הנושאים החמים
הבית של הנדל"ן
משתמש סופר מקצוען
- הוסף לסימניות
- #1
השבוע הודיע משרד המשפטים, על הכוונה לבטל את חוק המתווכים, ולאפשר לכל מאן דבעי,לעסוק בתיווך נדל"ן. מבלי להיכנס לחוסר האפשרות של שר משפטים זמני וצולע (מי בכלל מינה אותו שם, ולמה?) לבטל חוקים של הכנסת כשאין כנסת. הרי שמדובר בטעות גדולה שתעלה לציבור ביוקר.
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
נערך לאחרונה ב:
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //