טאבו משותף

[שולינקו]

לאחרונה מתפרסמות דירות בטאבו משותף
הבנתי שזו דירה אחת שחילקו אותה ל2 והטאבו נרשם ע"ש 2 הקונים וניתן לקחת משכנתא
מהם הסיכונים?
האם יש אפשרות בעתיד לטאבו רגיל?
אם הקונה השני מפסיק לשלם זה קשור אלי?

אודה לכל תשובה בענין!

 

[דורהלה]

אפשר לקחת משכנתא אבל זה מאוד מסובך ולכן זה רק באחוזי מימון קטנים,

ב 99 % מהמקרים לא תהיה אפשרות לעולם לפצל דירה בטאבו,

הסיכון הוא כמו שכתבת,
אם הוא יפסיק לשלם משכנתא או חשמל או כל דבר אחר,
זה בעיה שלך כמו שזה בעיה שלו,
בעיות נוספות מתעוררות במכירת החלק בנכס ע''י אחד מן הצדדים,
כשמוכרים את הדירה השני יכול לעכב שהוא לא רוצה שהקונה המסויים הזה יהיה שותף שלו,
מה שיוצר עיכובים גדולים, ולפעמים זה משמש כאמצעי לחץ של אחד מן השותפים
להורדת המחיר של החלק של השותף השני.
בקיצור,
אם עושים אז רק עם אנשים ישרים ומסודרים,
ולעשות חוזה מסודר על זכויות שני השותפים אחד כלפי השני,
כולל זכויות עיכוב במכירת החלק לצד שלישי.

 

[לקח טוב]

טאבו משותף

חלק א' - משכנתא

ישנם 2 סוגי טאבו משותף:

1. אדם בונה יחידת דיור לדירה שלו ומוכר אותה. כלומר מבחינה משפטית ההתייחסות היא כמו לאחד שמוכר חצי מהבית שלו. במקרה כזה לא ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת היחידה באופן גורף!

2. 2 זוגות קונים יחד דירה, ואפשרות זו גם כן מתחלקת לשניים;

א' רוכשים דירה רגילה עם גג כאשר התכנית בהמשך היא לבנות דירה נוספת ולהתחלק בדירות, באפשרות הזו יותר קל לקחת משכנתא, וברמת העיקרון ניתן לקבל עד 70% מימון בהנחה וזו דירה יחידה,
אם כי הבנקים לא אוהבים מלכתחילה לתת משכנתא ל2 משפחות מחשש שבעתיד יפצלו את הדירה... אבל עם קצת לחץ/אנשי מקצוע זה בהחלט אפשרי..

(לאחרונה נתקלתי בפיתרון יצירתי ביותר, שני זוגות רווקים שהיו לפני החתונה, ההורים רשמו את הדירה הנרכשת ע"ש הבעל של זוג א' והאשה של זוג ב', לבנק אין דרך לעולם לדעת שמדובר באנשים שאינם קשורים אחד לשני).

ב' במקרה שבו הדירה הנרכשת כבר מפוצלת, במקרה כזה עדיין ניתן באופן עקרוני לקבל 70% מימון על הדירה, אם כי זה יותר מורכב מכמה סיבות,

ראשית ישנם בנקים שלא מוכנים בשום אופן לשעבד דירות מפוצלות (בנק ירושלים, דיסקונט, פועלים), וישנם בנקים שאין להם בעיה כלל עם מפוצלות (מרכנתיל, הבינלאומי), וישנם בנקים שבודקים כל מקרה לגופו (לאומי, טפחות).

בעיה נוספת זה עצם רכישת הדירה ע"י שני משפחות נפרדות, שכפי שציינתי הבנקים לא רואים את זה בעין יפה, אם כי ניתן להתגבר על זה.

יצויין כי יתכן והריביות תהינה גבוהות יותר בעקבות אפשרות להגדרה ע"י הבנק כ'עסקה בסיכון'


עד כאן לעניין המשכנתא

חלק ב' - פרקטיקה

וכעת לגופו של עניין, מניסיון של אחד שליווה לא מעט עסקאות, מדובר בעסקה מורכבת ומתישה,

גם אם שני הצדדים ישרים כסרגל, עדיין יהיו ויכוחים בלי סוף, למשל, אם צד אחד לקח חלק גדול יותר במשכנתא, כמה כל צד אמור לשלם שמאות/פתיחת תיק/קנסות/תמהיל/אגרות/ביטוחים.... (למה אני אמור לשלם יותר לשמאי?? הרי גם אם היית לוקח משכנתא לבד היית משלם את אותו סכום לשמאי...)

