השקעות דירה להשקעה בלא להוציא שקל? היתכן?

[חיים דוביד]

תכלס
תנו שם של משהו שמטפל בקניית נכס והשכרתו
אמין, שיש לכם נסיון איתו

לרציניים בלבד, ולא למבלבלי השכל
0548427331

 

[מעצבת אלבומים]

כשעושים כזאת השקעה אי אפשר להסתמך על השכירות בשביל תשלום המשכנתא,
צריך לבדוק קודם שגם בחודשים שלא תהינה הכנסות משכירות (וזה קורה הרבה, אין דבר כזה- לי זה לא יקרה) תוכלו לעמוד בתשלומים.
וכן צריך לקחת בחשבון שההוצאות החודשיות בכאלו דירות הן רבות מאד, אם מדובר על יחידות דיור בפריפריה (אשקלון וכו') בד"כ המשכיר משלם ארנונה ומים,
חשמל המשכיר משלם- אמור להתקזז בסוף התקופה עם השוכר, לא תמיד מעשי (הרבה שוכרים עוזבים עם חובות, לא בדיוק את החשמל הם ישלמו)
וכן הוצאות תיקונים רבות, יש יותר תיקונים והחלפות ריהוט בכאלו דירות.

רינהרינה צודקת יש לי קרוב משפחה שיש לו כמה דירות בזמן הקונה היה לו הפסד עצום צריך לקחת את כל הסיכונים אבל ביום יום הוא חי טוב צריך לאהוב נדל"ן לא לכל אחד מתאים הכאבי ראש האלו

 

[למד מכל אדם]

אם יש מישהו טוב שמנהל את הנכס אין כאבי ראש,
לענין עמידה בתשלומי המשכנתא, צריך לחשבן את ההכנסות כהכנסה שנתית, כלומר שאפשר להעביר כסף מחודש אחד לשני ולא שההכנסות של מחזיק הנכס כולל שכירויות זה בדיוק ההוצאות על השקל כל חודש.

אני מכיר משיהו טוב שמנהל לי את הנכס, משלב הקניה כולל השיפוץ וההשכרה, ממליץ בחום. לרציניים, פרטים באישי.

 

[זר פרחים]

תכלס
תנו שם של משהו שמטפל בקניית נכס והשכרתו
אמין, שיש לכם נסיון איתו

באיזה אזור בארץ ?

 

[זר פרחים]

לענין עמידה בתשלומי המשכנתא, צריך לחשבן את ההכנסות כהכנסה שנתית, כלומר שאפשר להעביר כסף מחודש אחד לשני ולא שההכנסות של מחזיק הנכס כולל שכירויות זה בדיוק ההוצאות על השקל כל חודש.

או לחילופין, חלק מעלות ההשקעה היא קרן חירום שיש בה את הוצאות המשכנתא * 6 חודשים. וכך יש מספיק שוליים למקרה ששוכר מבריז, או שמתחלפים דיירים,
או שצריך שיפוצים.

ומידי פעם, כשיש קצת כסף שנחסך בצד, מגדילים את קרן החירום.
כל עסק אפילו זו יח"ד להשכרה צריך הון עצמי כדי שלא לקרוס מכל זעזוע קטן, שבו יבוא.
שכן לכל עסק יש גם הוצאות והפסדים.
גם מניות מוצלחות יורדות לפעמים, רק שאנחנו לא מרגישים את זה בכיס (אלא בלב) ובהשכרת דירות מרגישים את הרווח וההפסד בכל פעם ופעם.
התחושה הנעימה להפקיד צ'קים על סך אלפי שקלים בכל חודש היא עצומה, אך בצידה יש גם הוצאות שהם "כאילו" הפסדים.
בהצלחה

 

[רינהרינה]

אם יש מישהו טוב שמנהל את הנכס אין כאבי ראש,
לענין עמידה בתשלומי המשכנתא, צריך לחשבן את ההכנסות כהכנסה שנתית, כלומר שאפשר להעביר כסף מחודש אחד לשני ולא שההכנסות של מחזיק הנכס כולל שכירויות זה בדיוק ההוצאות על השקל כל חודש.

אני מכיר משיהו טוב שמנהל לי את הנכס, משלב הקניה כולל השיפוץ וההשכרה, ממליץ בחום. לרציניים, פרטים באישי.

באיזה אזור?

 

[למד מכל אדם]

באיזה אזור?

קרית אתא. אני ממש הופתעתי לטובה מגובה השכירות שהוא הצליח להשיג.

 

[קיץ]

דרך אגב אנו מוכרים דירה מחולקת בבאר שבע להשקעה מניבה כמעט 4000 בחודש. ב750000 ש"ח
(נמכרת כי אנו קונים איפה שאנו גרים. היינו מאוד רוצים להמשיך להנות מהתשואה הגבוהה שלה..)
מישהו מנהל לנו וב"ה דופק.

