התייעצות דירה להשקעה\לעתיד עבור בן ה-10 (דרוש פריסייל מנצח)

[עעעעעע]

שלום.

יש לנו ברוך ה' דירה משלנו, ללא משכנתא.
יש לנו כעת ביד הון עצמי המאפשר לנו לקנות דירה עבור חתונות הילדים העתידיות בעז"ה.

על פי הצפי, ולפי כל המומחים שהתייעצנו איתם, נראה שמחירי הנדל"ן בארץ לא הולכים להקפאה.. ולפי העשורים האחרונים כנראה המחירים לא יישארו כפי שהם היום.
אחרת אנחנו משאירים את ההון העצמי בהפקדה בגמ"ח. (או שוק ההון, יש לכך אשכולות לעייפה).

לאחר כל ההקדמה,
אנחנו רוצים לשים את הכסף בדירה.
אמממה, קניית דירה עולה כסף. (חוץ ממחיר הדירה).
מס רכישה - 8 %
עורך דין, יועץ משכנתאות, וכו' עוד כ-3 %
כלומר, עוד לפני שהרווחנו שקל, אנחנו כבר משלמים 11 % ממחיר הדירה.

בייעוץ שלקחנו, החלטנו ללכת על עסקה של דירה שעדיין לא בנויה\לפני היתרים.
היתרונות:
* אנו קונים את הנכס במחיר הכי נמוך שלו
* אנו חוסכים את הריביות בשנים של הבניה. כי את המשכנתא (75% מהתשלום) אנו לוקחים רק עם קבלת המפתח.

השאלה היא, באיזה אזור בארץ לדעתכם תהיה עליית המחרים הכי גבוהה בשנים הקרובות (לאו דווקא אזור חרדי)
עלייה שתצדיק תשלום כל כך גבוה עוד לפני שבכלל ראינו את הנכס.

 

[bracha5]

מה עם דירה עם יחידת דיור?
ככה הנכסים קרובים לעיר, ואין מס רכישה

 

[עעעעעע]

מה עם דירה עם יחידת דיור?

אין לנו שטח פנוי לבנות יחידה, ואנחנו לא יכולים/רוצים לעזוב את הבית הנוכחי שלנו.

אנחנו מחפשים מידע ספציפי בנושא ספציפי ולא פתרונות נוספים להשקעת הכסף.

 

[ילדי הנחת]

השקעות נדל"ן - האם לדעתכם ניתן לעשות היום את עיסקת הזהב ?

יש אשכול שבו דנים האם מחירי הדירות יעלו או ירדו במקום סתם לדון האם יעלה או ירד ולבזבז הרבה שנים https://www.prog.co.il/threads/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%90%D7%9F.508287/ כולנו יודעים שגם אם יש , וגם אם יהיה דשדוש כללי יש מקומות שברור שהם יעלו...

www.prog.co.il

אולי פה מישהו יעלה תשובה ,
אני הייתי ממליץ לבדוק בנוסף גם אפשרות שאחד מילדכם יוכל לגור בדירה שאתם רוצים לקנות ,
(כלומר לקחת בחשבון גם עליית ערך, אבל גם את זה)

 

[פציפיצי נדל"ן-עמנואל]

מאוד תלוי מה התקציב שלכם.
לא חושב שמישהו יכול להבטיח איפה יעלה הכי הרבה,
ויש הרבה פריסייל/דירות על הנייר שנמכרים מעל מחיר השוק עם הבטחות לעליית ערך, כך שצריך לבדוק טוב טוב,
ומנגד שיש גם הזדמנויות טובות בשוק בדירות מוכנות.
השקעה טובה נמדדת בקניה ולא במכירה! עם הבטחות כמה יהיה שווה בעתיד,
כי אף אחד לא יודע מה יהיה בעוד כמה שנים

* אנו קונים את הנכס במחיר הכי נמוך שלו

לא בטוח בכלל חייבים לבדוק לעומק!!

