דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

דירה שהציעו לי לפני קרוב לחצי שנה כבר ירדה ביותר מ300 אלף...והוא גמיש גם עכשיו לרדת עוד...

דופלקס המחיר ירד מ3.9 ל3.6?

 

[יצחק77]

לאלו שבנו על עליה מחו"ל שתתרום לביקושים
להלן נתונים חדשים על כמות היורדים לחו"ל עצוב,
אבל מחזק את זה שהבניה היא הרבה יותר מהביקושים וודאי לטווח ארוך

תמונה עגומה: מספר היורדים מהארץ גדול פי 2 ממספר השבים לישראל

נתוני הלמ"ס מציגים תמונה עגומה: 55 אלף ישראלים הוגדרו כיוצאים לטווח ארוך בשנת 2023, רק כ-28 אלף חזרו למדינה בשנת 2023. בשנת 2024, המצב הולך ונהיה חמור יותר, ולא רק בגלל שינוי שיטת החישוב

www.bizportal.co.il

 

[די]

לאלו שבנו על עליה מחו"ל שתתרום לביקושים
להלן נתונים חדשים על כמות היורדים לחו"ל עצוב,

לכאורה חוזרים הכוונה כאלו שירדו לחו"ל וחזרו לישראל
יורדים: 55 אלף
חוזרים: 28 אלף
עולים חדשים: 46 אלף (כאן)
כלומר ס"ה עולים וחוזרים לישראל: 74 אלף, שזה הרבה יותר מהיורדים.

 

[יצחק77]

לכאורה חוזרים הכוונה כאלו שירדו לחו"ל וחזרו לישראל
יורדים: 55 אלף
חוזרים: 28 אלף
עולים חדשים: 46 אלף (כאן)
כלומר ס"ה עולים וחוזרים לישראל: 74 אלף, שזה הרבה יותר מהיורדים.

זה היה המשך הגל גדול של פליטים מאוקראינה
מאז כבר יצא עדכון על תחילת 2024 והמספרים יורדים
בכל אופן לא מדובר על הצרפתים והאמריקאים שעולים במספרים זניחים
דבר נוסף כאשר אתה מחשב עולים שים לב שכל 3-4 זה תא משפחתי אחד דהיינו כולל הרבה ילדים
לעומת היורדים שלכאו' רובם צעירים בשנות ה25-35
בשנה נישאים בישראל כ52000 זוגות
מתוכם כ17000 ערבים שרובם בונים בלי לחכות לאישור של אף אחד
בנוסף במגזר החילוני יש אלפי זוגות ללא רישום לפי הלמ"ס מדובר ב6% דהיינו כ3000 זוגות
עולים כ12000 עד 15000 משפחות יורדים גם + - כמספר הזה גם אם נפריז זה עוד 7000 דירות לביקוש
יוצא איפה שכל הביקוש הוא סביב 45000 בשנה
כרגע במלאי כ77000 דירות ואם בונים בשנה 60000 אמור להיות יתרה כל שנה של כ10-15 אלף דירות
כמה זמן יקח לשוק להבין שיש מספיק דירות לכווולם ולהרגע?

 

[בית שימשי]

לא רק שלא נחטף המחיר שלהם יורד
דירה שהציעו לי לפני קרוב לחצי שנה כבר ירדה ביותר מ300 אלף...והוא גמיש גם עכשיו לרדת עוד...
יש הרבה מוכרים לחוצים

זה בגלל שיש הצפה של דירות ברמה ד במיוחד, בשאר העיר כמו ברמה ג או א אין כל כך דירות, וגם ברמה ד לא בטוח שזה ימשך עוד הרבה זמן כי פחות או יותר רמה ד לקראת סיום(בחצי שנה הקרובה) ואחר כך יקח כמה שנים לד-5 ולה-2 ולכן אולי עכשיו זה הזמן!

