השקעות נדל"ן דירה מחולקת שמכסה את עצמה להשקעה

[המיסד]

הרווח הוא פשוט לאחר סיום המשכנתא אתה אוחז דירה ביד שלא שילמת עליה [רווח של מליון שח ]

מה עם הון עצמי?
ועוד דירה שניה.(50% הון עצמי)
זה שממנפים את הדירה הקיימת, לא אומר שזה "דירה שלא שילמת עליה"
זה דירה שהשקעתה בה 475,000 ש"ח +160,000=635,000
אחרי 10 שנים רווח 350,000
הוי אומר, שהתשואה 55% ל10 שנים.
בלי לחשב הוצאות מכירה ...

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

מה עם הון עצמי?
ועוד דירה שניה.(50% הון עצמי)
זה שממנפים את הדירה הקיימת, לא אומר שזה "דירה שלא שילמת עליה"
זה דירה שהשקעתה בה 475,000 ש"ח +160,000=635,000
אחרי 10 שנים רווח 350,000
הוי אומר, שהתשואה 55% ל10 שנים.
בלי לחשב הוצאות מכירה ...

לא הצלחתי להבין מה אמרת אשמח שתפרט

 

[דאבל]

הוי אומר, שהתשואה 55% ל10 שנים.

לא רע בכלל במידה וזה אכן יתקיים
כן ההשוואה בי הוק ההון לנדלן למשל, היא על טווח ארוך
לטווח של 10 שנים שוק הנדלן לוקח. (עם כל ההסייגויות של השקעה חכמה מחושבת וכו')

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

לא רע בכלל במידה וזה אכן יתקיים
כן ההשוואה בי הוק ההון לנדלן למשל, היא על טווח ארוך
לטווח של 10 שנים שוק הנדלן לוקח. (עם כל ההסייגויות של השקעה חכמה מחושבת וכו')

קודם כל הרווח הוא 400 אלף שח לאחר 10 שנים וזה על הצד שהדירה לא עלתה חשוב להדגיש את זה ככל שהדירות יעלו כך גם הרווח

 

[המיסד]

מה עם הון עצמי?
ועוד דירה שניה.(50% הון עצמי)
זה שממנפים את הדירה הקיימת, לא אומר שזה "דירה שלא שילמת עליה"
זה דירה שהשקעתה בה 475,000 ש"ח +160,000=635,000
אחרי 10 שנים רווח 350,000
הוי אומר, שהתשואה 55% ל10 שנים.
בלי לחשב הוצאות מכירה ...

לא הצלחתי להבין מה אמרת אשמח שתפרט

לא חישבתי טוב

קודם כל הרווח הוא 400 אלף שח לאחר 10 שנים וזה על הצד שהדירה לא עלתה חשוב להדגיש את זה ככל שהדירות יעלו כך גם הרווח

אני לא יודע איך הגעת לזה
לי יצא עפ"י המודל הזה.

דוגמא לעסקה אמיתית
מחיר הדירה 950 שח מחולקת כבר מכניסה 4500 שח חתומה פינוי בינוי
החזר משכנתא 5000 שח
תיווך 20 אלף
משכנתא 8 אלף
אין צורך בשיפוץ
עורך דין 5000 שח
מס רכישה כ 80 אלף
דמי ניהול 4500 בשנה

סך הכל הוצאות לאחר 10 שנים
160 אלף שח
לאחר 10 שנים שהנכס אצלי לדוגמא החלטתי למכור
נותר לשלם על פי לוח הסילוקין 600 אלף שח מה שאומר רווח של 350 שח על הצד שמחירי הדירות לא עלו ולא ירדו ולא התקדם משהו עם הפינוי בינוי

כך.
הון עצמי נדרש- 475,000 (דירה שניה50%)
תיווך 20,000 מס רכישה80,000 עורך דין 5,000 =105,000
יעוץ משכנתאות 8,000 סה"כ הוצאות נוספות 113,000
סה"כ 588,000 השקעה מראש.
החזר משכנתא שנתי-60,000
דמי ניהול- 4,500 סה"כ הוצאות שנתיות נוספות 64,500
ומנגד שכירות הכנסה שנתית -54,000
סה"כ הוצאות שנתיות -10,500.
רווח סה"כ אחרי 10 שנים ,
שאתה מקבל את הדירה ב600,000 במקום 950,000 סה"כ -350,000
אבל לא נשכח שהיית צריך להשקיע עוד 113,000 חד פעמי + 10,500 *10 שנים
סה"כ השקעה נוספת 218,000
350,000 -218,000=132,000 רווח נטו בלי לחשב הוצאות מכירת דירה.

מחישוב שלי בשביל להשיג תשואה כפולה ויותר מזאת.
לא צריך לקנות דירה מספיק לקחת את ה588,000 (ממשכנתא על דירה קימת 475,00 + הון עצמי 113,000)
לשלם 8,000 על יעוץ המשכנתאות נשארנו עם 580,000 להוריד עוד 19,500 מראש כל שנה בשביל ההחזרי משכנתא
שלפי החישוב שלך אמור לצאת 2,500 בחודש *שנה סה"כ 30,000
ולהוסיף (בדיוק לפי המודל שהצגת ) עוד 10,500 שנתי וע"י כך לכסות את המשכנתא
הסכום שנשאר לנו ביד (אחרי שהורדנו מראש 19,500 בשביל השנה הראשונה) 560,500
להשקיע בכל השקעה שנושאת 5% תשואה שנתית ובכל שנה להוציא 19,500 מההשקעה מראש בשביל לכסות את החזרי המשכנתא (וכמובן להוסיף 10,500 מהכיס בדיוק כמו במודל שלך)
אחרי 10 שנים אמור להיות לך 687,226
להפחית את סכום ההשקעה 560,500 סה"כ 126,726 רווח נקי
+נשאר לך חוב למשכנתא רק 300,000 במקום 475,000 שלקחת, סה"כ 175,000 +126,726=301,726 רווח נטו

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

לא חישבתי טוב

אני לא יודע איך הגעת לזה
לי יצא עפ"י המודל הזה.

כך.
הון עצמי נדרש- 475,000 (דירה שניה50%)
תיווך 20,000 מס רכישה80,000 עורך דין 5,000 =105,000
יעוץ משכנתאות 8,000 סה"כ הוצאות נוספות 113,000
סה"כ 588,000 השקעה מראש.
החזר משכנתא שנתי-60,000
דמי ניהול- 4,500 סה"כ הוצאות שנתיות נוספות 64,500
ומנגד שכירות הכנסה שנתית -54,000
סה"כ הוצאות שנתיות -10,500.
רווח סה"כ אחרי 10 שנים ,
שאתה מקבל את הדירה ב600,000 במקום 950,000 סה"כ -350,000
אבל לא נשכח שהיית צריך להשקיע עוד 113,000 חד פעמי + 10,500 *10 שנים
סה"כ השקעה נוספת 218,000
350,000 -218,000=132,000 רווח נטו בלי לחשב הוצאות מכירת דירה.

מחישוב שלי בשביל להשיג תשואה כזאת
לא צריך לקנות דירה מספיק לקחת את ה588,000 (ממשכנתא על דירה קימת 475,00 + הון עצמי 113,000)
לשלם 8,000 על יעוץ המשכנתאות נשארנו עם 580,000 להוריד עוד 19,500 מראש כל שנה בשביל ההחזרי משכנתא שלפי החישוב שלך אמור לצאת 2,500 בחודש *שנה 30,000
ולהוסיף (בדיוק לפי המודל שהצגת ) עוד 10,500 שנתי וע"י כך לכסות את המשכנתא
הסכום שנשאר לנו ביד 560,500
להשקיע בכל השקעה שנושאת 5% תשואה שנתית ובכל שנה להוציא 19,500 מההשקעה מראש בשביל לכסות את החזרי המשכנתא (וכמובן להוסיף 10,500 מהכיס בדיוק כמו במודל שלך)
אחרי 10 שנים אמור להיות לך 687,226
להפחית את סכום ההשקעה 560,500 סה"כ 126,726 רווח נקי
+נשאר לך חוב למשכנתא רק 300,000 במקום 475,000 שלקחת, סה"כ 175,000 +126,726=301,726 רווח נטו

פששש ממש מעניין אפקט "הפרוג" מה שנקרא
רק פרט חשוב קודם כאן מדובר וזה היופי שניתן להגיעה ללא הון עצמי כלל כי מוציאים משכנתא מהדירה הקיימת וחלק מהמימון מהדירה הנרכשת ועוד פרט לא פחות חשוב שהחשבון שלך מיתבסס על הצד שמחירי הדירות לא יעלו וכן מה שהדירה חתומה פינוי בינוי לא יקרה עם כך כלום כלומר אם קורה אחד משני הדברים או שניהם אז לעילא ולעילא

את שאר החשבון שעשית זה אוכל להבין אחרי שלוש כוסות תה וחבילת עוגיות

 

[המיסד]

פששש ממש מעניין אפקט "הפרוג" מה שנקרא

?

