עזרה אשמח לחוו"ד המומחים על קניית דירה על הנייר בבת ים

[איש איש]

@בלבנון ישגה
עדיין רלוונטית ההתלבטות על הפרויקט בבת ים?

כן!לי...אשמח לחו''ד

 

[ירחמיאלל]

כן!לי...אשמח לחו''ד

אתה מתכוון לפרויקט פארק הים?

 

[איש איש]

אתה מתכוון לפרויקט פארק הים?

כן, ביוחנן הסנדלר, 3 חד' 79 מ''ר + מרפסת 11 מ''ר קומה 8. מחיר- 2.78, 5% עכשיו והיתרה במפתח. צפי עוד 4 שנים

 

[איש איש]

מקפיץ

מה בסוף החלטת? אני באותה התלבטות כרגע, אותו פרויקט

 

[ירחמיאלל]

כן, ביוחנן הסנדלר, 3 חד' 79 מ''ר + מרפסת 11 מ''ר קומה 8. מחיר- 2.78, 5% עכשיו והיתרה במפתח. צפי עוד 4 שנים

ביררתי על זה לפני מספר חודשים
(יוחנן הסנדלר 10)
לא יודע פרטים מדויקים כיום
קח בחשבון שזה פרויקט שהושק ע"י אלדד פרי שנרצח
והיו שם הרבה משפטים בינו לבין קבוצת רכישה שנפלו בפרויקט הזה חזק
(ציטוט מוקיפדיה: מיזם "פרי הורייזן" בבת ים, שהתגלגל לתביעות משפטיות מצד רוכשים עוד לפני קריסת הקבוצה, ובנובמבר 2020 הטילה הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן קנס של 648 אלף ש"ח על חברת אלדד פרי נדל"ן, בגין הטעיית צרכנים במיזם זה.)
כיום הפרויקט משווק מחדש וצריך לבדוק אם יש השלכות מהעבר של הפרויקט
נקודות לבדיקה:
- לא מופיע על הפרויקט בשום מקום ברשת (אלא רק בגלגול הקודם כפרי הורייזן)
- המשווק טוען שהקבלן הוא אופק שלי, באתר של אופק שלי ובשום מקום אחר הפרויקט לא מופיע על שמם, ולא מסתבר שהם מתעלמים מפרויקט שהוא אמור להיות הכי גדול שלהם (יותר מ40 קומות)
- המשווק שלח לי בזמנו תוכניות אדריכליות שכתוב עליהם יגל נדל"ן, מבירור שלי מול יגל נדל"ן הם מכחישים כל קשר לפרויקט
- יש עוד 25 פרויקטים בדרום בת ים, ישפיע על המחירים בעתיד, ואולי גם יש פרויקטים יותר משתלמים מזה

 

[איש איש]

ביררתי על זה לפני מספר חודשים
(יוחנן הסנדלר 10)
לא יודע פרטים מדויקים כיום
קח בחשבון שזה פרויקט שהושק ע"י אלדד פרי שנרצח
והיו שם הרבה משפטים בינו לבין קבוצת רכישה שנפלו בפרויקט הזה חזק
(ציטוט מוקיפדיה: מיזם "פרי הורייזן" בבת ים, שהתגלגל לתביעות משפטיות מצד רוכשים עוד לפני קריסת הקבוצה, ובנובמבר 2020 הטילה הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן קנס של 648 אלף ש"ח על חברת אלדד פרי נדל"ן, בגין הטעיית צרכנים במיזם זה.)
כיום הפרויקט משווק מחדש וצריך לבדוק אם יש השלכות מהעבר של הפרויקט
נקודות לבדיקה:
- לא מופיע על הפרויקט בשום מקום ברשת (אלא רק בגלגול הקודם כפרי הורייזן)
- המשווק טוען שהקבלן הוא אופק שלי, באתר של אופק שלי ובשום מקום אחר הפרויקט לא מופיע על שמם, ולא מסתבר שהם מתעלמים מפרויקט שהוא אמור להיות הכי גדול שלהם (יותר מ40 קומות)
- המשווק שלח לי בזמנו תוכניות אדריכליות שכתוב עליהם יגל נדל"ן, מבירור שלי מול יגל נדל"ן הם מכחישים כל קשר לפרויקט
- יש עוד 25 פרויקטים בדרום בת ים, ישפיע על המחירים בעתיד, ואולי גם יש פרויקטים יותר משתלמים מזה

