דירה שניה בלי למכור את הדירה הראשונה. אפשרי?

[estiesti]

שלום ,

אשמח לדעתכם:

יש לנו דירה קטנה במקום מאוד מבוקש בירושלים שווה מבחינת מחיר 1700000 וקיימת עליה משכנתא של 6000000 אלף שח
ומכניסה 4000 שח
הדירה גם בעלת פונטניאל השבחה רציני של תמ"א \ פינוי בינוי
אנחנו מעונינים לקנות דירה למגורים בשכונה אחרת ע"ס 21000000 וכרגע עדיין לא מכרנו את הדירה
בהתחלה היה ברור לנו שאנחנו קונים ומיד אח"כ מוכרים.
אבל התחלנו לחשוב על כיוון של קניית הדירה השניה בלי למכור את הדירה הראשונה.
יש מצב כזה?

הבנתי שבעקבות הקורונה אפשר למשכן נכס קיים עד 70 אחוז ואז אפשר להוציא על הדירה הראשונה עוד 500 אלף שח
לדירה השניה אפשר לקחת 70 אחוז משכנתא כי אנחנו משפרי דיור - מתכננים למכור בשנה וחצי הקרובים - ולכן צריך הון עצמי של 630
שזה משכון הדירה הראשונה ב70 אחוז +קרן השתלמות.

נראה לכם שזה אפשרי? איך עושים את זה?
זה כדאי מבחינה כלכלית? למרות ההוצאות הגדולות של המיסים?
סה"כ הדירה הראשונה תמשיך להכניס הכנסה שקטה לטובת המשכנתא שלה ועוד 20 שנה יש לנו נכס נוסף שהוא שלנו.

 

[מקצועי בלבד]

מס רכישה של 8% על הדירה שתקנו חישבתם?
זה עוד 168,000 ש"ח, שתצטרכו לשלם בגלל שזה דירה שניה.

 

[estiesti]

מס רכישה של 8% על הדירה שתקנו חישבתם?
זה עוד 168,000 ש"ח, שתצטרכו לשלם בגלל שזה דירה שניה.

צודקת - זה באמת סכום מטורף.
אבל אני באמת מנסה להבין - מה אכפת לי אם הדירה מכסה את עצמה?

 

[מקצועי בלבד]

בואי נעשה סדר,
[אני לא נכנסת כרגע אם זה אפשרי או לא מבחינה טכנית]

לדירה השניה אפשר לקחת 70 אחוז משכנתא כי אנחנו משפרי דיור - מתכננים למכור בשנה וחצי הקרובים - ולכן צריך הון עצמי של 630

כמו שכתבתי כבר, תצטרכו הון עצמי של 800,000 ש"ח, עוד לפני עו"ד, תיווך, וכו'.

סה"כ הדירה הראשונה תמשיך להכניס הכנסה שקטה לטובת המשכנתא שלה ועוד 20 שנה יש לנו נכס נוסף שהוא שלנו.

את מדברת על סה"כ משכנתא לשני הדירות של כ2,675,000 ש"ח, בפריסה ל20-25 שנה זה החזר חודשי של כ 13,000 ש"ח,
מתוכם תקבלו 4000 ש"ח שכירות, [לא כולל חודשים ריקים וכו'] נשאר לכם להחזיר כ9000 ש"ח משכנתא כל חודש.
אתם יכולים לעמוד בהחזרים כאלו לתקופה של 25 שנים?

זה כדאי מבחינה כלכלית? למרות ההוצאות הגדולות של המיסים?

לא.

 

[estiesti]

לא.

אשמח שתסבירי לי למה זה לא כדאי כלכלית.
סה"כ אחרי תקופת שנים יש לי דירה נוספת בלי שהשקעתי עליה שקל.

והון עצמי אמיתי בשביל השקעה אין לי. זה סוג של מינוף של הכסף...

 

[שפריצרית]

זה טריק ידוע, יש כאלה שעושים מזה ממש שיטה ורוכשים כך נכסים להשקעה בזה אחר זה.
בדרך כלל זה יוצא משתלם כאשר הדירה השנייה זולה יותר, או ניתנת להשבחה משמעותית ע"י חלוקה וכדומה.

