נראה כ"כ מבטיח!! איך אדע האם זה אמין??

[שתים]

ואני גם מכיר דירות של 40 מ"ר ופחות ב 2500.

איפה? באיזה אזור?

 

[אביר88]

איפה? באיזה אזור?

דרומית (הקהילה הגדולה והותיקה), רבין (שכונה חדשה יותר, עם התרבות של חרדים).

 

[אברהם הכהן]

על איזה מתווך מדובר?

לאחר מה ש @ישראל123 כתב עליו כמובן שלא אפרט את שמו, אבל מי שבירר על מתווכים, מבין במי מדובר.
כתבתי כמה דברים כלליים שתקפים לכל מקום, ואם כבר החלטתם סופית ללכת על זה (למרות שאני מאוד לא ממליץ) אז לדעתי באר שבע עדיין עדיפה על פני מקומות אחרים.
ועוד דבר להבהרה: גם לפתוח עסק זה כאב ראש, אבל זה דבר פשוט, ומי שפותח עסק הוא עושה את זה על דעת כן, ומשא"כ מי שקונה דירה להשקעה, הוא בדר"כ בטוח שאם יש לו מנהל נכס, אז הוא פשוט יוכל להיות רגוע ומה שנשאר זה רק הסיכון הכספי, מה שמאוד לא נכון וכמו שכתבתי שכל אחד חווה זמנים של עגמת נפש וטרדות מי יותר ומי פחות, ואת זה צריך לקחת בחשבון.

 

[שתים]

דרומית (הקהילה הגדולה והותיקה), רבין (שכונה חדשה יותר, עם התרבות של חרדים).

אוקיי נבדוק את זה. תודה.
אגב האם ראיתם עלייה בשווי הדירה? כי הבנתי שבכרמיאל זה די סטטי.

 

[אביר88]

אוקיי נבדוק את זה. תודה.
אגב האם ראיתם עלייה בשווי הדירה? כי הבנתי שבכרמיאל זה די סטטי.

שוב, צריך להשקיע חכם ולדעת ולהכיר את הנתונים,
ישנם כאלו שקנו לפני כמה שנים ואצלם זה אכן די סטטי..
ויש אחרים שהרוויחו יפה.

ו..כן! ראיתי עליית מחירים!!
2 דוגמאות:
1. דירה נקנתה לפני כ 5 שנים ב 400, שווה היום כ520.
2. דירה נקנתה לפני שנתיים ב580, שווה היום כ 680.

 

[מסלול]

@אברהם הכהן
למיטב ידיעתי אותו מתווך שדיברו עליו מתעסק רק עם אזור הקריות

אם אתה מכירו באופן אישי ויש לך ניסיון איתו חשוב לי לשמוע מידע על כך?

 

[אברהם הכהן]

לא אני כתבתי על זה של באר שבע. שכך היא שיטת העבודה שלו.

 

[זר פרחים]

לדעתי באר שבע זה המקום, ולא הקריות.
חיפה והקריות כבר עשו את הקפיצה שלהם, באר שבע עדיין לא !
מה עוד - שהמדינה שמה לעצמה מטרה להגדיל את העיר באר שבע למטרופולין של הנגב.ויש להם גם ראש עירייה תותח.

איפה הכי משתלם לרכוש דירה להשקעה?

יש בקריות דירות שכבר חודשים רבים מנסים להשכיר לא לקנות סתם בקריות לכן שימו לב, אני מדגישה בכל ההודעות שלי לבדוק את האזור!!! יש אזורים מומלצים מאוד שיש ביקוש מטורף של דירות. וישנם אזורים על הפנים.

www.prog.co.il

 

[למדן וידען]

מרגיז אותי מאד שאנשים שלא היו מעולם במקום הזה לוקחים על עצמם את האחריות העצומה הזו, וממליצים לאנשים לא לקנות שם. בעבר עזרתי מאד למישהו מהפורום כאן וליוויתי אותו עד לרכישה, והוא מרוצה עד היום, ומודה לי על כך. כעת אין לי כח לעסוק בזה.

אותי מרגיז שאנשים שלא מכירים את המאות שנפלו, רק רואים את הסיפור הפרטני והחריג שלהם כדוגמה ומנפנפים עם זה בפורום יחד עם ביטויים לא ראויים על כאלו מהמאות שנפלו.
אז זה מרגיז אותי.
נו ואז?

אז אפרסם את החולשות שלי בפומבי?
מוטב לעיתים לשתוק.