* אנו חוסכים את הריביות בשנים של הבניה. כי את המשכנתא (75% מהתשלום) אנו לוקחים רק עם קבלת המפתח.

נכון, ובמקביל לא מקבלים שכירות בינתיים.

עלייה שתצדיק תשלום כל כך גבוה עוד לפני שבכלל ראינו את הנכס.

עוד משהו שצריכים להבין
אתם הולכים להשקיע! חייבים לשנות את הגישה לראש של משקיע
כך גם תבינו שמיסים זה חלק בלתי נפרד מהעסקה ברוב המקרים
וגם יעזור לכם לקבל החלטות נכונות יותר מבחינת כדאיות ההשקעה.
בהצלחה

 

[עוד ירושלמי]

כדאי להוסיף לחישוב מס שבח של 25% מהרווח כשתמכרו את הדירה [או אם תרצו למכור בעתיד את הדירה שלכם]
ולחשוב שוב אם עדיין כדאי להשקיע בדירה שניה.

 

[nigun]

כדאי להוסיף לחישוב מס שבח של 25% מהרווח כשתמכרו את הדירה [או אם תרצו למכור בעתיד את הדירה שלכם]

אם המטרה היא מתנה לילד כשיהיה בן 18
יש רק מס רכישה חלקי (נראה לי שליש)
אם הדירה תהיה שווה הרבה יחול עליו מס רכישה כל שהוא (אבל לא נראה לי משמעותי ביחס לעסקה)

 

[מאמימוש]

אם המטרה היא מתנה לילד כשיהיה בן 18
יש רק מס רכישה חלקי (נראה לי שליש)

אבל צריך לשכנע את רשות המיסים שזה מתנה לילד
ואם רוצים לתת לכמה ילדים?

 

[nigun]

אבל צריך לשכנע את רשות המיסים שזה מתנה לילד
ואם רוצים לתת לכמה ילדים?

מה צריך לשכנע? שהילד לא שילם להורים על הדירה?

לא ראיתי מגבלה על מספר הילדים
רק שבמקרים מסוימים הילד יצטרך לשלם מס שבח כשירצה למכור את הדירה

 

[צבי +]

אמממה, קניית דירה עולה כסף. (חוץ ממחיר הדירה).
מס רכישה - 8 %
עורך דין, יועץ משכנתאות, וכו' עוד כ-3 %
כלומר, עוד לפני שהרווחנו שקל, אנחנו כבר משלמים 11 % ממחיר הדירה.

לפעמים גם תיווך עוד 2% ועליית המע"מ שבפתח.
כן חד משמעית פותח האשכול צודק עם הנחות היסוד, עד שאני מתפלא למה הגיע למסקנה שאליה הגיע!
למען האמת אני בחיפוש של חודשיים כבר אחרי עסקה כזו (מתחת למחיר השוק וכו') ולא מצאתי! כן מצאתי הרבה משווקים שאומרים שזה פחות ממחיר השוק, לא להאמין! לבדוק! ולהשוות תפוחים לתפוחים.

אני לא רואה שום הצדקה להשקעה שכבר בתחילת ההשקעה אתה מופסד על 12% אם המחיר לא ממש אבל ממש זול!!!

אדרבה אם תמצאו אשמח להתעדכן

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

שלום.

יש לנו ברוך ה' דירה משלנו, ללא משכנתא.
יש לנו כעת ביד הון עצמי המאפשר לנו לקנות דירה עבור חתונות הילדים העתידיות בעז"ה.

על פי הצפי, ולפי כל המומחים שהתייעצנו איתם, נראה שמחירי הנדל"ן בארץ לא הולכים להקפאה.. ולפי העשורים האחרונים כנראה המחירים לא יישארו כפי שהם היום.
אחרת אנחנו משאירים את ההון העצמי בהפקדה בגמ"ח. (או שוק ההון, יש לכך אשכולות לעייפה).