 

[ירושלמער]

א. עליכם לחשב היטב - גם מס רכישה בזמן הקניה [8 % דירה שניה] וגם מס שבח לכשתמכרו את הנכס [25% מהשבח של הנכס] בגדול, אם מדובר לשנים רבות התשואה של הנכס מחזירה את כל המיסים ומשאירה ריווח נאה.

ב. נקודה נוספת שלא כ''כ מתייחסים אליה, כאשר אתם קונים נכס אתם בעצם מחייבים את עצמכם לחסוך, ומגיעים לחיסכון בסכומים שלא הייתם עושים זאת ללא התחייבות/מחייב, שזה דבר מבורך לעצמו.

ג. אישית אני נוהג מעבר לייעוץ עם יועצי נדל''ן למיניהם, להתייעץ עם מורי ורבי רק הרווחתי מזה.
בהצלחה

 

[מקצועי בלבד]

אשמח שתסבירי לי למה זה לא כדאי כלכלית.
סה"כ אחרי תקופת שנים יש לי דירה נוספת בלי שהשקעתי עליה שקל.

והון עצמי אמיתי בשביל השקעה אין לי. זה סוג של מינוף של הכסף...

יש כ"כ הרבה סיבות למה זה לא שווה, אבל נתחיל בצורה פשוטה.
למה את חושבת שאת קונה פה דירה נוספת ללא שהשקעת שקל?
9000 ש"ח משכנתא שתצטרכי לשלם כל חודש זה כלום מבחינתך?
בעוד שאם הייתם קונים רק את הדירה השנייה הייתם צריכים להחזיר משכנתא של כ4500 ש"ח.
זאת אומרת שאתם משקיעים פה כל חודש עוד 4500 ש"ח, [בתשלומים למשכנתאות]
ואם יש לכם עוד הון עצמי של 170,000 ש"ח בשביל המס רכישה, אז בקניית דירה אחת תורידו את הסכום הזה מהמשכנתא,
וכבר יישאר לכם משכנתא של כ3700 ש"ח, 5300 ש"ח פחות מאשר כשאתם קונים שתי דירות.
ובחישוב מהיר 5300 * 25 שנה סה"כ אתם משקיעים ‭1,590,000‬ ש"ח.
ממש א"א לקרוא לזה בלי להשקיע שקל.
עכשיו תוסיפי את החודשים שהדירה תהיה ללא שוכרים, + תיקונים כאלו ואחרים מידי פעם, + הוצאות תיווך או מנהל נכס, וכו' וכו', יוצא שמה שתקבלו מהדירה זה לא 4000 ש"ח לחודש, כי יש הרבה הוצאות,
הנוסחא המקובלת היא שמקבלים בין 10-10.5 חודשי שכירות בשנה,
מה שאומר שתצרכו להוסיף כל שנה עוד 6000-8000 ש"ח להוצאות אלו, שב25 שנה זה יוצא מינימום של 150,000 ש"ח, שגם בזה אסור לזלזל.
עכשיו את כל זה אתם צריכים להשוות לעומת השקעות אפשריות אחרות.
לדוגמה אתם קונים את הדירה ב2,100,000 ש"ח ולוקחים משכנתא של 75%
ולכם כבר יש הון עצמי של 1,230,000 ש"ח, [ואם נוסיף גם את ה170,000 ש"ח אז יש לכם הון עצמי של 1,400,000 ש"ח]
שזזה אומר שתצטרכו משכנתא של 870,000 ש"ח, [או 700,000 ש"ח בהתאמה]
אבל כאמור תוכלו לקבל משכנתא של 1,575,000 ש"ח, וכך יישאר לכם ביד אחרי קניית הדירה 700,000 - 870,000 ש"ח,
שיהיה פנוי להשקעה בכל מה שתרצו, וכמובן יש אפשרות גם למנף את הכסף הזה.
ואז השאלה שלכם צריכה להיות איזה השקעה היא הכי מומלצת?
ולדעתי יש כאמור השקעות הרבה יותר טובות, מאשר ההשקעה הספציפית הזאת.