תודה רבה!
לגבי אופק שלי- יגל יזמות זו חברת בת שלהם, מוזר שהם הכחישו קשר לפרויקט. אולי זה עניינים שיווקים וכד', בחוזה הרכישה הם מופיעים כמוכרים. שווה בדיקה...
לגבי שאר הפרויקטים, אני יודע שאמורה לקום שכונה ענקית, אבל לא מכיר פרויקט אחר, אתה מכיר פרויקט שווה יותר?

 

[בברכה]

שלום וברכה,
מה ההחלטה של המומחים פה לגבי הפרויקט של אופק שלי בפארק הים בת ים כי יש לי חבר שמאוד מאוד משכנע אותי ואני נורא נורא מתלבט אז אשמח מאוד מאוד לראות כל תגובה ותגובה כי כאמור מדובר פה להניח סכום כסף גדול אבל מצד שני זה נשמע מיקום מבטיח ועליית מחירים מאוד טובה אבל מצד שני יש את כל הסימיני שאלה למה זה לא מופיע ברשת ולמה יגל יזמות מכחישים קשר וכו' וכו' אז אשמח לקבל את תגובתכם
תודה מראש
איש מתלבט???

 

[בברכה]

אני רואה שבאתר הרישמי של אופק שלי הוסיפו את התמונה של הבניין המדובר בפארק הים וגם כתבו עליו כמה מילים

 

[איש איש]

אני רואה שבאתר הרישמי של אופק שלי הוסיפו את התמונה של הבניין המדובר בפארק הים וגם כתבו עליו כמה מילים

איפה? נכנסתי עכשיו ולא ראיתי.

 

[ג.ס.]

המחירים כאן הם מאוד גבוהים ברשות המיסים בקומות נמוכות בפארק הים אפשר למצוא עסקאות ב28 למ"ר.

 

[בברכה]

תכתוב בגוגל אופק שלי פארק הים בת ים והוא יפנה אותך להיכן שזה מופיע באתר שלהם אמנם אין על זה הרבה התייחסות אבל זה כן מוזכר

 

[בברכה]

המחירים כאן הם מאוד גבוהים ברשות המיסים בקומות נמוכות בפארק הים אפשר למצוא עסקאות ב28 למ"ר.

אבל מדלן נותן 36,200 למ"ר בפארק הים??

 

[szn]

יש פרויקט יוקרה של אלקטרה
יתכן ששם המחיר למטר יותר יקר בגלל המותג והיוקרה לעומת אופק שלי שאין לו שם של יזם גדול.

לא מומלץ להסתמך רק על מדלן
הממוצע שם כולל דירות בקומות העליונות לכיוון הים
צריך לברר על על פרויקט לגופו.

 

[ג.ס.]

אבל מדלן נותן 36,200 למ"ר בפארק הים??

במדלן יש בעיה מאוד גדולה.
כי אם למשל אחד קנה דירה של 100 מטר ו70 מטר מרפסת ושילם על זה 3 מליון.
מבחינת מדלן אז הוא שילם 30 אלף למטר. וזה בעצם קשקוש. כי הרי מרפסת גם מחשבים שליש.
אבל מדלן לא לוקח בחשבון מרפסות כי ברשות המיסים לא מדווח גודל מרפסת. ולכן הממוצע של השכונה עולה במדלן. גם אם יש הרבה דירות עם מרפסות ענקיות.
וגם שאם הרבה דירות שיש נוף לים מתומחרים במחיר יותר גבוה למטר אז כל הממוצע של השכונה עולה וזה ממש לא נכון....