וכן בהמשך, גז/מים/חשמל/תשלום קבוע/ועד בית ועוד.

לנגד עיני לא פעם ראיתי מחותנים משתי הצדדים רבים על הנושאים הללו בלי הפסקה.. פיתרון אפשרי.. רב מלווה צמוד..

וכמובן, כפי שציינו לעיל, אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי, כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.

דבר נוסף, מבחינת הבנק האחריות היא על כל הבעלים במלואה, ואין שום אפשרות לחלק ביניהם את המשכנתא מעבר לרמה הטכנית של לפצל את הוראת הקבע.

ועדיין יהיו כאלו שיטענו שזה משתלם כי 'אין ברירה אחרת'
יתכן שהם צודקים אבל עליהם לדעת מראש לאיזו הרפתקה הם נכנסים.

בהצלחה ענקית!!

 

[sari1100]

טאבו משותף זה סיכון מסויים, לכן בשום פנים ואופן לא קונים עם מישהו לא מוכר, רק עם מישהו שמכירים טוב-טוב!!!

 

[ברטלר]

ברכישת דירה בטאבו משותף, יש לתת את הדעת גם לעניין של מס שבח.
כיום ניתן פטור במכירת דירת מגורים רק אם המוכר מוכר את כל הזכיויות שיש לו בדירה.
כך שאם אדם מוכר את הגג שלו לדייר נוסף העיסקה לא תיהיה פטורה ממס שבח, שעומד כיום על 25%.
הדירה היחידה להימנע התשלום מס שבח, היא לרכוש את הדירה ביחד עם שותף וישר לרשום את הדירה על שם שני השותפים.

 

[יענקי R]

שמעתי ממתווך גדול בירושלים, שיש לו אח עו"ד שאמר לו שאם השותפים מסכמים ביניהם שא' בעלים והשני שוכר ממנו חצי למשך 999 [תשע-מאות תשעים ותשע] שנים, חותמים הכל כדין אצל עו"ד, ומביאים הכל לפני שופט בבית משפט לענייני טאבו [יש דבר כזה] יתכן מאד שהשופט יסכים לחלק את הטאבו לגמרי לשניים.
כדאי לבדוק יותר.
כמובן צריכים אנשים אמינים ביותר וכו'

 

[מינוף]

שמעתי ממתווך גדול בירושלים, שיש לו אח עו"ד שאמר לו שאם השותפים מסכמים ביניהם שא' בעלים והשני שוכר ממנו חצי למשך 999 [תשע-מאות תשעים ותשע] שנים, חותמים הכל כדין אצל עו"ד, ומביאים הכל לפני שופט בבית משפט לענייני טאבו [יש דבר כזה] יתכן מאד שהשופט יסכים לחלק את הטאבו לגמרי לשניים.
כדאי לבדוק יותר.
כמובן צריכים אנשים אמינים ביותר וכו'

נשמע מעניין פעם ראשונה שאני שומע כזה פיתרון
מעניין אם זה ששוכר את החלק של הדירה יכול למכור את זה

 

[אהבת עולם]

שמעתי ממתווך גדול בירושלים, שיש לו אח עו"ד שאמר לו שאם השותפים מסכמים ביניהם שא' בעלים והשני שוכר ממנו חצי למשך 999 [תשע-מאות תשעים ותשע] שנים, חותמים הכל כדין אצל עו"ד, ומביאים הכל לפני שופט בבית משפט לענייני טאבו [יש דבר כזה] יתכן מאד שהשופט יסכים לחלק את הטאבו לגמרי לשניים.

למיטב הבנתי זו חכירה, וזה בהחלט נרשם כחלק בנכס, אבל לא בעלות.
(לא יודעת מה ההשלכות על משכנתא, למשל)

 

[שולינקו]

....

 

[eden24696]

טאבו משותף

חלק א' - משכנתא

ישנם 2 סוגי טאבו משותף:

1. אדם בונה יחידת דיור לדירה שלו ומוכר אותה. כלומר מבחינה משפטית ההתייחסות היא כמו לאחד שמוכר חצי מהבית שלו. במקרה כזה לא ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת היחידה באופן גורף!

