האם אני צריכה לשלם את מלוא הסכום?שאלה ליועצי משכנתא וגם למי שלא

[דותוש']

יש לי סיפור קצת מורכב ואני רוצה להתייעץ
יש ברשותי דירה באחת הפריפרויות ורציתי לקנות דירה למגורים ובנתיים עד האכלוס לקחת הלוואת גישור על הדירה הישנה ואם הזמן למכור אותה
פניתי ליועץ משכנתאות וביקשתי ממנו שיוציא לי אישור עקרוני על 2 הדירות הישנה ומשכנתא לחדשה.
מה שקרה זה שכשבאנו להוציא הלוואת גישור נתקלנו בבעיות ברשום הדירה כי היא ישנה מאוד והרישום לא מדויק.
היועץ פנה לעו"ד שלנו שטיפלה בזמנו בקניית הדירה ושאל אותה מה ניתן לעשות על כל פנים הסיפור הלך והסתבך מרגע לרגע והעו"ד אמרה לו שלא ימשיך עם הוצאת האישור עד מתי שהוא לא רואה שיש שמאי שעושה שמאות לנכס אך הוא זילזל בדבריה והמשיך להוציא לנו אישור ל2 הדירות במקביל
ואז כמובן שום שמאי לא הסכים לשום את הנכס ונשארנו קרחים
ועכשיו פןנה אלינו היועץ ומבקש שנשלם לו 7,5 אלף ₪ על זה שהוציא לנו אישור עקרוני על 2 דירות ועוד הוא בא לקראתינו במחיר וכו וכו'
האם אנחנו אמורים לשלם ?
אנחנו אנשים שלא רבים על כסף באופן עקרוני אבל לפעמיים זה מרגיש מוגזם
העו"ד אמרה שהיא תבוא איתו לדין תורה אם תצטרך כמובן שאנחנו לא רוצים להגיע למצב הזה אבל לא ממש יודעים מה אפשר לעשות

 

[דותוש']

@וואלך משכנתאות

 

[א.ד.מ.]

ממה שאני יודע רבים מיועצי המשכנתאות "בתיקים רגילים" ולא מסובכים גובים את העמלה שלהם רק בחתימה על המשכנתא. במקרים מסובכים יותר דורשים תשלום על עצם העבודה ובניית התיק וחלקו משולם כבר באישור עקרוני, סוג של דמי טרחה, ורוב הסכום משולם עם חתימה על המשכנתא
כך היה אצלי, וכך אמרו לי גם יועצים שונים כשביררתי עלויות.

 

[דותוש']

כן אין לי בעיה לשלם שכ"ט אבל במקרה זה אמרה לו העו"ד לעצור והוא המשיך בכל אופן
אנחנו סמכנו עליו שבתור יועץ מנוסה הוא יודע מה שהוא עושה.

 

[הון ובית]

בתור יועץ משכנתאות - אשמח אם תפני אליי לברור בדוא"ל,
ואדריך אתכם מה צריך ונכון לעשות.
keseffchacham בג'ימייל.

 

[ari1980]

בתור יועץ משכנתאות - אשמח אם תפני אליי לברור בדוא"ל,
ואדריך אתכם מה צריך ונכון לעשות.
keseffchacham בג'ימייל.

מה אתה יכול לעזור בעניין. הלכתית? השאלה מה חתמו על חוזה ביניהם. אם חתמו על תשלום אחרי עקרוני .אז היה עקרוני. אלא אם היא הפסיקה אותו באמצע ואמרה לו אל תוציא עקרוני רז לכאורה זה עניין הלכתי מה קורה כדבאמצע העבודה הלקוח אומר לעצור. אני טועה?

