הנושאים החמים
הבית של הנדל"ן
משתמש סופר מקצוען
- הוסף לסימניות
- #1
מצוקת הדיור הולידה דור של אברכים שמוצאים את עצמם אנשי נדל"ן בעל כרחם. אם בעבר רק בעלי ממון היו בעלי בתים (לפיכך נקראו "בעלי בתים") וידעו לגבות את חובם כדבעי, הרי שבמציאות של היום, אברך כולל מקריית ספר הוא בעליה של דירה מדימונה, והוא נדרש לטפל בדירה ובעיקר בשוכר שמתגורר שם, כאשר השפה והמנטליות רחוקות יותר מאשר המרחק ממודיעין עילית לדימונה. כל ההתעסקות היא קשה וזרה לרוח התורנית של עדיני הנפש מאנ"ש. קל וחומר כשמגיעים לסיוט של כל בעל דירה: השוכר לא משלם כבר חודשיים וגם לא מוכן לצאת מהדירה. בצער ניתן לומר כי התופעה הזו מצויה ומתגברת ככל שנוקף הזמן, וככל שהשוכר קולט את עדינות הנפש של המשכיר, נזר הבריאה, בן תורה שלא מש מאוהל, ומבין שהוא לא ממש יעשה לו משהו רציני.
קודם כל, מה עושים כדי לא להגיע למצב הזה? כמובן, שהכי טוב, זה להקפיד לקחת רק שוכרים עם תלוש משכורת מסודר, ועם צ'קים שנבדקו, כולל ערבים טובים שגם הם יתנו צ'קים טובים. יש גם חברות ביטוח או חברות ניהול שמבטחות את כל הסיכונים העתידיים האפשריים. אלא שאת זה אפשר לעשות כשמשכירים דירה בהרצליה פיתוח, בפריפריה זה קצת בעייתי. כי אם תתעקש על שוכרים מהסוג הזה, כדאי שתגיש קודם בקשה לעירייה לפטור מארנונה לחצי שנה עקב נכס ריק...
אז קל מאוד לשבת על המקלדת ולייעץ לאברך המסכן מקריית ספר, שצריך את דמי השכירות כאויר לנשימה על מנת לשלם עם זה את השכירות של החצי יחידה בקומה שביעית בחפציבה. אלא שעצה אחת מניסיוני, ואני ממליץ בכל זאת לעמוד בכל תוקף על כך, גם במחיר נכס ריק: צ'ק ביטחון אחד לכל הפחות! אם לא של השוכר עצמו, אז של ערב או קרוב משפחה שיהיה ערב. ההסבר: הרבה יותר פשוט וקל לתבוע כשיש לך איזשהו צ'ק ביד, כפי שנראה אחר כך. אפשר לומר כמעט בוודאות: אם הבנק לא מוכן לתת לו צ'קים ביד, ואף אחד מקרובי משפחתו לא מוכן להביא לו צ'ק עירבון, כנראה שיש להם סיבה טובה לכך. אם תשכיר לו בכל זאת, כנראה שגם אתה תדע את הסיבה בקרוב, ומקרוב...
מה עושים כאשר השוכר לא משלם ולא רוצה לצאת?
ובכן, כמה שזה מפתיע, מדובר בשני נושאים שונים, שאין ביניהם כמעט קשר: את התביעה בעניין הכספי תובעים במקום אחד, ואילו את התביעה לפינוי תובעים במסלול אחר לחלוטין.
וכאן עלינו להדגיש מראש: כל האמור הוא אך ורק מהזווית המשפטית ולאחר קבלת היתר מפורש מרב מומחה, לפנות לערכאות, כדי לא להיות ח"ו בגדר מרים יד בתורת משה רח"ל.
