דחיית מועד מסירה של דירה חדשה מקבלן עקב הקורונה

[מלכי גפ]

בעז"ה אנחנו קרובים להכנס לדירה החדשה שלנו אחר שכבר עברו כמה חודשים ממועד המסירה, ואחר שבקשנו פיצוים - שכירות, נענינו שעקב הקורונה ומבצע שומר החומות נדחה מועד המסירה בחודשיים וחצי.

נשמח לשמוע חוות דעת מקצועית ממשפטנים ועורכי דינים האם יש טענה משפטית בטענתם או לא.

תודה רבה

 

[יוגורט]

בעז"ה אנחנו קרובים להכנס לדירה החדשה שלנו אחר שכבר עברו כמה חודשים ממועד המסירה, ואחר שבקשנו פיצוים - שכירות, נענינו שעקב הקורונה ומבצע שומר החומות נדחה מועד המסירה בחודשיים וחצי.

נשמח לשמוע חוות דעת מקצועית ממשפטנים ועורכי דינים האם יש טענה משפטית בטענתם או לא.

יש עורך דין בשם עוז רדיע אלוף בענין.
תשאלו אותו, אבל גם אם לא היתה קורונה, הם לא היו משלמים והייתם צריכים עו"ד.

 

[מלכי גפ]

יש עורך דין בשם עוז רדיע אלוף בענין.
תשאלו אותו, אבל גם אם לא היתה קורונה, הם לא היו משלמים והייתם צריכים עו"ד.

דווקא כן שמעתי שהם משלמים למי שמגיע לו אחרי החודשיים וחצי בלי בעיות, ואני מניחה שאם אני מביאה חוות דעת משפטי שהם יתחשבו בזה ולא אצטרך לקחת עורך דין.

 

[מלכי גפ]

לכל רוכשי דירות חדשות מקבלן שדחו להם את מועד המסירה שלהם עקב הקורונה, נא לשתף אותנו האם דחו לכם את מועד המסירה כדי שלא יצטרכו לשלם לכם פיצויים - שכירות. והאם יש למישהו מידע בנושא בפן המשפטי.

נשמח לשמוע דעת העו"ד נתן רוזנבלט וכו'

תודה

 

[חילוש]

סעיף 5א. "פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א-2011 לחוק קובע כך:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
פסק דין לטובת הרוכשים בגין איחור מסירה אחרי צוק איתן ועיכוב של חברת חשמל וכד

 

[מלכי גפ]

סעיף 5א. "פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א-2011 לחוק קובע כך:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
פסק דין לטובת הרוכשים בגין איחור מסירה אחרי צוק איתן ועיכוב של חברת חשמל וכד

קראתי את זה ואני לא רואה שם טענה לגבי עיכובי קורונה, האם לא היה משפטים בנוגע עיכובי קורונה ?

 

[אין דברים כאלה]

למיטב ידיעתי הקורונה נחשבת לנזק בלתי צפוי וכח עליון שבקרה כזה לא מחשבים איחור בחוזה.
וכמובן לבדוק אצל עו"ד.
(אני בדקתי לגבי הפרת חוזה מכר שאיחרתי תשלום משכנתא בגלל הקורונה וזה התשובה שקיבלתי, אמנם הם לא תבעו אותי כך שהנושא לא הוכרע בבית משפט)

 

[מלכי גפ]

למיטב ידיעתי הקורונה נחשבת לנזק בלתי צפוי וכח עליון שבקרה כזה לא מחשבים איחור בחוזה.
וכמובן לבדוק אצל עו"ד.
(אני בדקתי לגבי הפרת חוזה מכר שאיחרתי תשלום משכנתא בגלל הקורונה וזה התשובה שקיבלתי, אמנם הם לא תבעו אותי כך שהנושא לא הוכרע בבית משפט)

זה קצת אחרת, יש הפרש גדול בין מה שנקרא הפרת חוזה למה שנקרא דחיית מועד מסירה

 

[אין דברים כאלה]

זה קצת אחרת, יש הפרש גדול בין מה שנקרא הפרת חוזה למה שנקרא דחיית מועד מסירה

לכן כתבתי שלמרות זאת כדאי להתייעץ עם עו"ד

 

[מלכי גפ]

לכן כתבתי שלמרות זאת כדאי להתייעץ עם עו"ד

אכן מחכה לשמוע כאן ממשהו ששמע מעו"ד או מעו"ד עצמו, ויתברכו מן השמים.

 

[אין דברים כאלה]

אכן מחכה לשמוע כאן ממשהו ששמע מעו"ד או מעו"ד עצמו, ויתברכו מן השמים.