רק פרט חשוב קודם כאן מדובר וזה היופי שניתן להגיעה ללא הון עצמי כלל כי מוציאים משכנתא מהדירה הקיימת וחלק מהמימון מהדירה הנרכשת

רואים שלא קראת מה כתבתי.

ועוד פרט לא פחות חשוב שהחשבון שלך מיתבסס על הצד שמחירי הדירות לא יעלו וכן מה שהדירה חתומה פינוי בינוי לא יקרה עם כך כלום כלומר אם קורה אחד משני הדברים או שניהם אז לעילא ולעילא

בלי הפרט החשוב הזה הרווח הוא בדיחה ביחס להשקעה

את שאר החשבון שעשית זה אוכל להבין אחרי שלוש כוסות תה וחבילת עוגיות

אין מה לעשות בהשקעות חייבים לחשב ,
אחרת אתה עלול להעביר כסף מפה לשם ולהישאר עם אותו סכום.
יאללה תחמם מים

 

[ייעוץ מס מקצועי]

לא כל כך הצלחתי להבין מכל המלל..

אבל חשבנת את ההוצאות השוטפות,
ארנונה, חשמל, מים, ותיקונים..
ואת החודש שהחברת ניהול לוקחת בשנה,
ואת הזמן שאין דיירים,
והריביות הגבוהות..
כך שגם אם זה עסקה משתלמת,
זה לא תמיד להיט..

כך שאם זה לא במחיר מציאה ובאזור מבוקש,
עדיף לחפש יותר טוב..

 

[ב.22]

קודם כל הרווח הוא 400 אלף שח לאחר 10 שנים וזה על הצד שהדירה לא עלתה חשוב להדגיש את זה ככל שהדירות יעלו כך גם הרווח

אני מכיר שם מקרוב במיוחד את העתיקות
בכללי זה עדיף מהצפון בגלל שזה קרוב יותר למרכז
ויש שם בימים שבשגרה שוק מפותח מאד
אבל זה תלוי אם זה אתה לבד מביא את הסוחרים
או שמשהו מנהל לך ומי מנהל
עכשיו בזמן מלחמה קצת יותר קשה קם פחות היצע אבל מתחיל להתייצב
יש כמובן את החשש התמידי של המלחמות וזה תלוי אם אתה מאמין בניצחון..
בכללי קח בחשבון שזה לא תמיד דופק כמו שאתה חושב יש מים ארנונה וזמנים ריקים לפעמים
אבל באופן כללי זה ודאי שווה זה השקעה שסבוף מכסה את עצמה ויותר
יש קצת כאב ראש אבל בעייני זה שווה
איזה רחוב אתה מדבר?
ומי מציע לך את העסקה?

 

[מפקחת]

קודם כל הרווח הוא 400 אלף שח לאחר 10 שנים וזה על הצד שהדירה לא עלתה חשוב להדגיש את זה ככל שהדירות יעלו כך גם הרווח

אני עוקבת קצת אחרי האשכול, שמעתי לאחרונה שאם אתה מוכר דירה אחרי 10 שנים והיא לא עלתה (לא משנה מספר השנים). גם אם לא ירדה - נחשב שהפסדת ואז ניתן להעביר הפסד הון לרווח אחר. בגלל שזה צמוד למדד. לא ממש בטוחה בכל הפרטים אבל הבנתי שיש משהו כזה

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

אני מכיר שם מקרוב במיוחד את העתיקות
בכללי זה עדיף מהצפון בגלל שזה קרוב יותר למרכז
ויש שם בימים שבשגרה שוק מפותח מאד
אבל זה תלוי אם זה אתה לבד מביא את הסוחרים
או שמשהו מנהל לך ומי מנהל
עכשיו בזמן מלחמה קצת יותר קשה קם פחות היצע אבל מתחיל להתייצב
יש כמובן את החשש התמידי של המלחמות וזה תלוי אם אתה מאמין בניצחון..
בכללי קח בחשבון שזה לא תמיד דופק כמו שאתה חושב יש מים ארנונה וזמנים ריקים לפעמים
אבל באופן כללי זה ודאי שווה זה השקעה שסבוף מכסה את עצמה ויותר
יש קצת כאב ראש אבל בעייני זה שווה
איזה רחוב אתה מדבר?
ומי מציע לך את העסקה?