 

[אברהם בלוך]

לאלו שבנו על עליה מחו"ל שתתרום לביקושים
להלן נתונים חדשים על כמות היורדים לחו"ל עצוב,
אבל מחזק את זה שהבניה היא הרבה יותר מהביקושים וודאי לטווח ארוך

תמונה עגומה: מספר היורדים מהארץ גדול פי 2 ממספר השבים לישראל

נתוני הלמ"ס מציגים תמונה עגומה: 55 אלף ישראלים הוגדרו כיוצאים לטווח ארוך בשנת 2023, רק כ-28 אלף חזרו למדינה בשנת 2023. בשנת 2024, המצב הולך ונהיה חמור יותר, ולא רק בגלל שינוי שיטת החישוב

www.bizportal.co.il

לדעתי בחרדים המצב שונה לגמרי,

 

[יצחק77]

זה בגלל שיש הצפה של דירות ברמה ד במיוחד, בשאר העיר כמו ברמה ג או א אין כל כך דירות, וגם ברמה ד לא בטוח שזה ימשך עוד הרבה זמן כי פחות או יותר רמה ד לקראת סיום(בחצי שנה הקרובה) ואחר כך יקח כמה שנים לד-5 ולה-2 ולכן אולי עכשיו זה הזמן!

במגזר החרדי מתחתנים כ9 אלף בשנה
בהגרלה הקרובה הולכים לשווק 2500 דירות בהנחה בבית שמש אני מניח שזה גם יגרום לצינון הביקושים בבית שמש

 

[די]

בהגרלה הקרובה הולכים לשווק 2500 דירות בהנחה בבית שמש אני מניח שזה גם יגרום לצינון הביקושים בבית שמש

השאלה כמה מתוכם היו קונים בשוק החופשי בבית שמש אם הם לא היו זוכים.

הרבה שמחכים לזכות בהגרלות כשיסתיימו ההגרלות הם יחזרו לשוק החופשי.

כל השוק החרדי הוא אחד. לא נראה לי שהיחס בין המחירים בין הערים החרדיות ישתנה. ואני גם לא רואה השפעה משמעותית של דירה בהנחה על המחירים בשוק החופשי.

 

[בית שימשי]

במגזר החרדי מתחתנים כ9 אלף בשנה
בהגרלה הקרובה הולכים לשווק 2500 דירות בהנחה בבית שמש אני מניח שזה גם יגרום לצינון הביקושים בבית שיהיו בא

במגזר החרדי מתחתנים כ9 אלף בשנה
בהגרלה הקרובה הולכים לשווק 2500 דירות בהנחה בבית שמש אני מניח שזה גם יגרום לצינון הביקושים בבית שמש

ברכות לזוכים! אבל יהיו לצערנו גם הרבה שלא יזכו .ובפרט שמי שקונה בבית שמש זה בדרך כלל כאלה שיש להם דירה איפה שהוא בארץ.
וחוץ מזה אני רואה הרבה שבאים לשכור דירה בבית שמש על דעת לקנות בהמשך ובנתיים משום מה הם מחכים.

 

[גולש בנט]

לכל החולמים על ירידת מחירים בבני ברק, קצת נתונים מהחודש האחרון שמוכיחים בדיוק את ההיפך הגמור:

ריכזתי נתונים של רשות המיסים על דירות סטנדרטיות 3/4/5 חדרים באיזורים שונים בבני ברק שחלקן עם מעלית וממ"ד וחלקן בלי.

1. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב אבן שפרוט 4 - שטח ארנונה רשום 72, נמכרה במחיר של 2,550 מיליון ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד ומדובר בשיקום שכונות.
2. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב בעל שם טוב 23 - שטח ארנונה רשום 91, נמכרה במחיר של 2,750,000 ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד.
3. דירת 4 חדרים בקומה 4 בפרדס כץ ברחוב המכבים 73 - שטח של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,525 מיליון ש"ח.
4. דירת 4 חדרים בקומה 2 בשיכון ה' ברחוב שחל 2 - שטח ארנונה של 100 מ"ר, נמכרה במחיר של 3,050 מיליון ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.
5. דירת 4 חדרים בקומה 4 רחוב שמעון הצדיק 11 - שטח ארנונה של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,900 מיליון ש"ח יש ממ"ד ומעלית.
6. דירת 5 חדרים בפרדס כץ ברחוב אברבנאל 16 - שטח של 94 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,950,000 ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.

