענק באופקים (השבוע עבר היתר הבנייה שלב ראשון בדרך לבנייה, לכל אלו שדאגו), ואז הגיע יזם ורשם במעטפה סכום עצום הרבה מעל כולם (זכותו המלאה), ו"זכה" באלף דירות. היום הוא מצטער מאוד לדעתי על הזכייה הזו.
ומה כל זה נוגע אלינו?
קהל היעד של טור זה אינם התאחדות הקבלנים קוני הארץ, אלא אברכים והוריהם שסך הכל רוצים קורת גג, פת חרבה ושלווה בה. אז למה אנחנו צריכים לנתח את מה שארע לקבלן פלוני או אלמוני?
ראשית, שנדע לכלכל את צעדינו. בדיוק כפי גורמי הביטחון לא צפו את האירוע שנתרקם מול עיניהם וכולנו שילמנו את המחיר, כך גם גורמי הכלכלה, כולל הקבלנים הגדולים ביותר וכולל הממשלה, חשבו שמחירי הדירות יעלו ויעלו עוד ועוד (היו גם בודדים, כולל טור זה, שזעקו לפני שנה וחצי שהמחירים יירדו, אבל איש לא הקשיב). על סמך הערכה זו העלו מחירים עוד ועוד בלי פרופורציה, כי כשהכסף בחינם ובלי הגבלה, אפשר להציע מחיר של מפטיר-יונה בויזניץ על מפטיר שבת-חנוכה בשטיבלאך, העיקר לזכות על בטוח.
שנית, כדי שנרחם קצת פחות, גם על הקבלנים שלא העלו כלל בדעתם לוותר על אחוז אחד מהרווח לטובת המשפחות הנאנקות ללא דירה. וגם על הבנקים שכאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא חצי מיליון ₪ צריך להביא תלוש של העלטער-זיידע של שני הצדדים, וגם אז זה מוגבל ל70% ואילו לקבלנים נתנו 100% מיליארדים בלי לבדוק כלום. תזכרו זאת תיכף כאשר יתחילו היללות של שני הגופים הללו, אשר הדמים שלהם ניזונים מהדם שלנו.
שלישית, להבין שכל אחד מדבר מהפוזיציה שלו. בשבוע שעבר קראתי בעיתון כתבה מאת בכיר כתבי הנדל"ן במגזר, המנתח באופן נפלא את התחזית להוזלת הדירות הצפויה כתוצאה מכל מה שדיברנו, הפכתי את העמוד והנה כתבה באותו גודל שמשכנעת בדיוק את ההיפך: שהמחירים אמורים לקפוץ ושנתחרט מאוד אם לא נרוץ לקנות שמונה דירות כעת. עיון במקורות השונים מיישב את הסתירה בין הכתבות: הראשונה מבוססת על בכירי הקבלנים והבנקאים שמטרתם לעורר חמלה על מנת לזכות בתקציבים (העיתונאי לא נגוע, הוא סה"כ מצטטם וליה לא סבירא ליה). ואילו הכתבה השנייה נכתבה ע"י מתווך בכיר אשר פרנסתו תלויה בשאלה אם תקנו, וכדי לקנות אתם צריכים להשתכנע שמחירים עומדים להתייקר. הבנתם את הפרנציפ: אמור לי מה האינטרס שלך ואני אגיד לך מה אתה סבור לגבי עתיד שוק הדיור.
רביעית, ששניהם צודקים. ישנן סיבות רבות לכך שהמחירים יעלו בקרוב: עלייה דרמטית וודאית במחירי הבנייה, עלייה בעלויות האשראי בצל המלחמה, ירידה בביקוש מאותה סיבה, ועוד. יש גם סיבות לירידת מחירים צפוייה: הריבית לא תישאר תמיד בשיא, והקבלנים תקועים כעת עם "סטוק" של 60,000 דירות שנמצאות בבנייה ואיש לא קונה (מבצעים של 20/80 זה לא באמת לקנות, כי זה עולה לקבלן כמה מאות אלפי ₪ לדירה, אם הייתי המפקח על הבנקים הייתי עוצר הרגע את המהלך המטורף הזה). רק לשם המחשת כמות הדירות הריקות שנבנות כעת: כל הערים החרדיות גם יחד (בלי ב"ב) לא מגיעות לכמות כזאת של דירות! וכל זה עומד ריק ואין קונים.