 

[GPS]

למה נראה לך שמדלן לא מחשבים מרפסות
לא שאני יודע אחרת אבל מעניין אותי אם אתה אומר מ-ידע או שאתה משער
בכל אופן אשמח מאוד שתרחיב בעניין הממוצע של מטר במדלן עוד פרטים כי זה נושא מאוד מעניין

כי מדל"ן מבוסס על סינכרון עם מערכת אתר רשות המיסים - אוטומטית
ובאתר רשות המיסים רואים שחלק ניכר מהעסקאות לא מדווח בהם מרפסת
כי המ"ר נטו וברוטו של הדירה אותו דבר גם בפרויקטים שאנו מכירים באופן אישי שיש בהם מרפסות.
אם היה מרפסת הנטו והברוטו היה אמור להיות שונה בהתאמה לגודל המרפסת,
נטו=גודל הדירה,
ברוטו=כולל מרפסת.

והסיבה שברשות המיסים לא טורחים לעדכן מרפסות
כי בסופו של דבר לעניין המס מה שמעניין אותם זה המחיר ששולם בפועל
שאר הפרטים מבחינתם לא רלוונטי...
אין להם כח להתעסק עם דיוקים מספריים לא רלוונטים

ע"כ ניתוח מדוייק ואמיתי חייב להעשות בצורה מקצועית ע"י היכרות של הפרויקטים
רשות המיסים רחוק מלהחשב מדוייק.

 

[בני10]

אני חרשתי את בת ים
לא מבין למה עדין מתקרבים לקבוצות רכישה
אני אישית מאמין מאוד בבת ים כמובן איפה ומה המחיר.
ידוע לי שם פרוייקט שנחטף ולא סתם

 

[בית שמשניק]

בת ים

הדירות החדשות בבת ים מתייבשות על המדף. מה יקרה למחירים?​

מי שהייתה בתחילת העשור אחת מהבטחות הנדל"ן של ישראל, מוצפת היום בדירות חדשות לא מכורות • האם עליית המחירים בעיר עברה את השיא וכיצד משפיעה עצירת התמ"א על העיר​

ספוילר: הכתבה

אריק מירובסקי06:06


האם יש מקומות בארץ שמצויים בסיכון גבוה יותר מאחרים לירידות במחירי הדירות? ניתוח של גלובס מעלה כי בת ים היא העיר שנמצאת כיום בעודף הרב ביותר של דירות, יחסית לגודלה ולהיקפי הביקוש בה.

בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 נמכרו בעיר בממוצע 80 דירות בחודש, בעיר יש כיום מלאי דירות חדשות לא מכורות שלפי קצב המכירות הקיים מספיק לתקופה של כמעט חמש שנים. יש בה אלפי יחידות דיור בהיתרי בנייה שטרם מומשו להתחלות בנייה, וקצב התחלות הבנייה בעיר אינו מותאם לקצב המכירות.
כפי שנראה (ראו מסגרת), בת ים אינה העיר היחידה הסובלת מעודף היצע של דירות, אולם היא מזדקרת מעל לכל הערים מבחינת העלייה המשמעותית בהיצע הדירות החדשות שלה - 42% מסוף 2023 לנובמבר 2024 - וביחס שבין היצע הדירות לקצב המכירות. הדבר מעלה את החשש כי אין שום התאמה בין היצע לביקושים לדירות בעיר, ושהיא מוצפת בדירות חדשות שיזמיהן מתקשים למכור.

הזינוק המהיר והצלילה​

במשך שנים הייתה בת ים "מתחת לרדאר" של הביקושים לדירות, מהעשור הקודם היא נעדרה כמעט לחלוטין מפרסומי הלמ"ס אודות רכישת דירות חדשות, מה שמעיד שמספר הדירות החדשות שנמכרו בה בשנים ההן היה נמוך מאוד.
בתחילת העשור הנוכחי השתנו הדברים בעיר. הפעם הראשונה שבת ים נכללה בסקירות הלמ"ס כאחת מהערים המובילות במכירת דירות חדשות היתה ב־2020, עם 452 דירות שנמכרו בה; בשנה שלאחר מכן, היא כבר המריאה ל־1,932 דירות חדשות מכורות, ודורגה אז במקום החמישי בארץ מבחינת מכירת דירות חדשות.

