רמות פולין פינוי בינוי

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@עו"ד נתן רוזנבלט אתה מתמחה בפינוי בינוי ?

זה לא ה-תחום שלי, אבל בהחלט יש הבנה בסיסית וניסיון של כמה תיקים של ייצוג דיירים מול קבלן.

 

[יעקב 11]

.

 

[יהודי קטן]

ידוע למישהו מה התכנית לגבי התושבים הותיקים ברמות פולין מה סוכם לגבי הפינוי ומה לגבי הפיצוי
בעבר היזם שניסה להרים את הפרוייקט הבטיח הרים וגבעות

 

[בית שמשניק]

התחדשות עירונית​

"שכונת הכוורות" החרדית תשנה פניה: דיון בפינוי בינוי בשכונה עם העיצוב המוזר בישראל​

במסגרת התוכנית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יוקמו 1,340 דירות חדשות ברמת פולין שנודעת בעיצובה הלא שגרתי וממוקמת בצפון מערב ירושלים, במקום 320 דירות כיום. זאת בבניינים של 7-12 קומות. התוכנית תכלול גם 4,500 שטחי מסחר​

מאת דרור ניר קסטל- כתב
18.09.23 | 10:54 עודכן לאחרונה: 18.09.23 | 11:26

רמות פולין בירושלים (חגי אגמון-שניר, ויקימדיה)
הוועדה המחוזית ירושלים תדון היום (ב') ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להקמת 1,340 דירות בשכונת רמות פולין שבצפון מערב ירושלים, במקום 320 כיום. התוכנית מקודמת גם במסלול רשויות ע"י המנהלת להתחדשות עירונית של עיריית ירושלים, והיא הומלצה להפקדה על ידי עיריית ירושלים במאי השנה. שטח התוכנית 71 דונם. המתחם נמצא בין הרחובות הרב ולנשטיין, הרב חזקיה שבתאי ורחוב הרא"ה.

בתחום התכנית קיימות כאמור כיום כ-320 יחידות דיור ב11 בניינים, שהוקמו בשנות ה- 70 של המאה הקודמת. התכנון מציע לשמר ולחזק את השלד הירוק הקיים, אשר כולל ציר ירוק מרכזי שלאורכו כמה מבני ציבור, וממנו מתפצלים שבילי הולכי רגל שמאפשרים קישוריות מירבית בין מבני המגורים לשטחים הציבוריים.

התכנון מציע בנייה חדשה של כ-650 יח"ד בבנייה מרקמית בגובה של 7-9 קומות באזור הרחובות ולנשטיין וחזקיה. הבינוי המוצע מייצר דופן לרחוב ודופן לחצרות פנימיות וכולל שימושים ציבוריים ומסחר בקומות הקרקע. החצרות מקושרות באמצעות מעברים ושבילים להולכי רגל. כ-690 יח"ד נוספות מתוכננות בבנייה גבוהה של 8 בניינים חדשים בדופן של רח' הרא"ה לכיוון שדרות גולדה, בשטח שאינו בנוי כיום. הבניינים החדשים יהיו בגובה 12 קומות מעל מפלס הכניסה וכוללים 5-8 קומות נוספות מתחת למפלס הכניסה.
התכנון המוצע מאפשר התחדשות במתכונת של בינוי פינוי ושלביות מדורגת. התוכנית מקצה כ-30 דונם לשטחי ציבור - מחציתם מגרשים חומים למבני ציבור, ומחציתם שירותים ציבוריים פתוחים. בנוסף, התכנית כוללת כ-2,500 מ"ר שטחים ציבוריים בנויים במגרשי המגורים (עבור מעונות יום ובתי כנסת) וכ-4,500 מ"ר שטח מסחר עבור מסחר ותעסוקה מקומיים. עורך התוכנית הוא אדריכל יוסי פרחי מפרחי צפריר אדריכלים
רמות פולין היא חלק מהשכונה הגדולה יותר רמות אלון שבצפון־מערב ירושלים. השכונה שנבנתה בשלבים מאוכלסת, בהתאם לתכנון, במשפחות חרדיות, וכוללת כיום בסך הכול 720 יחידות דיור בגדלים שונים. היא נודעת בעיצובו הלא שגרתי של האדריכל צבי הקר המזכיר כף יד או כוורות דברים. עם השנים, בשל אי הנוחות, נוצרו תוספות בנייה ששינו את הצורה המקורית.
תוכנית זו מצטרפת לתוכניות לרמות אלון צפון שאושרו להפקדה לפני חודש, ובמסגרתן אושרה בנייתן של 1,700 יח"ד שייבנו ב-20 מבני מגורים בני 12 קומות, מעל למפלס הרחוב ו-12 קומות מתחתיו, וישלבו חזית מסחרית פעילה כלפי רחוב רמות.