 

[משהו]

אתם מכירים את האזור בו נמצאת הדירה הנוכחית,
כך שאת מידת הסכון בלהתקע בלי שוכרים או לחילופין עם שוכרים לא אמינים - אתם מכירים.
את המעלות ואת החסרונות של הדירה ולכמה השקעה היא תגרור אותכם אתם יכולים לשער.
אלו יתרונות עצומים כשמדברים על השקעה- סוג של שיהיו נכנסינו מוצלחים וקרובים לעיר.

אם אתם לא טיפוסים שילכו לחפש עסקים ולמנף את הכסף בצורה אחרת, זו דרך טובה ויחסית בטוחה להכריח אותכם להכנס לחסכון בכח בשביל להוסיף את עלות המשכנתא.

אבל מה - רק עם יועץ משכנתאות\השקעות נאמן ויסודי שישב איתכם עד השקל האחרון לראות כמה כסף תצטרכו ומאיפה תכסו אותו שלא תתקעו באמצע בלי אפשרות לגיוס כספים או לחילופין בלי יכולת לעמוד בתשלומים.

 

[מקצועי בלבד]

אבל מה - רק עם יועץ משכנתאות\השקעות נאמן ויסודי שישב איתכם עד השקל האחרון לראות כמה כסף תצטרכו ומאיפה תכסו אותו שלא תתקעו באמצע בלי אפשרות לגיוס כספים או לחילופין בלי יכולת לעמוד בתשלומים.

כמה מילים על יועצי השקעות ויועצי משכנתאות, ובמיוחד יועצי השקעות בנדל"ן.
יועץ שמקבל כסף רק במידה שאתם קונים דירה או נדל"ן אחר, וכן יועץ משכנתא שמקבל כסף רק במידה שאתם לוקחים משכנתא, כמעט ואין מצב שאדם כזה ייעץ למישהו לא לקנות דירה או לא לקחת משכנתא, כי כאמור זה ההיפך מהאינטרס הכספי שלו.
וגם בן אדם הכי אמין, כשזה נוגע לפרנסה שלו הוא נהיה משוחד לכיוון מסוים.
לכן אני ממליצה ללכת תמיד ליועצים שלא משנה מה הם מייעצים, תמיד הם יקבלו כסף, וכך הם לא משוחדים ומייעצים באובייקטיביות.

 

[ש.ז.י.]

הבנתי שבעקבות הקורונה אפשר למשכן נכס קיים עד 70 אחוז ואז אפשר להוציא על הדירה הראשונה עוד 500 אלף שח
לדירה השניה אפשר לקחת 70 אחוז משכנתא כי אנחנו משפרי דיור - מתכננים למכור בשנה וחצי הקרובים - ולכן צריך הון עצמי של 630
שזה משכון הדירה הראשונה ב70 אחוז +קרן השתלמות.

ההלואה שניתנת בעקבות הקורונה היא הלוואה לכל מטרה. שזה אומר רביות גבוהות יותר מלקיחת משכנתא.
כמו כן נאמר במפורש שאין אפשרות לקחת את ההלואה לצורך רכישת דירה להשקעה.

 

[ט תהילה]

קופצת על האשכול...
אם יש לי דירה שלא ממושכנת,
האם שווה לרכוש דירה שניה ולמשכן את הראשונה?
ועוד משהו,
אם יש לי דירה בטאבו משוף,
ואני רוצה לקנות דירה שניה
האם זה נחשב דירה שניה? או שהטאבו משותף לא נחשב דירה?

 

[האורות]

וכן יועץ רכב,
וכן יועץ מערכת של אש
וכן מפיק אירועים
וכן וכן וכן וכן

מספיק עם חשדנות והטלת רפש.
בנאדם שהולך לאדם בשביל להתייעץ איתו למטרה מסויימת, ברור שישיג לו את המטרה הזו, הלא לשם כך באת אליו. ואם לא תושג המטרה, הרי שמעל בתפקיד.

שונה הדבר מבנאדם שאומר שהוא "אובייקטיבי" ולא חותר למוצר מסויים, כשבפועל כן דוחף לכיוון ספציפי.
אלא שאז, איך נדע שהוא אנטרסנט?? הלא הוא הציג את עצמו כאובייקטיבי.