לא שמתי לב שאת/ה פות"ש
כל זמן שעו"ד שמתמחה בסיפורים כאלה לא יגיב כאן, לא יהיה לך תשובה ברורה.
השאלה פשוטה, כמה הקורונה זה נחשב גורם עליון שהאחריות של הקבלן לא מכסה את זה.
לכאורה בית משפט יכול לומר ש'קורונה' ואין מה לעשות ויכול לומר לקבלן שיוכיח כי הקורונה גרמה לו את העיכוב.
אפשר לגשש אצל עו"ד מה הכיוון ואם הוא טוען שיש משהו בטענתכם, לפנות לפגישה מסודרת עם עורך דין המתמחה בענף ולהתקדם.
כל עוד מדובר על חודשיים וחצי, לא מאמין שיש סיבה ללכת לעו"ד, ההשקעה לא שווה את התוצאה גם בהנחה שתנצחו.
ושוב, כיון שאני לא עו"ד, מומלץ לשאול עו"ד את השאלה הספציפית הזאת ולא להקיש משאלה דומה שנשאלה בעבר ע"י מישהו אחר.
בהצלחה.

 

[ווילי וונקה]

לפי מה שהבנתי החוק לצד הקבלנים בענין דחיה בשל קורונה
(חודשיים וחצי זה ממש מעט זמן במונחים של דחיה, אז בכלל)

 

[מלכי גפ]

לפי מה שהבנתי החוק לצד הקבלנים בענין דחיה בשל קורונה
(חודשיים וחצי זה ממש מעט זמן במונחים של דחיה, אז בכלל)

ממי הבנתם, מאיזה עורך דין וכד' ?

 

[ווילי וונקה]

ממי הבנתם, מאיזה עורך דין וכד' ?

לא מעורך דין באופן ישיר
אלא מכמה מקרים זהים שארעו האזורים גיאוגרפיים וקבלנים שונים לחלוטין
וכך הבנתי מבעלי הדירות שבררו

 

[מלכי גפ]

לא מעורך דין באופן ישיר
אלא מכמה מקרים זהים שארעו האזורים גיאוגרפיים וקבלנים שונים לחלוטין
וכך הבנתי מבעלי הדירות שבררו

אני דווקא כן שמעתי הפוך

איך מושכים תשומת לב של העו"ד שקשורים כאן כגון רוזנבלט שיראה האשכול הזה ?

 

[חילוש]

פסק דין איחור קורונה לרעת הרוכש (תביעות קטנות)
חשוב גם כן מתי חתמתם את החוזה, אם הקורונה כבר הייתה באוויר אזי היה על הקבלן לציין בחוזה בפירוש
המועצה לצרכנות-איחור מסירה
בכל מקרא אפשר לנסות את מזלכם ולהגיע לפשרה עם הקבלן

 

[מלכי גפ]

פסק דין איחור קורונה לרעת הרוכש (תביעות קטנות)
חשוב גם כן מתי חתמתם את החוזה, אם הקורונה כבר הייתה באוויר אזי היה על הקבלן לציין בחוזה בפירוש
המועצה לצרכנות-איחור מסירה
בכל מקרא אפשר לנסות את מזלכם ולהגיע לפשרה עם הקבלן

פסק דין זה נאמר על מועד מסירה שהיה בסוף 2020 שזה בתקופת הקורונה ממש, שאז אכן היה באמת עיכובים בלתי תלויים, אני מדברת על תאריך מסירה שלפני כמה חודשים (ההסכם לפני שחלמו על קורונה) שזה יותר משנה אחרי שנגמר הקורונה, ויש טענה שהיה יכול להשלים פערים בתקופה כזאת, ועוד, וממילא לכאורה אין לזה השוואה.

 

[מלכי גפ]

איחור במסירת דירה מקבלן בשל מגפת ה'קורונה'​

מגפת ה'קורונה' הביאה עמה צל גדול של אי ודאות בכל תחומי החיים: בריאותי, כלכלי, חברתי וכיו"ב. בנוסף, עולים סימני שאלה רבים בכל הנוגע לאחריות הקבלן לאיחור מועדי מסירת הדירות.


השתמש במקש למעלה/למטה כדי להגביר או להנמיך עוצמת שמע.

בהעדר פסיקה מנחה / מחייבת של בית המשפט ביחס להשפעת מגפת ה'קורונה' על אחריות הקבלן, חשוב לעצור רגע ולעשות סדר בדברים הידועים עד כה בכדי שרוכשי הדירות יוכלו לכלכל את צעדיהם בתבונה למיצוי זכויותיהם עד תום.
איחור במסירה עקב מגפת ה'קורונה' עשוי להיתפס בעיני הציבור ממבט ראשון כעיכוב שנבע מגורם שלא בשליטת הקבלן. אולם, בדיקה דווקנית עשויה לגלות כי המקור האמתי לאיחור נובע ממחדלו של הקבלן שלא נערך כראוי למאורע בלתי צפוי וכי לא ביצע את ההתאמות הנדרשות לפניו, במהלכו ולאחריו.