 

[עוד ירושלמי]

אושרה להפקדה תוכנית ההתחדשות של רמות פולין

 

[szn]

אושרה להפקדה תוכנית ההתחדשות של רמות פולין

כרגע התוכנית הוגשה ע"י העיריה
השאלה האם יש רוב דרוש?

 

[תלמידים]

השאלה האם יש רוב דרוש?

מהתושבים?
אם הרבנים יגידו שזה כדאי, לכאורה זה יקרה, כולם בשכונה (כמעט) כבר מפנימים את זה..

 

[szn]

מהתושבים?
אם הרבנים יגידו שזה כדאי, לכאורה זה יקרה, כולם בשכונה (כמעט) כבר מפנימים את זה..

השאלה האם הרבנים מאשרים 12 קומות?

 

[תלמידים]

השאלה האם הרבנים מאשרים 12 קומות?

כל התוכניות שהוגשו - תוכננו יחד עם התושבים ועם הרבנים!
לא סתם זה לקח זמן, יש שני נציגים מכל בניין (לרוב התמנו אלו שמתנגדים לפרויקט..) יחד עם הרבנים (בעיקר הרב הלפרין שמונה ע"י שאר הרבנים), והגיעו להסכמה שזה הרע במיעוטו מול תוכניות חלופיות שהיו קורות ללא פינוי בינוי (כל הרצועה של המשך רח' הרא"ה שייך למינהל והיה יוצא למכרז בדומה לבניינים שעל הקניון, או כמו שהולכים להבנות ע"י תחנת הדלק).
אמנם 12 קומות, אבל כניסה מלמטה ומהאמצע, כך שלא יהיו יותר מ-4 קומות מאחת הכניסות.
לא בעד או נגד, רק מספר מה שידוע קצת לתושבים.

 

[szn]

אמנם 12 קומות, אבל כניסה מלמטה ומהאמצע, כך שלא יהיו יותר מ-4 קומות מאחת הכניסות.

זה לא מה שכתוב בהוראות התוכנית:

 

[1 העם]

שואל שוב....
כמה שנים זה בערך לתוכנית כזו מאישור להפקדה ועד להתחלת הבנייה בשטח?

 

[יעקב הרמתי]

אל תיבהלו כ"כ ממספר הקומות מעל קומת הכניסה.
אלא ממספר הקומות הכולל
מספר הקומות הכולל, כאן היא יותר מ15 מפלסים, מקשה מאוד על תכנון סוכה

 

[מיליארד]

למיטב ידיעתי חלק מהקרקע שבדופן של רח' הרואה שייכת לרמ"י וככל הנראה שהיא לא תינתן בחינם, מה שיכול להפוך את התוכנית כולה ללא כלכלית ליזמים.

 

[תלמידים]

למיטב ידיעתי חלק מהקרקע שבדופן של רח' הרואה שייכת לרמ"י וככל הנראה שהיא לא תינתן בחינם, מה שיכול להפוך את התוכנית כולה ללא כלכלית ליזמים.