בקיצור, בואו נתמקד יותר בעשה טוב. באיך להרוויח.

 

[מקצועי בלבד]

קופצת על האשכול...
אם יש לי דירה שלא ממושכנת,
האם שווה לרכוש דירה שניה ולמשכן את הראשונה?

כל מקרה זה עניין אחר.

אם יש לי דירה בטאבו משוף,
ואני רוצה לקנות דירה שניה
האם זה נחשב דירה שניה? או שהטאבו משותף לא נחשב דירה?

תלוי איך הדירה רשומה.

 

[האורות]

קופצת על האשכול...
אם יש לי דירה שלא ממושכנת,
האם שווה לרכוש דירה שניה ולמשכן את הראשונה?
ועוד משהו,
אם יש לי דירה בטאבו משוף,
ואני רוצה לקנות דירה שניה
האם זה נחשב דירה שניה? או שהטאבו משותף לא נחשב דירה?

מאיזו בחינה שווה?
אם יש לך דירה שאפשר לייצר ממנה כסף, הרי שברור שכדאי (ואולי חובה...) לעשות את זה.
השאלה מה הכי כדאי, האם נדל"ן, ואיזה סוג נדל"ן, זו כבר שאלה אחרת.

אני אישית בדעה שנדל"ן,
אבל שוב, חייבים לבחון את זה בעין מקצועית.


לגבי טאבו משותף,
מבעלות של שליש בנכס ומעלה - נחשב כמחזיק בדירת מגורים ושוב אין את הפטורים ממיסוי של דירת מגורים.

 

[Rochit]

השאלה היא מהי הנקודה בה זה נהיה שווה להשאיר דירה להשקעה ולקחת עליה משכנתא להון עצמי.
אנחנו בדיוק מתלבטים באותה שאלה.

הדירה להשקעה שיש לנו שווה 1.7-1.8 מליון
יש עליה משכנתא כרגע של משהו כמו 150,000.
שכירות חודשית 5200 ש"ח. ויש דירות דומות באיזור שמקבלים עליהם גם 5500 ש"ח.

אם נחכה עוד שנה אמור להיות לנו (בעזרת ה') הון עצמי של כ-100 אלף נוספים.
מחיר דירה באזור ובמ"ר שאנחנו רוצים עולה כ-2.2 מליון ש"ח (אולי קצת פחות).

השאלה אם שווה לקחת משכנתא/מינוף על הדירה להשקעה של כ-60% (בהנחה שלא ימשכו עם ה-70%), ולהשתמש בה להון עצמי.

לפי הדוגמאות למעלה:
מחיר מכירה ממוצע של דירה קיימת - 1,750,000
(בהנחה שסיימנו עם המשכנתא הראשונה, שזה בעזרת ה' יקרה עוד שנה)
אם ניקח 60% משכנתא עליו נקבל כ-1,000,000 ש"ח להון עצמי
שאת זה אמור לכסות השכירות. (ברור עם תיקונים וחודשים ריקים)

משכנתא על הדירה חדשה 1,200,000 + 176,000 מס רכישה = 1,376,000. החזר חודשי של כ-6500 ש"ח מהכיס שלנו.
האם שווה "להיקרע" על משכנתא די גבוהה, כשבסופו של התהליך יש דירה להשקעה שנשארת אצלינו, בנוסף לדירה בו אנו גרים?

 

[מקצועי בלבד]

וכן יועץ רכב,
וכן יועץ מערכת של אש
וכן מפיק אירועים
וכן וכן וכן וכן

מספיק עם חשדנות והטלת רפש.
בנאדם שהולך לאדם בשביל להתייעץ איתו למטרה מסויימת, ברור שישיג לו את המטרה הזו, הלא לשם כך באת אליו. ואם לא תושג המטרה, הרי שמעל בתפקיד.

שונה הדבר מבנאדם שאומר שהוא "אובייקטיבי" ולא חותר למוצר מסויים, כשבפועל כן דוחף לכיוון ספציפי.
אלא שאז, איך נדע שהוא אנטרסנט?? הלא הוא הציג את עצמו כאובייקטיבי.