 

[למדן וידען]

עדיין משהו לא רגוע בתוכי ...

תברחו.
ההרגשה הזאת מתנה מלמעלה.

 

[אלבומים גיגיטליים]

לדעתי באר שבע זה המקום, ולא הקריות.
חיפה והקריות כבר עשו את הקפיצה שלהם, באר שבע עדיין לא !
מה עוד - שהמדינה שמה לעצמה מטרה להגדיל את העיר באר שבע למטרופולין של הנגב.ויש להם גם ראש עירייה תותח.

איפה הכי משתלם לרכוש דירה להשקעה?

יש בקריות דירות שכבר חודשים רבים מנסים להשכיר לא לקנות סתם בקריות לכן שימו לב, אני מדגישה בכל ההודעות שלי לבדוק את האזור!!! יש אזורים מומלצים מאוד שיש ביקוש מטורף של דירות. וישנם אזורים על הפנים.

www.prog.co.il

אין בעיה לפרגן על באר שבע כל עוד אתה מרוויח מזה
אבל למה להגיד סתם שמקומות אחרים לא
כשמידיעה יש מקומות יותר טובים מבאר שבע גם בקריות

 

[אוהבים]

באשקלון יש דירות לקניה החל מ500K
ניתן לחלק לשנים את הדירות הגדולות אפשר גם לשלוש (ניתן גם לארבע)
על כל יחידה מקבלים בין 2300-1700
אין אכיפה של העירייה על חלוקה
ויש שוכרים בריווח
בנוסף המחירים שם עולים כל הזמן
ניהול של הדירה עולה חודש בשנה וחוסך מבעל דירה את כל ההתעסקות סביב הדירה.

 

[זר פרחים]

אין בעיה לפרגן על באר שבע כל עוד אתה מרוויח מזה
אבל למה להגיד סתם שמקומות אחרים לא
כשמידיעה יש מקומות יותר טובים מבאר שבע גם בקריות

אין לי שום ריווח מבאר שבע.
אני לא ממליץ מידיעה מלאה, אלא רק מעמיד אקסיומות הגיוניות:
ככל שהעיר גדולה יותר, כך הסיכוי למצוא שוכרים גדול יותר, והחשש להישאר בלי שוכרים - נמוך יותר.
יש חולק ?

 

[אוהבים]

ככל שהעיר גדולה יותר, כך הסיכוי למצוא שוכרים גדול יותר, והחשש להישאר בלי שוכרים - נמוך יותר.
יש חולק ?

זה לא תמיד קשור לגודל העיר
זה תלוי בכמות הדירות הריקות שיש וברמת הביקוש
זה תלוי גם בסוג האוכלוסיה יש ערים שבהם המנטליות הרווחת זה לגור בשכירות ויש ערים שלא
זה גם לא תלוי בעיר אלא בעיקר בשכונה ובאיזור
בכל עיר ישנם איזורים שבהם יש ביקוש לשכירות וישנם איזורים שהביקוש בהם לשכירות יותר חלש

 

[זר פרחים]

זה לא תמיד קשור לגודל העיר
זה תלוי בכמות הדירות הריקות שיש וברמת הביקוש
זה תלוי גם בסוג האוכלוסיה יש ערים שבהם המנטליות הרווחת זה לגור בשכירות ויש ערים שלא
זה גם לא תלוי בעיר אלא בעיקר בשכונה ובאיזור
בכל עיר ישנם איזורים שבהם יש ביקוש לשכירות וישנם איזורים שהביקוש בהם לשכירות יותר חלש

אסביר את דבריי במשל:
בבית אחד, יש 10 אנשים וכיור אחד,
בבית השני יש 100 אנשים ו-10 כיורים, באיזה בית יש יותר סיכוי למצוא כיור פנוי ?

לכאורה אין הבדל, זה יחס של כיור 1 לכל 10 אנשים, אבל כולם מבינים ש10 כיורים עם 100 אנשים, יש יותר סיכוי למצוא כיור פנוי, כי לא כל הזמן כל האנשים צריכים את הכיור.
הנמשל מובן.
ככל שהעיר גדולה מסתבר שיש יותר תנועה של ביקושים.