 

[הון ובית]

מה אתה יכול לעזור בעניין

זה ממש לא הולך ככה.
ראשית, אפי' אם חתמו איתו (בטעות מכוון) על תשלום אחרי אישור עקרוני. 1: זה לכשעצמו עוול, ממתי צריך לשלם אחרי אישור עקרוני את כל הסכום?!.. ואם הם חתמו זה פשוט הטעיה ועוול. 2: האישור עקרוני כנראה לא ממש היה. ז''א, גם העו''ד וגם הלקוחות אמרו לו שלא ימשיך בתהליך. איך שהבנתי הוצאת האישור הייתה אחרי דרישת העו''ד והלקוחות לעצור.. אז מה הפירוש 'כבר היה אישור עקרוני'.?!..
שנית, ללקוח מותר לעצור באמצע עבודה - כל עוד האומן אינו מפסיד מזה הוצאות שהוציא, שמקסימום אותם משלמים, וכאן גם הוצאות לא היו לו. אמנם, ייתכן והוא טרח ועל זה יש לפצותו במשהו - אבל יועץ משכנתאות מקצועי הוא לא פחות חכם מעגלון..! ואם עגלון לא נכנס לבוץ, גם יועץ משכנתאות לא.. אלא א''כ (מה שאני חושד קרה כאן), הוא לא העגלון אלא הדיוט כמו הסוס עצמו..! ואז יעשה טובה ויחפש לו מקצוע אחר. המינימום שנדרש מיועץ משכנתאות, לא להתחיל עם עסקה שאין לה שום היתכנות, ובדיוק בשביל זה באו אליו הלקוחות וסמכו עליו. אחרת למה באים אליו - לערבב ריביות, ולשווק עסקאות..???!!!
אדרבה, במקרה והיה נפתח בבנק ה'תיק משכנתה' שהיה מחייב אותם בתשלום נניח של כמה אלפים, ואז העיסקה הייתה נתקעת בגלל בעיית הרישום - מי היה אמור לספוג את העמלה הזאת? הלקוחות שסמכו על היועץ שינהל אותם בתבונה וימנע מהם נזקים והפסדים, או הדביל שרץ לעשות עסקאות (בכאילו) אפי' שהוא יודע שאין שום סיכוי שאיזה שהוא בנק נורמלי יאשר אותם?..
בכ''מ, הוא אינו מסוגל לבצע עבורם את המשכנתה, אז על מה דרישת התשלום?? גם אם נניח שכשהלקוחות חוזרים בהם באמצע יש היגיון שישלמו לו, אבל כאן הם היו שמחים להמשיך, רק שא''א.
ויש מעבר לזה - גם מה שנהוג ומקובל בתחום, שזה ממש לא איך שמתנהלים כאן העניינים.
בעיניי המקרה חמור.

 

[דותוש']

חתמנו חצי חוזה רק על אישור עקרוני של דירה אחת על הדירה השניה לא חתמנו .
אנחנו לא אמרנו לו לעצור שאלנו אוצו האם שמאי ראה את הדירה והוא אמר אל תדאגו זה שטויות גם העו"ד שאלה אותו האם שמאי ראה את הדירה והאם הבנק יודע על איזה דירה מדובר ולה הוא אמר שכן
אנחנו אנשים לא מומלחים ולכן פנינו ליועץ שיטפל בעניין והוא אמר לנו בפה מלא שהבנק מאשר הלוואה על הדירה הזאת וחפרנו לו שוב ושוב ואמר שזה בטוח מאה אחוז ולכן סמכנו עליו והמשכנו הלאה.

 

[הון ובית]