 

[szn]

דרך אגב אנו מוכרים דירה מחולקת בבאר שבע להשקעה מניבה כמעט 4000 בחודש. ב750000 ש"ח
(נמכרת כי אנו קונים איפה שאנו גרים. היינו מאוד רוצים להמשיך להנות מהתשואה הגבוהה שלה..)
מישהו מנהל לנו וב"ה דופק.

באיזה שכונה?

 

[קיץ]

באיזה שכונה?

י"א
רחוב משה שרת

 

[זר פרחים]

דרך אגב אנו מוכרים דירה מחולקת בבאר שבע להשקעה מניבה כמעט 4000 בחודש. ב750000 ש"ח
(נמכרת כי אנו קונים איפה שאנו גרים. היינו מאוד רוצים להמשיך להנות מהתשואה הגבוהה שלה..)
מישהו מנהל לנו וב"ה דופק.

לשם הסקרנות, אפ/ר קצת פרטים
קומה, מטרים רבועים,
וכמובן השאלה העיקרית בכמה קניתם ?

 

[קופי 100]

דרך אגב אנו מוכרים דירה מחולקת בבאר שבע להשקעה מניבה כמעט 4000 בחודש. ב750000 ש"ח
(נמכרת כי אנו קונים איפה שאנו גרים. היינו מאוד רוצים להמשיך להנות מהתשואה הגבוהה שלה..)
מישהו מנהל לנו וב"ה דופק.

דירה מחולקת?
כמה אתם משלמים על ניהול?
וכמה חודשים היא לא הושכרה בשנתיים האחרונות?
סליחה מראש על החפירה אבל זה ממש חשוב לי המידע.

 

[דיויד כץ]

קודם כל מדובר בעיר ענקית כך שהאוכלוסייה ששוכרת יחידה ב2000-2300 ש"ח בחודש
לא רלוונטי כלפיה דירה חדשה באיזור יוקרה ומתחדש.......
מה שברור שהנסיון מראה שהדירות שם מושכרות ומניבות תשואה מטורפת של8%.
אשמח לעזור לכל המעוניין במייל הנ"ל

אחי אני לא יודע על מה אתה מדבר אבל אם אתה מראה לי דירה אחת להשקעה שהבאת עליה 8% נקי בשנה אני צנצנת

 

[זעירא דמן חבריא.]

אחי אני לא יודע על מה אתה מדבר אבל אם אתה מראה לי דירה אחת להשקעה שהבאת עליה 8% נקי בשנה אני צנצנת

תשמע,
אני יענה לך אפילו שאתה לא מדבר יפה.

הדירה עלתה 680,000 ש"ח
החלוקה ל3 (כולל שיפוץ החצר )150.000
ריהוט 15.000
{מס רכישה 33.000
עו"ד 3.000
יעוץ משכנתא 7.500
תיווך 14.000}

שכירות -בסייעתא דשמיא ובעזרתו יתברך - 5600 ש"ח.

את החשבונות והצנצנות למיניהם תעשה לבד.

בהצלחה.

 

[דיויד כץ]

תשמע,
אני יענה לך אפילו שאתה לא מדבר יפה.

הדירה עלתה 680,000 ש"ח
החלוקה ל3 (כולל שיפוץ החצר )150.000
ריהוט 15.000
{מס רכישה 33.000
עו"ד 3.000
יעוץ משכנתא 7.500
תיווך 14.000}

שכירות -בסייעתא דשמיא ובעזרתו יתברך - 5600 ש"ח.

את החשבונות והצנצנות למיניהם תעשה לבד.

בהצלחה.

טוב אני מתנצל על הצנצנת (פעם ראשונה שמישהו אומר לי שזה דיבור לא יפה)
לעצם העניין אענה לך כמה תשובות בדבר
לעצם העניין אני לא יודע אם עשית עסקה כזאת או שאתה מדבר תאורטית אבל תרשה לי לחלוק על כמה הנחות יסוד שעליהם אתה מתבסס:
א. לעניות דעתי אין דירה 90 מ"ר לפחות (חלקת ל3), קומת קרקע בסכום שהצגת זה לא קיים בסכומים האלה באזור העתיקות (תקן אותי באם אתה מדבר על אזור אחר.

ב. דילגת על השורה הכי חשובה כמה חודשים הדירה מושכרת-כאשר מדובר ב3 יחידות שאתה מנסה להשכיר אותם בסכום שהוא לא נמוך אלא פחות או יותר מחיר השוק (ואולי אפילו קצת גבוה) נדיר שהדירות יהיו מושכרות נון-סטופ,
במיוחד שאזור העתיקות די נפגע בשנה וחצי האחרונות בעיקר בגלל הקורונה (האוכלוסייה חלשה) ובעקיפין בגלל הבנייה המואצת (זה לא אותו שוק) בעיר היין ובשאר פרויקטי הענק שמוקמים בעיר בקצב מואץ.