נתחיל עם נושא הפינוי - קודם כל מה לא לעשות: לא לנסות להוציאו בדרך של ניתוק מים (הוא יחבר מיד לבד בטלפון אחד לעירייה) לא חשמל ולא מים חמים. כמו כן אסור להיכנס לדירה, וכמובן לא להחליף צילינדר כשהשוכר איננו. קל וחומר שאסור בשום אופן לנקוט בכל דרך של אלימות פיזית, כגון הוצאת רהיטים לרחוב, שבירת הדלת, וכדומה. משכירים רבים כבר שילמו בפועל, פיצויים, כן כן, המשכיר שילם פיצויים לשוכר על כך שהעז להיכנס לדירתו ללא רשות. ומעשה שהיה שנקראנו לסייע לאברך מקרית ספר, יקר ועדין, שהשכיר דירה בלוד לאינש דלא מעלי, והלה כמובן לא שילם. בבא האברך לדירתו לגבות את הכסף, הזמין ההוא משטרה, בטענה כי הוא איים עליו. האברך היקר ישב כמעט יממה בתא מעצר ביחד עם טיפוסים לא ממש (בקושי הצלחנו להשחיל לו תפילין לפני השקיעה). ובסופו של דבר הגיע להסכמה: הוא יוותר על דרישת הפינוי ודמי השכירות עד סוף השנה (כ25.000 ש"ח), בתמורה יואיל השוכר להסיר את התלונה, ולהתפנות מרצון בסוף השנה... אז בבקשה, כשתשמעו בפעם הבאה סיפורים על גבר כלשהו שהוא מוציא שוכרים סוררים מהדירות בשיטות עתיקות - אל תתפתו לשכור את שירותיו. כי גם אם הוא הצליח עד היום (ספק גדול) הרי שיום אחד הוא יסתבך, ואז הוא עלול לסבך אותך איתו.
עוד משהו שלא כדאי לעשות - זה להקשיב לשקרים של השוכר. אני יודע שזה נשמע נורא לאוזן החרדית של הנמנים על רחמנים ביישנים וגומלי חסדים, אבל חובה לומר זאת: אדם שאין לו יראת שמיים, אין לו סיבה באמת לשלם בזמן, והוא קולט מהר מאוד שהמשכיר למד מסילת ישרים, ואז הוא מתחיל לספר לו על הקשיים ועל כך שמחר אוטוטו יהיה לו כסף. בעוד בליבו הוא בז לפראייר התורן ולא מתכוין כלל לשלם לו. יש לומר לו, או לתת לשליח מומחה לומר לו, באסרטיביות (עדינות שאיננה משתמעת לשני פנים) כי אין כל בעייה להמשיך במו"מ תוך כדי ההליכים המשפטיים, וכי ברגע שיבצע את ההעברה הבנקאית על מלוא הסכום עם ביטחון לעתיד, ההליכים ייפסקו מיידית. אפשר להמשיך את הדיבורים על המצב כאילו אין הליכים, בתנאי שממשיכים בינתיים את ההליכים כאילו אין מו"מ. כדאי לזכור כי בעצם אתם עושים טובה לשוכר, כי בהיעדר גביה אפקטיבית, ילך החוב יצטבר ובסופו של דבר הוא יגיע למצב שבאמת לא יוכל לשלמו ויסתבך עם הוצל"פ כפי שנראה להלן.
חובה אם כן, להתחיל בהליכים כבר ביום הראשון לפיגור בתשלום.
אז מה כן לעשות? ללכת לפי החוק. החוק לפינוי מושכר הוא ברור וחד, ויש בו בעיקר תוספת אחת שהלוואי והייתה בשאר החוקים: החוק מחייב את בית המשפט, לפסוק את הדין בתוך 60 יום. בתי המשפט עומדים בזמנים הללו ואפילו מקדימים אותם. כך שסביר מאוד להניח שתוך פחות מחודשיים יהיה לכם פסק דין בעניין, המחייב את השוכר לצאת.
הבעייה העיקרית של ההליכים המשפטיים (מעבר לעניין ההלכתי כאמור) היא שהם עולים כסף: עו"ד ממוצע דורש על פינוי מושכר סכומים שבין 5000-10000 ש"ח, לא כולל אגרות, מע"מ ושליחויות. אלא שזה מתאים לדירה בתל אביב שמושכרת ב7000 ש"ח. בטירת הכרמל זה יכול להיות שכירות של שנה שלימה.
בשורות הבאות ננסה לראות כיצד ניתן לעשות זאת במינימום עלויות, וזאת על ידי פישוט ההליך לפי סוג השוכר:
שלב א' - מכתב מעו"ד. משום מה, יש לאנשים ברחוב רספקט (לא מוצדק) למכתב הנושא לוגו של משרד עו"ד. ההמלצה שלנו היא לשלוח כבר ביום הראשון של האיחור, מכתב התראה. זה זול ופשוט, ובעיקר יעיל: כמחצית מהשוכרים מתקשרים למשכיר לאחר קבלת המכתב ומגיעים להבנות ולהסדר.