@דותוש'
אני מבין שאתם רוצים לסיים מולו בצורה של "והייתם נקיים..", ולא להשאיר מישהו שיקפיד (בצדק/או שלא בצדק) עליכם, ואני מסכים שכן ראוי ליראי שמיים לנהוג, וכך נהגתי בעצמי בעבר הרחוק שנועצתי ביועץ (לפני שנכנסתי לתחום).
עכשיו, גם חתימת החוזה על הדירה (כנראה החדשה) שחתמתם - תלויה בעסקה הגדולה כולה, שכוללת את מכירת הישנה [שהרי בכך הכל תלוי - מה שנקרא עסקת 'משפרי דיור'], ויידעתם את היועץ על כך, א"כ לא יכולה להיות לכם מחויבות גם לחצי של החדשה, אם החצי האחר לא יצליח להתקיים והבנק לא יאשר אותו. זו סה"כ עסקה אחת גדולה!!
נקודה נוספת: ישנה טעות נפוצה אצל רבים - אך אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק!! זה רק 'עקרוני' לחלוטין, ולכן אין כאן שום סגירת עסקה משום צד. ובמקרה שלכם - גם היועץ יודע שזה 'פיקציה' ולא אמיתי (ואם לא, אז הוא טעה חמורות, והפסיד לעצמו), כך שאין באמת סיבה שתצטרכו לשלם לו בגלל הוצאת 'אישור עקרוני', שלא יכול לממש את עצמו..
שוב אומר, גם אם היועץ לא ידע מהבעיה הרישומית של הישנה ונכנס לעסק, בהיבט מקצועי - זו אשמתו, חלק מהעבודה שלו היא לברר היתכנות עסקאות מכל הבחינות - יכולות לווים, שווי ומצב בטוחות [נכסים], רגולציות, ועוד. ועוד יותר מכך, כאשר הוא ידע ובכ"א הוציא אישור עקרוני, הרי שהוא לקח את הסיכון על עצמו. ואם העסקה נפלה, אליכם בודאי א"א לבוא בטענות.
אני רק יכול לנחם אתכם - תשמחו ותודו לה' שהכניס לכם שכל בזמן, ולא סמכתם עליו לחתום חוזה על הדירה החדשה (על סמך ה"אישור עקרוני"), כי אז כאשר הייתם מסורבים בבנק לגישור, ולא הייתם יכולים לשלם - הייתם נאלצים 'לספוג' את הקנס של הפרת חוזה, שהיה יכול להסתכם לכם בין עשרות למאות אלפי ש"ח..
בגדול, באופן פרטי אוכל להתייחס יותר לפרטים, ולעזור לכם להבין איך מתנהלות עסקאות בתחום, ואיך כדאי וחכם לנהוג.
keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל

 

[גלינג]

עדיין לא שמעתי על דיינים עם ניק בפרוג

 

[הון ובית]

עדיין לא שמעתי על דיינים עם ניק בפרוג

זה לא קשור לדיינות, אלא להבנת העסקה/אות בתחום הספציפי בכלל.
לא צריך להיות דיין כדי להבין שאם בעל מקצוע מנסה לתת מצג כאילו הוא יכול לבצע עסקה - שהוא אינו יכול לבצע (והוא יודע זאתהיטב, אחרת הוא פשוט אינו בעל מקצוע), שלא צריך לשלם לו.
אדרבה, כדי שהם יוכלו להבין/להסביר היטב לד"ת/רב מה הסיפור, הם צריכים בעלי מקצוע.

 

[גלינג]

לא צריך להיות דיין כדי להבין שאם בעל מקצוע מנסה לתת מצג כאילו הוא יכול לבצע עסקה - שהוא אינו יכול לבצע (והוא יודע זאתהיטב, אחרת הוא פשוט אינו בעל מקצוע), שלא צריך לשלם לו.

מכיון שגם הלקוח הבין שישנה ההיתכנות לעסקה יתכן והיה שווה לו הניסין.

אדרבה, כדי שהם יוכלו להבין/להסביר היטב לד"ת/רב מה הסיפור, הם צריכים בעלי מקצוע.

חולק מכל וכל.
אין כל חשיבות למה אנשים עושים בבורותם.
ודייני חו"מ מתמצאים בפרקטיקה הרבה יותר מניקי פרוג שיחי'..
במידת הצורך הם נועצים ביועצי משכנתאות או מעיינים בחוזי עבודה.

 

[הון ובית]

האמת, שלא הייתה לי כוונה 'לפסוק' להם כמובן - רק לתת כיוון ומבט של מישהו נוסף מהתחום [כמו שהיה בכותרת], ולהרגיע אותם שהצד שלהם, הגיוני ונכון. בכ"מ, אין ספק שרק רב/דעת תורה מכרעת לבסוף, ועכ"ז תמיד כדאי להידבר וליישר הדורים.