המחיר למ"ר לפי הסדר: 35,000, 30,000, 30,500, 28,000, 32,000, 31,000.

מי דיבר פה על מחיר של 26,000 למ"ר? אפילו בפרדס כץ זה רחוק מזה

חלומות שווא ידברון.

המחירים טסים בבני ברק יותר מכל הארץ.

 

[כמו הרוח]

לכל החולמים על ירידת מחירים בבני ברק, קצת נתונים מהחודש האחרון שמוכיחים בדיוק את ההיפך הגמור:

ריכזתי נתונים של רשות המיסים על דירות סטנדרטיות 3/4/5 חדרים באיזורים שונים בבני ברק שחלקן עם מעלית וממ"ד וחלקן בלי.

1. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב אבן שפרוט 4 - שטח ארנונה רשום 72, נמכרה במחיר של 2,550 מיליון ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד ומדובר בשיקום שכונות.
2. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב בעל שם טוב 23 - שטח ארנונה רשום 91, נמכרה במחיר של 2,750,000 ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד.
3. דירת 4 חדרים בקומה 4 בפרדס כץ ברחוב המכבים 73 - שטח של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,525 מיליון ש"ח.
4. דירת 4 חדרים בקומה 2 בשיכון ה' ברחוב שחל 2 - שטח ארנונה של 100 מ"ר, נמכרה במחיר של 3,050 מיליון ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.
5. דירת 4 חדרים בקומה 4 רחוב שמעון הצדיק 11 - שטח ארנונה של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,900 מיליון ש"ח יש ממ"ד ומעלית.
6. דירת 5 חדרים בפרדס כץ ברחוב אברבנאל 16 - שטח של 94 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,950,000 ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.

המחיר למ"ר לפי הסדר: 35,000, 30,000, 30,500, 28,000, 32,000, 31,000.

מי דיבר פה על מחיר של 26,000 למ"ר? אפילו בפרדס כץ זה רחוק מזה

חלומות שווא ידברון.

המחירים טסים בבני ברק יותר מכל הארץ.

קנית בב"ב?

 

[רק יחד]

לכל החולמים על ירידת מחירים בבני ברק, קצת נתונים מהחודש האחרון שמוכיחים בדיוק את ההיפך הגמור:

ריכזתי נתונים של רשות המיסים על דירות סטנדרטיות 3/4/5 חדרים באיזורים שונים בבני ברק שחלקן עם מעלית וממ"ד וחלקן בלי.

1. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב אבן שפרוט 4 - שטח ארנונה רשום 72, נמכרה במחיר של 2,550 מיליון ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד ומדובר בשיקום שכונות.
2. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב בעל שם טוב 23 - שטח ארנונה רשום 91, נמכרה במחיר של 2,750,000 ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד.
3. דירת 4 חדרים בקומה 4 בפרדס כץ ברחוב המכבים 73 - שטח של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,525 מיליון ש"ח.
4. דירת 4 חדרים בקומה 2 בשיכון ה' ברחוב שחל 2 - שטח ארנונה של 100 מ"ר, נמכרה במחיר של 3,050 מיליון ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.
5. דירת 4 חדרים בקומה 4 רחוב שמעון הצדיק 11 - שטח ארנונה של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,900 מיליון ש"ח יש ממ"ד ומעלית.
6. דירת 5 חדרים בפרדס כץ ברחוב אברבנאל 16 - שטח של 94 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,950,000 ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.

המחיר למ"ר לפי הסדר: 35,000, 30,000, 30,500, 28,000, 32,000, 31,000.

מי דיבר פה על מחיר של 26,000 למ"ר? אפילו בפרדס כץ זה רחוק מזה

חלומות שווא ידברון.

המחירים טסים בבני ברק יותר מכל הארץ.