שלב ב' - במקרה והראשון לא עזר - תביעה לבית משפט. מדובר בפרוצדורה פשוטה יחסית. ובעלות לא יקרה, שגם מקבלים אותה בסוף בחזרה כמעט תמיד. מומלץ להיעזר בעו"ד בנקודה הזו. יש לקחת בחשבון אגרה בגובה כ700 ש"ח אשר גם אותה מקבלים בד"כ חזרה.
מניסיון, רוב מוחלט של השוכרים יוצאים מהדירה תוך מספר ימים לאחר קבלת תביעה מבית משפט. אף אחד לא רוצה להסתבך עם בית המשפט. כדאי לברר עם השכנים או בדרך אחרת, אם השוכר אכן עזב. אל תדאגו, הוא לא הלך לישון ברחוב, רק לחפש את הפרייאר הבא, והפעם יהיה זה כנראה אברך מאלעד, אשר לא קרא טור זה, ועומד לממן את דירתו בחצי שנה הקרובה...
שלב ג' - דיון בבית המשפט. לכאן מגיעים רק העקשנים שבין השוכרים. מיעוט שבמיעוט. כאן צריך לחלק בין אנשים שיש להם מה לענות (כגון ששילמו מזומן, או שהיה וויתור על הכסף וכדו') - במקרה כזה צריך ייעוץ פרטני. לבין רוב רובם של המקרים, שבהם מדובר בבית משפט בסוג של דיון תירוצים, המסתיים בתוך מספר דקות תוך חיוב השוכר בפינוי ובהוצאות.
שלב ד' ואחרון - אי כיבוד צו בית משפט. לכאן כבר מגיעים רק המקצוענים באמת. אלו צריכים טיפול מקצועי של עו"ד מנוסה , להזמנת הוצל"פ ו/או משטרה, וזה כבר עולה כסף משמעותי. אך צריך לזכור כי מדובר בפחות מאחוז אחד מהמקרים. בעוד 99% מתפנים באחד השלבים המוקדמים.
לסיכום: 1) להיזהר למי משכירים, 2) לדרוש צ'ק ביטחון כלשהו, 3)לפנות לעו"ד ביום הפיגור הראשון, 4)לשאול רב, 5) לפנות לבימ"ש בליווי עו"ד. 6) להתפלל למי שהכל שלו.
עד כאן הפינוי - במאמר הבא, דבר על התביעה הכספית.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט ופורסם במגזין הבית של הנדל"ן להצטרפות לחץ כאן
קודם כל, מה עושים כדי לא להגיע למצב הזה? כמובן, שהכי טוב, זה להקפיד לקחת רק שוכרים עם תלוש משכורת מסודר, ועם צ'קים שנבדקו, כולל ערבים טובים שגם הם יתנו צ'קים טובים. יש גם חברות ביטוח או חברות ניהול שמבטחות את כל הסיכונים העתידיים האפשריים. אלא שאת זה אפשר לעשות כשמשכירים דירה בהרצליה פיתוח, בפריפריה זה קצת בעייתי. כי אם תתעקש על שוכרים מהסוג הזה, כדאי שתגיש קודם בקשה לעירייה לפטור מארנונה לחצי שנה עקב נכס ריק...
אז קל מאוד לשבת על המקלדת ולייעץ לאברך המסכן מקריית ספר, שצריך את דמי השכירות כאויר לנשימה על מנת לשלם עם זה את השכירות של החצי יחידה בקומה שביעית בחפציבה. אלא שעצה אחת מניסיוני, ואני ממליץ בכל זאת לעמוד בכל תוקף על כך, גם במחיר נכס ריק: צ'ק ביטחון אחד לכל הפחות! אם לא של השוכר עצמו, אז של ערב או קרוב משפחה שיהיה ערב. ההסבר: הרבה יותר פשוט וקל לתבוע כשיש לך איזשהו צ'ק ביד, כפי שנראה אחר כך. אפשר לומר כמעט בוודאות: אם הבנק לא מוכן לתת לו צ'קים ביד, ואף אחד מקרובי משפחתו לא מוכן להביא לו צ'ק עירבון, כנראה שיש להם סיבה טובה לכך. אם תשכיר לו בכל זאת, כנראה שגם אתה תדע את הסיבה בקרוב, ומקרוב...