אפשר בבקשה לדעת מי היו - "ולפי כל המומחים שהתייעצנו איתם" ?
אני התייעצתי גם אןם כמה מומחים ואף אחד לא המליץ על כיוון של פריסייל
מותר ליועצים לחלוק
רק השאלה היא האם היועצים שהתייעצתם איתם הם באמת מבינים בתחום ?
ודבר נוסף האם הם יועצים בלתי תלויים או שהם ...

זה לא פשוט -
תראו מה שכתב @צבי + הוא צודק בכל מילה .

אני רוצה לשתף אותכם בשתי סיפורים אישיים .
א.
לפני שנה בדיוק פנתה אלינו יועצת נדל"ן ואף הגיעה אלינו לבית לפגישה והיא הציעה לנו פריסייל ברחוב הירקון בבני ברק במחיר של כ 28 אל"ש למטר , תוך כדי שהיא מציגה לנו כל מיני נתונים .. והיא התחייבה שתוך שנה נרוויח והמחיר יקפוץ וכבר עכשיו (לפני שנה) היא טענה שהמחירים הם 30 אל"ש למטר .

ואת ההמשך אתם מכירים --

אגב היצע / ביקוש
לוח יתד מדור בני ברק ממשיך לטפס 595 מודעות למכירה בבני ברק
חלקם של בניינים שלמים
795 דירות ביד 2
מאות פרסומים נואשים בכל רחבי העיר של כל מיני מתווכים
ועכשיו חדש פרוייקטים נוספים בשיכון ה' מתחילים להעלות על הקרקע רח' שמעון הצדיק -בן זומא ועוד
אם אתם מחפשים באזור אל תתפתו לסיסמאות של המוכרים יש ללא גוזמא מאות יח' בבניה ובהיתר באזור
הקבלנים כולם מנופפים בדירת פרמיום היחידה ששיינפלד מכר ברח' שמעון הצדיק לפני למעלה מחצי שנה בכ32K למ"ר
מאז אף אחד לא קיבל אפי' לא 30 הכח בידים שלכם הקונים התמקחו !
עדיף להתארגן כקבוצה ולסגור עם הקבלן הם ר.ע.ב.י.ם לכסף זה פריסייל אמיתי!

בדרך כלל הפריסיילים לא כאלה נוצצים ...

ומכאן אני יעבור לסיפור יותר טרי מהחודש האחרון

ב.
לפני כחודש כל המיילים וכל המשווקים רעשו וגעשו על פריסייל סודי בקריית מנחם בירושלים
קיבלתי טלפונים וגם הרבה מיילים מכמה משווקים שונים על פריסייל בקריית מנחם בירושלים
מכיוון שבמקרה אני מכיר את היזם ששבונה שם
הרמתי אליהם טלפוון ישירות ושאלתי מחירים , הוא אמר לי זה לא לטלפון זה רק לפגישה (ואני לא מדבר על המשווקים מאנ"ש... ,אלא על המשרד מכירות של היזם עצמו
הגעתי לפגישה
הוא הציג לי את הנתונים
והוא פתח במחשב את טבלת הדירות המכורות והפנויות , על מנת שנוכל לבדוק מה פנויי ועל מה אפשר לדבר
תוך כדי הוא היה צריך לצאת ..
ואני בסך הכל התקרבתי למחשב שהיה ניצב למולי , על מנת להסתכל באותיות הקטנות בשמות הרוכשים
כמובן שכמעט כל השמות היו שמות ברורים של אנ"ש
כשהוא חזר שאלתי אותו בתמימות , תגיד לי מי הרוכשים בינתיים , לאיזה מגזר הם שייכים ? הוא קצת התחמק , אמרתי לו , שראיתי ורוב הרוכשים הם מהמגזר החרדי , אז הוא אמר לי צודק !
שאלתי אותו אבל מה יעשו חרדים עם מגדל של 30 קומות בקרית מנחם ?
הוא חייך כזה חיוך של ...

