השקעות קניית דירה במחיר למשתכן VS. השקעת הכסף

[yudit10]

לא הבנתי מה זה שונה ממחיר למשתכן מבחינת הסכום לתשלום?

ראשית הדירה זולה יותר,
שנית במחיר למשתכן תתחילי עם המשכנתא במידית
גם אם תדחי את המשכנתא
תשלמי ריבית 4% לשנה!
כלומר תצטרכי להוריד בשנה הקרובה
לפני האכלוס 54,000 ש"ח על הריביות!
בהצעה שלי את מורידה את הסכום הזה בשביל ההון שלך.

 

[yudit10]

בשביל לבדוק את הרווח
תנסי לעשות סימולציה לעוד 5 שנים
כמה כסף תורידי?
כמה כסף תרוויחי בסוף? בצפי האופטימי? בצפי הפסימי?

 

[yudit10]

מצד שני בית שמש ממקמת את עצמה מיום ליום כמרכז החרדי הגדול, כן יותר מבני ברק עם הרבה שטחים ירוקים מסחר רכבת לרמה ד' וכו וכו כך שתיתכן עליית מחירים בבי''ש

נכון
אבל לצד זה יש בשנים הקרובות הצפה של קרוב לעשר אלף יח"ד למכירה

 

[ירמי וולדמן]

@שתים
קודם כל אין רמות ו וז בתכנון
לפי השטח של היום זה נגמר אחרי רמה ה
וזה שיש 9000 דירות לא מוריד כלום
כי רוב הקונים גם במשתכן וגם בחופשי
קונים למגורים
ואפילו אם הכל היה להשקעה
יש כיום בשנה אחת בערך המספר של החתונות כמספר של הדירות בד
וזה העיר היחיד (זה גודל של ביתר) שבנו כאן בעשור האחרון
וגם בחמש שנים הקרובות לא יהיה עוד
כמות כזה
לדעתי זה יעלה הרבה
בהצלחה

 

[האורות]

משכנתא של 1,350,000 ל25 שנה, אמורה להיות 6800 שח.
אם אכן השכירות היא 4000 ש"ח הרי שנותר להוסיף 2800 ש"ח.

בחישוב 7% ריבית דריבית בשוק ההון בתנאים דומים (הפקדה ראשונית של 150 אלף + 2800 חודשי למשך 25 שנה) יתקבל רווח כללי של כ 2,100,000 ש"ח, ובניכוי מס רווחי הון,
הרווח נטו יהיה יותר מ1,500,000 ש"ח.

להערכתי הדירה תהיה שווה בעוד 25 שנה עוד מליון שח (ואני זהיר), וממילא יש כאן
רווח של יותר מ1,600,000 ש"ח.

אחרי שהמספרים לנגד עיננו צריך לקחת כמה דברים בחשבון:

א. בדירה יש בלאי ו/או חודשים ריקים וכדו' ומנגד, בשוק ההון לא תמיד זה 7% כמו התקופה הזו וכמו 2018. ומן הסתם יהיו עוד הרבה תקופות כאלה במהלך ה25 שנה הבאות, כאשר כל פעם שזה קורה זה משפיע דרמטית על ריבית דריבית.

ב. דירה, אפשר תוך כדי למנף (נניח עוד 15 שנה להוציא משכנתא לנכס נוסף) ובכך להגיע למיקסום רווחי נוסף וגבוה יותר.

ואחרי כל זה:
ג. אני באמת חושב, שאם הדיבור הוא להשיג דירה למגורים, אז אין טעם לדון מה יהיה בעוד 25 שנה, כי אם תגורו בשכירות 25 שנה, או אז תתחילו לחשוב איפה לגור?
אם המטרה היא להכפיל את הכסף, אז צריך לחשוב איפה הכסף הכי יכפיל את עצמו ולא בטוח שזה בבית שמש (ג.נ., אני דווקא כן חסיד נלהב של מחיר למשתכן בהרבה מיקרים).
אם המטרה היא קורת גג, אז צריך לחשוב איפה הכי נכון להניח את הכסף למטרת קורת גג, ולא למטרת הכפלת הכסף.
אלו ממש שני שיקולים שונים.

ממליץ מאד לקחת ייעוץ פרטני.

בהצלחה!!

 

[למדן וידען]

ברור שלקנות את הדירה כדאי יותר.

 

[למדן וידען]

עכשיו דווקא מהסיבה שבין 2008 ל2018 היו עליות מחירים כאלו גבוהות, זה דווקא סיבה שבעשור הקרוב לכאורה לא יהיו כאלו עליות מחירים, ואולי אפי' ירידות מחירים.

מנותק מהמצב בשטח.
מחסור נוראי בטווח של עשרות שנים, זה המצב כעת.
גם בתכנון עדיין לא מדברים על 2 עשורים אלא רק על השלישי.