 

[אוהבים]

לפי המשל בעיר גדולה יש יותר דירות פנויות?!
אתמהה

 

[זר פרחים]

נראה שיש בבאר שבע מגמה של בריחת משקיעים מהשוק
לפני שקונים ממולץ ללמוד מהן הסיבות לכך.
(אני אישית לא מכיר את ב"ש בכלל)

הנתונים השליליים סביב פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי ממשיכים להצטבר: ביוני האחרון פרסמנו כי היקף הרכישות של המשקיעים באפריל האחרון הגיע לשפל, ונחשב לאחד הנמוכים בעשור האחרון – וכעת נראה כי ישנה לכך סיבה, בהסתכלות רחבה יותר המתייחסת לפעילות לאורך הרבעון השני של השנה.

על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמו היום (ב'), כ-8% מהדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השני של 2019 הניבו להם הפסד הון ריאלי. הנתון משקף עלייה של נקודת אחוז אחת בהשוואה לרבעון השני של 2018, אך בהסתכלות על הרבעון המקביל של 2017 מדובר על שיעור כפול. ממוצע רווח ההון הריאלי ברמה ארצית עמד על כ-400 אלף שקל ברבעון השני של 2019 – כ-750 אלף באזור תל אביב, לעומת כ-100 אלף בלבד בפריפריה הצפונית.

"בהשוואה למכירות המשקיעים ברבעונים הקודמים, נמצא כי חלה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי במרבית האזורים", נכתב בסקירת אגף הכלכלנית הראשית. "אומנם ירידה זו עשויה להיות מושפעת בין היתר בשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, אולם העובדה לפיה במקביל נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט בדירות שנרכשו בארבע השנים האחרונות, יש בה כדי לרמז כי הירידה ברווח ההון אינה נובעת רק משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות". עוד נכתב בסקירה כי הגידול בשיעור המכירות בהפסד חל על רקע ירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הון ריאלי (מסך הדירות שמכרו משקיעים) נרשם באזור ב"ש ובאזור טבריה (15% ו-14% בהתאמה). בבחינת התפתחות שיעור זה בולט במיוחד אזור ב"ש, שבו זינק שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי, שעמד על 4% בלבד בממוצע בשנת 2017. במקביל נרשמה ירידה חדה באותה תקופה במספר העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. מנגד, השיעורים הנמוכים ביותר של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נרשמו באזור רחובות (כ-2% בלבד ממכירות המשקיעים) ובאזור ת"א (4%).

"הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט השיעור הגבוה שנרשם בפרמטר זה באזור ב"ש, יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת לאור עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון", מוסיפים באגף הכלכלנית הראשית. "ניתוח הממצאים לפי משך זמן ההחזקה בנכס מלמד כי הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד מתרכז בדירות שנרכשו החל משנת 2016. כך, כמעט מחצית מדירות אלו שנמכרו על ידי בעליהן במחצית הראשונה של 2019 הניבו הפסד הון ריאלי לבעליהן, או רווח הון ריאלי השווה לאפס. נציין כי שיעור זה חריג לא רק בפני עצמו, כי אם גם ביחס לתקופות קודמות.

הממצאים העולים מניתוח זה מרמזים כי כאשר מטרת הרכישה של המשקיעים בשוק הנדל"ן הינה לגרוף רווח הון ריאלי, רווח זה כלל אינו מובטח, בוודאי בהשוואה לעשור שקדם להן. מובן, שחלק מההסבר לכך נעוץ בעליה החדה במס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי ברבע מהדירות שבהן לא צמח רווח הון ריאלי, לא היה גם רווח הון נומינלי (דהיינו, מחיר המכירה היה שווה או נמוך ממחיר הרכישה). ממצאים אלו יש בהם כדי להסביר את רמת השפל במשקל רכישות המשקיעים בשוק".

3,400 דירות נרכשו על ידי משקיעים; 5,300 דירות נמכרו
עוד עולה מנתוני אגף הכלכלנית הראשית כי רכישות המשקיעים ברבעון השני של 2019 נותרו ברמה נמוכה, 3,400 דירות, מספר המהווה כ-13% מסך העסקאות. בהשוואה היסטורית נמצא כי רק ברבעונים השני והשלישי של 2018 נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים. הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה: סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון השני של 2019 עמד על כ-460 מיליון שקל בלבד.