בקיצור, בואו נתמקד יותר בעשה טוב. באיך להרוויח.

אני מצטערת שאני פוגעת באינטרסים שלך.
אבל יש להבדיל בין שני מקרים.
כשאדם רוצה או החליט לקנות דירה להשקעה, או שהחליט שהוא לוקח משכנתא, אז גם יועץ שמקבל כסף רק אם מביא את הסחורה יכול להיות מצוין. [כמובן צריך לבדוק כל אדם לגופו]
אבל כשאדם לא יודע אם בכלל כדאי לו להשקיע, והולך לאדם שבוודאות יגיד לו להשקיע ואיך להשקיע, וייתכן שאותו אדם לא כ"כ ישים לב שלאדם הספציפי זה פחות כדאי, [בגלל האינטרס שמשחד אותו] זה כבר מקרה אחר, ועל זה אני מדברת.
אני מכירה יועצים שמשלמים להם על פגישה, ולא משנה מה ייעצו שם, במקרים כאלו אני וודאי הייתי סומכת יותר עליהם.
אבל ברור שזכותך לחלוק עליי.

 

[מקצועי בלבד]

השאלה היא מהי הנקודה בה זה נהיה שווה להשאיר דירה להשקעה ולקחת עליה משכנתא להון עצמי.
אנחנו בדיוק מתלבטים באותה שאלה.

הדירה להשקעה שיש לנו שווה 1.7-1.8 מליון
יש עליה משכנתא כרגע של משהו כמו 150,000.
שכירות חודשית 5200 ש"ח. ויש דירות דומות באיזור שמקבלים עליהם גם 5500 ש"ח.

אם נחכה עוד שנה אמור להיות לנו (בעזרת ה') הון עצמי של כ-100 אלף נוספים.
מחיר דירה באזור ובמ"ר שאנחנו רוצים עולה כ-2.2 מליון ש"ח (אולי קצת פחות).

השאלה אם שווה לקחת משכנתא/מינוף על הדירה להשקעה של כ-60% (בהנחה שלא ימשכו עם ה-70%), ולהשתמש בה להון עצמי.

לפי הדוגמאות למעלה:
מחיר מכירה ממוצע של דירה קיימת - 1,750,000
(בהנחה שסיימנו עם המשכנתא הראשונה, שזה בעזרת ה' יקרה עוד שנה)
אם ניקח 60% משכנתא עליו נקבל כ-1,000,000 ש"ח להון עצמי
שאת זה אמור לכסות השכירות. (ברור עם תיקונים וחודשים ריקים)

משכנתא על הדירה חדשה 1,200,000 + 176,000 מס רכישה = 1,376,000. החזר חודשי של כ-6500 ש"ח מהכיס שלנו.
האם שווה "להיקרע" על משכנתא די גבוהה, כשבסופו של התהליך יש דירה להשקעה שנשארת אצלינו, בנוסף לדירה בו אנו גרים?

במקרה הזה זה כבר נראה יותר סביר,
אבל לדעתי עדיף להשקיע באפיקים אחרים.

 

[האורות]

אני מצטערת שאני פוגעת באינטרסים שלך.
אבל יש להבדיל בין שני מקרים.
כשאדם רוצה או החליט לקנות דירה להשקעה, או שהחליט שהוא לוקח משכנתא, אז גם יועץ שמקבל כסף רק אם מביא את הסחורה יכול להיות מצוין. [כמובן צריך לבדוק כל אדם לגופו]
אבל כשאדם לא יודע אם בכלל כדאי לו להשקיע, והולך לאדם שבוודאות יגיד לו להשקיע ואיך להשקיע, וייתכן שאותו אדם לא כ"כ ישים לב שלאדם הספציפי זה פחות כדאי, [בגלל האינטרס שמשחד אותו] זה כבר מקרה אחר, ועל זה אני מדברת.
אני מכירה יועצים שמשלמים להם על פגישה, ולא משנה מה ייעצו שם, במקרים כאלו אני וודאי הייתי סומכת יותר עליהם.
אבל ברור שזכותך לחלוק עליי.