מה עושים כאשר השוכר לא משלם ולא רוצה לצאת?
ובכן, כמה שזה מפתיע, מדובר בשני נושאים שונים, שאין ביניהם כמעט קשר: את התביעה בעניין הכספי תובעים במקום אחד, ואילו את התביעה לפינוי תובעים במסלול אחר לחלוטין.
וכאן עלינו להדגיש מראש: כל האמור הוא אך ורק מהזווית המשפטית ולאחר קבלת היתר מפורש מרב מומחה, לפנות לערכאות, כדי לא להיות ח"ו בגדר מרים יד בתורת משה רח"ל.
נתחיל עם נושא הפינוי - קודם כל מה לא לעשות: לא לנסות להוציאו בדרך של ניתוק מים (הוא יחבר מיד לבד בטלפון אחד לעירייה) לא חשמל ולא מים חמים. כמו כן אסור להיכנס לדירה, וכמובן לא להחליף צילינדר כשהשוכר איננו. קל וחומר שאסור בשום אופן לנקוט בכל דרך של אלימות פיזית, כגון הוצאת רהיטים לרחוב, שבירת הדלת, וכדומה. משכירים רבים כבר שילמו בפועל, פיצויים, כן כן, המשכיר שילם פיצויים לשוכר על כך שהעז להיכנס לדירתו ללא רשות. ומעשה שהיה שנקראנו לסייע לאברך מקרית ספר, יקר ועדין, שהשכיר דירה בלוד לאינש דלא מעלי, והלה כמובן לא שילם. בבא האברך לדירתו לגבות את הכסף, הזמין ההוא משטרה, בטענה כי הוא איים עליו. האברך היקר ישב כמעט יממה בתא מעצר ביחד עם טיפוסים לא ממש (בקושי הצלחנו להשחיל לו תפילין לפני השקיעה). ובסופו של דבר הגיע להסכמה: הוא יוותר על דרישת הפינוי ודמי השכירות עד סוף השנה (כ25.000 ש"ח), בתמורה יואיל השוכר להסיר את התלונה, ולהתפנות מרצון בסוף השנה... אז בבקשה, כשתשמעו בפעם הבאה סיפורים על גבר כלשהו שהוא מוציא שוכרים סוררים מהדירות בשיטות עתיקות - אל תתפתו לשכור את שירותיו. כי גם אם הוא הצליח עד היום (ספק גדול) הרי שיום אחד הוא יסתבך, ואז הוא עלול לסבך אותך איתו.
עוד משהו שלא כדאי לעשות - זה להקשיב לשקרים של השוכר. אני יודע שזה נשמע נורא לאוזן החרדית של הנמנים על רחמנים ביישנים וגומלי חסדים, אבל חובה לומר זאת: אדם שאין לו יראת שמיים, אין לו סיבה באמת לשלם בזמן, והוא קולט מהר מאוד שהמשכיר למד מסילת ישרים, ואז הוא מתחיל לספר לו על הקשיים ועל כך שמחר אוטוטו יהיה לו כסף. בעוד בליבו הוא בז לפראייר התורן ולא מתכוין כלל לשלם לו. יש לומר לו, או לתת לשליח מומחה לומר לו, באסרטיביות (עדינות שאיננה משתמעת לשני פנים) כי אין כל בעייה להמשיך במו"מ תוך כדי ההליכים המשפטיים, וכי ברגע שיבצע את ההעברה הבנקאית על מלוא הסכום עם ביטחון לעתיד, ההליכים ייפסקו מיידית. אפשר להמשיך את הדיבורים על המצב כאילו אין הליכים, בתנאי שממשיכים בינתיים את ההליכים כאילו אין מו"מ. כדאי לזכור כי בעצם אתם עושים טובה לשוכר, כי בהיעדר גביה אפקטיבית, ילך החוב יצטבר ובסופו של דבר הוא יגיע למצב שבאמת לא יוכל לשלמו ויסתבך עם הוצל"פ כפי שנראה להלן.