2. 2 זוגות קונים יחד דירה, ואפשרות זו גם כן מתחלקת לשניים;

א' רוכשים דירה רגילה עם גג כאשר התכנית בהמשך היא לבנות דירה נוספת ולהתחלק בדירות, באפשרות הזו יותר קל לקחת משכנתא, וברמת העיקרון ניתן לקבל עד 70% מימון בהנחה וזו דירה יחידה,
אם כי הבנקים לא אוהבים מלכתחילה לתת משכנתא ל2 משפחות מחשש שבעתיד יפצלו את הדירה... אבל עם קצת לחץ/אנשי מקצוע זה בהחלט אפשרי..

(לאחרונה נתקלתי בפיתרון יצירתי ביותר, שני זוגות רווקים שהיו לפני החתונה, ההורים רשמו את הדירה הנרכשת ע"ש הבעל של זוג א' והאשה של זוג ב', לבנק אין דרך לעולם לדעת שמדובר באנשים שאינם קשורים אחד לשני).

ב' במקרה שבו הדירה הנרכשת כבר מפוצלת, במקרה כזה עדיין ניתן באופן עקרוני לקבל 70% מימון על הדירה, אם כי זה יותר מורכב מכמה סיבות,

ראשית ישנם בנקים שלא מוכנים בשום אופן לשעבד דירות מפוצלות (בנק ירושלים, דיסקונט, פועלים), וישנם בנקים שאין להם בעיה כלל עם מפוצלות (מרכנתיל, הבינלאומי), וישנם בנקים שבודקים כל מקרה לגופו (לאומי, טפחות).

בעיה נוספת זה עצם רכישת הדירה ע"י שני משפחות נפרדות, שכפי שציינתי הבנקים לא רואים את זה בעין יפה, אם כי ניתן להתגבר על זה.

יצויין כי יתכן והריביות תהינה גבוהות יותר בעקבות אפשרות להגדרה ע"י הבנק כ'עסקה בסיכון'


עד כאן לעניין המשכנתא

חלק ב' - פרקטיקה

וכעת לגופו של עניין, מניסיון של אחד שליווה לא מעט עסקאות, מדובר בעסקה מורכבת ומתישה,

גם אם שני הצדדים ישרים כסרגל, עדיין יהיו ויכוחים בלי סוף, למשל, אם צד אחד לקח חלק גדול יותר במשכנתא, כמה כל צד אמור לשלם שמאות/פתיחת תיק/קנסות/תמהיל/אגרות/ביטוחים.... (למה אני אמור לשלם יותר לשמאי?? הרי גם אם היית לוקח משכנתא לבד היית משלם את אותו סכום לשמאי...)

וכן בהמשך, גז/מים/חשמל/תשלום קבוע/ועד בית ועוד.

לנגד עיני לא פעם ראיתי מחותנים משתי הצדדים רבים על הנושאים הללו בלי הפסקה.. פיתרון אפשרי.. רב מלווה צמוד..

וכמובן, כפי שציינו לעיל, אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי, כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.

דבר נוסף, מבחינת הבנק האחריות היא על כל הבעלים במלואה, ואין שום אפשרות לחלק ביניהם את המשכנתא מעבר לרמה הטכנית של לפצל את הוראת הקבע.

ועדיין יהיו כאלו שיטענו שזה משתלם כי 'אין ברירה אחרת'
יתכן שהם צודקים אבל עליהם לדעת מראש לאיזו הרפתקה הם נכנסים.

בהצלחה ענקית!!

ומה לגבי היתר בנייה של הדירה? זה לא בעייתי לקנות דירה שפיצלו אותה ל-2 ללא היתר? ניתן לקבל על זה קנסות ויכולים לחייב את הרוכשים להוציא היתר ולשלם היטל השבחה?

 

[לקח טוב]

ומה לגבי היתר בנייה של הדירה? זה לא בעייתי לקנות דירה שפיצלו אותה ל-2 ללא היתר?

הבעיה החוקית של דירה מפוצלת קיימת בכל מקרה ואינה קשורה רק לטאבו משותף, בדיוק באותה מידה שצריך לבדוק בכל עסקה האם ההרחבה עצמה בוצעה בגבולות ההיתר.

למעשה, בזמננו כל בעל בית המכבד את עצמו מחזיק יחידה או שתיים על הגג או מתחת לאדמה,
כנ"ל כל זוג צעיר נחשב מוכרח להחזיק ברזומה שנה או שנתיים אי שם במעמקים...

כאמור הבעיה אכן קיימת כמו בעיות נוספות, אני מכיר אישית משפחה שמכרה דירה עם יח"ד לתומה וקיבלה, או יותר נכון שילמה, מס שבח של 300,000 ש"ח!!! מכיוון שהחשיבו להם את זה כ2 דירות. הסיכון קיים.