לקחת את העסקאות הכי יקרות שבוצעו בבני ברק והסקת מהן על הכלל......
הנה עוד קצת נתונים ממכירת דירות בבני ברק מהחודש האחרון מאתר רשות המיסים:
דירת 3 חדרים ברח' יהושוע שטח ארנונה 84 מ"ר נמכרה ב1,910,000 ש"ח.
דירת 3 חדרים ברח' המכבים שטח ארנונה 75 מ"ר נמכרה ב 1,750,000 ש"ח.
דירת 3 חדרים ברח' מירון שטח ארנונה 80 מ"ר נמכרה ב 2,020,000 ש"ח.
דירת 4 חדרים ברח' יצחק נפחא שטח ארנונה 94 מ"ר נמכרה ב 2,106,000 ש"ח.


לא ניתן לדעת באיזו עסקה יש גג בנוי/ יחידת דיור/ תוספת בניה/ אישורי בניה/ שיפוץ מהיסוד וכו' נתונים אלו עשויים להשפיע על המחירים.

 

[יעקב הרמתי]

לכל החולמים על ירידת מחירים בבני ברק, קצת נתונים מהחודש האחרון שמוכיחים בדיוק את ההיפך הגמור:

ריכזתי נתונים של רשות המיסים על דירות סטנדרטיות 3/4/5 חדרים באיזורים שונים בבני ברק שחלקן עם מעלית וממ"ד וחלקן בלי.

1. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב אבן שפרוט 4 - שטח ארנונה רשום 72, נמכרה במחיר של 2,550 מיליון ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד ומדובר בשיקום שכונות.
2. דירת 3 חדרים בקומה 3 ברחוב בעל שם טוב 23 - שטח ארנונה רשום 91, נמכרה במחיר של 2,750,000 ש"ח. אין שם לא מעלית ולא ממ"ד.
3. דירת 4 חדרים בקומה 4 בפרדס כץ ברחוב המכבים 73 - שטח של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,525 מיליון ש"ח.
4. דירת 4 חדרים בקומה 2 בשיכון ה' ברחוב שחל 2 - שטח ארנונה של 100 מ"ר, נמכרה במחיר של 3,050 מיליון ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.
5. דירת 4 חדרים בקומה 4 רחוב שמעון הצדיק 11 - שטח ארנונה של 89 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,900 מיליון ש"ח יש ממ"ד ומעלית.
6. דירת 5 חדרים בפרדס כץ ברחוב אברבנאל 16 - שטח של 94 מ"ר, נמכרה במחיר של 2,950,000 ש"ח. יש ממ"ד ומעלית.

המחיר למ"ר לפי הסדר: 35,000, 30,000, 30,500, 28,000, 32,000, 31,000.

מי דיבר פה על מחיר של 26,000 למ"ר? אפילו בפרדס כץ זה רחוק מזה

חלומות שווא ידברון.

המחירים טסים בבני ברק יותר מכל הארץ.

ברמה א' בבית שמש נמכרות דירות 3 חדרים ב3 מיליון שקל, (העיקר שזה פחות משעה נסיעה לג'רוזלם) האם זה אומר משהו על המחירים ברמה א'?

 

[יצחק77]

לפי הגרף של מדל"ן על דירות 3 ח' שנמכרו בבני ברק הממוצע בשיא היה ב3/2023 1993000
המחיר האחרון הוא 1939000 ירידה של 54000 ש"ח זה כמעט 6%
לתפוס כמה דירות שאין לנו מושג מה האופ' שם ומה באמת המ"ר הבנוי זה מגוחך האזורים האלו מלאים בבניה לא חוקית
אבל העיקר הוא נתון ההיצע מי שלא מסתובב בבני ברק לא מבין את היקף הבניה מעבר למגה פרוייקטים בפרדס כץ והצפון יש אלפי דירות בבניינים קטנים בכל העיר בשלבים של היתר טרום בניה ובניה פעילה כולם גוררים רגלים !
ולא רק בגלל המחסור בפועלים אלא כי אין קונים שמוכנים/יכולים לשלם את המחירים המדומיינים
לנסות להחיות את המחירים האלו זה פטטי בעיני
שוב מי שעומד לפני רכישת דירה שלא יהמר על מגמות! אולם
אם אתם מחפשים לקנות בבני ברק ויש לכם מזומן הכח בידים שלכם התארגנו כקבוצה ולכו שבו עם קבלנים תופתעו עד כמה הם רעבים וגמישים !