חובה אם כן, להתחיל בהליכים כבר ביום הראשון לפיגור בתשלום.
אז מה כן לעשות? ללכת לפי החוק. החוק לפינוי מושכר הוא ברור וחד, ויש בו בעיקר תוספת אחת שהלוואי והייתה בשאר החוקים: החוק מחייב את בית המשפט, לפסוק את הדין בתוך 60 יום. בתי המשפט עומדים בזמנים הללו ואפילו מקדימים אותם. כך שסביר מאוד להניח שתוך פחות מחודשיים יהיה לכם פסק דין בעניין, המחייב את השוכר לצאת.
הבעייה העיקרית של ההליכים המשפטיים (מעבר לעניין ההלכתי כאמור) היא שהם עולים כסף: עו"ד ממוצע דורש על פינוי מושכר סכומים שבין 5000-10000 ש"ח, לא כולל אגרות, מע"מ ושליחויות. אלא שזה מתאים לדירה בתל אביב שמושכרת ב7000 ש"ח. בטירת הכרמל זה יכול להיות שכירות של שנה שלימה.
בשורות הבאות ננסה לראות כיצד ניתן לעשות זאת במינימום עלויות, וזאת על ידי פישוט ההליך לפי סוג השוכר:
שלב א' - מכתב מעו"ד. משום מה, יש לאנשים ברחוב רספקט (לא מוצדק) למכתב הנושא לוגו של משרד עו"ד. ההמלצה שלנו היא לשלוח כבר ביום הראשון של האיחור, מכתב התראה. זה זול ופשוט, ובעיקר יעיל: כמחצית מהשוכרים מתקשרים למשכיר לאחר קבלת המכתב ומגיעים להבנות ולהסדר.
שלב ב' - במקרה והראשון לא עזר - תביעה לבית משפט. מדובר בפרוצדורה פשוטה יחסית. ובעלות לא יקרה, שגם מקבלים אותה בסוף בחזרה כמעט תמיד. מומלץ להיעזר בעו"ד בנקודה הזו. יש לקחת בחשבון אגרה בגובה כ700 ש"ח אשר גם אותה מקבלים בד"כ חזרה.
מניסיון, רוב מוחלט של השוכרים יוצאים מהדירה תוך מספר ימים לאחר קבלת תביעה מבית משפט. אף אחד לא רוצה להסתבך עם בית המשפט. כדאי לברר עם השכנים או בדרך אחרת, אם השוכר אכן עזב. אל תדאגו, הוא לא הלך לישון ברחוב, רק לחפש את הפרייאר הבא, והפעם יהיה זה כנראה אברך מאלעד, אשר לא קרא טור זה, ועומד לממן את דירתו בחצי שנה הקרובה...
שלב ג' - דיון בבית המשפט. לכאן מגיעים רק העקשנים שבין השוכרים. מיעוט שבמיעוט. כאן צריך לחלק בין אנשים שיש להם מה לענות (כגון ששילמו מזומן, או שהיה וויתור על הכסף וכדו') - במקרה כזה צריך ייעוץ פרטני. לבין רוב רובם של המקרים, שבהם מדובר בבית משפט בסוג של דיון תירוצים, המסתיים בתוך מספר דקות תוך חיוב השוכר בפינוי ובהוצאות.
שלב ד' ואחרון - אי כיבוד צו בית משפט. לכאן כבר מגיעים רק המקצוענים באמת. אלו צריכים טיפול מקצועי של עו"ד מנוסה , להזמנת הוצל"פ ו/או משטרה, וזה כבר עולה כסף משמעותי. אך צריך לזכור כי מדובר בפחות מאחוז אחד מהמקרים. בעוד 99% מתפנים באחד השלבים המוקדמים.
לסיכום: 1) להיזהר למי משכירים, 2) לדרוש צ'ק ביטחון כלשהו, 3)לפנות לעו"ד ביום הפיגור הראשון, 4)לשאול רב, 5) לפנות לבימ"ש בליווי עו"ד. 6) להתפלל למי שהכל שלו.
עד כאן הפינוי - במאמר הבא, דבר על התביעה הכספית.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט ופורסם במגזין הבית של הנדל"ן להצטרפות לחץ כאן