היו מספר דברים חלק ברחוב אפרים צור [קן של סודנים] אז ירדנו
וזה מתווך שמציעה

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

אני עוקבת קצת אחרי האשכול, שמעתי לאחרונה שאם אתה מוכר דירה אחרי 10 שנים והיא לא עלתה (לא משנה מספר השנים). גם אם לא ירדה - נחשב שהפסדת ואז ניתן להעביר הפסד הון לרווח אחר. בגלל שזה צמוד למדד. לא ממש בטוחה בכל הפרטים אבל הבנתי שיש משהו כזה

נשמח שתפרטי מה אמרת
כי סיבה אמיתית לא קראתי כאן

 

[ב.22]

היו מספר דברים חלק ברחוב אפרים צור [קן של סודנים] אז ירדנו
וזה מתווך שמציעה

מתווך שמתכונן לטפל גם בשכירות?
כי אם לא זה כאב ראש גדול ולא יודע כמה אפשרי למי שלא גר שם
ואת הרחוב הזה אני לא מכיר
למה אתה לא מחפש יותר באזור ההסתדרות?

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

מתווך שמתכונן לטפל גם בשכירות?
כי אם לא זה כאב ראש גדול ולא יודע כמה אפשרי למי שלא גר שם
ואת הרחוב הזה אני לא מכיר
למה אתה לא מחפש יותר באזור ההסתדרות?

כן הוא מטפל בזה תמורת חודש שכירות,בשנה
לא מחפש דווקא שם זה מה שהציעו לי פתוח לשמוע
מה יש בהסתדרות

 

[נחמן ירושלמי]

בס"ד

כאחד שבירר הרבה על הנושא
ומניסיון אישי כאחד שיש לו דירת שותפים בפתח תקוה
תמיד תמיד צריך הרבה סייעתא דשמיא
אבל בסופו של ענין נכנסים לעסק טוב שעובד טוב
שמכסה את המשכנתא
ועם ניהול טוב אין כאבי ראש וכו'

היום מומלץ מאד חיפה והקריות
אשקלון יותר בסיכון כמה ששמעתי
אפשר עוד הרבה להאריך.........

בהצלחה

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

בס"ד

כאחד שבירר הרבה על הנושא
ומניסיון אישי כאחד שיש לו דירת שותפים בפתח תקוה
תמיד תמיד צריך הרבה סייעתא דשמיא
אבל בסופו של ענין נכנסים לעסק טוב שעובד טוב
שמכסה את המשכנתא
ועם ניהול טוב אין כאבי ראש וכו'

היום מומלץ מאד חיפה והקריות
אשקלון יותר בסיכון כמה ששמעתי
אפשר עוד הרבה להאריך.........

בהצלחה

נשמח מאוד לשמוע לטובת כולם מהברור שלך
למה אשקלון פחות עדיף אני דווקא שמעתי על הקריות שפחות טוב [במיוחד שמדובר בדירות שותפים ]

 

[רב ישעיה בן רב מושה]

שלום וברכה הסתדרת כבר ?
יש לי בישבלך רעיון מענין
רלוונטי ?

 

[נחמן ירושלמי]

נשמח מאוד לשמוע לטובת כולם מהברור שלך
למה אשקלון פחות עדיף אני דווקא שמעתי על הקריות שפחות טוב [במיוחד שמדובר בדירות שותפים ]

אתה שמעת
לי יש

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

שלום וברכה הסתדרת כבר ?
יש לי בישבלך רעיון מענין
רלוונטי ?

אתה מדבר אלי ?

 

[יושב וכותב]

שלום וברכה הסתדרת כבר ?
יש לי בישבלך רעיון מענין
רלוונטי ?

אשמח לשמוע
....