 

[למדן וידען]

כמה את חושבת שהדירה הזאת תהיה שווה בעוד כ25 שנה כשתגמרו לשלם את המשכנתא?
נניח בין 2,000,000 ל 2,200,000 ש"ח
בחישוב פשוט שעשיתי אם אתם תשקיעו במקום זה את הכסף לאותה תקופה בתשואה ממוצעת של 7% [כמובן כולל ריבית דריבית] וכן תוסיפו כל חודש להשקיע עוד 3000 ש"ח, הסכום הכולל יהיה 3,250,467 ש"ח.
כמיליון ש"ח יותר, בלי כאבי ראש של קניית דירה, שזה כניסה להתחייבויות גדולות מאד, וחודשים שאין שוכרים או סתם הוצאות נלוות, ושלא נדבר אם ח"ו יהיה לכם כמה חודשים שלא תדעו מאיפה לשלם כזאת משכנתא בנוסף לשכירות שלכם, וכו'.

פספסתם אולי את עלות השכירות החודשית שנשרפים לאורך כל השנים האלו?

 

[מקצועי בלבד]

בחישוב 7% ריבית דריבית בשוק ההון בתנאים דומים (הפקדה ראשונית של 150 אלף + 2800 חודשי למשך 25 שנה) יתקבל רווח כללי של כ 2,100,000 ש"ח, ובניכוי מס רווחי הון,
הרווח נטו יהיה יותר מ1,500,000 ש"ח.

כשיודעים לעשות זאת, אז ממש לא צריכים לשלם כזה סכום של מס.

להערכתי הדירה תהיה שווה בעוד 25 שנה עוד מליון שח (ואני זהיר), וממילא יש כאן
רווח של יותר מ1,600,000 ש"ח.

איך פתאום זה עלה ממיליון ל1,600,000 ש"ח?

בשוק ההון לא תמיד זה 7% כמו התקופה הזו וכמו 2018. ומן הסתם יהיו עוד הרבה תקופות כאלה במהלך ה25 שנה הבאות, כאשר כל פעם שזה קורה זה משפיע דרמטית על ריבית דריבית.

נכון אבל כשדיברו על 7% דיברו על ממוצע רב שנתי.
כאשר יש גם שנים שמרוויחים הרבה יותר מ7%.

ב. דירה, אפשר תוך כדי למנף (נניח עוד 15 שנה להוציא משכנתא לנכס נוסף) ובכך להגיע למיקסום רווחי נוסף וגבוה יותר.

גם בהשקעות אחרות אפשר למנף, ובהרבה.

פספסתם אולי את עלות השכירות החודשית שנשרפים לאורך כל השנים האלו?

בשתי החלופות הם שוכרים דירה, ולכן זה נתון לא משמעותי.

 

[שתים]

כשיודעים לעשות זאת, אז ממש לא צריכים לשלם כזה סכום של מס.

לדוגמא?

 

[RRRRR]

אפשרות נוספת היא למכור את הדירה עוד 5 שנים
להרוויח את הסכום שמחיר למשתכן מתחת מחיר השוק
ואז לקחת את הכסף לשוק ההון

 

[מקצועי בלבד]

לדוגמא?

למשל להשקיע דרך קרן השתלמות עד לשיעור שיש פטור ממס רווחי הון.
יש עוד אפשרויות, אבל לא הכל אפשר לכתוב בפורום ציבורי.

 

[שתים]

אפשרות נוספת היא למכור את הדירה עוד 5 שנים
להרוויח את הסכום שמחיר למשתכן מתחת מחיר השוק
ואז לקחת את הכסף לשוק ההון

הבעיה היא שיהיו עוד חכמולוגים כאלה, ועוד 5 שנים תהיה הצפה.

למשל להשקיע דרך קרן השתלמות עד לשיעור שיש פטור ממס רווחי הון.
יש עוד אפשרויות, אבל לא הכל אפשר לכתוב בפורום ציבורי.

יש לי כבר קרן כזו שמושקע בה עד התקרה של הפטור.

 

[RRRRR]

הבעיה היא שיהיו עוד חכמולוגים כאלה, ועוד 5 שנים תהיה הצפה.

הרבה קונים למגורים
ואפשר למכור אחרייותר שנים שההצפה תרגע אבל לא 20 שנה
ואז את מרוויחה מהר את הרווח על מחיר למשתכן ואחכ תשקיעי בשוק ההון

 

[yudit10]

כי רוב הקונים גם במשתכן

- חלק ניכר מהרוכשים במשתכן הם זוגות שלאו דווקא חושבים לגור בד'
הם קפצו על המציאה של דירה במחיר מציאה
ובמציאות מתכננים למכור ולקנות במקום אחר
זה בדיוק מה שיכול להוביל להצפה של דירות בשוק הפרטי.

- מההטבות המפליגות של חברות הבניה בבית שמ
נראה שלא הולך להם יותר מדי למכור. מה שאומר שוב שיהיו כנראה הרבה דירות בשוק גם מצד הקבלנים.

