האם שכירות מכסה 100% משכנתא

[מיוזיכיף]

אבקש לענות מידע ברור או להפנות לאשכול ממוקד שקיים בנושא זה בפרוג,
השאלה היא האם ובאיזה צורה ניתן לקנות דירה ב100% משכנתא ושהשכירות תכסה אותה?

 

[-אליה-]

בלי הון עצמי?

 

[מיוזיכיף]

כן
עם חצי משכנתא מדירה קיימת.

 

[szn]

אבקש לענות מידע ברור או להפנות לאשכול ממוקד שקיים בנושא זה בפרוג,
השאלה היא האם ובאיזה צורה ניתן לקנות דירה ב100% משכנתא ושהשכירות תכסה אותה?

חצי משכנתא על הדירה הקיימת וחצי על הדירה להשקעה (במידה ויש אפשרות לקחת משכנתא על הדירה הקיימת)
לגבי השכירות בדרך כלל זה לא מכסה הכל אלא א"כ מפצלים את הדירה שאז הרווח עולה מאד.

 

[אפיפית]

הרבה פעמים מאשרים רק 90%
וכן יש הוצאות נילוות כגון עו"ד תיווך מס רכישה יועץ משכנתאות
וכן תמיד יש חודשים שאין שוכרים וכן תיקונים וכדו
צריך לעשות חשבון טוב טוב ולהתייעץ עם מומחים

 

[הון ובית]

חצי משכנתא על הדירה הקיימת וחצי על הדירה להשקעה (במידה ויש אפשרות לקחת משכנתא על הדירה הקיימת)
לגבי השכירות בדרך כלל זה לא מכסה הכל אלא א"כ מפצלים את הדירה שאז הרווח עולה מאד.

נכון.
באופן מדוייק ומפורט: על הנכס הקיים ניתן לקבל עד 50% מימון - לפי המחיר של הזול מביניהם. כלומר, אם יש לנו דירה יקרה בשווי 2 מיליון, ואנחנו רוצים לרכוש נכס להשקעה בשווי מיליון, נוכל לקבל על הדירה הקיימת [היקרה], רק 50% ממיליון, הווי אומר: חצי מיליון. ועוד 50% מהנרכש, ז"א - עוד חצי מיליון, ובכך לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי.
בתנאי:
1. יכולת ההחזר שלנו תתאים להחזר ההלוואות. ניתן כמובן וגם רצוי לחשב את השכירות של אחת הדירות [הבנק לא יחליט עבורינו היכן לגור מ-2 הדירות] ועם חוזה שכירות של אחת מהן, להשתמש כהכנסה מוכרת. הבנק מוריד 20% מהשכירות, ומזה לוקח הכנסה.
2. יש מספיק פנוי בנכס הקיים לא ממושכן עד 50%. כלומר, במקרה שלנו שאנחנו צריכים חצי מיליון, אם הדירה הקיימת ממושכנת כבר ב-600,000 - הרי נשאר רק 400 אלף פנוי, ולא יהיה לנו מספיק. [נצטרך לשלב הלוואות נוספות, אבל זה עלול לפגוע ביכולת החזר, צריך לבנות את המימון חכם].
3. השכירות בדר"כ לא תכסה את כל המשכנתא על כל מחיר הדירה, אלא א"כ, כמו שכתבו יהיה מינוף של דירה מחולקת. ואז לקחת בחשבון - שזה מקום שהעירייה והשכנים לא יעשו צרות על חלוקת דירות / אם צריך משכנתא על דירה מחולקת, או להכיר בהכנסות מדירה מחולקת, יש בנקים מתאימים, ויש בנקים שבשפו"א לא.
גילוי נאות, הכותב יועץ משכנתאות חבר בהתאחדות.

 

[הון ובית]

הרבה פעמים מאשרים רק 90%
וכן יש הוצאות נילוות כגון עו"ד תיווך מס רכישה יועץ משכנתאות
וכן תמיד יש חודשים שאין שוכרים וכן תיקונים וכדו
צריך לעשות חשבון טוב טוב ולהתייעץ עם מומחים

האישור של ה-90% הוא במקרה של מחיר למשתכן בעיקר, לא כ"כ בנכס שני להשקעה.
לגבי ההוצאות הנלוות, זה נכון מאד! לעשות את כל החישובים מראש.
שוכרים שחסרים, זה גם נכון - אם כי תלוי לכאורה במקומות, יש מקומות עם היצף דירות לשכירות, ויש מקומות שיש מחסור, כדאי להתחשב בנתון זה. נכון מאד. ובכ"מ, לקחת בחישוב, שזה חלק מההוצאות של ה'עסק' הזה.