אולם מהר מאוד שוב התהפכה המגמה וב־2022 ירדה העיר למקום ה־13 עם 814 דירות חדשות שנמכרו; ב־2023 העיר שוב נעדרה מרשימת הערים המובילות, ומפנייה ללמ"ס נודע לנו כי נמכרו בה 604 דירות חדשות. ב־2024 המצב השתפר לעומת השפל של 2023 (שפקד את כל המדינה) ובשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נמכרו בעיר 724 דירות. זה מדרג את העיר במקום ה־15 במכירות.

עיר חוף ליד תל אביב​

מה קרה בשוק הנדל"ן בעיר לפני כמה שנים? ניתן להעריך כי שיווק הדירות האגרסיבי על ידי יזמים, שהדגיש את מחירי הדירות הזולים יחסית, קירבתה של בת ים לתל אביב והיותה עיר חוף - עשו את שלהם. בנוסף, פרסומים שונים שמו דגש גדול על חיבור העיר לתל אביב באמצעות הקו האדום של הרכבת הקלה שנפתח ב־2023, ולבסוף - העירייה קידמה תהליכים של התחדשות עירונית, ויזמים רבים נהרו אליה.
- פרסומת -

התוצאה: המכירות קפצו, וגם היזמויות, קידום התוכניות והבנייה. מ־2020 ועד לרבעון השלישי של שנה שעברה, הוצאו בעיר כ־10,000 היתרי בנייה, החלו בהקמת כ־8,300 דירות אך נרכשו רק כ־4,300 דירות. גם נתונים אלה מורים כי יש פער גדול מאוד בין פעילות היזמים לבין פעילות הרוכשים, מה שהביא כמובן לעודפי ההיצע שאליהם הגענו.
מה קרה? ייתכן שהסיבה שהעלתה את בת ים לפני חמש שנים - מורידה אותה עכשיו, והיא מחירי הדירות. על פי הלמ"ס, ברבעון השלישי הגיע המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים של 2024 לכ־2.9 מיליון שקל; ב־2020 הוא היה נמוך מ־2 מיליון. פערי המחירים מגלמים שינויים בדפוסי הביקושים, ויתכן שהציבור שמצא אטרקטיביות בעיר אז - כבר לא יכול לעמוד במחירים של היום. גם הרכבת הקלה אינה בגדר בשורה של ממש: כרגע היא איטית אף יותר מהאוטובוסים.

"תקרת זכוכית"​

מי שנמצאים בחזית של השוק הבת ימי, הם אנשי השיווק של חברות הנדל"ן, ומתווכי הדירות, והם מעידים שעליות המחירים שפקדו את העיר בשנים האחרונות עשו סלקציה חדה בציבור הרוכשים.
מנכ"ל חברת השיווק אלדר שיווק, רוני כהן, אומר: "עיקר הבנייה בבת ים בשנים האחרונות מגיעה בשני סוגים: הראשון - בהתחדשות עירונית; השני - בשכונת פארק הים במערב העיר, על הים. שיווק החלק הצפוני של השכונה החדשה כבר הושלם, והחלק הדרומי, ליד הגבול עם ראשון לציון - משווק בחלקו. לאור זאת, אני מעריך שרוב ההיצע כיום נובע מפרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, לגבי היתרי הבנייה יש לשים לב, שבערך 2,500 מהדירות שהוצאו להן היתרים - יושבו לידי הדיירים.
"אנחנו פעלנו לראשונה בבת ים במסגרת קבוצת רכישה שארגנו ב־2016, והמחירים אז היו בסביבת ה־18 אלף שקל למ"ר. היום הם כבר 30 אלף שקל למ"ר ומעלה. זה יצר פילטר של כמות האנשים שרוצים ויכולים לקנות שם. ייתכן שיש תקרת זכוכית, לא למחירים אלא לקצב עליית המחירים וקצב המכירות בבת ים ישוב לעלות, אם מחירי הדירות בתל אביב וסביבתה יוסיפו לעלות.
- פרסומת -

"מצד שני, בהתחדשות העירונית, המימון לא עתיר ריביות והון עצמי כמו בפרויקטים שבהם היזמים רוכשים קרקע, ולכן ליזמים יש סבלנות רבה יותר עם המכירות והמחירים".