כמובן שאני כבר לא קניתי שם אפילו שזה היה ללא מדד וללא הלוואת קבלן ועם כל התנאים הטובים

כי כשיש לי יותר מ50 רוכשים חרדים שקנו להשקעה כבר עכשיו בשלב הבאמת מוקדם הזה (וזה כמובן עוד לפני שזה בכלל יצא לשיווק, אני כבר מדמיין את עמודי האמצע של העתון המחולק ביום ג' מפרסמים על פרסייל "אמיתי" בעוד חודשיים ומעלה... ואת משווקי המגזר הפחות מקושרים מאלה שכבר שיווקו את זה מנסים לדחוף לשם עוד אברכים.

ואז מה אני האדם הבודד יעשה עם דירה אחת כשיש לי עוד עשרות דירות העומדות להשכרה באותו בנין
ומה אני יעשה כאשר יהיה לי דירה אחת למכירה שתצטרך להתחרות עם עשרות דירות נוספות
וכמובן שבינתיים אני יצטרך לשלם משכנתא גבוהה שגם אם יהיה לי מיד שוכרים טובים יהיה קשה לעמוד בה ולא ברור איך אני יממן אותה ללא שכירות .
כי ברור שיקח (הרבה) זמן עד שאני יוכל להשכיר את הדירה שלי עם כל ההצפה שתהיה שם .




לכן נשמח להבין מי הם היועצים שכן המליצו לכם ללכת על האפיק הזה ?

 

[חיים של שלום]

עורך דין, יועץ משכנתאות, וכו' עוד כ-3 %

זה לא יוצא 3%
עורך דין זה חצי אחוז ויש גם זולים יותר
יועץ משכנתא זה כמה אלפי שקלים.
אם קונים עם מתווך זה כן יכול להגיע ל3%

 

[יצחק77]

אפשר בבקשה לדעת מי היו - "ולפי כל המומחים שהתייעצנו איתם" ?
אני התייעצתי גם אןם כמה מומחים ואף אחד לא המליץ על כיוון של פריסייל
מותר ליועצים לחלוק
רק השאלה היא האם היועצים שהתייעצתם איתם הם באמת מבינים בתחום ?
ודבר נוסף האם הם יועצים בלתי תלויים או שהם ...

זה לא פשוט -
תראו מה שכתב @צבי + הוא צודק בכל מילה .

אני רוצה לשתף אותכם בשתי סיפורים אישיים .
א.
לפני שנה בדיוק פנתה אלינו יועצת נדל"ן ואף הגיעה אלינו לבית לפגישה והיא הציעה לנו פריסייל ברחוב הירקון בבני ברק במחיר של כ 28 אל"ש למטר , תוך כדי שהיא מציגה לנו כל מיני נתונים .. והיא התחייבה שתוך שנה נרוויח והמחיר יקפוץ וכבר עכשיו (לפני שנה) היא טענה שהמחירים הם 30 אל"ש למטר .

ואת ההמשך אתם מכירים --


בדרך כלל הפריסיילים לא כאלה נוצצים ...

ומכאן אני יעבור לסיפור יותר טרי מהחודש האחרון

ב.
לפני כחודש כל המיילים וכל המשווקים רעשו וגעשו על פריסייל סודי בקריית מנחם בירושלים
קיבלתי טלפונים וגם הרבה מיילים מכמה משווקים שונים על פריסייל בקריית מנחם בירושלים
מכיוון שבמקרה אני מכיר את היזם ששבונה שם
הרמתי אליהם טלפוון ישירות ושאלתי מחירים , הוא אמר לי זה לא לטלפון זה רק לפגישה (ואני לא מדבר על המשווקים מאנ"ש... ,אלא על המשרד מכירות של היזם עצמו
הגעתי לפגישה
הוא הציג לי את הנתונים
והוא פתח במחשב את טבלת הדירות המכורות והפנויות , על מנת שנוכל לבדוק מה פנויי ועל מה אפשר לדבר
תוך כדי הוא היה צריך לצאת ..
ואני בסך הכל התקרבתי למחשב שהיה ניצב למולי , על מנת להסתכל באותיות הקטנות בשמות הרוכשים
כמובן שכמעט כל השמות היו שמות ברורים של אנ"ש
כשהוא חזר שאלתי אותו בתמימות , תגיד לי מי הרוכשים בינתיים , לאיזה מגזר הם שייכים ? הוא קצת התחמק , אמרתי לו , שראיתי ורוב הרוכשים הם מהמגזר החרדי , אז הוא אמר לי צודק !
שאלתי אותו אבל מה יעשו חרדים עם מגדל של 30 קומות בקרית מנחם ?
הוא חייך כזה חיוך של ...