בהשוואה לרבעון השני אשתקד מדובר אומנם על עלייה של 6% במספר רכישות המשקיעים, אולם באוצר מציינים כי הרבעון השני של השנה שעברה אופיין ברמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 8%. באגף הכלכלנית הראשית מציינים כי הקיפאון ברכישות המשקיעים נרשם חרף הירידה בריבית על משכנתאות ובריבית הריאלית של בנק ישראל.
בירת הנגב נרשמה ירידה של 8% ברכישות המשקיעים בהשוו


בפילוח גיאוגרפי בולטת בחולשתה גם כאן העיר באר שבע: באזור
אה לרבעון המקביל אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הראשון של 2019. "כשיעור מסך העסקאות עמדו רכישות המשקיעים באזור זה ברבעון השני השנה על 12%, רמתו ההיסטורית הנמוכה ביותר של פרמטר זה באזור ב"ש".

ומה באשר למכירות המשקיעים? אלו הסתכמו ברבעון השני של 2019 ב-5,300 דירות, גידול של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה יציבות במכירות המשקיעים. בפילוח גאוגרפי נרשם השיעור הגבוה ביותר באזור המרכז (28%) ובאזור ירושלים (12%), ואילו בבאר שבע נרשמה ירידה של 2% - בהמשך לירידה חדה של 24% שנרשמה שם ברבעון הקודם.

"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת גם הוא ברבעון השני, ובמהלכו נגרעו ממלאי זה 1,900 דירות - בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה ברבעון השני אשתקד. עם זאת, הנתונים מבטאים גידול של 23% בגריעת הדירות מהמלאי בהשוואה לרבעון הקודם. "מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016, נגרעו ממנו עד לתום הרבעון השני השנה כ-19 אלף דירות. לשם השוואה, בשלושה עשר הרבעונים שקדמו להיפוך המגמה התווספו למלאי זה 25 אלף דירות".

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן עמד ברבעון השני של השנה על 0.72. בהשוואה לרבעון הקודם מדובר על זוהי עלייה של 17%, אולם היא התרחשה לאחר ירידה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון הראשון.

כוונתך לאפריל 2020 ?
שכחת שהיה קורונה ואנשים לא יצאו מהבית ?

הייתה גם ירידה בתדלוק רכבים, וכן ירידה דרמטית בתיקון פנצ'רים ברכב. מה שאומר שלא שווה לפתוח פנצ'ריה.

 

[זר פרחים]

לפי המשל בעיר גדולה יש יותר דירות פנויות?!
אתמהה

סמכתי עליך שתדע לתרגם נכון את הנמשל....
הרעיון הוא שככל שהשוק גדול כך המצב בו טוב יותר.
וברור, שככל שהשוק גדול כך יש מגוון גדול יותר של שוכרים, וכן אם תרצה לצאת מההשקעה, יהיה לך קל יותר למצוא קונה בעיר גדולה מאשר בעיר קטנה.

 

[זר פרחים]

קצת מניסיון שלי (כ6 שנים) ושל שמונה חברים (לצרה), שרובם קנו בבאר שבע דרך המתווך הירושלמי שהזכיר פה @ישראל123.
דבר ראשון הסיכון הוא גבוה, כי המקרים של סחבת, שוכרים שלא משלמים, שיקים שחוזרים, תיקונים בעלות גבוהה, שימוש לא הוגן בחשמל ומים, יחידה שעומדת ריקה תקופה ארוכה, הם לא נדירים בכלל, ולכן ביחס לכל השקעה אחרת הסיכון הוא גבוה יחסית.
עוד דבר מאד חשוב ה"אמוציות", כל בעל דירה להשקעה יוכל לספר לך על כמה ימים/שבועות או יותר שבהם הוא נתון בסערת נפש בעקבות עוול שנגרם לו ע"י המתווך או אחד השוכרים, מה שלא מומלץ לאנשים מן השורה, ובמיוחד לזוגות צעירים, ובודאי אם הבעל מעונין לשקוע בלימודו בלי טרדות.
בקיצור יש עוד הרבה מה להרחיב, אבל צריך לדעת שמי שקונה דירה להשקעה, גם אם בסוף הוא ירויח כמה אחוזים (כמוני למשל) בהרבה מאוד מן המקרים הוא מכניס את ראשו לתסבוכת לא קלה.

אז מה עדיף, לא לעשות כלום, ואז כשמגיעה השעה לחתן את הילדים אז להתחיל להיכנס לסערת נפש, מאין יבא עזרי.
שוה קצת טרדה עכשיו, והרבה שקט נפשי אח"כ, כי ללמוד צריך ורוצים גם כשמחתנים ילדים.

 

[אברהם הכהן]

כל אחד והשיקולים שלו.
רק צריך לקחת את כל הנתונים בחשבון.