רק הקב"ה יכול לפגוע בפרנסתי!

שוב אומר, כשבנאדם מגיע אליי, שאייעץ לו כיצד לרכוש נכס, ומשלם לי על זה, מתפקידי למלא אחר מבוקשו.
אם לא אני גנב.
וכן יועץ מיזוג ויועץ תחבורה, ולא יודע עוד איזה יועץ. בנאדם ששוכר שירות למטרה מסויימת ומשלם, חובה למלא אחר מבוקשו.
שונה הדבר אם בנאדם לא יודע מה הוא רוצה ובא מישהו ומכריז שהוא אובייקטיבי, שאז זה עוול.

אבל להציג את כל היועצים המומחים בתחומם. שלמדו המון מנסיונם ועל בשרם, ובאים לחסוך לאנשים המון עגמת נפש וכסף - כאינטרסנטים נכלוליים, זה עוול והוצאת שם רע. לחינם. ומניעת טוב מבעליו.

 

[האורות]

השאלה היא מהי הנקודה בה זה נהיה שווה להשאיר דירה להשקעה ולקחת עליה משכנתא להון עצמי.
אנחנו בדיוק מתלבטים באותה שאלה.

הדירה להשקעה שיש לנו שווה 1.7-1.8 מליון
יש עליה משכנתא כרגע של משהו כמו 150,000.
שכירות חודשית 5200 ש"ח. ויש דירות דומות באיזור שמקבלים עליהם גם 5500 ש"ח.

אם נחכה עוד שנה אמור להיות לנו (בעזרת ה') הון עצמי של כ-100 אלף נוספים.
מחיר דירה באזור ובמ"ר שאנחנו רוצים עולה כ-2.2 מליון ש"ח (אולי קצת פחות).

השאלה אם שווה לקחת משכנתא/מינוף על הדירה להשקעה של כ-60% (בהנחה שלא ימשכו עם ה-70%), ולהשתמש בה להון עצמי.

לפי הדוגמאות למעלה:
מחיר מכירה ממוצע של דירה קיימת - 1,750,000
(בהנחה שסיימנו עם המשכנתא הראשונה, שזה בעזרת ה' יקרה עוד שנה)
אם ניקח 60% משכנתא עליו נקבל כ-1,000,000 ש"ח להון עצמי
שאת זה אמור לכסות השכירות. (ברור עם תיקונים וחודשים ריקים)

משכנתא על הדירה חדשה 1,200,000 + 176,000 מס רכישה = 1,376,000. החזר חודשי של כ-6500 ש"ח מהכיס שלנו.
האם שווה "להיקרע" על משכנתא די גבוהה, כשבסופו של התהליך יש דירה להשקעה שנשארת אצלינו, בנוסף לדירה בו אנו גרים?

אני הבנתי שהדירה השנייה היא גם להשקעה...
כעת אני מבין שזה למגורים.
הסתכלות שונה לגמרי.

לגבי "האם שווה להיקרע",
זה דבר שאתם צריכים להחליט לבד. להניח לנגד העיניים את הכסף שייצא לכם מההשקעה הזו (או אחרת) ולחשוב האם זה "שווה".
לטעמי כל עוד ובנאדם מסוגל, הרי שברור שזה שווה. אחרת למה יילך הכסף? לבזבוז.
ברור גם, שסדרי העדיפויות שלנו משתנה כאשר הכנסנו את עצמנו (לעיתים בעל כורחנו בכוונה תחילה) למסגרת של חסכון שאז הפלא ופלא מוצאים את הדרך להביא את הכסף,
ואילו כאשר משתחררים מהמחויבות הפלא ופלא ממש אבל ממש ממש אין הכסף. כאילו ממש.

לכן, שוב, השאלה האם שווה, זו שאלה פרטית.
אחרי שהוסכם מה שווה וכמה שווה,
כעת ניתן להתחיל להתדיין איפה שווה.

הנה למשל כאן תוכלו להיפגש בשני זוויות שונות,
האחת, שאני מייצג, שנדל"ן זה הכי רווחי ביחס ליציבות (סיכון).
והשניה של @מקצועי בלבד שאך ורק שוק ההון ואין בלתו.