מה קובע החוק ביחס לאיחור במסירת דירה על ידי קבלן?​

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה. הסעיף קובע כי יינתן פיצוי בשיעור הקבוע בחוק לאיחור העולה על 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר. גובה הפיצוי הינו סך דמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור בתוספת 50% עבור 8 החודשים הראשונים ובתוספת 25% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה. ככל והאיחור עולה על 60 ימים אזי הפיצוי המשולם כולל את 60 הימים הראשונים בחישוב.
נקודה נוספת ראויה לציון – לא ניתן להתנות על הסעיף בחוזה אלא לטובת רוכש הדירה בלבד.

מתי הקבלן לא ישלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?​

סעיף 5(א) לחוק המכר דירות מעניק לקבלן פטור מאחריות לאיחור במסירת הדירה למקרים בהם "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
איחור במסירת דירה מקבלן בשל מגפת ה'קורונה'

האם מגפת ה'קורונה' מהווה נסיבה בגינה לקבלן יינתן פטור מתשלום פיצוי?​

מגפת ה'קורונה' יצרה בהלה רבה בקרב הציבור והדבר נתפס כ"כוח עליון" שלא ניתן לחזותו, אולם מעיון מדוקדק בפסיקת בית המשפט נראה כי החלת מגפת 'הקורונה' באופן מוחלט כ'כוח עליון' אשר פוטרת את הקבלן מתשלום פיצוי בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המכר דירות אינו ודאי כלל וכלל.
יתרה מזאת, על הקבלן הנטל לכמת את משך העיכוב שנגרם בשל אותו גורם מעכב בלתי נשלט וצפוי ולכן הפטור חל רק על משך תקופה זו. ככל והעיכוב נבע גם בשל נסיבות שתלויות בקבלן אזי בגין תקופה זו לא יינתן פטור כלל.

באילו תנאים תוכר מגפת 'הקורונה' כ'כוח עליון'?​

הרכיב הראשון​

שיש להוכיח הוא כי איחור במסירת הדירה לא נגרם בשל התנהלותו הישירה והעקיפה של הקבלן לפני, במהלך ואחרי התפרצות מגפת ה'קורונה'.

השאלות שיש לשאול​

• האם הקבלן ביצע תכנון לקוי של לוח הזמנים ושל שלבי הפרויקט השונים כך שלא ניתנה התייחסות ראויה לאירועים בלתי צפויים?
• האם הקבלן הכין תכניות עבודה באופן רשלני?
• האם הקצאת כוח האדם הייתה שגויה ולא תואמת לנסיבות?
• כיצד התמודד הקבלן עם האירועים הבלתי צפויים?
• מה מידת האחריות של צדדים שלישיים בעיכוב ביצוע העבודות וכיצד הקבלן התנהל מולם?
• האם העיכוב נבע מגורמים שלטוניים בלבד?
• האם העיכוב נבע בצורה מלאה ממגפת 'הקורונה'?
• האם הקבלן היה אחראי למחדלים עצמאיים ובכל מקרה היה נגרם איחור במסירה וזאת ללא כל קשר לאותו 'כוח עליון'?
• האם היו פעולות היכולות להתבצע במקביל, כך שאיחור בביצוע אחת מהן לא יעכב את מועד הסיום של הפרויקט בכללותו? או שמא מדובר בפעולות המתבצעות בשיטת 'טור' כך שעיכוב באחת מהן תביא בהכרח לעיכוב במסירת הדירה?

ביחס למגפת ה'קורונה', חשוב להבין כי בית המשפט קבע במספר רב של פעמים כי לא כל אירוע בלתי צפוי או מתוכנן, יביא בהכרח לפטור מאחריות של הקבלן לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן.