 

[אפיפית]

האישור של ה-90% הוא במקרה של מחיר למשתכן בעיקר, לא כ"כ בנכס שני להשקעה.
לגבי ההוצאות הנלוות, זה נכון מאד! לעשות את כל החישובים מראש.
שוכרים שחסרים, זה גם נכון - אם כי תלוי לכאורה במקומות, יש מקומות עם היצף דירות לשכירות, ויש מקומות שיש מחסור, כדאי להתחשב בנתון זה. נכון מאד. ובכ"מ, לקחת בחישוב, שזה חלק מההוצאות של ה'עסק' הזה.

מה שרשמתי על 90 אחוז זה לשתי הדירות ביחד - לא מניסיון ככה שמעתי
בכל מקרה לא רוצה לרפות ידיים - עדיין זה יכול להיות ריווחי מאוד
רק לעשות בזהירות ולבדוק היטב מה יקרה אם כמה חודשים לא יהיה שוכרים
האם מסוגלים להתמודד או נכנסים לסחרור חובות

 

[הון ובית]

מה שרשמתי על 90 אחוז זה לשתי הדירות ביחד - לא מניסיון ככה שמעתי
בכל מקרה לא רוצה לרפות ידיים - עדיין זה יכול להיות ריווחי מאוד
רק לעשות בזהירות ולבדוק היטב מה יקרה אם כמה חודשים לא יהיה שוכרים
האם מסוגלים להתמודד או נכנסים לסחרור חובות

מסכים.
ההמלצה, לשמור כסף בצד לימים סגריריים שאין בהם שוכרים.
המלצה 2, להשקיע יותר, באזורים בהם אין בעיות שוכרים. עדיף טאבו משותף באזורים כמו ביתר / מודיעין עילית, ולקנות נכס יחד עם מישהו מהימן נוסף, מאשר לקנות לבד, באזורים בהם האוכלוסיה בעייתית, וייתכנו בעיות עם שוכרים.

 

[יהלומים]

נכון.
באופן מדוייק ומפורט: על הנכס הקיים ניתן לקבל עד 50% מימון - לפי המחיר של הזול מביניהם. כלומר, אם יש לנו דירה יקרה בשווי 2 מיליון, ואנחנו רוצים לרכוש נכס להשקעה בשווי מיליון, נוכל לקבל על הדירה הקיימת [היקרה], רק 50% ממיליון, הווי אומר: חצי מיליון. ועוד 50% מהנרכש, ז"א - עוד חצי מיליון, ובכך לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי.
בתנאי:
1. יכולת ההחזר שלנו תתאים להחזר ההלוואות. ניתן כמובן וגם רצוי לחשב את השכירות של אחת הדירות [הבנק לא יחליט עבורינו היכן לגור מ-2 הדירות] ועם חוזה שכירות של אחת מהן, להשתמש כהכנסה מוכרת. הבנק מוריד 20% מהשכירות, ומזה לוקח הכנסה.
2. יש מספיק פנוי בנכס הקיים לא ממושכן עד 50%. כלומר, במקרה שלנו שאנחנו צריכים חצי מיליון, אם הדירה הקיימת ממושכנת כבר ב-600,000 - הרי נשאר רק 400 אלף פנוי, ולא יהיה לנו מספיק. [נצטרך לשלב הלוואות נוספות, אבל זה עלול לפגוע ביכולת החזר, צריך לבנות את המימון חכם].
3. השכירות בדר"כ לא תכסה את כל המשכנתא על כל מחיר הדירה, אלא א"כ, כמו שכתבו יהיה מינוף של דירה מחולקת. ואז לקחת בחשבון - שזה מקום שהעירייה והשכנים לא יעשו צרות על חלוקת דירות / אם צריך משכנתא על דירה מחולקת, או להכיר בהכנסות מדירה מחולקת, יש בנקים מתאימים, ויש בנקים שבשפו"א לא.
גילוי נאות, הכותב יועץ משכנתאות חבר בהתאחדות.

זאת אומרת שניתן להגיע לדירה להשקעה בערך בשווי הנכס הקיים?

 

[s2061]

באופן מדוייק ומפורט: על הנכס הקיים ניתן לקבל עד 50% מימון - לפי המחיר של הזול מביניהם. כלומר, אם יש לנו דירה יקרה בשווי 2 מיליון, ואנחנו רוצים לרכוש נכס להשקעה בשווי מיליון, נוכל לקבל על הדירה הקיימת [היקרה], רק 50% ממיליון, הווי אומר: חצי מיליון. ועוד 50% מהנרכש, ז"א - עוד חצי מיליון, ובכך לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי.