ג. שכחת להוסיף דמי ניהול, או שאתה לא לוקח ניהול למי שאתה מתווך לו את הדירה כי זה עוד חודש?

ד. בדיוק כמו ברכב ככל שהוא יותר ישן יש בו יותר תיקונים כיון שאתה אומר שאתה בקי בשוק מי כמוך יודע שעלולים להיוצר לא מעט תקלות שלפעמים עולות הון רב לתיקון.

ה. האמת שהשיפוץ נשמע לי סכום קצת נמוך אבל כיון שזה תלוי מצב קודם ותלוי דירה ועניין מאד אינדיבידואלי.

בכו"א אני אשמח לתשובה מקצועית אני בכול אופן לא מתכוון בקטע אישי.

 

[זעירא דמן חבריא.]

טוב אני מתנצל על הצנצנת (פעם ראשונה שמישהו אומר לי שזה דיבור לא יפה)
לעצם העניין אענה לך כמה תשובות בדבר
לעצם העניין אני לא יודע אם עשית עסקה כזאת או שאתה מדבר תאורטית אבל תרשה לי לחלוק על כמה הנחות יסוד שעליהם אתה מתבסס:
א. לעניות דעתי אין דירה 90 מ"ר לפחות (חלקת ל3), קומת קרקע בסכום שהצגת זה לא קיים בסכומים האלה באזור העתיקות (תקן אותי באם אתה מדבר על אזור אחר.

ב. דילגת על השורה הכי חשובה כמה חודשים הדירה מושכרת-כאשר מדובר ב3 יחידות שאתה מנסה להשכיר אותם בסכום שהוא לא נמוך אלא פחות או יותר מחיר השוק (ואולי אפילו קצת גבוה) נדיר שהדירות יהיו מושכרות נון-סטופ,
במיוחד שאזור העתיקות די נפגע בשנה וחצי האחרונות בעיקר בגלל הקורונה (האוכלוסייה חלשה) ובעקיפין בגלל הבנייה המואצת (זה לא אותו שוק) בעיר היין ובשאר פרויקטי הענק שמוקמים בעיר בקצב מואץ.

ג. שכחת להוסיף דמי ניהול, או שאתה לא לוקח ניהול למי שאתה מתווך לו את הדירה כי זה עוד חודש?

ד. בדיוק כמו ברכב ככל שהוא יותר ישן יש בו יותר תיקונים כיון שאתה אומר שאתה בקי בשוק מי כמוך יודע שעלולים להיוצר לא מעט תקלות שלפעמים עולות הון רב לתיקון.

ה. האמת שהשיפוץ נשמע לי סכום קצת נמוך אבל כיון שזה תלוי מצב קודם ותלוי דירה ועניין מאד אינדיבידואלי.

בכו"א אני אשמח לתשובה מקצועית אני בכול אופן לא מתכוון בקטע אישי.

בעצם העניין לא כתבתי משהו תאירוטי אלא את סיפור הדירה האחרונה שרכשתי שם לפני שנה בדיוק.

וכעת להנחות היסוד שציינת:
א. הדירה באיזור העתיקות והיא אכן פחות מ90 מ"ר אלא היא 70 מ"ר בלבד.
אם היא הייתה 90 מ"ר השכירות הייתה אמורה להיות לפחות 6200 ש"ח.

ב. אני לא יודע מי קישקש לך שיש האטה בשכירויות בעתיקות כמה שאני מברר השוק רותח ומבעבע,
אין שום קשר ולו מקרי בין האוכלסייה שמתגוררת בעתיקות לבין התושבים בעיר היין.

ג. דמי ניהול- הבחור שאני עובד איתו לוקח חצי חודש במקרה שמתחלף שוכר. אוקיי?!.

ד. ה. השיפוץ הוא מהמסד עד הטפחות כך שזה שהמעטפת של הבית ישנה זה לא משהו שאמור להשליך על התחזוקה שלה, (כמו ברכב)
אין לי מושג למה 150 אלף ש"ח אצלך זה זול לחלוקה.
עושה רושם שמישהו שם עשה אליך קופה קופה. ולכן אני פה לעזור לכל המעוניין להגיע למוצר מושלם ללא עמלות מיותרות.

אגב,
עקבתי אחרי ההודעות שלך הבוקר וראיתי שיש לך דירה שם אפשר פרטים ?

 

[למד מכל אדם]

בעצם העניין לא כתבתי משהו תאירוטי אלא את סיפור הדירה האחרונה שרכשתי שם לפני שנה בדיוק.