כמובן שאני כבר לא קניתי שם אפילו שזה היה ללא מדד וללא הלוואת קבלן ועם כל התנאים הטובים

כי כשיש לי יותר מ50 רוכשים חרדים שקנו להשקעה כבר עכשיו בשלב הבאמת מוקדם הזה (וזה כמובן עוד לפני שזה בכלל יצא לשיווק, אני כבר מדמיין את עמודי האמצע של העתון המחולק ביום ג' מפרסמים על פרסייל "אמיתי" בעוד חודשיים ומעלה... ואת משווקי המגזר הפחות מקושרים מאלה שכבר שיווקו את זה מנסים לדחוף לשם עוד אברכים.

ואז מה אני האדם הבודד יעשה עם דירה אחת כשיש לי עוד עשרות דירות העומדות להשכרה באותו בנין
ומה אני יעשה כאשר יהיה לי דירה אחת למכירה שתצטרך להתחרות עם עשרות דירות נוספות
וכמובן שבינתיים אני יצטרך לשלם משכנתא גבוהה שגם אם יהיה לי מיד שוכרים טובים יהיה קשה לעמוד בה ולא ברור איך אני יממן אותה ללא שכירות .
כי ברור שיקח (הרבה) זמן עד שאני יוכל להשכיר את הדירה שלי עם כל ההצפה שתהיה שם .




לכן נשמח להבין מי הם היועצים שכן המליצו לכם ללכת על האפיק הזה ?

לא יאומן אחרי כל המלל והאזהרות
עדיין יש עשרות אנשים שקופצים לביצה שאין להם שום מושג מה המחיר שהם ישלמו
וזה מביא אותנו למהפכת השיווק שעוברת על המגזר שבה מתווכים חדורי אנדרנלין
שעברו קורס אצל קאוצ'רים תותחים מאנ"ש
שלמדו את כל התרגילים הפסיכולוגים ה.......
כיצד לסגור לאנשים חכמים את החלק הזה שנמצא בין שני האוזניים ,
ולגרום להם לפעול מהרגש:
צריך לחזור על כלל ברזל לעולם אסור להשקיע במה שאינכם מבינים בו בלי יועץ מצדכם
יועץ מצדכם הוא לא זה שמפוצץ לנו את המיילים במילים גדולות
אלא זה שפועל לעצמו בשטח הספציפי הזה ואינו צד בשום אופן בעיסקא המוצעת

 

[צבי +]

לא יאומן אחרי כל המלל והאזהרות
עדיין יש עשרות אנשים שקופצים לביצה שאין להם שום מושג מה המחיר שהם ישלמו

אני לא אמרתי שלא שייך להרוויח מזה, רק שצריך מאוד להיזהר, כי רוב העסקאות המפורסמות הם פשוט לא שווים,
עסקה על הנייר במחיר באמת טוב - קיים! אבל אחת ל.... מתוך כל אלפי השיווקים האגרסיביים,
אני מסכים עם @יצחק77 לגבי מה שכתב שצריך להתארגן קבוצה של רוכשים ולבוא לקבלן לפני השיווק (אבל אמיתי לפני)

 

[יוסי עזיזי]