אני יודעת כי אפשר להוציא משכנתא לדירה שניה עד 70% משווי הדירה השניה, ולא 50%.
50% זה על הדירה הממושכנת הראשונה (בסיפור שלך זו ששוה 2M).
(וגם על הדירה הראשונה ניתן להוציא יותר מ50%, אבל זה בשני שלבים ויותר מורכב).

ולפותח האשכול, יש מס רכישה על דירה שניה,
יכול לקנות בקבוצת רכישה ואז יש לך מס קטן יותר, רק על הקרקע.

 

[s2061]

אני יודעת כי אפשר להוציא משכנתא לדירה שניה עד 70% משווי הדירה השניה, ולא 50%.

מתקנת, זה רק כשמציגים את הדירה השניה בתור דירה חליפית,
אבל גם אם מדובר בדירה שניה, אפשר להציג כחליפית ואח"כ פשוט לא למכור את הראשונה.
אבל כדירה שניה זה באמת רק 50%.

 

[הון ובית]

אבל גם אם מדובר בדירה שניה, אפשר להציג כחליפית ואח"כ פשוט לא למכור את הראשונה.

נכון מאד.
ואז כשתעבור התקופה, שבה היינו חייבים למכור (כעת 18 חודש, ומה7.7 24 חודש), מחוייב במס רכישה מלא של דירה להשקעה + ריבית של 4% והצמדה למדד. לא לשכוח להתאגן אם הכסף.
הבנק מצידו, מהרגע שהצהרנו וחתמנו ולקחנו הלוואה, כבר לא יבדוק אם מכרנו או לא, זה לא מעניין אותו. אבל רשות המיסים תחכה לנו בסיבוב.

 

[הון ובית]

זאת אומרת שניתן להגיע לדירה להשקעה בערך בשווי הנכס הקיים?

לאו דווקא.
יותר לכיוון של השווי של הנרכש. וגם זה תלוי ביכולות ההחזר, ובתנאי שניתן למשכן עוד את הבית הראשון.
ניתן לצורך חישוב ההחזר להשתמש בהכנסת שכירות הבית השני, ע"י חוזה או שמאות.

 

[szn]

(כעת 18 חודש, ומה7.7 24 חודש),

מה המקור לזה?

 

[szn]

נכון מאד.
ואז כשתעבור התקופה, שבה היינו חייבים למכור (כעת 18 חודש, ומה7.7 24 חודש), מחוייב במס רכישה מלא של דירה להשקעה + ריבית של 4% והצמדה למדד. לא לשכוח להתאגן אם הכסף.
הבנק מצידו, מהרגע שהצהרנו וחתמנו ולקחנו הלוואה, כבר לא יבדוק אם מכרנו או לא, זה לא מעניין אותו. אבל רשות המיסים תחכה לנו בסיבוב.

שמעתי ממישהו, שעדיף לשלם מיד את המס, ולהסביר לרשות המיסים שאולי בסוף לא נמכור את הדירה הראשונה
וכך חוסכים את הריבית 4 אחוז, ואם בסוף מוכרים הבנתי שהם מחזירים את הכסף בתוספת ריבית.

אני לא לוקח אחריות אבל כך שמעתי

 

[הון ובית]

שמעתי ממישהו, שעדיף לשלם מיד את המס, ולהסביר לרשות המיסים שאולי בסוף לא נמכור את הדירה הראשונה
וכך חוסכים את הריבית 4 אחוז, ואם בסוף מוכרים הבנתי שהם מחזירים את הכסף בתוספת ריבית.

אני לא לוקח אחריות אבל כך שמעתי

חזק!
קח אחריות, כי זה נכון והמוצר פצצה. גם עם המדד יעלה, תרוויח עוד.
ריבית מובטחת ללא כל סיכון מצידך. אא"כ המדד ירד, אבל אין לו לאן..

 

[הון ובית]

מה המקור לזה?

שאלה טובה.. כל קבוצות הוואטסאפ שלנו יועצי המשכנתאות
סתם..
זה המקור:
הוראת הקבע לעניין רכישת דירה חלופית שתיחשב כדירה יחידה למשפרי דיור תחל ברכישות שיבוצעו החל מה-7.7.2021 | רשות המסים בישראל (www.gov.il)

 

[פקמן]

אם צריך משכנתא על דירה מחולקת, או להכיר בהכנסות מדירה מחולקת, יש בנקים מתאימים, ויש בנקים שבשפו"א לא.

אין כזה דבר שבנקים מכירים בשכירות של דירה מחולקת, איזה בנק אתם שמעתם?

 

[הון ובית]

אין כזה דבר שבנקים מכירים בשכירות של דירה מחולקת, איזה בנק אתם שמעתם?

את/ה יועץ משכנתאות? אתה מתחום??
[סליחה ומחילה שאני שואל. אבל..]