אגב בעבר עלתה הצעת חוק המתירה באופן גורף לפצל דירות בקומת הכניסה, מה שהיה פוטר המון צרות מהסוג הזה בעיקר אצל החרדים, ההצעה עלתה בקול רעש גדול ובשורת המאה, ומשום מה נעלמה בקול דממה דקה.. וחבל..

אולי היא מתחבאת במרתף המפוצל?

 

[A052]

כאמור הבעיה אכן קיימת כמו בעיות נוספות, אני מכיר אישית משפחה שמכרה דירה עם יח"ד לתומה וקיבלה, או יותר נכון שילמה, מס שבח של 300,000 ש"ח!!! מכיוון שהחשיבו להם את זה כ2 דירות. הסיכון קיים.

זה תלוי במומחיות העו"ד המטפל, וד"ל.

 

[לקח טוב]

זה תלוי במומחיות העו"ד המטפל,

מסכים עם כל מילה!! לפחות במקרה הזה....

 

[שלכם]

חשוב להתייעץ עם מקצוע טוב, שלא ירוויח כסף אם תקנו.
לפני שמקבלים החלטה.

אגב, השקה בדירה בשותפות בפרט ביחד עם דירה, זה משהו לא מומלץ במיוחד.

 

[חיים 2017]

וכמובן, כפי שציינו לעיל, אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי, כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.

למה אם יש משכנתא הזה בלתי אפשרי?

 

[A052]

וכמובן, כפי שציינו לעיל,
1. אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי,
2. כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.

למה אם יש משכנתא הזה בלתי אפשרי?

1. כי א"א למכור דירה שיש עליה שיעבוד, אף עו"ד של קונה לא יסכים לדבר הזה.
2. כי א"א לשעבד חצי דירה, השעבוד חל על כל הדירה. וכדי שהשעבוד יחול על כל הדירה צריך הסכמה של כל בעלי הנכס הרשומים, כולל הבעלים של החצי שלא נמכר עכשיו.

 

[חיים 2017]

תודה על התשובה
אבל
א' מה שהעו"ד לא יסכים זה כי זה בעיה חוקית או שזה בעיה אחרת "נפק"מ בעו"ד חבר שלי
ב' למה זה מוגדר לשעבד חצי דירה אני מוכר אותה לא משעבד אותה

 

[A052]

א. זה לא קשור לחבר או לא. עו"ד לא יסכים כי זה כמו לקחת כסף ולשים בפח. היות ומי שיש על שמו את המשכנתא עלול לא להחזיר אותה ואז הבנק מוכר את הדירה ואתם תישארו עם כלום.
ב. לא הבנתי מה כתבתם על מה שעניתי. כאשר משעבדים דירה כל הבעלים הרשומים שלה צריכים לחתום על זה, ולכן אם הבעלים של החצי השני לא יחתמו לקונים שלכם על השעבוד, הם לא יוכלו לקחת משכנתא.

 

[חיים 2017]

הבנתי תודה רבה

 

[chiclook]

גם אם שני הצדדים ישרים כסרגל, עדיין יהיו ויכוחים בלי סוף, למשל, אם צד אחד לקח חלק גדול יותר במשכנתא, כמה כל צד אמור לשלם שמאות/פתיחת תיק/קנסות/תמהיל/אגרות/ביטוחים.... (למה אני אמור לשלם יותר לשמאי?? הרי גם אם היית לוקח משכנתא לבד היית משלם את אותו סכום לשמאי...)

מאחר ומאד קשה לחשב את הערך של התוספת מול הדירה המקורית, הלא בד"כ לתוספת אין כניסה נורמלית, נוף, חניה, ח. שרות רחב וכדו'
אני מציעה להחשיב את כל הנכס כיחידה אחת. כל צד קונה חצי מהנכס. כך קל לחשב את ההוצאות וההכנסות.
דירה אחת מושכרת ב4000 ואחת ב3000 לזוג אחד יש בינתיים סיוע בשכר דירה 1000 הרי ההכנסות הן 8000 מתחלקות שווה בשווה.
גם הוצאות בלאי בהמשך וכו'
עכשיו כל זוג יכול להחליט אם הוא רוצה לגור במקום או להשכיר ולשכור.
אחרי 10 שנים מוכרים ומתחלקים שווה בשווה כל שקל
מה דעתכם??