בת ים לא לבד: הערים הנוספות שסובלות מעודף היצע​

על פי נתוני הלמ"ס, במחצית השנייה של 2024 הגיע מלאי הדירות הלא מכורות בכל המדינה לכ־71 אלף במספר. מדובר בשיא של דירות חדשות לא מכורות, אך במצבי שוק מסויימים הכמות הזו יכולה לספק במהירות את השוק.

"הצפה מטורפת"​

"בכל מקום שאתה מעיף מבט, אתה יכול לראות פרויקט מוקם או לפני הקמה. יש כאן הצפה מטורפת", אומרת שירי נועה חסון, בעלת משרד תיווך הפועל בעיר, בין הייתר בנכסי יוקרה. לדעתה, הבעיה בעיר כיום היא חוסר התאמה משמעותי בין התקציב שעימו מגיעים הרוכשים, לבין מחירי הדירות: "רוב המשקיעים מחפשים דירות ב־1.6־1.7 מיליון שקל, בעוד שבעבר הם הגיעו עם הרבה יותר. בגלל זה, אני רואה ירידות מחירים, בעיקר בדירות יד שנייה, לא אצל יזמי הנדל"ן".

לדבריה, היא מוצאת את עצמה לא פעם מסבירה לבעל דירה שרוצה למכור אותה, כי המחיר שהוא רוצה תמורתה גבוה מדי, "ולפעמים הם צריכים להתפשר במאות אלפי שקלים על המחיר. מי שלא מתפשר - לא מוכר. אם אנשים לא מקשיבים, אני מנסה לפעמים לשווק את הדירה במחיר שהם רוצים, רק כדי להמחיש להם שאין למחיר הזה ביקוש. ואם לאחר זמן הם עדיין מתעקשים על המחיר - אנחנו נפרדים, כי אין טעם להמשיך לשווק במחירים כאלה".

עצירת תמ"א 38​

אייל ימיני מרי/מקס סנטר, שפועל בעיר, קובע כי מה שהוריד את השוק הבת ימי, זה עצירת התמ"א 38 וההמתנה ליישום תוכנית חלופית.
לדבריו, "בעבר בת ים משכה אליה הרבה משקיעים שרצו להרוויח מהשבחת נכסים. תמ"א 38 סיפקה את האפיק הזה. מאז היא הופסקה, משקיעים מבינים שמימוש הרווחים באמצעות התחדשות עירונית מסוג אחר תגבה מהם זמן ארוך מאוד, והם הורידו מאוד את הרכישות בעיר, וזה גרם לעצירה גדולה בכל השוק הבת ימי".

גם ימיני רואה ירידות מחירים, בעיקר בשוק הדירות מיד שנייה. "יש ירידות, חד משמעית, מצד אלה שחייבים למכור את הדירות", הוא אומר. "אצל היזמים רואים את זה בדברים אחרים, למשל מבצעי ה־90/10, שדרוגי דירות ופעולות נוספות שבסופו של דבר מגדילות את הוצאות היזם על הדירות, גם אם הוא לא מוריד את המחירים".
ככלל, הוא סבור שהשוק נמצא במצב של המתנה - "עד שמישהו ימצמץ. זה יכול להיות הורדת ריבית לאחר ההסדרות הצפויות בעזה ובלבנון, וזה יכול לבוא בצורה של ירידות מחירים מצד יזמים שלא יוכלו להחזיק עוד את המחירים".

 

[בית שמשניק]

מתוך כתבה ב'דה מרקר' שפורסמה היום:

מנתוני המכירות של הלמ"ס עולה ששוק הדירות בבת ים ירד בשיעור החד ביותר בסיכום פברואר־אפריל, ומבחינה מעשית הוא כמעט שאינו פעיל. המכירות צנחו ברבעון ב-59% והסתכמו ב-174 דירות בלבד. שוק הדירות בבת ים מסתמך מאוד על מבצעי מכירות ומימון בשיטת 10/90, ונראה שמגבלות בנק ישראל השפיעו על בת ים במיוחד.