כשאני בדקתי לעומק את העניין יצא לי כך:
1. גם אם הפריסייל הוא יותר יקר ביחס לשוק יד 2
אם ביחס לקבלנים שבונים מחדש זה יותר זול זה כבר וודאי לא עיסקה רעה! מחיר הבנייה התייקר משמעותית.
2. נניח דירה שעולה 2M וקנית ב 10/90 ללא הצמדות וכו' לעוד 5 שנים
אפילו אם השווי האמיתי של הדירה הוא 1.85M זה עדיין משתלם [כמובן במידה ויוכל לסגור את העיסקא בבוא העת..]
החישוב:
200 אלף השקעה הדירה של ה 1.85 עולה בין 5-7% (אם קנית במקום מתפתח עם פיתוח סביבתי זה סביבת העליות)
ז"א בחישוב גס 100 אלף בשנה * 5 שנים (אפילו לא הכנסתי ריבית דריבית)
יוצא רווח על הון עצמי של כ 500000 נוריד (בהגזמה הוצאות מסביב בסך 100000 ש"ח ללא חישוס מס רכישה ומס שבח) יוצא 400 אלף
מזה נוריד את שווי הדירה האמיתי 2M- 1.85M = 150 ועכשיו 400 אלף פחות 150 = 250 אלף
רווח של 250% על ההון העצמי בתוך 5 שנים!!
והלכתי עם תרחיש סביר בהחלט בתרחישים יותר אופטימיים זה גבוה בהרבה!

בזכות המינוף בשוק ההון לא תוכל למצוא בשוק ההון משהו בלי סיכון גבוה מאד שיעקף את התשואה בשוק ההון
מישהוא הגדיר לי את זה מצויין ברכישת דירה בפריסייל אתה קונה הלווואה

כמובן שיש לשקול בכובד ראש א עניין הרוויחיות עם 8% מס רכישה ו25% מס שבח לחלק מהאנשים יש דרכים להיפטר

תתקנו אותי אם אני טועה..

 

[מדבר נדל"ן]

כשאני בדקתי לעומק את העניין יצא לי כך:
1. גם אם הפריסייל הוא יותר יקר ביחס לשוק יד 2
אם ביחס לקבלנים שבונים מחדש זה יותר זול זה כבר וודאי לא עיסקה רעה! מחיר הבנייה התייקר משמעותית.
2. נניח דירה שעולה 2M וקנית ב 10/90 ללא הצמדות וכו' לעוד 5 שנים
אפילו אם השווי האמיתי של הדירה הוא 1.85M זה עדיין משתלם [כמובן במידה ויוכל לסגור את העיסקא בבוא העת..]
החישוב:
200 אלף השקעה הדירה של ה 1.85 עולה בין 5-7% (אם קנית במקום מתפתח עם פיתוח סביבתי זה סביבת העליות)
ז"א בחישוב גס 100 אלף בשנה * 5 שנים (אפילו לא הכנסתי ריבית דריבית)
יוצא רווח על הון עצמי של כ 500000 נוריד (בהגזמה הוצאות מסביב בסך 100000 ש"ח ללא חישוס מס רכישה ומס שבח) יוצא 400 אלף
מזה נוריד את שווי הדירה האמיתי 2M- 1.85M = 150 ועכשיו 400 אלף פחות 150 = 250 אלף
רווח של 250% על ההון העצמי בתוך 5 שנים!!
והלכתי עם תרחיש סביר בהחלט בתרחישים יותר אופטימיים זה גבוה בהרבה!

בזכות המינוף בשוק ההון לא תוכל למצוא בשוק ההון משהו בלי סיכון גבוה מאד שיעקף את התשואה בשוק ההון
מישהוא הגדיר לי את זה מצויין ברכישת דירה בפריסייל אתה קונה הלווואה

כמובן שיש לשקול בכובד ראש א עניין הרוויחיות עם 8% מס רכישה ו25% מס שבח לחלק מהאנשים יש דרכים להיפטר

תתקנו אותי אני טועה..