 

[יצחק77]

סליחה השיא היה ב6-2023 1995000

 

[יצחק77]

אפשר להאריך בניתוח מגמות ונתונים לכאן ולכאן
אבל אי אפשר להכחיש את המציאות השוק קפוא ומדשדש
מאות אלפי שקלים ויותר של פרסום מסיבי של כל החברות והמתווכים בעיר בצורה היסטרית וכלום .נדא.
מספרים יותר ויותר את הסיפור
כשיועצי משכנתאות מפורסמים חוזרים לכולל .מה זה אומר על השוק
כשאתה נכנס למשרד תיווך גדול וכולם סביבך . מה זה אומר על המצב

 

[הטעם המושלם]

ברמה א' בבית שמש נמכרות דירות 3 חדרים ב3 מיליון שקל, (העיקר שזה פחות משעה נסיעה לג'רוזלם) האם זה אומר משהו על המחירים ברמה א'?

זה אמיתי? בירושלים אי אפשר למצוא במחיר הזה?

 

[הטעם המושלם]

זה אמיתי? בירושלים אי אפשר למצוא במחיר הזה?

בדיקה ביד 2 מעלה שבכל השכונות המתחרדות של ירושלים המחיר נע בין 2 ל2.6 מיליון לדירת 3 חדרים.

 

[הגולם החולם]

נקודת ציון
הערב
דירות כללי:
77,000 תוצאות
דירות עם ממ"ד:
42,702 תוצאות
וזה היה ביום ראשון בבוקר.

דירות עם ממ"ד - 42,522 תוצאות
(דירות כללי=76,732)
נכון להבוקר
עליה של כמאתיים בדירות למכירה, ואילו ירידה של כמה יחידות בדירות עם ממ"ד למכירה
מעניין הלאה

כלומר: דירות כללי אנחנו ב+ של 268
דירות עם ממ"ד אנחנו ב+ של 180
כלומר כלומר שאין מגמה (לעת עתה)

 

[בית שמשניק]

מגלובס

מימון

הרוכשים נהנים ממבצעי הקבלנים אבל בעוד שלוש שנים יצטרכו להעמיד סכום עתק. האם כולם יעמדו בכך?​

מבצעי המימון לרכישת דירה סוחפים את הקונים: ביולי נמכרו כ־3,700 דירות חדשות, עלייה של יותר מ־50% לעומת החודש המקביל אשתקד • את התשלום העיקרי על הדירה הרוכשים דוחים לימים רחוקים, בתקווה שעד אז המצב ישתפר​

ספוילר: הכתבה

יובל ניסני14:00

על אף המלחמה, הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות, נתוני מכירת הדירות שוברים שיאים, ובחודש יולי הגיעו לרמה הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות.
קצב מכירת הדירות החדשות עולה כבר מסוף השנה החולפת וביולי האחרון נמכרו כ־3,700 כאלו - 50.9% יותר מיולי 2023. מבין אלה, כ־80% נמכרו בשוק החופשי (כלומר לא בהגרלות הדיור המוזלות). את נתוני מכירת הדירות החדשות "סוחפים" מבצעי הקבלנים, שבמציאות של ריבית גבוהה מציעים בפועל דחייה של רוב התשלום על הדירה החדשה לעוד כמה שנים, בתקווה שאז המצב יהיה שונה.

מבצעי הקבלנים, שהחלו עוד לפני שנה על רקע סדרת העלאות הריבית במשק מצד בנק ישראל, מתמקדים בעיקר בתחום המימון של העסקה: ההטבה המרכזית - תשלום של חלק קטן ממחיר הדירה בשלב הראשון, לרוב בין 10% ל־20% מהמחיר, אך לאחרונה ראינו אפילו פחות מזה - 7% ו־5% - ואת השאר רק סמוך למסירה.
הטבה נוספת ו"צמודה" להטבה הראשונה: מתן הלוואת קבלן, שתאפשר לרוכש להקטין גם את הסכום המינימלי הראשוני הזה, קרי את ההון העצמי שהוא נדרש להעמיד עבור הרכישה. השילוב בין השתיים יוצר מצב שבו את התשלום המשמעותי על רכישת הדירה צריך לשלם הרוכש רק בעוד שנתיים עד ארבע שנים.
מצד אחד, מדובר בפתרון מצוין עבור הרוכשים: לא רק שהתשלום הגדול נדחה לזמנים אחרים, רחוקים יחסית, אלא שהם גם "מקבעים" את מחיר הדירה על מחירה כיום - וגם כאשר יצטרכו לשלם עליה את התשלום הגדול, יהיה זה אותו מחיר. הם למעשה יתחמקו בדרך זו מעלייה במחירי הדירות בשנים הבאות, אם זו תימשך.

אתגר 1: לאן יגיעו מחירי הדירות​

"יש תפיסה בציבור שלפיה מחירי הנדל"ן תמיד עולים, ובקו ישר, לינארי", אומר אור פוריה, יו"ר חברת פוריה פיננסים המעניקה שירותי ייעוץ השקעות ותכנון פיננסי. "מבחינתם אין שום סיבה להניח שמשהו ישתנה, ולכן כשיש מבצע של קבלנים שמציע לשלם רק 10% ממחיר הדירה במעמד החתימה - הם חושבים שזו שעת כושר עבורם. אחר כך הם יחשבו איך מממנים את שאר הסכום, או מקווים שיוכלו לעשות רווח יפה על הדירה כשיגיע הרגע. מבחינתם זו עסקה בסיכון מאוד נמוך, אבל יש כאן סיכון לא קטן כי כשאני בודק איתם מה היכולות שלהם, וכמה הון עצמי יש להם למשל, לא ברור איך כל התכנון הזה באמת יכול לעבוד.
"לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחירים באמת עולים לאחרונה", מוסיף פוריה, "אבל האם זה מבטיח משהו לגבי ההמשך? הרי אדם לא ישקיע בשוק ההון במינוף של הכסף פי עשרה, רק על סמך מה שהיה. נכון, יש סבירות לא קטנה שבשלוש שנים מהיום המחירים יעלו - אבל אי אפשר להסתמך על זה כנימוק. מה שהיה מתחילת השנה, לא רלוונטי לעתיד".

אתגר 2: מאיפה יגיע שאר הכסף​

מצד שני, יש כאן סיכון לא קטן, שנראה כי רבים מהרוכשים מתעלמים ממנו או לא מודעים עד הסוף למשמעות שלו: תשלום של סכום גדול מאוד במועד אחד, בסמוך לקבלת המפתח לדירה בדרך כלל. אם מדובר, למשל, בדירה בשווי 2 מיליון שקל, יהיה עליהם למצוא באותו מועד מימון לכ־1.5 מיליון שקל לפחות. אם מדובר בדירה בסך 3 מיליון שקל, יהיה עליהם להעמיד מימון לכ־2.25 מיליון שקל לפחות. לא בטוח שלכולם תהיה אפשרות כזו, בטח ובטח אם תנאי השוק יישארו כפי שהם ואף ישתנו לרעה.