 

[דותוש']

@דותוש'
אני מבין שאתם רוצים לסיים מולו בצורה של "והייתם נקיים..", ולא להשאיר מישהו שיקפיד (בצדק/או שלא בצדק) עליכם, ואני מסכים שכן ראוי ליראי שמיים לנהוג, וכך נהגתי בעצמי בעבר הרחוק שנועצתי ביועץ (לפני שנכנסתי לתחום).
עכשיו, גם חתימת החוזה על הדירה (כנראה החדשה) שחתמתם - תלויה בעסקה הגדולה כולה, שכוללת את מכירת הישנה [שהרי בכך הכל תלוי - מה שנקרא עסקת 'משפרי דיור'], ויידעתם את היועץ על כך, א"כ לא יכולה להיות לכם מחויבות גם לחצי של החדשה, אם החצי האחר לא יצליח להתקיים והבנק לא יאשר אותו. זו סה"כ עסקה אחת גדולה!!
נקודה נוספת: ישנה טעות נפוצה אצל רבים - אך אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק!! זה רק 'עקרוני' לחלוטין, ולכן אין כאן שום סגירת עסקה משום צד. ובמקרה שלכם - גם היועץ יודע שזה 'פיקציה' ולא אמיתי (ואם לא, אז הוא טעה חמורות, והפסיד לעצמו), כך שאין באמת סיבה שתצטרכו לשלם לו בגלל הוצאת 'אישור עקרוני', שלא יכול לממש את עצמו..
שוב אומר, גם אם היועץ לא ידע מהבעיה הרישומית של הישנה ונכנס לעסק, בהיבט מקצועי - זו אשמתו, חלק מהעבודה שלו היא לברר היתכנות עסקאות מכל הבחינות - יכולות לווים, שווי ומצב בטוחות [נכסים], רגולציות, ועוד. ועוד יותר מכך, כאשר הוא ידע ובכ"א הוציא אישור עקרוני, הרי שהוא לקח את הסיכון על עצמו. ואם העסקה נפלה, אליכם בודאי א"א לבוא בטענות.
אני רק יכול לנחם אתכם - תשמחו ותודו לה' שהכניס לכם שכל בזמן, ולא סמכתם עליו לחתום חוזה על הדירה החדשה (על סמך ה"אישור עקרוני"), כי אז כאשר הייתם מסורבים בבנק לגישור, ולא הייתם יכולים לשלם - הייתם נאלצים 'לספוג' את הקנס של הפרת חוזה, שהיה יכול להסתכם לכם בין עשרות למאות אלפי ש"ח..
בגדול, באופן פרטי אוכל להתייחס יותר לפרטים, ולעזור לכם להבין איך מתנהלות עסקאות בתחום, ואיך כדאי וחכם לנהוג.
keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל

תודה רבה על התגובה המופרטת ניצור קשר בל"נ
נקווה שנצליח להסתדר בצורה יפה ואם לא פשוט נשלם.
כסף הולך וכסף בא ...
יש דברים שנחרטים יותר..

 

[דותוש']

אנ

מכיון שגם הלקוח הבין שישנה ההיתכנות לעסקה יתכן והיה שווה לו הניסין.

חולק מכל וכל.
אין כל חשיבות למה אנשים עושים בבורותם.
ודייני חו"מ מתמצאים בפרקטיקה הרבה יותר מניקי פרוג שיחי'..
במידת הצורך הם נועצים ביועצי משכנתאות או מעיינים בחוזי עבודה.

אנחנו לא ידענו כלום לקחנו אותו בדיוק בגלל זה והבהרנו לו את זה שאנחנו לו מבינים בנושא כלום וסומכים עליו.
אנחנו לא בורים ב"ה רק פחות אוהבים את ההתעסקות עם הבנק והחברות המשכנו למניהן

 

[וואלך משכנתאות]

השאלה מאוד מורכבת ויש להיוועץ בדיין מומחה!
מה סוכם: על מה השכר טרחה ומתי זה משולם, מתי נאמר לו להפסיק את עבודתו, באיזה שלב אחז?
אם רק אחרי ששכרו אותו והוא כבר עשה מה שצריך, למה לא יקבל שכרו משלם?
ואולי הבעיה בכלל פתירה. מציע גם לבדוק האם יש שמאים שכן יעבירו כזה נכס (לא בקי בפרטים).
בכל מקרה לא הייתי מתלהם ומציין את זה כמקרה חמור לפני הבנת הסיפור המלא.