הרכיב השני​

שעל הקבלן להוכיח בכדי ליהנות מהגנת "הפטור" בגין איחור במסירת הדירה הוא כי אין לו את היכולת הסבירה לצפות ולמנוע את עצם התרחשות מגפת 'הקורונה'; חשוב מכך, אין לו את היכולת לצפות ולמנוע את מידת השפעתה של מגפת 'הקורונה' על מועד מסירת הדירות.
בהקשר זה, גם בגין טענת סיכול [טענה הנטענת במקרה של אירוע חריג המונע את קיום חוזה] שעשוי הקבלן לטעון בשל 'מגפת הקורונה' יש להוכיח את מידת ההשפעה שלה על היחסים בין הקבלן לבין הרוכש והאם יש במגפה בכדי להביא לתוצאה שונה באופן מהותי מהתוצאה אליה התכוונו הקבלן ורוכש הדירה להגיע במסגרת חוזה המכר.
השאלות שיש לבחון במסגרת החלת חריג החל בסעיף 5(א) לחוק המכר דירות הן:

• מהן הפעולות שאותן ביצע הקבלן לאחר התפרצות מגפת ה'קורונה' כדי לצמצם את העיכוב שנוצר לשם עמידה בלוח הזמנים של הפרויקט?
• האם הקבלן ביצע (ככל ונדרש לכך) פעולות ושינויים בכדי שהעיכוב לא יגרור תגובת שרשרת?
• האם לוח הזמנים שתכנן הקבלן בתחילת הפרויקט ובמועד המסירה הינו סביר והאם הוא לקח בחשבון בצורה מספקת אפשרויות לנסיבות בלתי צפויות מראש?

הרכיב השלישי​

שהקבלן צריך להוכיח הוא כי הסיכון להתרחשות ולתוצאותיה של מגפת ה'קורונה' אינו מוטל עליו. ככל והקבלן מוכיח כי הסיכון להתרחשות ולתוצאות אותו 'כוח עליון' לא חלים עליו אזי הוא יוכל לקבל את אותו פטור מתשלום הפיצוי הסטטוטורי.
ראשית יוער כי התנהלות הקבלן היא זו שתקבע האם הסיכון לתוצאה לא חל עליו, אם במידה פחותה ואם בצורה מלאה.
כמו כן, ביחס למגפת ה'קורונה' יש לבחון את מערכת היחסים החוזית בין הקבלן לבין רוכש הדירה תוך בחינה האם לקבלן מוענק פטור מלא ביחס לאירועים שאינם בשליטת הצדדים. לכאורה, לקבלן אין שליטה על מגפת ה'קורונה', אולם הענקת פטור מלא לקבלן תביא לכך שרוכש הדירה יישא בכל הנזק שנגרם לו עקב האיחור של הקבלן במסירת הדירה. מצב זה אינו רצוי ואינו צודק.

הסכם חוזה המכר בין הקבלן לרוכש הדירה והאחריות בגין אירועים בלתי צפויים​

אם בבחינת הוראות חוזה המכר לרכישת דירה מקבלן יתברר כי הקבלן מסיר מעליו באופן מוחלט את הסיכון להתרחשותו של אירוע לא צפוי (כדוגמת מגפת ה'קורונה') אזי מגמת הפסיקה כיום הינה לבצע חלוקת הסיכון בין הצדדים. בדרך זו, בית המשפט יפזר את הנזק שנגרם בגין מגפת ה'קורונה' בין הצדדים.
לדוגמא, במקום מתן פטור מלא לקבלן (בהתאם לסעיף בחוזה המכר כאמור לעיל) או לחילופין, תשלום פיצוי מלא בסך דמי שכירות ראויים בתוספת 50% לכל איחור במסירה, עשוי בית המשפט לקבוע מנגנון איזון בין הצדדים.
לדוגמא:

• תשלום דמי השכירות ראויים ללא תשלום התוספת בסך של 50% או 25% כמפורט בחוק המכר דירות.
• תשלום עבור הנזק המוחשי שנגרם לרוכש הדירה בגין איחור במסירה.
• תשלום פיצוי לרוכש הדירה תוך מתן הארכת המועד למסירת הדירה לקבלן.

במידה ומגפת ה'קורונה' תזכה את הקבלן בפטור מתשלום פיצוי, מה עלי לעשות?​

במקרה בו בית המשפט יכיר במגפת ה'קורונה' ככוח עליון שמקנה לקבלן פטור משתלום פיצוי לפי סעיף 5(א) לחוק המכר דירות אזי עומדת בפני רוכש הדירה האפשרות לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה. יחד עם זאת, ולא באופן מוחלט, עשויה לעמוד לקבלן טענת הסיכול כאמור לעיל בהתאם להוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות שכן גורם חיצוני סיכל את יכולתו של הקבלן לקיים את הוראות החוזה.
עם זאת, ובהתאם להוראות סעיף 18(ב) לחוק החוזים תרופות, ניתן יהיה לחייב את הקבלן לשפות את רוכש הדירה בדין הוצאות סבירות (לרבות אך לא רק, דמי שכירות בתקופת האיחור וכיו"ב) עקב האיחור.
https://yonilevy.co.il/צור-קשר-2/