"כשקונים דירה במסגרת מבצעי המימון הללו, המשמעות היא בעצם דחייה של הקץ, הרוכש אומר 'אני כבר אסתדר' ובעצם משתמש באמרה הישראלית הכי מוכרת: יהיה בסדר", מסביר עו"ד שי הוברמן, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין מ. פירון ושות'. "אבל שלוש שנים, אולי ארבע שנים, יעברו בסוף. ובמעמד מסירת המפתח, צריך להביא את כל הכסף, וזה יכול להיות מאוד קשוח. מי שאין לו מקורות מימון באותו מועד, עלול להיקלע לבעיה ולגלות שהבנק לא מאשר לו משכנתה. פשוט לא יהיה לו איך לשלם סכומים כאלו על הדירה".
שימי אדזיאשוילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מציין כי אף שמרבית הרוכשים במסגרת מבצעי הקבלנים "יפגשו" את מועד התשלום הגדול רק בעוד כמה שנים, הוא כבר נתקל במקרים שבהם הרוכש נקלע לבעיה. "לצערי נתקלתי בסיפור כזה לפני כשנה, עם רוכש שרכש דירה ב־15/85 (15% בלבד ממחיר הדירה כתשלום ראשון - י.נ) בסוף 2022. בדרך נפתח לו תיק הוצאה לפועל, והוא לא יכול היה לקבל משכנתה. התחילו להגיע מכתבים מהקבלן בדרישה לביטול החוזה, ועבדנו מאוד קשה כדי שהוא יקבל בסופו של דבר את המשכנתה, רק בזכות זה שהבנק הסכים שההורים המבוגרים שלו יהיו ערבים. זה בהחלט יכול היה גם להסתיים אחרת".

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, נשמע רגוע הרבה יותר: "אני מעריך שכמות הרוכשים שתיתקל בבעיה במועד התשלום העיקרי תהיה מצומצמת ונקודתית. מתוך שיחות שאני מקיים עם רוכשים ועם אנשי מכירות, אני לא מזהה גל של עסקאות לא רציונליות. עיקר העסקאות הן של משפרי דיור, עסקאות שקולות ואחראיות. רוכשי דירה כאלו, שקיבלו החלטה מושכלת בהתייחס ליכולותיהם הכספיות ולשווי הנכסים שבבעלותם - לא צפויה להיות להם בעיה לעמוד בעסקה.

"לעומת זאת, מי שבמועד החתימה על ההסכם לא בחן בצורה שקולה את היכולת שלו לעמוד בעסקה בסופו של דבר, עשוי להיתקל בקשיים ואפשר להעריך שבקטגוריה הזאת נראה יותר מקרים של רוכשים שלא מצליחים להשלים את הרכישה".
"מה שאני ממליץ היום ללקוחות", אומר אדזיאשוילי. "הוא לבדוק את יכולת השלמת העסקה היום, ולא להיכנס לעסק על בסיס האמרה 'יהיה בסדר'. אם היכולות אינן מאפשרות לרכוש את הדירה הרצויה - לחפש אחת זולה יותר, ואם אין מקורות מימון, אין עסקה. פשוט כך. מנקודת המוצא הזאת אפשר להתחיל לחסוך, ולהגיע למועד התשלום העיקרי עם הרבה פחות דאגות".

אתגר 3: השלמת הון עצמי​

אדזיאשוילי מזהיר כי "אדם שרוכש דירה ומשלם 10% כתשלום ראשון, לא באמת נדרש לשלם רק את אותם 10%. הרי על פי ההוראות, אפשר לממן דירה רק עד לגובה של 75% ממחירה. לכן אותם 10% הם רק מעין מקדמה. את היתרה שתשלים להון העצמי הנדרש, נניח 15%, הרוכש יצטרך להשלים לפני שיקבל משכנתה - ואז גם לבקש את המשכנתה עצמה. מדובר בסכומים גדולים מאוד. במספרים של היום, משכנתה של מיליון וחצי שקל, על דירה ששווה 2 מיליון שקל, שווה כמעט 8,000 שקל כהחזר חודשי".
"ומי יודע מה יקרה בעוד שלוש שנים, כשהרוכש יגיע לנקודה הזאת? אולי התנאים הכלכליים האישיים שלו יהיו חלשים יותר, ואז הוא עלול לא לקבל אישור למשכנתה; אולי המציאות בשוק תהיה מורכבת יותר והריבית תעלה. הוא יכול לנסות למכור את הדירה, אבל מי מבטיח לו שהמחיר יישאר כמו שהוא או יעלה, ולא ירד דווקא? במילים אחרות, הרוכש דוחה את החיים שלו בשלוש שנים, בתקווה שיהיה טוב. אבל מה יקרה אם לא יהיה טוב? אז הוא יגלה שיש לו בעיה".