 

[yudit10]

הרבה קונים למגורים
ואפשר למכור אחרייותר שנים שההצפה תרגע אבל לא 20 שנה
ואז את מרוויחה מהר את הרווח על מחיר למשתכן ואחכ תשקיעי בשוק ההון

אבל השאלה אם היא בכלל תרויח
כי ברוב המקרים המשכנתא ב-5 שנים לא יורד מהקרן בכלל
מה שאומר שכל הכסף שתשלם ב5 השנים הקרובות בעצם לא יכסה כלום מהקרן

נניח עוד 5 שנים הדירה שווה 2 מליון (שזה באמת במקרה האופטימי ממש)
ויש לה משכנתא של 1.4 מליון

סה"כ נשאר לה קרן ביד של 600K
מתוכם היא נתנה בתור הון עצמי 150K
ושלמה במשך 5 שנים כ200 K למשכנתא. (בעצם הם אמורים לשלם 400.K, אבל נניח ש200K הם יקבלו משכירות)

וזה לפני העלויות של השכרת הדירה ואחזקת הדירה וכו' וכו'
סה"כ רווח של 250K.
שזה הרבה מאוד

אבל כמו שהצעתי
היא יכולה לקבל את אותו הרווח גם בדירה של 1.3 מליון, שלא במחיר למשתכן.

 

[שתים]

אבל השאלה אם היא בכלל תרויח
כי ברוב המקרים המשכנתא ב-5 שנים לא יורד מהקרן בכלל
מה שאומר שכל הכסף שתשלם ב5 השנים הקרובות בעצם לא יכסה כלום מהקרן

נניח עוד 5 שנים הדירה שווה 2 מליון (שזה באמת במקרה האופטימי ממש)
ויש לה משכנתא של 1.4 מליון

סה"כ נשאר לה קרן ביד של 600K
מתוכם היא נתנה בתור הון עצמי 150K
ושלמה במשך 5 שנים כ200 K למשכנתא. (בעצם הם אמורים לשלם 400.K, אבל נניח ש200K הם יקבלו משכירות)

וזה לפני העלויות של השכרת הדירה ואחזקת הדירה וכו' וכו'
סה"כ רווח של 250K.
שזה הרבה מאוד

אבל כמו שהצעתי
היא יכולה לקבל את אותו הרווח גם בדירה של 1.3 מליון, שלא במחיר למשתכן.

הבעיה שלי היא שכרגע אין לנו מספיק להון עצמי עבור דירה משמעותית. ואולי זו בעצם הדרך היחידה להתחיל איכשהו.

 

[אננסית]

יש לכם 150K המיועדים עבור דירה, מה שאתם רוצים וצריכים לרכוש הוא בעצם דירה,
אז אם את רוצה שיהיה לכם דירה את צריכה לקנות דירה ! (ולא משהו אחר)
יש לך מושג כמה יעלו הדירות בעוד 25 שנה??? אולי ביותר מ7%? הגיוני לא?!
למיטב הבנתי,משפחה צריכה דבר ראשון דירה (איזו ואיפה זה עוד סוגיה)
למי שיש עודף או סכומים שצבר ורוצה להשקיע- יכול לחשוב על אופציות אחרות נדל"ן/שוק ההון/קרנות למיניהם וכו'

 

[yudit10]

הבעיה שלי היא שכרגע אין לנו מספיק להון עצמי עבור דירה משמעותית. ואולי זו בעצם הדרך היחידה להתחיל איכשהו.

נתתי לך עיצה למעלה
לקנות דירה שצריך להוריד עכשיו רק 20% מערך הדירה, והיתרה בקבלת המפתח
כך את יכולה לקנות דירה בשווי 1.3 מליון ש"ח
בהורדה של 260K

150K יש לך
ועוד 110K את לוקחת מהבנק (אם יש לך הכנסות טובות אין סיבה שלא יתנו לך)
בשנתיים וחצי הבאים את סוגרת את ההלוואה מול הבנק
ואז עוד שנתיים את לוקחת מתחילה את המשכנתא של 1.04 מליון ש"ח.

אגב,
זה שאת אומרת שהדירות במחיר למשתכן נמוכות ב300K ממחיר השוק נסיתי לפנות לקבלנים ולקבל הצעות לדירה דומה?

 

[מקצועי בלבד]

יש לי כבר קרן כזו שמושקע בה עד התקרה של הפטור.

מצוין.
וכל שנה אפשר להוסיף לה עוד.
ויש עוד דרכים כפי שכבר כתבתי.

יש לך מושג כמה יעלו הדירות בעוד 25 שנה??? אולי ביותר מ7%? הגיוני לא?!

יותר מ7% לשנה, כולל ריבית דריבית?
לא, זה לא ממש הגיוני.
אבל כמובן הכל יכול לקרות.