וחמישית, וזה העיקר: אין שום סיבה למהר לרכוש כעת דירה!
בפרט אמורים הדברים לגבי משפחות חדשות ומאורסים חסרי דירה, אשר יש בידם האפשרות העקרונית להירשם להגרלות. אם אתם מכירים כאלו, או שאתם בעצמכם במצב הזה, אנא חוסו על עצמכם ואל תתפתו לכל המודעות הללו, אשר מאחוריהן עומדים אנשים טובים ויראי שמיים, אך נגועים בדבר: הם זקוקים לרכישה שלכם כאוויר לנשימה ומאמינים באמת שהכי טוב בשבילכם זה לקנות כעת דירה.
אל תתפתו אחרי זה, משום שתיכף ייצאו ההגרלות של מחיר למשתכן/דירה בהנחה, ואתם תצטערו מאוד על כך שלא המתנתם.
זה לא עוד הרבה זמן, אנחנו מדברים על טווח של חודשים ספורים, אולי אפילו שבועות ספורים – תלוי בתוצאות המלחמה. פתאום תראו הגרלה עם כעשרת אלפים דירות בזיל הזול. מתוכם תהיינה גם כמות דירות לציבור החרדי, כולל במקומות נחשקים כמו אלעד רכסים ועוד. אך אתם לא תוכלו להשתתף כי "מישהו" אמר לכם או כתב בעיתון שכבר לא תהיינה הגרלות, או שהן תהיינה לא רווחיות, (אגב, אני גם סבור, שההגרלות הבאות תהיינה פחות רווחיות, הקרקס שהיה כאן הסתיים, אך עדיין מדובר בחצי מיליון רווח ויותר), ועל הדרך הצליח לדחוף לכם דירה מחולקת בדימונה.
ויש גם התעוררות אדירה של מכרזים. החבר'ה של גולדקנוף מרוכזים כמו הצבא לקראת התימרון הקרקעי לעזה: מתכננים מכינים מגהצים ואז מסתערים. כבר בשבוע הקרוב עומד להסתיים מכרז של אלפיים דירות לאנ"ש בקרית גת, מחצית מתוכם במחירים אשר יגרמו להמון הורים אצלינו לחייך משמחה, סופסוף הם יזכו לתת לילדיהם דירה במרכז הארץ במחירים שעפולה כבר שכחה מזמן, ובתנאי מימון שאפילו בירוחם לא מכירים. חמישים אלף ₪ מכל צד וכל היתר בתשלומים, חלק ההורים וחלק המשפחה כפי שסיכמו וכפי היכולת.
אך יהיו גם רבים, לצערי רבים מידי, אשר יבכו ויצטערו על כך שהם מיהרו לנשנש בכל מיני פרוייקטים בדרך לקרעטצ'מע ולא המתינו למנה המרכזית, של דירה בהישג כיס.
ההחלטה בידך, קורא נאמן, ובידי יקיריך, היכן תהיו עוד חצי שנה. בצד של השמחים או בצד השני. כמובן, כל הנכתב הוא רק לדעתי האישית וכו' ואין בכך משום מתן ייעוץ וכו', אך כך נראה לעניות דעתי.
ומה יהיה עם הקבלנים? ומי ירכוש מהם את הפרוייקטים הענקיים והריקים? ומאיפה הבנקים יקבלו חזרה את הלוואות הענק שנתנו להם? אל דאגה להם, הם מספיק מקושרים וכבר ימצאו אוזן קשבת ותירוצים מדוע המדינה צריכה לממן אותם (ואז באמת יהיה כדאי לרכוש מהם – אך זה הליך ארוך ומוסבך), מי שדאג להם כאשר הם מצצו לכם את הדם, הוא ידאג להם עכשיו שלא יקרסו יותר מידי.