נתחיל מזה שלחישובך הרווח הוא 125%...
לדעתך שווה לקנות דירה יקרה ב-108% מהמחיר?!
מה עוד? חישבת עליה של 5% שנתי מהמחיר היקר 2 מיליון ולא מהמחיר הריאלי 1.820.
אם אכן תהייה עלייה של 5% שנתי, כולל ריבית דריבית = 2.361 מיליון. אכן בחשבון אולי יצא 261 אלף ש"ח.
אך היות ושילמת 185 אל"ש בקנייה + הוצאות נלוות 100 אלף. הרווח הוא 91%. בחמש שנים...נו נו...
אל תשכח שבנייה היא 3.5 שנים כך שבשנה וחצי האחרונות אתה כבר משלם משכנתא על הסכום המלא.
וכמובן אם מחיר הדירה בחמש השנים האלה יעלה רק ב-2.75% שנתי! הפסדת..
ואם יעלה ב2% בלבד, הפסדת 30% מההון העצמי.
לא יודע מה יקרה אם ירד המחיר.

 

[בית שימשי]

כשאני בדקתי לעומק את העניין יצא לי כך:
1. גם אם הפריסייל הוא יותר יקר ביחס לשוק יד 2
אם ביחס לקבלנים שבונים מחדש זה יותר זול זה כבר וודאי לא עיסקה רעה! מחיר הבנייה התייקר משמעותית.
2. נניח דירה שעולה 2M וקנית ב 10/90 ללא הצמדות וכו' לעוד 5 שנים
אפילו אם השווי האמיתי של הדירה הוא 1.85M זה עדיין משתלם [כמובן במידה ויוכל לסגור את העיסקא בבוא העת..]
החישוב:
200 אלף השקעה הדירה של ה 1.85 עולה בין 5-7% (אם קנית במקום מתפתח עם פיתוח סביבתי זה סביבת העליות)
ז"א בחישוב גס 100 אלף בשנה * 5 שנים (אפילו לא הכנסתי ריבית דריבית)
יוצא רווח על הון עצמי של כ 500000 נוריד (בהגזמה הוצאות מסביב בסך 100000 ש"ח ללא חישוס מס רכישה ומס שבח) יוצא 400 אלף
מזה נוריד את שווי הדירה האמיתי 2M- 1.85M = 150 ועכשיו 400 אלף פחות 150 = 250 אלף
רווח של 250% על ההון העצמי בתוך 5 שנים!!
והלכתי עם תרחיש סביר בהחלט בתרחישים יותר אופטימיים זה גבוה בהרבה!

בזכות המינוף בשוק ההון לא תוכל למצוא בשוק ההון משהו בלי סיכון גבוה מאד שיעקף את התשואה בשוק ההון
מישהוא הגדיר לי את זה מצויין ברכישת דירה בפריסייל אתה קונה הלווואה

כמובן שיש לשקול בכובד ראש א עניין הרוויחיות עם 8% מס רכישה ו25% מס שבח לחלק מהאנשים יש דרכים להיפטר

תתקנו אותי אם אני טועה..

רק בימים האחרונים שמעתי על שתי אנשים שקנו בבית שמש לפני שנתיים ועכשיו מוכרים בהפסד של חצי מיליון ! והשני הפסיד 400 אלף ! לתשומת ליבך.

 

[דג תמנון]

וואו!
אפשר לדעת מה הסיפור?

רק בימים האחרונים שמעתי על שתי אנשים שקנו בבית שמש לפני שנתיים ועכשיו מוכרים בהפסד של חצי מיליון ! והשני הפסיד 400 אלף ! לתשומת ליבך.

קנו דירת 3 חדרים ב2,300,000?

 

[המליונרית]

רק בימים האחרונים שמעתי על שתי אנשים שקנו בבית שמש לפני שנתיים ועכשיו מוכרים בהפסד של חצי מיליון ! והשני הפסיד 400 אלף ! לתשומת ליבך.

מוזר מאוד
קנו ביקר יותר ממחיר השוק? שכונה ישנה? טאבו משותף?

 

[בית שימשי]

וואו!
אפשר לדעת מה הסיפור?

קנו דירת 3 חדרים ב2,300,000?

מדובר בדירות יוקרה 5 חדרים. אחד קנה ב 3.6 ומוכר ב 3.2 . והשני קנה פנטאוז על הנייר בד-3 ובחשבון כל המיסים הוא יפסיד חצי מיליון !