וכעת להנחות היסוד שציינת:
א. הדירה באיזור העתיקות והיא אכן פחות מ90 מ"ר אלא היא 70 מ"ר בלבד.
אם היא הייתה 90 מ"ר השכירות הייתה אמורה להיות לפחות 6200 ש"ח.

ב. אני לא יודע מי קישקש לך שיש האטה בשכירויות בעתיקות כמה שאני מברר השוק רותח ומבעבע,
אין שום קשר ולו מקרי בין האוכלסייה שמתגוררת בעתיקות לבין התושבים בעיר היין.

ג. דמי ניהול- הבחור שאני עובד איתו לוקח חצי חודש במקרה שמתחלף שוכר. אוקיי?!.

ד. ה. השיפוץ הוא מהמסד עד הטפחות כך שזה שהמעטפת של הבית ישנה זה לא משהו שאמור להשליך על התחזוקה שלה, (כמו ברכב)
אין לי מושג למה 150 אלף ש"ח אצלך זה זול לחלוקה.
עושה רושם שמישהו שם עשה אליך קופה קופה. ולכן אני פה לעזור לכל המעוניין להגיע למוצר מושלם ללא עמלות מיותרות.

אגב,
עקבתי אחרי ההודעות שלך הבוקר וראיתי שיש לך דירה שם אפשר פרטים ?

150 אל"ש זה באמת זול לחלוקה של 3 דירות, ממה שאני מכיר מכמה אנשים שמתעסקים בזה 150 אל"ש זה מחיר חלוקה כולל ריהוט (או 135K ללא ריהוט), וזה ממש במינימום כי אפשר להשקיע יותר וגם לקבל יותר, וזה בחלוקה ל2 דירות, במקרה שלך מדובר על חלוקה ל3 שזה יותר יקר. וכשמתווסף שיפוץ החצר שהזכרת זה נעשה ממש זול. ויש גם ריהוט X3 יחידות ששוב זה יותר יקר. אולי אתה משפץ פשוט ומביא ריהוט פשוט ממש, אבל אם כן השכירות גם אמורה להיות פחותה ויותר חודשים ריקים.

מסתבר שמחיר השכירות שכתבת הוא ברוטו, כלומר שהמשכיר משלם ארנונה ואולי גם מים וחשמל, כך שנטו זה סכום פחות.

אגב, לפי הסכומים שהזכרת למעלה זה יוצא 7.445% תשואה, לפני ניכוי תיווך (כתבת חצי חודש-זול), ניהול? (אם זה גם נכלל בחצי חודש זה ממש ממש זול), ימים ריקים?.
איך שיהיה, זה באמת מקרה של הצלחה (ומסתבר שהבאת את הדוגמה הכי מוצלחת שהייתה לך), אני מאחל לך שיהיו עוד הרבה כאלו, כי זה באמת מקרה של הצלחה.

 

[זעירא דמן חבריא.]

150 אל"ש זה באמת זול לחלוקה של 3 דירות, ממה שאני מכיר מכמה אנשים שמתעסקים בזה 150 אל"ש זה מחיר חלוקה כולל ריהוט (או 135K ללא ריהוט), וזה ממש במינימום כי אפשר להשקיע יותר וגם לקבל יותר, וזה בחלוקה ל2 דירות, במקרה שלך מדובר על חלוקה ל3 שזה יותר יקר. וכשמתווסף שיפוץ החצר שהזכרת זה נעשה ממש זול. ויש גם ריהוט X3 יחידות ששוב זה יותר יקר. אולי אתה משפץ פשוט ומביא ריהוט פשוט ממש, אבל אם כן השכירות גם אמורה להיות פחותה ויותר חודשים ריקים.

מה זה אנשים שמתעסקים בזה השיפוצניקים או המתווכים ? (וד"ל)

מסתבר שמחיר השכירות שכתבת הוא ברוטו, כלומר שהמשכיר משלם ארנונה ואולי גם מים וחשמל, כך שנטו זה סכום פחות.

נכון מאוד אני משלם ארנונה ומים.

ניהול? (אם זה גם נכלל בחצי חודש זה ממש ממש זול),

כן כלול בחצי חודש באם מתחלף שוכר.

אני מאחל לך שיהיו עוד הרבה כאלו, כי זה באמת מקרה של הצלחה.

תודה.

 

[למד מכל אדם]

מה זה אנשים שמתעסקים בזה השיפוצניקים או המתווכים ? (וד"ל)

מתווכים, כמוך אם הבנתי נכון, לא?

 

[זעירא דמן חבריא.]

מתווכים, כמוך אם הבנתי נכון, לא?

אז תקשיב
תעקוף את המתווך ותשאל את השיפוצניק כמה עולה חלוקה. אוקיי ?
וכמובן תעדכן אותנו....