לא יודע בוודאות, אבל איך ששמעתי מאחד המפגשים, רמ"י הסכימו לנדב את הקרקע לטובת קידום הליך פינוי בינוי - ובתנאי שיקודם תוך פרק זמן מסוים, לכן הרבנים הסכימו העיקר שלא ישווק כפרויקט נפרד - ויהיה לו גורל זהה למבנים מעל הקניון.
עוד דובר, שיהיו מעט מאד יזמים שיוכלו להתמודד במכרז בסדר גודל כזה (אמרו 3 או 4), והתכנון לוקח בחשבון שיהיו להם רווחים כתוצאה מהפרויקט, לעירייה יש אינטרס גדול בפרויקט, ולכן מממן את התכנון לע"ע.
(לא מבין כלום ממה שכתבתי, כך דובר, פרטים נוספים אצל המאסטר @szn )

 

[szn]

שיהיו מעט מאד יזמים שיוכלו להתמודד במכרז בסדר גודל כזה (אמרו 3 או 4)

לדעתי יש לפחות 10-15 יזמים שיכולים בהחלט לעמוד בכזה הקף של פרויקט.

והתכנון לוקח בחשבון שיהיו להם רווחים כתוצאה מהפרויקט, לעירייה יש אינטרס גדול בפרויקט, ולכן מממן את התכנון לע"ע.

עירית י-ם כבר פישלה בענין הזה (ולא רק עירית י-ם, יש עוד עיריות שעשו טעות בענין הזה)
יש מתחם בי-ם שגם העיריה קידמה והוציאה כסף ובסוף זה לא כלכלי וכל 6 היזמים פתחו תיק תבע חדש
וזרקו את התבע של העיריה לפח, כתבתי כאן באריכות:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה. הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי. אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז. בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז]. יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18. האם...

www.prog.co.il

וכאן:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

קופץ על האשכול @szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין? הוגשה תוכנית לפני יותר משנה היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם (יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

www.prog.co.il

למעשה המצב ברמות יותר טוב כי זאת קרקע משלימה צמודה ומגישים את זה כתוכנית אחת
ואם באמת רמ"י יתנו את כל המגרש הסמוך זה תוכנית כלכלית בהחלט (מכפיל 4 מספיק ברמות וגם פחות מכך)

 

[szn]

אגב, ראיתי כתבה על מתחם שאין לו כלכליות והדיירים הגישו התנגדות כדי להוסיף דירות כדי שיהיה כלכלי
והוועדה לא קבלה את טענתם, כלומר יתכן שכל העבודה לפח...

"הכדאיות הכלכלית אינה שיקול מכריע" - הוותמ"ל נגד תוספת דירות למתחם יצחק שדה באזור

בעלי הזכויות ביקשו להבטיח את כדאיות הפרויקט על רקע אי הוודאות: "אי אפשר להתבסס על תחזית אופטימית". בוותמ"ל השיבו: "אין דרך מעשית להבטיח מימוש

magdilim.co.il

 

[מאז ולתמיד]

ויהיה לו גורל זהה למבנים מעל הקניון.

איזה גורל יש למבנים מעל הקניון?

 

[תלמידים]

איזה גורל יש למבנים מעל הקניון?

אוכלוסייה שונה מזו שכעת ברמות פולין.
עיקר החשש של הרבנים והתושבים הוא שינוי אופיה הייחודי של השכונה, עם תוספת גדולה של דירות כנראה בכל אופן תהיה השפעה כלשהי, אבל לפחות כך אולי תצומצם למינימום. כולי האי ואולי.

 

[יהודי קטן]

יש כבר מתווה לפיצוי המושבים?

 

[szn]

כמה שנים זה בערך לתוכנית כזו מאישור להפקדה ועד להתחלת הבנייה בשטח?

אישור תבע לוקח בערך שנתיים והיתר עוד שנה וחצי-שנתיים
הענין הוא שלא בטוח שיהרסו הכל בבת אחת
כנראה זה יהיה בשלבים ואז זה מאריך את זמן הביצוע.