השאלה גם מה חלקה של העו"ד ברשלנות זו? היא כן קבלה שכר מלא? על מה ולמה? היא בדקה רישום? כיצד נתנה ללקוחותיה לחתום על דירה שבעייתי לרשום אותה, אולי יפסידו את כל כספם (לא רק המשכנתא תיתקע אלא הנכס עצמו, כבר היה לעולמים...) על מה היא קיבלה כסף?

בקיצער, יש לדעת את כל הפרטים, ולשמוע 2 צדדים וזאת רק דיין מומחה יודע לעשות.

לציבור: אם יש נכס בעייתי, משלמים לשמאי לפני החוזה, עולה יותר משמאות לבנק אבל חוסכים הרבה הפסדי ממון ועגמת נפש. (תבחרו שמאי שהבנק עובד אתו, תבררו אצל הפקיד בבנק, כך שתשלמו רק פעם אחת, למרות שאם יש כבר שמאות הבנק צריך לקבל אותה, עדיף לקחת שמאי שמקובל על הבנק בכל מקרה).

ולעצם השכ"ט של היועץ:
במקרים רגילים מקובל לשלם חלק באישור העקרוני, בשלב זה כבר נעשתה רוב העבודה, תכנון המשכנתא, תמהיל והגשת הלקוח ומה שנשאר זה חתימות וניהול הליך הטכני (והמעצבן בצורה נוראית) של הביטחונות וכו', ואת היתר בין החתימות לביצוע.
אלא אם כן יש בעיות בלקוח (בד"כ) שאז היועצים מתנים את שכרם מראש ובכל מקרה ללא קשר להצלחה.
ואם הסכימו לזה, מה שסוכם סוכם.
אבל חשוב לזכור שכל מקרה לגופו ומה שסוכם סוכם.
כשאני רואה שהלקוח רוצה משכנתא והוא מתכוון לבצע מיד, הולך לקראתו, לא אכפת לי להמתין לביצוע, אבל אם מדובר בלקוח שיש לו זמן, אז אני מסכם לקבל 50 אחוז באישור העקרוני, היתרה, כשמגיע לחתימות.

בכל מקרה שיהיה הרבה הצלחה, תמשיכו לרכוש נכסים וכמה שיותר, התהליך עם הבעיות זה בס"ה חדר כושר, בהמשך הכל יהיה הרבה יותר קל, יצאתם מנוסים וחכמים יותר.
בהצלחה

 

[גלינג]

האמת, שלא הייתה לי כוונה 'לפסוק' להם כמובן - רק לתת כיוון ומבט של מישהו נוסף מהתחום [כמו שהיה בכותרת], ולהרגיע אותם שהצד שלהם, הגיוני ונכון. בכ"מ, אין ספק שרק רב/דעת תורה מכרעת לבסוף, ועכ"ז תמיד כדאי להידבר וליישר הדורים.

אהבתי איך העריכה הפכה את כל התוכן..

 

[דותוש']

אהבתי איך העריכה הפכה את כל התוכן..

לא הפך כלום.
ב"ה יש לי בינה להבין שאם אני מתייעצת כאן אז זה לא פסק הלכה
תגובות כאלה רק מוציאות את החשק לעזור פה אחד לשני...
תודה רבה לכל מי שסייע כרגע מנסים להגיע להדברות
יישר כוח גדול

 

[גלינג]

לא הפך כלום.
ב"ה יש לי בינה להבין שאם אני מתייעצת כאן אז זה לא פסק הלכה
תגובות כאלה רק מוציאות את החשק לעזור פה אחד לשני...
תודה רבה לכל מי שסייע כרגע מנסים להגיע להדברות
יישר כוח גדול

הגבתי על ציטוט של אחר שנסוב על דברי (אא"כ זה אותה האדרת בשינוי..)

 

[כוכב103]

לא הבנתי על מה הכעס שלכם @גלינג
אנשים ביקשו עיצה, נתנו להם כיוון מחשבה לא פסק הלכה,
אדרבה, אם יש לכם עיצה אחרת או כיוון מחשבה שונה תכתבו
למה לקטול אחרים?
אף אחד לא חושב שיש כאן דיינים יש כאן הרבה אנשים חכמים חלקם גם מנוסים, חלקם גם בעלי מקצוע

לבקש דעות, או להשמיע דעות זה לגמרי לגיטימי...