אתגר 4: מכירה לפני האכלוס​

צעד פופולרי נוסף סביב מבצעי הקבלנים נשמע לא פעם לאחרונה על ידי "מנטורים" ושאר משפיעני רשת: רכישת הדירה בסכום המינימלי הראשוני, ומכירתה לפני האכלוס - בהנחה שהמחיר שלה יעלה עד אז. אם אכן כך יקרה, אפשר לראות זאת כמעין "אקזיט" שעשה הרוכש, אשר הבטיח לעצמו דירה במחיר מסוים תמורת סכום זעום, ולבסוף מוכר אותה במחיר גבוה הרבה יותר מהשווי שלה. גם כאן, כפי שמסבירים המומחים, זה לא כל כך פשוט כמו שזה נשמע.

עו"ד הוברמן אומר כי צעד שכזה לרוב בכלל לא אפשרי בפועל: "רוב היזמים לא מוכנים שימכרו את הדירה לפני המסירה", הוא אומר, "כי מלבד כאב הראש הכרוך בזה, מכירה לפני האכלוס בעצם יוצרת ליזם עצמו מתחרים על הדירות בפרויקט שלו, כתחרות ישירה. מלבד זה, אם כמות גדולה של אנשים ימכרו את הדירות שלהם לפני האכלוס, באותו פרויקט, זה יביא להורדת מחירים משמעותית, וגם את זה היזם לא רוצה בשום פנים ואופן".
לדברי אדזיאשוילי, גם אם צעד כזה יהיה אפשרי, המוכר העתידי ייתקל בבעיות אחרות: "לפי ההנחיות האחרונות של ממונה חוק המכר, אדם שמוכר את הדירה לפני האכלוס נכנס בנעלי הקבלן. זה אומר שהוא אחראי על תיקונים בשנת הבדק - עניין של עשרות אלפי שקלים - וזה אומר שהוא צריך להעמיד ערבות, דבר שאדם פרטי כמעט אף פעם לא יכול לקבל מהבנק.
"במקרה שבו המוכר לא מצליח בכלל למכור את הדירה שלו, משהו שיכול לקרות כפי שכבר אמרנו, המצב בעייתי עוד יותר: ברוב המקרים לאותו אדם שתכנן 'אקזיט' לא יהיה הסכום הדרוש, ולכן הוא לא יוכל להשלים את העסקה ויצטרך לשלם פיצוי לקבלן. לרוב הפיצוי הזה הוא 10%־15% ממחיר הדירה, שילכו לכיסו של הקבלן, ואותו רוכש חכם לכאורה נשאר ללא כסף, עם חובות, וללא הדירה".

"המצב הנוכחי יצר הבחנה די ברורה בין רוכשים מתוחכמים לבין רוכשים פחות מתוחכמים", ממשיך פוריה את אותו הקו. "אני לא נתקל בהרבה משקיעים מתוחכמים, או כאלו שמבינים כלכלה, שנפלו לבור הזה. המקרים שבהם קרתה נפילה, או צפויה לקרות, הם דווקא אלו שבהם הידע או ההבנה של הרוכש נמוכים. הם אלה שכנראה הולכים להיפגע יותר, ולשלם את המחיר".
פוריה אף טוען שהרוכשים המתוחכמים באמת צפויים להמתין שלוש־ארבע שנים, שכן אז יצוצו ההזדמנויות האמיתיות: "אני צופה שלא מעט אנשים יתקשו להשלים את העסקה שעליה התחייבו, והם יצטרכו למכור את הדירה, תחת לחץ - מה שיוביל בהכרח לזה שהם ייאלצו להתפשר במחיר. בעיני המשקיעים המתוחכמים, זה אומר שאנחנו יוצרים עכשיו היצע ודאי וזמין עוד שלוש שנים. אני שומע הרבה כאלו, שסבורים שדווקא עכשיו כדאי לחכות, ולהמתין להזדמנויות שיצוצו כשאותם רוכשים ייאלצו להתמודד עם התשלום העיקרי על הדירה, ויתקשו לעשות זאת. שם יהיו ההזדמנויות הגדולות בעיניהם".